Immobilien und Visa in Thailand: Was ein Kauf bewirkt

Der Kauf einer Wohnung oder Villa in Thailand verschafft Ihnen weder ein Visum noch einen Aufenthaltstitel oder die Staatsbürgerschaft. Eigentum und Aufenthaltsrecht sind getrennt geregelt; ein Golden-Visa-Programm auf Grundlage eines Immobilienkaufs gibt es in Thailand nicht. Die gegenteilige Behauptung, Immobilien hätten mit Visa überhaupt nichts zu tun, ist allerdings ebenso falsch. Nach den geltenden Regeln kann eine thailändische Immobilie in bestimmten Fällen als Investition angerechnet werden oder als ergänzender Nachweis dienen.

Kurz gefasst: drei mögliche Funktionen

• Als anrechenbare Investition für das Long-Term-Resident-Visum, bei dem thailändische Immobilien ausdrücklich zu den anerkannten Vermögenswerten gehören
• Als Grundlage für eine einjährige Aufenthaltsverlängerung nach der Investitionsregel der Einwanderungsvorschriften: Die Schwelle liegt bei 10 Mio. THB; seit Oktober 2025 gibt es zusätzlich einen Weg ab 3 Mio. THB
• Als ergänzender Nachweis, wenn ein Konsulat eine längerfristige Unterkunft oder eine Adresse verlangt

In keinem dieser drei Fälle reicht die Immobilie allein. Hinzu kommen weitere finanzielle Voraussetzungen oder eine gesonderte Bescheinigung eines Ministeriums. Im Folgenden steht, was die einzelnen Wege verlangen.

LTR: Wo Immobilien unmittelbar angerechnet werden

Das Long-Term-Resident-Visum wird über das Board of Investment vergeben, nicht über die Einwanderungsbehörde. Die Aufenthaltserlaubnis gilt fünf Jahre und wird um weitere fünf Jahre verlängert. In zwei der vier Kategorien spielen Immobilien eine Rolle.

Wealthy Global Citizen: weltweites Vermögen von mindestens 1 Mio. $ einschließlich thailändischer Anlagen, davon mindestens 500.000 $ in Thailand investiert. Anrechenbar sind thailändische Staatsanleihen mit mindestens fünf Jahren Restlaufzeit, Direktinvestitionen in Unternehmen und thailändische Immobilien. Mit der Aktualisierung der Kriterien 2025 entfiel in dieser Kategorie die Voraussetzung eines persönlichen Mindesteinkommens.

Wealthy Pensioner: über 50 Jahre. Bei passivem Einkommen von 80.000 $ pro Jahr ist keine Investition erforderlich. Ab 40.000 $ Einkommen werden zusätzlich 250.000 $ Investition verlangt – in dieselben Anlageformen, einschließlich Immobilien.

• Krankenversicherung für Thailand mit mindestens 50.000 $ Deckung für wenigstens zehn Monate, thailändische Sozialversicherung oder ein seit zwölf Monaten bestehendes Bankguthaben: 100.000 $ für den Hauptantragsteller und 25.000 $ je mitreisendem Angehörigen
• Angehörige: Ehepartner, Kinder unter 20 Jahren und seit der Aktualisierung 2025 auch Eltern und gesetzlich unterhaltsberechtigte Personen. Die zahlenmäßige Obergrenze wurde aufgehoben
• Jährliche Meldung statt alle neunzig Tage und mehrfache Wiedereinreise ohne gesonderte Genehmigung
• Ausstellungsgebühr beim TIESC-Zentrum: 50.000 THB pro Person. Die Dokumentenprüfung dauert zwanzig Arbeitstage; das Visum muss innerhalb von sechzig Tagen nach der Genehmigung abgeholt werden

Die Liste des BOI nennt Immobilien, ohne die Eigentums- oder Nutzungsform festzulegen. Auf dieses Programm spezialisierte Anwälte erklären, dass auch eingetragenes Leasehold (langfristige Pacht) zählt, sofern bei Antragstellung noch mindestens zehn Jahre Vertragslaufzeit verbleiben. Lassen Sie sich die Einordnung Ihres konkreten Falls vor dem Kauf vom BOI bestätigen, nicht erst danach.

