Immobili e visti in Thailandia: cosa comporta davvero un acquisto

Acquistare un appartamento o una villa in Thailandia non dà diritto a un visto, a un permesso di soggiorno o alla cittadinanza. Proprietà e diritto di restare nel paese sono disciplinati separatamente e la Thailandia non offre un golden visa in cambio di un acquisto immobiliare. È però altrettanto inesatto dire che gli immobili non abbiano alcun ruolo nei visti: le regole attuali prevedono casi in cui un immobile thailandese conta come investimento ammissibile o come documento di supporto.

Tre possibili ruoli dell'immobile

• Investimento ammissibile per il visto Long-Term Resident, che include gli immobili thailandesi tra i beni accettati
• Presupposto per una proroga annuale del soggiorno ai sensi delle norme sugli investimenti: la soglia è di 10 milioni di THB e da ottobre 2025 esiste anche un percorso da 3 milioni
• Documento di supporto quando un consolato richiede la prova di un alloggio di lunga durata o di un indirizzo

In nessuno dei tre casi basta l'immobile da solo. Ogni percorso richiede ulteriori condizioni finanziarie o un certificato ministeriale. Vediamo quali.

LTR: quando l'immobile conta direttamente

Il visto Long-Term Resident viene rilasciato dal Board of Investment, anziché dall'Immigration. Il permesso di soggiorno dura cinque anni ed è prorogato per altri cinque. Gli immobili hanno un ruolo in due delle quattro categorie.

Wealthy Global Citizen: patrimonio mondiale di almeno 1 milione di USD, inclusi gli investimenti thailandesi, e almeno 500.000 USD investiti in Thailandia. Sono ammessi titoli di Stato thailandesi con almeno cinque anni residui, investimenti diretti in società e immobili thailandesi. L'aggiornamento dei criteri del 2025 ha eliminato il requisito di reddito personale per questa categoria.

Wealthy Pensioner: età superiore a 50 anni. Con un reddito passivo di 80.000 USD l'anno non è richiesto un investimento. Con redditi da 40.000 USD occorre anche investire 250.000 USD negli stessi strumenti, immobili compresi.

• Copertura sanitaria in Thailandia di almeno 50.000 USD per non meno di dieci mesi, oppure previdenza sociale thailandese, oppure un deposito mantenuto per dodici mesi: 100.000 USD per il richiedente principale e 25.000 USD per ogni familiare a carico
• Familiari a carico: coniuge, figli sotto i 20 anni e, con l'aggiornamento 2025, anche genitori e persone legalmente a carico; il limite numerico è stato eliminato
• Comunicazione annuale invece che ogni novanta giorni e rientri multipli senza permesso separato
• Tariffa di rilascio presso il centro TIESC: 50.000 THB a persona; verifica dei documenti in venti giorni lavorativi e ritiro del visto entro sessanta giorni dall'approvazione

L'elenco del BOI cita gli immobili senza specificare la forma di titolarità. I legali che seguono il programma indicano che anche un leasehold registrato può rientrare, purché alla domanda restino almeno dieci anni di durata. Chiedi conferma al BOI per il tuo caso prima dell'acquisto, non dopo.

L'investimento deve già esistere alla data della domanda e appartenere al richiedente. Le condizioni vengono controllate anche successivamente: vendere l'immobile e scendere sotto la soglia fa perdere i requisiti. Dopo cinque anni i criteri vengono nuovamente verificati per il quinquennio successivo.

Proroga per investimento: la soglia di 10 milioni di THB

L'ordinanza dell'Immigration Bureau 327/2557, punto 2.5, prevede un distinto presupposto per una proroga annuale. Ogni autorizzazione dura al massimo un anno ed è rinnovata annualmente.

