Visualisierung des BauträgersPreis auf Anfrage
Steuern und Kosten beim Immobilienkauf in Thailand
Planen Sie beim Kauf einer Wohnung als Volleigentum (Freehold) den Immobilienpreis, die Übertragungskosten und die Erstausstattung getrennt. Die reguläre Übertragungsgebühr beträgt 2 % des amtlichen Schätzwerts, nicht des beworbenen Preises. Auf Verkäuferseite fallen die Specific Business Tax (SBT), eine Sondergewerbesteuer, oder die Stempelsteuer sowie ein Einkommensteuerabzug an. Ihr Vertrag, gegebenenfalls zwingende Vertragsvorschriften und geltende Vergünstigungen bestimmen, was Sie tatsächlich zahlen. Jährliche Gebäudekosten und Steuern auf Mieteinnahmen planen Sie gesondert als laufende Kosten ein.
Die vier Abgaben bei der Eigentumsübertragung
Fordern Sie sowohl den Vertragspreis als auch den amtlichen Schätzwert an, denn für die einzelnen Abgaben gelten unterschiedliche Bemessungsgrundlagen. Gehen Sie weder davon aus, dass der Schätzwert dem Preis entspricht, noch dass er stets niedriger liegt. Die Tabelle zeigt reguläre Sätze und keine Berechnung für Ihren Kauf. Klären Sie vor der Anzahlung, welche Vergünstigungen greifen und wie die Kosten zwischen den Parteien aufgeteilt werden.
| Steuer oder Gebühr | Satz | Bemessungsgrundlage | Üblicher Kostenträger |
|---|---|---|---|
| Übertragungsgebühr | 2 % | Amtlicher Schätzwert | Käufer und Verkäufer gemeinsam |
| Specific Business Tax (SBT) | 3,3 % | Höherer Wert aus Kaufpreis und amtlichem Schätzwert | Verkäufer |
| Stempelsteuer | 0,5 % | Höherer Wert aus Kaufpreis und amtlichem Schätzwert | Verkäufer |
| Quellensteuer | Progressiver Tarif bei Privatpersonen, 1 % bei Gesellschaften | Schätzwert bei Privatpersonen; höherer der beiden Werte bei Gesellschaften | Verkäufer |
Zwei Regeln zum Verständnis der Tabelle
Die SBT umfasst die örtliche Zusatzsteuer und beträgt insgesamt 3,3 %. Privatpersonen können bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren steuerpflichtig sein, wobei Ausnahmen etwa bei Erbschaft oder einem begünstigten Hauptwohnsitz mit der erforderlichen Hausregistereintragung gelten. Für Bauträger und betriebliche Immobilien von Gesellschaften gelten eigene Regeln, nach denen allein der Ablauf von fünf Jahren die Steuerpflicht nicht beseitigt. Fällt SBT an, wird auf denselben Verkaufserlös nicht zusätzlich Stempelsteuer erhoben. Bei verkaufenden Gesellschaften beträgt der Quellensteuerabzug 1 % des höheren Werts aus Preis und Schätzwert. Bei Privatpersonen gilt eine gesetzliche Berechnungsformel. Lassen Sie bei Bauträgerverkäufen die anwendbare zwingende Vertragsform anwaltlich prüfen. Eine einzige Kostenverteilung gilt nicht automatisch für jeden Neubau oder jede Villa.
Kaufkostenrechner
| Kaufpreis | 8.000.000 THB |
| Übertragungsgebühr: 50 % von 2 % | 80.000 THB |
| Instandhaltungsrücklage | 27.000 THB |
| Summe der berücksichtigten Posten | 8.107.000 THB |
Beispiel für einen Freehold-Kauf: Der Schätzwert wird dem Kaufpreis gleichgesetzt, die reguläre Übertragungsgebühr beträgt 2 % und der Käufer übernimmt die Hälfte. Tragen Sie den Schätzwert des Land Office, den geltenden Satz und die vertraglich vereinbarte Aufteilung ein. Vergünstigungen werden nicht automatisch erkannt. Steuern des Verkäufers, Gemeinschaftskosten, Zähler, Möbel und Rechtsberatung sind nicht enthalten. Dieser Rechner berechnet keine Leasehold-Eintragung.
Jährliche Grund- und Gebäudesteuer
Die örtliche Behörde setzt die Grund- und Gebäudesteuer anhand des amtlichen Werts, der Nutzungsart und möglicher Vergünstigungen fest. Fordern Sie den Bescheid für Ihre Immobilie und das betreffende Steuerjahr an. Eine Wohnraumvermietung nach Monaten oder Jahren kann anders eingeordnet werden als ein tageweiser Hotelbetrieb. Weder „Vermietung kostet immer mehr Steuern“ noch „Vermietung bleibt immer Wohnnutzung“ ist eine verlässliche Faustregel.
