Apartamentos en freehold para extranjeros en Phuket: cómo funciona la plena propiedad

Sí, un extranjero puede adquirir un apartamento en Phuket en plena propiedad, a su nombre y con un título inscrito en la Oficina de Tierras (Land Office) tailandesa. La Condominium Act permite esa adquisición con dos condiciones: los propietarios extranjeros no pueden superar el 49 % de la superficie total de las viviendas del edificio, y el dinero de la compra debe llegar a Tailandia desde el extranjero en divisa, con justificante del banco receptor. No requiere una sociedad tailandesa, un titular interpuesto ni un arrendamiento: el freehold extranjero es propiedad directa, indefinida y transmisible por herencia. Esta guía explica la cuota, el recorrido de los fondos y las cifras actuales del catálogo.

Qué significa el freehold extranjero según la ley tailandesa

La normativa tailandesa no permite a personas extranjeras ser propietarias de suelo, lo que impide en la mayoría de los casos adquirir directamente una villa con su terreno. El condominio es la excepción prevista por la ley. Según la Condominium Act de 1979, un condominio registrado se divide en viviendas con títulos individuales. Cada vivienda incluye una participación indivisa en los bienes comunes y derecho de voto en la entidad jurídica de propietarios. El extranjero que cumple los requisitos figura personalmente en el título: el mismo documento, registro y facultades de disposición que tiene un propietario tailandés.

Qué derechos concede el freehold

• Propiedad indefinida: no tiene vencimiento ni necesita renovarse
• Título registrado: tu nombre figura en el título de la vivienda ante la Oficina de Tierras
• Facultad de disponer del inmueble: venderlo, alquilarlo o dejarlo en herencia
• Participación en los bienes comunes y voto en la entidad de propietarios del edificio

Cómo funciona la cuota extranjera del 49 %

La cuota se calcula por superficie, no por número de apartamentos. En conjunto, los extranjeros pueden poseer hasta el 49 % de la superficie de todas las viviendas del edificio. La promotora y la entidad jurídica del condominio controlan esa asignación, y al transmitir la propiedad la Oficina de Tierras exige una carta que confirme que la compra respeta el límite. En proyectos populares entre extranjeros, la cuota freehold suele agotarse antes; algunas promotoras la ofrecen a un precio distinto del leasehold. Antes de pagar una señal, pide confirmación escrita de que hay cuota para tu vivienda concreta y haz que se cite en el contrato.

Cuando se agota la cuota

Una vez agotada la cuota, las viviendas restantes se ofrecen a extranjeros en leasehold. Es una consecuencia del límite de superficie, pero cambia el derecho adquirido. Por eso conviene comparar ambas modalidades con cuidado.

Freehold y leasehold: diferencias reales

Cuándo puede tener sentido el leasehold

El leasehold tiene usos legítimos y, en algunos edificios, es la única opción disponible. Pero si hay cuota y los fondos pueden transferirse correctamente, el freehold ofrece un derecho más sólido. Por eso comprobamos la cuota entre los primeros datos de cualquier vivienda del catálogo.

¿Se puede pagar la diferencia y pasar a freehold?

A menudo sí, siempre que quede cuota extranjera y el vendedor acepte transmitir esa vivienda en freehold. No se trata de ampliar un derecho existente pagando un suplemento: freehold y leasehold se inscriben mediante procedimientos distintos, por lo que el cambio es una nueva operación. El momento importa. Antes de registrar el arrendamiento, puede acordarse con el equipo de ventas; después exige cancelar su inscripción, transmitir la propiedad y pagar nuevamente los gastos registrales.

En obra nueva, la promotora asigna de antemano viviendas a freehold y leasehold, y solo puede moverlas mientras haya disponibilidad. En reventa, el vendedor debe tener un derecho transmisible y la cuota ha de estar libre el día de la inscripción, no solo cuando se hizo la consulta. Si prevés revender, plantea el freehold antes de la señal: hay más compradores para un título indefinido que para los años restantes de un arrendamiento, que se reducen cada año. En cualquier modalidad, deja escrito el régimen de adquisición en la reserva y qué ocurre si la cuota se agota antes de transmitir.