Die Investition muss bei Antragstellung bereits bestehen und dem Antragsteller gehören. Die Bedingungen werden auch später überprüft: Wer die Immobilie verkauft und dadurch unter die Schwelle fällt, verliert die Qualifikation. Nach fünf Jahren werden die Kriterien für die nächsten fünf erneut geprüft.

Aufenthaltsverlängerung durch Investition: die Schwelle von 10 Mio. THB

Eine eigenständige Grundlage für eine einjährige Verlängerung enthält die Anordnung 327/2557 des Immigration Bureau, Ziffer 2.5. Die Genehmigung wird jeweils für höchstens ein Jahr erteilt und jährlich erneuert.

• Ein Non-Immigrant-Visum und der Nachweis einer Überweisung von mindestens 10 Mio. THB nach Thailand
• Kauf oder Anmietung einer Eigentumswohnung für mindestens drei Jahre zu einem Preis von wenigstens 10 Mio. THB
• Oder ein Festgeld von mindestens 10 Mio. THB bei einer in Thailand registrierten Bank, die mehrheitlich thailändischen Staatsangehörigen gehört
• Oder Staatsanleihen beziehungsweise Anleihen staatlicher Unternehmen von mindestens 10 Mio. THB
• Oder eine Kombination dieser Anlagen im Gesamtwert von mindestens 10 Mio. THB

Dieselbe Ziffer nennt auch 3 Mio. THB, was häufig als aktuelle Schwelle zitiert wird. Der Wortlaut ist jedoch eindeutig: Der Antragsteller muss vor dem 1. Oktober 2006 nach Thailand eingereist sein und seither fortlaufend auf dieser Investitionsgrundlage eine Aufenthaltserlaubnis erhalten haben. Für Käufer, die heute neu in den Markt eintreten, ist dieser Unterpunkt nicht zugänglich.

Der neue Weg ab 3 Mio. THB: Was bekannt ist

Im Oktober 2025 erschienen die Anordnungen 237/2568 und 238/2568 des Immigration Bureau. Die erste betrifft den Kategorienwechsel und die ersten neunzig Tage, die zweite die einjährige Verlängerung. Sie senken die Immobilienschwelle auf 3 Mio. THB für Non-Immigrant B auf Investitionsgrundlage.

• Eine fertiggestellte Eigentumswohnung ab 3.000.000 THB, auf den Namen des Antragstellers eingetragen, mit Nachweis des Zahlungseingangs aus dem Ausland
• Oder ein eingetragener langfristiger Pachtvertrag mit einem Gesamtwert ab 3.060.000 THB
• Oder Wohnungsmiete ab 85.000 THB pro Monat mit belegten Zahlungen
• Zunächst neunzig Tage, danach Antrag auf die einjährige Verlängerung. Diese Aufenthaltsgrundlage berechtigt nicht zur Arbeit
• Angehörige sind vorgesehen: Ehepartner, Kinder unter 20 Jahren sowie Eltern ab 50 Jahren

Die entscheidende Bedingung hat nichts mit dem Geldbetrag zu tun. Die Schwelle von 3 Mio. THB gilt nur zusammen mit einem Bestätigungsschreiben des Ministeriums für Tourismus und Sport, ausgestellt über einen zugelassenen Anbieter für Langzeitaufenthalte. Ohne dieses Schreiben muss die Behörde die reguläre Schwelle von 10 Mio. THB anwenden, und der Antrag scheitert unabhängig vom Wert der Immobilie.

