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Impuestos y gastos al comprar vivienda en Tailandia
Para comprar un apartamento en freehold, separa el precio de la vivienda, los gastos de transmisión y la puesta a punto. La tasa general de transmisión es del 2 % del valor oficial de tasación, no del precio anunciado. Los impuestos del vendedor incluyen el impuesto específico sobre actividades empresariales o el timbre, además de la retención del impuesto sobre la renta. El contrato, las normas contractuales obligatorias y las bonificaciones aplicables determinan lo que pagas realmente. Las cuotas anuales del edificio y el impuesto sobre los alquileres pertenecen al presupuesto de tenencia.
Los cuatro conceptos fiscales ante la Oficina de Tierras (Land Office)
Pide tanto el precio contractual como el valor oficial de tasación. Se usan para cálculos distintos; no supongas que coinciden ni que la tasación siempre es menor. La tabla recoge tipos generales, no una liquidación de tu compra. Confirma las bonificaciones y el reparto de gastos antes de entregar la señal.
| Impuesto o tasa | Tipo | Base de cálculo | Quién suele pagarlo |
|---|---|---|---|
| Tasa de transmisión | 2 % | Valor oficial de tasación | Repartido entre comprador y vendedor |
| Impuesto específico sobre actividades empresariales (SBT) | 3,3 % | El mayor entre precio de venta y valor de tasación | Vendedor |
| Impuesto de timbre | 0,5 % | El mayor entre precio de venta y valor de tasación | Vendedor |
| Retención del impuesto sobre la renta | Escala progresiva para particulares; 1 % para sociedades | Valor de tasación para particulares; el mayor de ambos valores para sociedades | Vendedor |
Dos reglas para entender la tabla
El SBT incluye el impuesto local y suma un 3,3 %. Un particular que vende antes de cinco años puede estar sujeto a él, con excepciones como la herencia o una vivienda habitual que cumpla el requisito de inscripción domiciliaria. Las promotoras y los activos empresariales de sociedades tienen reglas propias; superar cinco años no elimina por sí solo su obligación. Cuando se aplica SBT, no se cobra además timbre sobre el mismo recibo de venta. La retención de un vendedor societario es del 1 % del mayor entre precio y tasación; para particulares se utiliza una fórmula legal. En ventas de promotoras, un abogado debe revisar el modelo contractual obligatorio aplicable, sin asumir que un mismo reparto de gastos vale para toda obra nueva o villa.
Calculadora de gastos de compra
| Precio del inmueble | 8.000.000 THB |
| Tasa de transmisión: 50 % de una tasa del 2 % | 80.000 THB |
| Fondo de reserva | 27.000 THB |
| Total de los conceptos incluidos | 8.107.000 THB |
Ejemplo de compra en plena propiedad (freehold): se supone que el valor de tasación coincide con el precio, la tasa general es del 2 % y el comprador paga la mitad. Introduce la tasación de la Oficina de Tierras, la tasa aplicable y el reparto acordado en el contrato. Las bonificaciones no se aplican automáticamente. No incluye impuestos del vendedor, mantenimiento, contadores, mobiliario ni honorarios jurídicos. No calcula los gastos de registro de un arrendamiento.
Impuesto anual sobre terrenos y edificaciones
La autoridad local liquida este impuesto según el valor oficial, el uso y las exenciones o bonificaciones aplicables. Pide la liquidación de tu propiedad y ejercicio. Un alquiler residencial mensual o anual y un uso hotelero por días pueden pertenecer a categorías diferentes. No es seguro afirmar que todos los alquileres pagan más ni que todos conservan el tratamiento residencial.
Qué comprobar en la liquidación
- La valoración y la categoría asignada al uso real de la propiedad.
- Si corresponde la exención por vivienda habitual: importan la titularidad y la inscripción domiciliaria, no solo que pases temporadas allí.
- El ejercicio fiscal, el plazo de pago y las bonificaciones vigentes. La guía municipal enlazada abajo es de 2023: explica categorías, pero no confirma tu recibo de 2026.
Gastos del condominio: cuota de mantenimiento y fondo de reserva
Los condominios tienen dos pagos fijados por proyecto, no por ley. La cuota de mantenimiento de zonas comunes —CAM— financia seguridad, piscinas, jardines y ascensores. Se calcula por metro cuadrado de vivienda y suele cobrarse por un año adelantado. Su importe figura en las normas del proyecto y puede revisarse mediante votación de los copropietarios. El sinking fund es una aportación única por metro cuadrado que se cobra a la entrega para grandes reparaciones; los copropietarios pueden acordar reponerlo más adelante. Las urbanizaciones de villas con servicios compartidos cobran cuotas similares mediante contratos privados de gestión. Ambos importes aparecen en el calendario de pagos de la promotora: pídelos con la lista de precios. Para cualquiera de los 189 complejos residenciales de nuestro catálogo de Phuket podemos facilitar las cuotas actuales bajo petición.