Por qué el freehold cuesta más que el leasehold de al lado

El suplemento de freehold no es un impuesto. La tasa tailandesa de transmisión no cambia según la nacionalidad, y no existe un tipo especial para extranjeros que eleve el precio de la vivienda. La diferencia se debe a que el 49 % es una asignación limitada y el vendedor le pone precio. Por eso el suplemento puede ser pequeño en un proyecto y muy alto al otro lado de la calle.

Qué explica la diferencia de precio

• Escasez. La cuota freehold está limitada por superficie y no puede ampliarse; en edificios con mucha demanda internacional suele agotarse primero
• Gastos registrales distintos. La transmisión de propiedad y la inscripción de un arrendamiento se calculan sobre bases diferentes; su reparto se pacta. Los tipos figuran en nuestra guía de impuestos y gastos de compra en Tailandia
• Transferencia del dinero. El freehold exige entrada de divisa del extranjero y un formulario FET, con margen de cambio, comisiones bancarias y tiempo de tramitación. El leasehold no exige ese mismo procedimiento
• Edificio y fase de ventas. La cuota se controla por edificio registrado: dos torres de un mismo proyecto pueden tener suplementos distintos, y una torre puede cambiarlo entre el lanzamiento y el momento en que se ha vendido el 80 %
• Facilidad de reventa. Un título indefinido atrae a más compradores que un arrendamiento parcialmente consumido, y el vendedor incorpora parte de esa diferencia al precio inicial

Por eso respondemos al porcentaje para una vivienda concreta, no para todo el mercado. Pedimos a la promotora una lista con ambos precios de la misma vivienda y expresamos la diferencia como importe y porcentaje, indicando la fecha de vigencia. No hay una media de toda la isla que resulte fiable: dentro de un mismo edificio, ambas modalidades se venden con reglas distintas, y el catálogo no permite convertirlas en un porcentaje comparable. Dinos qué proyecto valoras y te enviaremos las dos cifras.

Arrendamientos de 90 años y licencia hotelera del proyecto

Los extranjeros pueden adquirir apartamentos sin fecha de vencimiento, por lo que, si hay cuota freehold, no necesitan recurrir a los 90 años. La estructura 30+30+30 aparece cuando no se ofrece freehold: cuota agotada, edificio no registrado como condominio o villa sobre terreno arrendado. La ley tailandesa limita a treinta años el arrendamiento registrado de inmuebles y cuenta cada renovación desde que se concede, no desde el inicio del contrato original. De esos tres periodos consecutivos procede la cifra de noventa años.

Qué queda inscrito y qué solo figura en el contrato

• La Oficina de Tierras registra los primeros treinta años. Las dos renovaciones son promesas contractuales del arrendador y no pueden inscribirse por adelantado: cada renovación se registra cuando entra en vigor
• Un arrendamiento registrado subsiste si se vende el terreno. El código transmite al comprador los derechos y obligaciones del arrendador, de modo que el contrato no desaparece con el cambio de propietario
• Un arrendamiento sin registrar solo puede exigirse durante tres años, aunque el contrato diga más. La inscripción es, por tanto, una parte esencial de la operación, no una formalidad
• La cláusula de renovación es el punto débil. En los últimos años, los tribunales tailandeses han interpretado con mayor rigor las renovaciones automáticas que repiten las condiciones iniciales. La redacción, el precio de cada renovación y su procedimiento deben revisarse con tu abogado
• Los herederos reciben la posición del arrendatario, no la propiedad. Comprueba que el contrato regule expresamente la sucesión y la cesión

Qué permite realmente una licencia hotelera

La licencia hotelera corresponde al proyecto, no a tu título. La Hotel Act considera actividad hotelera el alojamiento temporal de pago y exige licencia, mientras que excluye los alquileres mensuales o superiores. La licencia responde a una cuestión concreta: si el edificio puede alojar legalmente huéspedes durante unas noches. No amplía el arrendamiento ni convierte leasehold en propiedad, y su titular es la empresa operadora, no tú.