• Visto Non-Immigrant e prova di aver trasferito almeno 10 milioni di THB in Thailandia
• Acquisto o locazione di almeno tre anni di un appartamento in condominio, per un valore non inferiore a 10 milioni di THB
• Oppure deposito vincolato di almeno 10 milioni di THB presso una banca registrata in Thailandia e posseduta per oltre la metà da cittadini thailandesi
• Oppure titoli di Stato o di imprese pubbliche per almeno 10 milioni di THB
• Oppure una combinazione degli investimenti precedenti per almeno 10 milioni di THB

Lo stesso punto riporta anche la cifra di 3 milioni di THB, spesso citata come attuale. Il testo è esplicito: il richiedente deve essere entrato nel Regno prima del 1° ottobre 2006 e aver ricevuto continuativamente il permesso di soggiorno su quella base. Per un acquirente che arriva oggi sul mercato, questa disposizione non è accessibile.

Il nuovo percorso da 3 milioni di THB: cosa sappiamo

Nell'ottobre 2025 sono state emanate le ordinanze dell'Immigration Bureau 237/2568 e 238/2568. La prima riguarda il cambio di categoria e i primi novanta giorni, la seconda la proroga annuale. Abbassano la soglia immobiliare a 3 milioni di THB, nell'ambito del Non-Immigrant B per investimento.

• Appartamento ultimato in condominio da 3.000.000 THB, registrato a nome del richiedente, con prova della provenienza estera dei fondi
• Oppure locazione di lunga durata registrata con valore complessivo da 3.060.000 THB
• Oppure affitto residenziale da 85.000 THB al mese, con pagamenti documentati
• Prima novanta giorni, poi domanda di proroga annuale; questo presupposto non conferisce il diritto di lavorare
• Sono previsti i familiari: coniuge, figli sotto i 20 anni e genitori dai 50 anni

La condizione decisiva non è economica. La soglia di 3 milioni è accessibile soltanto con una lettera di certificazione del Ministry of Tourism and Sports, rilasciata tramite un operatore autorizzato per soggiorni di lunga durata. Senza la lettera, il funzionario deve applicare la soglia ordinaria di 10 milioni e la domanda non procede, indipendentemente dal valore dell'immobile.

C'è poi ciò che i venditori tendono a omettere. Le regole sono già state riscritte: le ordinanze 145/2569 e 146/2569 del 24 giugno 2026 riguardano lo stesso investimento immobiliare da almeno 3 milioni di THB. Il 22 luglio gli uffici provinciali dell'immigrazione si sono riuniti in videoconferenza per uniformarne l'applicazione, come riporta l'annuncio dell'ufficio di Tak. A metà 2026 gli studi legali thailandesi descrivono il percorso come sperimentale: le procedure non sono consolidate, gli uffici provinciali interpretano le norme diversamente e almeno uno studio lo esclude espressamente dalle opzioni consigliate. Divergono anche i dettagli: alcune fonti richiedono che il trasferimento del titolo sia avvenuto dopo il 1° ottobre 2020, altre non indicano questa condizione.

La conseguenza pratica è chiara. La soglia di 3 milioni si colloca nella metà inferiore del mercato: il nostro catalogo di Phuket comprende 571 immobili, con prezzi da 2,1 mln THB e mediana di 10,2 mln THB. Non consigliamo però di scegliere un appartamento per ottenere un visto le cui regole sono state riscritte due volte in un anno. Meglio procedere nell'ordine inverso: scegliere l'immobile per le sue qualità e poi verificare se soddisfa i requisiti alla data della domanda.

DTV: la casa non dà diritto al visto, ma può servire come documento

Il Destination Thailand Visa è rivolto a lavoratori da remoto e freelance, a chi viene per praticare Muay Thai o cucina thailandese, per cure mediche e ai familiari di un titolare. Dura cinque anni, con ingressi illimitati, fino a 180 giorni per ingresso e una proroga. Il requisito finanziario è un saldo finale di almeno 500.000 THB.

Per il DTV non serve acquistare casa e possederne una non costituisce un presupposto. L'elenco dei documenti viene però stabilito dalla singola rappresentanza, non da una sola regola centrale. Per esempio, una sede thailandese chiede prova di alloggio prolungato in Thailandia, per cui è valido un contratto relativo a un appartamento, oltre a tre mesi di estratti conto e documenti del datore di lavoro autenticati dall'ambasciata del paese della società. Un altro consolato può chiedere molto meno. Una casa propria può quindi risolvere la prova dell'indirizzo, oppure non servire affatto.

