Vivienda y visados en Tailandia: qué aporta realmente la compra

Comprar un apartamento o una villa en Tailandia no concede visado, permiso de residencia ni ciudadanía. La propiedad y el derecho a permanecer en el país se regulan por separado; Tailandia no ofrece una golden visa por comprar un inmueble. Tampoco sería correcto afirmar que una vivienda no tiene ninguna relación con los visados: las reglas actuales contemplan casos en los que cuenta como inversión admisible o sirve como documento justificativo.

Tres posibles funciones de la vivienda

• Inversión admisible para el visado Long-Term Resident, que incluye expresamente los inmuebles tailandeses entre los activos aceptados
• Fundamento de una prórroga de estancia de un año conforme a la cláusula de inversión: el umbral es de 10 millones de THB y, desde octubre de 2025, existe también una vía de 3 millones
• Justificante cuando un consulado exige acreditar alojamiento de larga duración o una dirección

En ninguno de estos casos basta con tener una vivienda. Cada vía añade requisitos económicos o un certificado ministerial específico. Estos son sus requisitos.

LTR: dónde cuenta directamente la inversión inmobiliaria

El visado Long-Term Resident lo expide el Board of Investment, no Inmigración. La autorización de estancia dura cinco años y se amplía por otros cinco. Los inmuebles intervienen en dos de sus cuatro categorías.

Wealthy Global Citizen: patrimonio mundial mínimo de un millón de USD, incluidas las inversiones tailandesas, y al menos 500.000 USD invertidos en Tailandia. Se aceptan bonos del Estado tailandés con vencimiento a cinco años o más, inversión directa en empresas e inmuebles tailandeses. La actualización de criterios de 2025 eliminó el requisito de ingresos personales de esta categoría.

Wealthy Pensioner: mayores de 50 años. Con ingresos pasivos de 80.000 USD anuales no se exige inversión. A partir de 40.000 USD anuales, se requieren además 250.000 USD invertidos en los mismos instrumentos, incluidos inmuebles.

• Seguro médico en Tailandia con cobertura mínima de 50.000 USD durante al menos diez meses, seguridad social tailandesa o un depósito mantenido doce meses: 100.000 USD para el solicitante principal y 25.000 USD por cada familiar a cargo
• Familiares a cargo: cónyuge, hijos menores de 20 años y, desde la actualización de 2025, también padres y personas legalmente a cargo; se eliminó el límite de número de familiares
• Notificación anual en lugar de cada noventa días y múltiples reentradas sin permiso adicional
• La tasa de expedición en el centro TIESC es de 50.000 THB por persona; la revisión documental tarda veinte días hábiles y el visado debe recogerse dentro de los sesenta días posteriores a la aprobación

La lista del BOI menciona inmuebles sin concretar el tipo de título. Los abogados que trabajan con el programa indican que también cuenta un leasehold registrado si quedan al menos diez años de vigencia en la fecha de solicitud. Confirma con el BOI cómo se aplica a tu caso antes de comprar.

La inversión debe existir al solicitar el visado y pertenecer al solicitante. Los requisitos también se comprueban después: vender el inmueble y quedar por debajo del umbral supone dejar de cumplirlos. A los cinco años se revisan de nuevo para autorizar los cinco siguientes.

Prórroga por inversión: el umbral de 10 millones de THB

La cláusula 2.5 de la Orden 327/2557 del Immigration Bureau establece una vía independiente para prorrogar la estancia un año. Cada autorización se concede por un máximo de un año y se renueva anualmente.

• Visado Non-Immigrant y justificante de haber transferido al menos 10 millones de THB a Tailandia
• Compra o arrendamiento de al menos tres años de un apartamento en condominio por un importe mínimo de 10 millones de THB
• O un depósito a plazo de al menos 10 millones de THB en un banco registrado en Tailandia y con mayoría de capital tailandés
• O bonos del Estado o de empresas públicas por un importe mínimo de 10 millones de THB
• O una combinación de las opciones anteriores que alcance al menos 10 millones de THB

La misma cláusula contiene una cifra de 3 millones de THB que a menudo se cita como vigente para nuevos solicitantes. El texto es explícito: el solicitante debe haber entrado en el país antes del 1 de octubre de 2006 y haber mantenido de forma continuada la autorización de estancia por esa inversión. Esa disposición no está abierta a quien compra ahora.

La nueva vía de 3 millones de THB: qué se sabe

En octubre de 2025 aparecieron las órdenes 237/2568 y 238/2568 del Immigration Bureau. La primera regula el cambio de categoría y los primeros noventa días; la segunda, la prórroga anual. Reducen el umbral inmobiliario a 3 millones de THB, bajo la categoría Non-Immigrant B por inversión.

• Apartamento terminado desde 3.000.000 THB, inscrito a nombre del solicitante, con prueba de que los fondos llegaron del extranjero
• O un arrendamiento de larga duración registrado, por un valor total mínimo de 3.060.000 THB
• O un alquiler residencial desde 85.000 THB mensuales, con pagos documentados
• Primero noventa días y después solicitud de prórroga anual; esta vía no concede derecho a trabajar
• Se contemplan familiares: cónyuge, hijos menores de 20 años y padres de 50 años o más

El requisito decisivo no es económico. El umbral de 3 millones solo se aplica con una carta de certificación del Ministerio de Turismo y Deportes, obtenida mediante un operador autorizado de estancias largas. Sin esa carta, el funcionario debe aplicar el umbral ordinario de 10 millones, por lo que la solicitud no prospera por esta vía aunque el inmueble alcance el umbral reducido.