Pregunta de forma concreta: si la licencia ya está expedida, a nombre de qué entidad y, si el proyecto está en obras, en qué fase está la solicitud y qué ocurrirá con el programa de alquiler si se deniega. Una promesa verbal de que «la licencia está en camino» no equivale a una cláusula contractual. Las demás comprobaciones figuran en nuestra guía antes de pagar la señal de un apartamento en Phuket.

Pagar desde el extranjero: formulario FET y trazabilidad del dinero

La inscripción de freehold extranjero depende de cómo entra el dinero en Tailandia, no solo del importe. Los fondos deben transferirse del extranjero en divisa y convertirse a baht dentro de Tailandia. El banco tailandés receptor documenta la entrada mediante el formulario Foreign Exchange Transaction (FET), que exige la Oficina de Tierras para registrar el apartamento a nombre de un extranjero.

Cómo hacer correctamente la transferencia

• Envía la transferencia en divisa e indica en el concepto la compra del apartamento y el nombre del comprador
• El banco tailandés convierte el dinero a baht y expide el FET o una confirmación bancaria del abono
• Presenta el FET en la Oficina de Tierras el día de la transmisión
• Conserva el FET permanentemente: sirve de base para transferir al extranjero el dinero de una futura venta

La secuencia completa —reserva, revisión contractual, pagos e inscripción— se explica en nuestra guía para comprar una vivienda en Phuket.

Cuánto cuestan los apartamentos en freehold en Phuket en 2026

Aperwind recoge listas de precios de las promotoras con su fecha de publicación y vídeos de nuestras visitas. A septiembre de 2026, el catálogo de Phuket tiene 571 anuncios activos: 418 apartamentos y 148 villas en 189 proyectos. Los precios de entrada de apartamentos parten de 2,1 M THB, y la mediana del precio anunciado en toda la isla es de 10,2 M THB.

Precios por zona

Cómo interpretar las diferencias

La diferencia entre zonas es significativa: Bang Tao y las playas de la costa oeste cuestan más que Rawai, en el sur. Nuestras guías de /areas/phuket detallan la oferta y el perfil de comprador de cada zona, y la guía de precios de Phuket sigue la evolución de las medianas. En obra nueva sobre plano, muchas promotoras ofrecen pagos por fases hasta la entrega. Los calendarios dependen del proyecto: enviamos las condiciones vigentes previa consulta, sin atribuir una fórmula general a todos.

The City Phuket Phase 2, Building C

fotos a petición

Precio a consultar

Kathu · 2 dorm. · 79 m²En construcciónDisponibilidad por confirmar

Guardar: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, 2 dorm., 79 m²

Imagen digital de la promotora

Precio a consultar

VIBE Residence

Karon · 2 dorm. · 54 m²En construcciónDisponibilidad por confirmar

Guardar: VIBE Residence, Karon, 2 dorm., 54 m²

Imagen digital de la promotora

10,1 M THBprimer pago del 40 %: 4,0 M THB

Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)

Patong · 1 dorm. · 29 m² · 346.897 THB/m²En construcción

Guardar: Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence), Patong, 1 dorm., 29 m²

Imagen digital de la promotora

2,5 M THB

Dcondo Cove

Kathu · 1 dorm. · 24 m² · 104.833 THB/m²En construcción

Guardar: Dcondo Cove, Kathu, 1 dorm., 24 m²

2,4 M THB

DCondo Reef

Kathu · 1 dorm. · 28 m² · 86.714 THB/m²Terminado

Guardar: DCondo Reef, Kathu, 1 dorm., 28 m²

6,1 M THB

Ever Prime Residences

Karon · 1 dorm. · 49 m² · 124.454 THB/m²En construcción

Guardar: Ever Prime Residences, Karon, 1 dorm., 49 m²

Día de la transmisión: tasas y documentos

La propiedad se transmite en la Oficina de Tierras de Phuket. El principal gasto es la tasa de transmisión: un 2 % del valor de tasación oficial, normalmente inferior al precio del contrato. Quién la paga se negocia y debe quedar fijado en la compraventa. En reventa pueden aplicarse otros impuestos según el vendedor y el tiempo que haya mantenido el inmueble. Se calculan para cada operación: pide un desglose escrito antes de firmar.