Visti per pensionati

Per chi ha almeno 50 anni esistono i percorsi Non-Immigrant O e O-A. Il requisito finanziario è un deposito di 800.000 THB oppure un reddito di 65.000 THB al mese, o una combinazione ammessa. Per l'O-A le istruzioni ufficiali richiedono anche un'assicurazione sanitaria di almeno 3 milioni di THB o 100.000 USD per anno assicurativo, per l'intero soggiorno; il requisito è in vigore dal 1° ottobre 2021.

Il valore di un appartamento posseduto dal richiedente non sostituisce questi requisiti e non viene conteggiato.

Thailand Privilege: soggiorni lunghi senza acquistare

Programma statale di adesione a pagamento, che non richiede immobili. Livelli a settembre 2026: Bronze, 650.000 THB per cinque anni; Gold, 900.000 THB per cinque; Platinum, 1.500.000 THB per dieci; Diamond, 2.500.000 THB per quindici; Reserve, 5.000.000 THB per venti.

• Il visto rilasciato è il PE, Privilege Entry, classificato come turistico
• Soggiorno fino a un anno per ingresso; resta la comunicazione ogni novanta giorni
• L'adesione non conferisce diritto al lavoro né residenza permanente

Residenza permanente e cittadinanza

La residenza permanente è uno status distinto, con una propria procedura e una quota fissata dal governo per ogni ciclo. I requisiti pubblicati comprendono status Non-Immigrant e almeno tre anni consecutivi di soggiorno con proroghe annuali prima della domanda; il richiedente deve poi rientrare in una delle categorie previste. Acquistare un appartamento non abbrevia il percorso e non vi dà accesso da solo. La Thailandia non concede cittadinanza in cambio di un acquisto immobiliare.

I percorsi a confronto

Fisco: la soglia dei 180 giorni

Status migratorio e residenza fiscale sono distinti. La seconda dipende dai giorni di presenza, non dal tipo di visto. La sezione 41 del Revenue Code considera residente chi soggiorna in Thailandia per uno o più periodi che totalizzano almeno 180 giorni in un anno fiscale. La soglia è «180 o più», non «più di 180».

Il reddito estero richiede un'analisi più articolata di «diventi residente e paghi su tutto». Il Revenue Department collega l'obbligo all'anno in cui il reddito è maturato, alla residenza in quell'anno e al trasferimento del denaro in Thailandia. Si aggiungono le convenzioni contro la doppia imposizione e i crediti per imposte pagate all'estero. Esamina il tuo caso con un consulente fiscale, senza basarti soltanto su un articolo.

L'LTR prevede agevolazioni diverse: l'aliquota del 17% riguarda gli Highly-Skilled Professionals, mentre l'esenzione sul reddito estero appartiene alle altre categorie del programma. Confonderle porta a conclusioni sbagliate.

Cosa chiedere prima dell'acquisto

• Quale status è adatto a te indipendentemente dall'immobile, considerando età, reddito e tipo di lavoro
• Se punti all'LTR, se il BOI conferma l'ammissibilità dell'immobile e della sua forma di titolarità come investimento
• Se valuti il percorso per investimento, quale soglia si applica al tuo caso e chi ottiene la lettera ministeriale
• Come arriverà il denaro in Thailandia: la documentazione valutaria serve sia per registrare il freehold sia per il percorso d'investimento
• Quanti giorni trascorrerai davvero nel paese e se raggiungerai la soglia dei 180

Limiti dell'articolo

Siamo un'agenzia immobiliare, non consulenti d'immigrazione: non presentiamo domande e non rappresentiamo clienti davanti all'Immigration. Le regole in questo ambito sono cambiate tre volte in un anno e i requisiti variano tra programmi, consolati e uffici provinciali. Quanto riportato è stato verificato sulle fonti seguenti alla data del controllo; prima di presentare domanda, consulta la pagina dell'ufficio competente e un legale specializzato.