Hay otro aspecto que suele omitirse en la venta. Las reglas ya se han revisado: las órdenes 145/2569 y 146/2569, de 24 de junio de 2026, regulan esa misma inversión inmobiliaria mínima de 3 millones de THB. El 22 de julio, las oficinas provinciales de inmigración se reunieron por videoconferencia para unificar su aplicación, según el comunicado de la oficina de Tak. A mediados de 2026, los despachos tailandeses describen la vía como un programa piloto: los procedimientos no están asentados, las oficinas provinciales interpretan las reglas de forma distinta y al menos un despacho la excluye expresamente de sus opciones recomendadas. También difieren los detalles: algunas fuentes exigen que la transmisión del título sea posterior al 1 de octubre de 2020 y otras no mencionan esa condición.

La conclusión práctica es sencilla. Tres millones de THB se sitúan en la mitad inferior del mercado: nuestro catálogo de Phuket reúne 571 inmuebles, desde 2,1 M THB, con una mediana de 10,2 M THB. Pero no recomendaríamos elegir una vivienda para obtener un visado cuyas reglas han cambiado dos veces en un año. Es preferible elegir el inmueble por sus propias características y comprobar después si cumple los requisitos vigentes al presentar la solicitud.

DTV: la vivienda puede servir de documento, no de fundamento

El Destination Thailand Visa está dirigido a trabajadores remotos y autónomos, personas que viajan para practicar muay thai o aprender cocina tailandesa, pacientes en tratamiento médico y familiares de titulares. Tiene cinco años de validez, entradas ilimitadas y hasta 180 días por entrada, con una prórroga. El requisito económico es un saldo final mínimo de 500.000 THB.

No necesitas comprar una vivienda para obtener el DTV, y tenerla no da derecho al visado. Sin embargo, la documentación depende de cada representación consular, no de una única lista central. Por ejemplo, una oficina tailandesa pide prueba de residencia prolongada en Tailandia —puede servir un contrato de apartamento—, tres meses de extractos bancarios y documentos del empleador autenticados por la embajada del país de la empresa. Otro consulado puede exigir bastante menos. Tener vivienda propia a veces resuelve la acreditación de la dirección y otras veces no resulta necesario.

Visados de jubilación

Para solicitantes de 50 años o más existen las vías Non-Immigrant O y O-A. Se exige un depósito de 800.000 THB, ingresos de 65.000 THB al mes o una combinación admitida. Para el O-A, las instrucciones oficiales también exigen desde el 1 de octubre de 2021 un seguro médico con cobertura mínima de 3 millones de THB o 100.000 USD por año de póliza, durante toda la estancia.

El valor de un apartamento del solicitante no sustituye esos requisitos ni se computa para cumplirlos.

Thailand Privilege: estancia larga sin comprar una vivienda

Es un programa estatal de membresía de pago que no exige propiedad inmobiliaria. Las categorías a septiembre de 2026 son: Bronze, 650.000 THB por cinco años; Gold, 900.000 THB por cinco; Platinum, 1.500.000 THB por diez; Diamond, 2.500.000 THB por quince; y Reserve, 5.000.000 THB por veinte.

• Se expide el visado PE, Privilege Entry, clasificado como visado turístico
• Estancia de hasta un año por entrada; se mantiene la notificación cada noventa días
• La membresía no da derecho a trabajar ni equivale a residencia permanente

Residencia permanente y ciudadanía

La residencia permanente es un estatus independiente, con su propio procedimiento y una cuota que el Gobierno fija en cada convocatoria. Los requisitos publicados incluyen tener estatus Non-Immigrant y al menos tres años consecutivos de estancia mediante prórrogas anuales antes de solicitarla. Además, el solicitante debe encajar en una de las categorías previstas. Comprar un apartamento no acorta ese recorrido ni conduce por sí solo a la residencia permanente. Tailandia no concede ciudadanía por comprar un inmueble.

Comparación de las vías

Fiscalidad: el umbral de 180 días

La situación migratoria y la residencia fiscal son distintas. La segunda depende del número de días, no del tipo de visado. El artículo 41 del Revenue Code considera residente a quien permanece en Tailandia un total de 180 días o más durante un ejercicio fiscal. Son 180 días o más, no más de 180.

La tributación de ingresos extranjeros es más compleja que «ser residente y pagar por todo». El Revenue Department la vincula al año en que se obtuvo la renta, a la residencia fiscal en ese año y a su transferencia a Tailandia. También intervienen los convenios de doble imposición y el crédito por impuestos pagados en el extranjero. Revisa tu caso con un asesor fiscal, no solo con un artículo.

El LTR tiene beneficios fiscales distintos según la categoría. El tipo del 17 % corresponde a Highly-Skilled Professionals; la exención sobre ingresos extranjeros pertenece a las otras categorías del programa. Confundir ambos beneficios lleva a conclusiones incorrectas.

Qué preguntar antes de comprar

• Qué estatus encaja contigo independientemente de la compra: edad, ingresos y tipo de trabajo
• Si buscas un LTR, si el BOI confirma que tu inmueble y su tipo de título cuentan como inversión
• Si consideras la vía de inversión, qué umbral corresponde a tu caso y quién obtiene la carta ministerial
• Cómo llegará el dinero a Tailandia: la documentación de cambio de divisas se necesita tanto para registrar el freehold como para la vía de inversión
• Cuántos días al año pasarás realmente en el país y si alcanzarás el umbral de 180 días

Límites de este artículo

Somos una agencia inmobiliaria, no asesores de inmigración: no presentamos solicitudes ni representamos a nadie ante Inmigración. Las reglas de este ámbito cambiaron tres veces en un año, y los requisitos varían entre programas, consulados y oficinas provinciales. La información se contrastó con las fuentes indicadas en la fecha de revisión. Antes de presentar una solicitud, consulta la página de la oficina correspondiente y acude a un abogado especializado.