Nun kommt der Teil, den Verkäufer gern auslassen. Die Regeln für diesen Weg wurden bereits neu gefasst: Die Anordnungen 145/2569 und 146/2569 vom 24. Juni 2026 betreffen dieselbe Immobilieninvestition von mindestens 3 Mio. THB. Am 22. Juli trafen sich die Einwanderungsbehörden der Provinzen per Videokonferenz, um ihre Anwendung abzustimmen; das geht aus einer Mitteilung der Behörde in Tak hervor. Mitte 2026 beschreiben thailändische Kanzleien den Weg als Pilotverfahren: Abläufe sind noch nicht gefestigt, Provinzbehörden legen die Regeln unterschiedlich aus, und mindestens eine Kanzlei nimmt ihn ausdrücklich nicht in ihre empfohlenen Optionen auf. Auch Einzelheiten unterscheiden sich: Manche Quellen verlangen eine Eigentumsübertragung nach dem 1. Oktober 2020, andere nennen diese Bedingung nicht.

Die praktische Folgerung ist einfach. 3 Mio. THB liegen in der unteren Hälfte des Markts: Unser Phuket-Katalog enthält 571 Angebote, der Einstieg beginnt bei 2,1 Mio. THB, der Median liegt bei 10,2 Mio. THB. Eine Wohnung nur wegen eines Visums auszuwählen, während die Regeln innerhalb eines Jahres zweimal neu geschrieben werden, empfehlen wir jedoch nicht. Gehen Sie umgekehrt vor: Wählen Sie die Immobilie nach ihren eigenen Vorzügen aus und prüfen Sie anschließend, ob sie am Tag der Antragstellung als Grundlage anerkannt wird.

DTV: Eine Wohnung ist kein Antragsgrund, kann aber als Nachweis dienen

Das Destination Thailand Visa richtet sich an Menschen, die ortsunabhängig arbeiten oder freiberuflich tätig sind, an Teilnehmer von Muay-Thai- oder thailändischen Kochkursen, an Personen in medizinischer Behandlung und an Angehörige von Visuminhabern. Es gilt fünf Jahre mit unbegrenzten Einreisen, jeweils bis zu 180 Tagen Aufenthalt und einer Verlängerung. Finanziell wird ein Kontoguthaben von mindestens 500.000 THB verlangt.

Für ein DTV ist ein Immobilienkauf weder erforderlich noch eine eigenständige Antragsgrundlage. Welche Dokumente vorzulegen sind, bestimmt jedoch die einzelne Auslandsvertretung, nicht eine einheitliche zentrale Liste. Die Checkliste einer thailändischen Vertretung verlangt beispielsweise den Nachweis eines längerfristigen Aufenthalts in Thailand – ein Vertrag über eine Eigentumswohnung wird akzeptiert –, außerdem Kontoauszüge für drei Monate und Arbeitgeberunterlagen, beglaubigt durch die Botschaft des Sitzlandes des Unternehmens. Ein anderes Konsulat verlangt deutlich weniger. Eine eigene Wohnung kann also mitunter die Adressfrage klären; in anderen Fällen spielt sie gar keine Rolle.

Visa für den Ruhestand

Für Antragsteller ab 50 Jahren gibt es die Wege Non-Immigrant O und O-A. Die finanzielle Voraussetzung beträgt 800.000 THB Bankguthaben oder 65.000 THB monatliches Einkommen beziehungsweise eine zugelassene Kombination. Beim O-A verlangen die offiziellen Vorgaben außerdem eine Krankenversicherung für die gesamte Aufenthaltsdauer mit mindestens 3 Mio. THB oder 100.000 $ Deckung je Versicherungsjahr. Diese Vorgabe gilt seit dem 1. Oktober 2021.

Der Wert einer eigenen Wohnung ersetzt keine dieser Voraussetzungen und wird dabei überhaupt nicht angerechnet.

Thailand Privilege: langfristiger Aufenthalt ohne Immobilienkauf

Ein kostenpflichtiges staatliches Mitgliedschaftsprogramm, das keinen Immobilienbesitz verlangt. Stand September 2026: Bronze 650.000 THB für fünf Jahre, Gold 900.000 THB für fünf, Platinum 1.500.000 THB für zehn, Diamond 2.500.000 THB für fünfzehn und Reserve 5.000.000 THB für zwanzig Jahre.