Was Sie im Steuerbescheid prüfen sollten
- Den angesetzten Wert und die Zuordnung zur tatsächlichen Nutzungsart.
- Ob eine Vergünstigung für den Hauptwohnsitz greift. Entscheidend sind Eigentums- und Hausregistervoraussetzungen, nicht bloß gelegentliche eigene Aufenthalte.
- Das aktuelle Steuerjahr, die Zahlungsfrist und etwaige Vergünstigungen. Der unten verlinkte kommunale Ratgeber stammt von 2023. Er erläutert die Kategorien, bestätigt aber nicht Ihre Rechnung für 2026.
Laufende Condo-Kosten: Gemeinschaftskosten und Rücklage
Zwei Zahlungen sind für Condominiums typisch und werden auf Projektebene statt gesetzlich festgelegt. Die Gemeinschaftskosten, Common Area Management Fee (CAM), finanzieren den laufenden Betrieb: Sicherheit, Pools, Gärten und Aufzüge. Sie werden je Quadratmeter Ihrer Wohnung berechnet und gewöhnlich ein Jahr im Voraus erhoben. Der Satz steht in der Gemeinschaftsordnung und kann durch Beschluss der Miteigentümer geändert werden. Bei der Übergabe fließt ein einmaliger Beitrag je Quadratmeter für größere Instandsetzungen in die Instandhaltungsrücklage, deren spätere Aufstockung die Miteigentümer beschließen können. Villenanlagen mit gemeinsamer Infrastruktur erheben vergleichbare Gebühren auf Grundlage privater Verwaltungsverträge. Fordern Sie beide Beträge aus dem Zahlungsplan des Bauträgers zusammen mit der Preisliste an. Unser Phuket-Katalog umfasst 189 Wohnanlagen; für jede Wohnanlage beschaffen wir auf Anfrage die aktuellen Sätze.
Besonderheiten für ausländische Käufer
Beim üblichen Fremdwährungsweg für den Freehold-Kauf einer Wohnung durch einen Ausländer sollten Sie Verwendungszweck und Nachweispflichten vor der Überweisung mit der empfangenden Bank abstimmen. Das FET-Formular ist nicht in jedem Fall der einzig anerkannte Beleg. Eine andere Bankbescheinigung kann infrage kommen; für manche Käufergruppen gelten abweichende Anforderungen. Bewahren Sie die Nachweise für die Eintragung und einen späteren Verkauf auf. Sie ersetzen keine Eigentums- und Quotenprüfung. Die Eintragung einer Pacht folgt einer anderen Gebührenstruktur als eine Eigentumsübertragung. Lassen Sie für den konkreten Vertrag die eingetragene Laufzeit, die Bemessungsgrundlage des Pachtentgelts und die Stempelsteuer prüfen.
Steuern auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen aus thailändischen Immobilien sind Einkünfte aus Thailand und dort steuerpflichtig, unabhängig davon, wo Sie wohnen. Für private Eigentümer gilt nach Abzug nachgewiesener Ausgaben oder einer Pauschale von 30 % bei Gebäudevermietung der progressive Einkommensteuertarif mit einem Höchstsatz von 35 %. Wird Miete an einen nicht ansässigen Eigentümer gezahlt, behält der Zahlende im Allgemeinen 15 % ein. Der Eigentümer kann diesen Abzug über eine thailändische Steuererklärung abrechnen lassen. Die meisten Doppelbesteuerungsabkommen Thailands erlauben eine Anrechnung der dort gezahlten Steuer im Wohnsitzland. Das praktische Ergebnis hängt deshalb von Ihrem Steuerwohnsitz ab. Klären Sie das vor der Gestaltung des Kaufs mit einem Berater, nicht danach.
Das Kaufbudget für Phuket
Beginnen Sie mit dem Kaufpreis und addieren Sie Ihren vereinbarten Anteil an den Transaktionskosten, Rechtsberatung, Möbel und gegebenenfalls die anfängliche Rücklage. Unser Phuket-Katalog umfasst derzeit 571 Immobilien, ab 2,1 Mio. THB bei einem Median von 10,2 Mio. THB. Lassen Sie Preis und Zahlungsplan für die konkrete Wohnung vor einer Bindung bestätigen. Der Rechner erfasst nur die dort benannten Posten, nicht jede möglicherweise erforderliche Zahlung. Trennen Sie das jährliche Eigentümerbudget von der anfänglichen Ausgabe.