Gastos y documentos específicos del comprador extranjero
Si utilizas la vía habitual de entrada de divisas para comprar un apartamento en freehold extranjero, acuerda el concepto y los documentos con el banco receptor antes de enviar el dinero. El FET no es el único justificante admitido en todos los casos: puede corresponder otro certificado bancario y algunas categorías de compradores tienen requisitos distintos. Conserva los documentos para el registro y una futura venta. No sustituyen las comprobaciones del título y de la cuota. El registro de un arrendamiento tiene tasas distintas de la transmisión de propiedad; hay que revisar el plazo registrado, la base de renta y el timbre de ese contrato.
Impuesto sobre los ingresos de alquiler
El alquiler de una propiedad tailandesa genera renta de fuente tailandesa y tributa en Tailandia, vivas donde vivas. Los particulares están sujetos a una escala progresiva de hasta el 35 %, tras deducir gastos justificados o una deducción estándar del 30 % para alquileres de edificios. Si se paga a un propietario no residente, el pagador suele retener el 15 %, que puede regularizarse al presentar la declaración tailandesa. La mayoría de los convenios de doble imposición permiten computar el impuesto pagado aquí en el país de residencia. El resultado depende de ese país y conviene revisarlo con un asesor antes de estructurar la compra.
Cómo presupuestar una compra en Phuket
Parte del precio y añade los gastos pactados de la operación, el asesoramiento jurídico, el mobiliario y la aportación inicial al fondo del edificio. Nuestro catálogo de Phuket tiene actualmente 571 inmuebles, desde 2,1 M THB, con una mediana de 10,2 M THB. Confirma el precio y el calendario de la vivienda elegida antes de comprometerte. La calculadora cubre solo los conceptos que indica, no todos los pagos posibles. Mantén separado el presupuesto anual del desembolso inicial.
Datos del catálogo ·
Imagen digital de la promotoraLaguna Beach Residences Seashore
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SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
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VIBE Residence
Visita al proyecto · 31 de enero de 2025Precio a consultar
Sunny Moon
Fuentes y alcance de esta guía
Los tipos generales no son un presupuesto de tu operación. Un asesor tailandés debe comprobar las bonificaciones vigentes, el contrato y tu situación fiscal. La fecha de consulta de una fuente no significa que un abogado haya revisado tu compra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga en impuestos y gastos al comprar vivienda en Tailandia?
La tasa general de transmisión es del 2 % del valor de tasación. Los impuestos del vendedor incluyen SBT del 3,3 % o timbre del 0,5 %, además de la retención del impuesto sobre la renta. Tienen bases y obligaciones distintas; no deben sumarse sin más como porcentajes del precio de compra. Pide la liquidación prevista, el reparto contractual y las bonificaciones aplicables.
¿Quién paga la tasa de transmisión del 2 %?
Lee la cláusula de reparto de gastos antes de entregar la señal. La mitad de una tasa general del 2 % equivale al 1 % de la tasación oficial, no al 1 % del precio de compra. En una venta de promotora, la revisión jurídica también debe establecer qué normas contractuales obligatorias se aplican.
¿Qué diferencia hay entre el SBT y el impuesto de timbre?
Son alternativas sobre el mismo recibo de venta sujeto a impuesto. Cinco años de propiedad no son una prueba universal: importan la situación del vendedor y las excepciones. La herencia y una vivienda habitual que cumpla los requisitos pueden afectar a la obligación de un particular; las promotoras y los activos empresariales de sociedades siguen otras reglas.
¿Hay un impuesto anual sobre la propiedad en Tailandia?
Sí. La autoridad local liquida el impuesto sobre terrenos y edificaciones según la valoración, el uso y las bonificaciones. No debe suponerse que el alquiler residencial de larga duración y el uso hotelero por días reciban el mismo tratamiento. Comprueba la liquidación actual de tu propiedad.
¿Qué es el sinking fund y se devuelve al vender?
Es una aportación única por metro cuadrado que se cobra a la entrega de un apartamento. Forma la reserva para grandes reparaciones del edificio y no se devuelve al vender. El siguiente propietario no aporta de nuevo, salvo que los copropietarios acuerden reponer el fondo. Cada proyecto fija su importe: pídelo junto a la lista de precios.
¿Los extranjeros pagan más impuestos que los compradores tailandeses?
La nacionalidad por sí sola no determina el total. Una bonificación puede tener requisitos concretos y un arrendamiento no tributa igual que una transmisión de propiedad. En una compra de apartamento en freehold extranjero, hay que determinar también qué documentos bancarios exige la vía de financiación utilizada; el FET no es el único justificante posible.
¿Cómo tributan los alquileres de un propietario extranjero?
Los ingresos de propiedades tailandesas tributan en Tailandia a tipos personales progresivos de hasta el 35 %, tras gastos justificados o una deducción estándar del 30 % para alquileres de edificios. Los pagos a no residentes suelen estar sujetos a una retención del 15 %, regularizable mediante declaración tailandesa. Los convenios de doble imposición suelen permitir computar ese impuesto en el país de residencia.
¿Te quedan dudas sobre la compra?
Responderemos a tus preguntas y te enviaremos una selección de inmuebles ajustada a tu presupuesto.