Documentos para ese día

• Pasaporte del comprador
• Formulario FET que acredita la entrada de divisa del extranjero
• Carta de la entidad jurídica del edificio que confirma la cuota extranjera
• En reventa, certificado de que no hay deudas de mantenimiento de zonas comunes

Si la promotora no entrega: qué ocurre con tu dinero y tu vivienda

Ninguna estructura protege por completo de que un proyecto se paralice, ni en Tailandia ni en otro país. Quien promete lo contrario está vendiendo una promesa. La pregunta más concreta —si la promotora puede recuperar el apartamento cuando quiebra— sí depende de un momento preciso: el día en que se inscribe la transmisión en la Oficina de Tierras.

Antes y después de la inscripción: dos situaciones distintas

La consecuencia práctica es clara: cuanto más cerca esté un pago de la inscripción, menor es su exposición. Pagar todo por adelantado para obtener un descuento traslada al comprador el riesgo de construcción. En Tailandia, el escrow es voluntario y la mayoría de los proyectos residenciales no lo utiliza: el dinero llega directamente a la promotora. Nuestra guía de pagos aplazados de promotoras en Phuket explica los calendarios y las cláusulas que conviene revisar.

Qué protección legal tiene el comprador de un apartamento

• Modelo contractual obligatorio. El contrato de venta de un apartamento por una promotora debe ajustarse al modelo del Ministerio del Interior. Las cláusulas que contradigan ese modelo o perjudiquen al comprador carecen de efecto
• La publicidad forma parte del contrato. Folletos, imágenes y cartas comerciales se consideran parte de la compraventa; las diferencias se interpretan a favor del comprador. Conserva todo lo recibido, incluidas las especificaciones y el plano
• El arrendamiento registrado subsiste tras la venta del terreno, una protección relevante si la opción disponible es leasehold
• La inscripción de la propiedad cierra la transmisión. Una vez que la vivienda está a tu nombre, deja de formar parte del patrimonio de la promotora y sus acreedores no pueden reclamarla como activo de esta

Qué comprobar antes de la señal

• Quién vende: entidad jurídica del contrato, datos en el registro DBD y relación con la marca del folleto; a menudo son sociedades diferentes
• Historial de entregas: fases terminadas que puedas visitar en la isla y cumplimiento de los plazos anteriores
• Terreno y cargas: si el suelo está hipotecado y quién libera tu vivienda de la hipoteca antes de inscribirla
• Permisos específicos de tu edificio y fase, no los del edificio vecino, y evaluación de impacto ambiental (EIA) cuando corresponda
• Cláusulas de retraso: penalización de la promotora, momento en que puedes resolver el contrato y devolución de los pagos
• Destino del dinero: cuenta receptora identificada, pagos vinculados a avances comprobados de obra y existencia de escrow o garantía bancaria
• Un modelo de contrato antes de pagar nada. Que el vendedor se niegue a mostrarlo hasta después de la señal ya es un dato relevante

Ninguna comprobación garantiza el resultado por sí sola. Juntas permiten decidir a partir de documentos, más allá de la confianza en una marca. Esa es la parte de una compra sobre plano que el comprador puede controlar.

Por dónde empezar

El siguiente paso es revisar la oferta. La sección de obra nueva de /complexes/phuket reúne los 189 proyectos con listas de precios fechadas. Nuestro equipo acompaña las operaciones en ruso e inglés desde la reserva hasta la inscripción.

Fuentes

Los enlaces corresponden a textos normativos y servicios públicos. Explican los procedimientos, pero no resuelven una operación concreta: el abogado debe confirmar qué reglas se aplican a tu contrato.