Daten aus dem Katalog ·
Visualisierung des BauträgersLaguna Beach Residences Seashore
Fotos auf AnfragePreis auf Anfrage
Visualisierung des BauträgersPreis auf Anfrage
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
Fotos auf AnfragePreis auf Anfrage
Visualisierung des BauträgersPreis auf Anfrage
VIBE Residence
Besichtigung vor Ort · 31. Januar 2025Preis auf Anfrage
Sunny Moon
Quellen und Grenzen dieses Ratgebers
Reguläre Sätze sind keine konkrete Kostenberechnung. Ein thailändischer Berater sollte aktuelle Vergünstigungen, den Vertrag und Ihren Steuerstatus prüfen. Ein angegebenes Abrufdatum einer Quelle bedeutet nicht, dass Ihr Kauf anwaltlich geprüft wurde.
Häufige Fragen
Wie hoch sind Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Thailand?
Die reguläre Übertragungsgebühr beträgt 2 % des amtlichen Schätzwerts. Auf Verkäuferseite fallen entweder 3,3 % SBT oder 0,5 % Stempelsteuer sowie ein Einkommensteuerabzug an. Diese Abgaben haben unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und Zahlungspflichtige. Addieren Sie die Prozentsätze nicht einfach zum Kaufpreis. Fordern Sie die konkrete Berechnung, die vertragliche Aufteilung und Angaben zu anwendbaren Vergünstigungen an.
Wer bezahlt die Übertragungsgebühr von 2 %?
Lesen Sie die Kostenverteilungsklausel vor der Anzahlung. Die Hälfte einer regulären Gebühr von 2 % entspricht 1 % des amtlichen Schätzwerts, nicht 1 % des Kaufpreises. Bei einem Bauträgerverkauf sollte die rechtliche Prüfung außerdem klären, welche zwingenden Vertragsvorschriften gelten.
Was unterscheidet Specific Business Tax und Stempelsteuer?
SBT und Stempelsteuer sind bei demselben steuerpflichtigen Verkaufserlös Alternativen. Fünf Jahre Eigentum sind kein universelles Kriterium. Verkäuferstatus und Ausnahmen spielen eine Rolle. Eine Erbschaft oder ein begünstigter Hauptwohnsitz können die Steuerpflicht einer Privatperson beeinflussen; für Bauträger und betriebliche Immobilien von Gesellschaften gelten eigene Regeln.
Gibt es in Thailand eine jährliche Immobiliensteuer?
Ja. Die örtliche Behörde setzt eine Grund- und Gebäudesteuer fest. Ihre Höhe hängt von Bewertung, Nutzung und Vergünstigungen ab. Langfristige Wohnraumvermietung und tageweiser Hotelbetrieb dürfen nicht ohne Prüfung gleich behandelt werden. Sehen Sie den aktuellen Bescheid für Ihre Immobilie ein.
Was ist die Instandhaltungsrücklage, und wird der Beitrag zurückgezahlt?
Ein einmaliger Beitrag je Quadratmeter, der bei der Übergabe einer Eigentumswohnung erhoben wird. Er bildet die Rücklage des Gebäudes für größere Instandsetzungen und wird beim Verkauf nicht erstattet. Der nächste Eigentümer zahlt keinen neuen Beitrag, sofern die Miteigentümer keine Aufstockung beschließen. Jedes Projekt legt seinen eigenen Satz fest. Fordern Sie ihn zusammen mit der Preisliste an.
Zahlen Ausländer höhere Steuern als thailändische Käufer?
Die Staatsangehörigkeit allein bestimmt die Endsumme nicht. Eine Vergünstigung kann an bestimmte Voraussetzungen geknüpft sein, und eine Pacht wird anders besteuert als eine Eigentumsübertragung. Klären Sie beim Freehold-Kauf einer Wohnung durch einen Ausländer außerdem die Banknachweise für Ihren Zahlungsweg. Das FET-Formular ist nicht in jedem Fall das einzige mögliche Dokument.
Wie werden Mieteinnahmen eines ausländischen Eigentümers besteuert?
Mieteinnahmen aus thailändischen Immobilien unterliegen in Thailand progressiven Einkommensteuersätzen bis 35 %, nach Abzug nachgewiesener Ausgaben oder einer Pauschale von 30 % bei Gebäudevermietung. Bei Zahlungen an nicht ansässige Eigentümer werden gewöhnlich 15 % einbehalten. Eine Abrechnung dieses Abzugs ist über eine thailändische Steuererklärung möglich. Doppelbesteuerungsabkommen erlauben meist die Anrechnung der thailändischen Steuer im Wohnsitzland.
Noch Fragen zum Kauf?
Wir beantworten Ihre Fragen und senden Ihnen eine Auswahl an Immobilien für Ihr Budget.