• Ausgestellt wird das PE-Visum, Privilege Entry, das als Touristenvisum eingestuft ist
• Bis zu einem Jahr Aufenthalt je Einreise; die Meldung alle neunzig Tage bleibt erforderlich
• Die Mitgliedschaft berechtigt nicht zur Arbeit und ist kein Daueraufenthaltsrecht

Daueraufenthalt und Staatsbürgerschaft

Permanent Residence ist ein eigener Status mit eigenem Verfahren und einer Quote, die die Regierung für jede Vergaberunde festlegt. Zu den veröffentlichten Voraussetzungen gehören Non-Immigrant-Status und mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre Aufenthalt auf Grundlage jährlicher Verlängerungen vor der Antragstellung. Danach muss der Antragsteller eine der vorgesehenen Kategorien erfüllen. Ein Wohnungskauf verkürzt diesen Weg nicht und begründet ihn auch nicht allein. Thailand verleiht keine Staatsbürgerschaft gegen einen Immobilienkauf.

Die Möglichkeiten im Vergleich

Steuern: die Grenze von 180 Tagen

Visumstatus und steuerliche Ansässigkeit sind verschiedene Dinge, denn Letztere richtet sich nach den Aufenthaltstagen und nicht nach der Visumart. Abschnitt 41 des Revenue Code ist eindeutig: Wer sich innerhalb eines Steuerjahres insgesamt 180 Tage oder länger in Thailand aufhält, gilt als steuerlich ansässig. Dort steht „oder länger“, nicht „länger als“.

Bei Auslandseinkommen ist es komplizierter als „ansässig werden und alles versteuern“. Das Revenue Department knüpft die Verpflichtung an das Entstehungsjahr des Einkommens, die steuerliche Ansässigkeit in diesem Jahr und die Überweisung nach Thailand. Hinzu kommen Doppelbesteuerungsabkommen und die Anrechnung im Ausland gezahlter Steuern. Klären Sie Ihren eigenen Fall mit einem Steuerberater, statt ihn aus einem Artikel abzuleiten.

Beim LTR gibt es eigene Steuererleichterungen, aber keine einheitliche: Der Satz von 17 % gilt für Highly-Skilled Professionals; die Befreiung von ausländischem Einkommen gehört zu den anderen Programmkategorien. Wer beides gleichsetzt, kommt zu einem falschen Ergebnis.

Was Sie vor dem Kauf fragen sollten

• Welcher Aufenthaltsstatus unabhängig vom Kauf zu Ihnen passt: nach Alter, Einkommen und Art Ihrer Arbeit
• Bei Interesse am LTR: ob das BOI bestätigt, dass Ihre Immobilie und ihre Eigentums- oder Nutzungsform als Investition zählen
• Bei der Investitionsregel: welche Schwelle für Ihren Fall gilt und wer das Schreiben des Ministeriums beschafft
• Wie das Geld nach Thailand kommt: Die Devisennachweise werden sowohl für die Eintragung des Volleigentums (Freehold) als auch für die Investitionsgrundlage benötigt
• Wie viele Tage pro Jahr Sie tatsächlich im Land verbringen werden und ob Sie die Grenze von 180 Tagen erreichen

Die Grenzen dieses Artikels

Wir sind eine Immobilienagentur, keine Einwanderungsberatung. Wir reichen keine Anträge ein und vertreten niemanden gegenüber der Einwanderungsbehörde. Die Regeln in diesem Bereich haben sich innerhalb eines Jahres dreimal geändert. Anforderungen unterscheiden sich nicht nur zwischen Programmen, sondern auch zwischen Konsulaten und Provinzbehörden. Die vorstehenden Angaben wurden zum angegebenen Prüfdatum mit den folgenden Quellen abgeglichen. Lesen Sie vor Ihrem Antrag die Informationen der konkret zuständigen Stelle und lassen Sie sich von einem spezialisierten Anwalt beraten.