Appartamenti in freehold a Phuket: come funziona la piena proprietà per gli stranieri

Sì, uno straniero può possedere un appartamento in condominio a Phuket in piena proprietà, intestato a proprio nome e registrato al Land Office (Ufficio fondiario) thailandese. Il Condominium Act consente il freehold agli stranieri a due condizioni: nello stesso edificio la proprietà straniera non deve superare il 49% della superficie complessiva delle unità, e il denaro per l'acquisto deve arrivare in Thailandia dall'estero in valuta straniera, con documentazione della banca ricevente. Non servono una società thailandese, prestanome o un contratto di locazione: il freehold straniero è una proprietà diretta, senza scadenza e trasmissibile agli eredi. Questa guida spiega quota, trasferimento dei fondi e prezzi attuali.

Il freehold straniero nella normativa thailandese

La legge thailandese non permette agli stranieri di possedere terreni, precludendo nella maggior parte dei casi la proprietà diretta di una villa con terreno. Il condominio costituisce un'eccezione espressa. Secondo il Condominium Act del 1979, un condominio registrato è suddiviso in unità, ciascuna con un proprio titolo; a ogni unità corrispondono una quota indivisa delle parti comuni e il diritto di voto nell'ente di gestione condominiale. Lo straniero che soddisfa i requisiti per il freehold viene iscritto personalmente sul titolo, nello stesso registro e con gli stessi diritti di disposizione di un proprietario thailandese.

I diritti del freehold

• Proprietà senza scadenza: non ha una durata limitata e non richiede rinnovi
• Titolo registrato: il tuo nome sul titolo dell'unità presso il Land Office
• Diritto di disporre dell'immobile: venderlo, affittarlo o lasciarlo in eredità
• Quota delle parti comuni e voto nell'assemblea condominiale

Come funziona la quota straniera del 49%

La quota si calcola sulla superficie, non sul numero di appartamenti: gli stranieri possono detenere complessivamente fino al 49% della superficie totale delle unità di un edificio. Il promotore immobiliare e l'ente di gestione condominiale tengono traccia delle assegnazioni; al trasferimento, il Land Office richiede una lettera che confermi il rispetto della quota. Nei progetti richiesti dagli acquirenti internazionali, la disponibilità in freehold spesso si esaurisce per prima, e alcuni promotori applicano prezzi diversi rispetto al leasehold. Prima del deposito, chiedi conferma scritta della quota disponibile per la tua unità e fai richiamare tale conferma nel contratto di vendita.

Quando la quota è esaurita

Quando la quota di un edificio è esaurita, le unità restanti vengono offerte agli stranieri in leasehold. Non è un difetto del progetto: è aritmetica. Ma cambia il diritto acquistato: le due formule vanno quindi confrontate con attenzione.

Freehold e leasehold: le differenze

Quando il leasehold può avere senso

Il leasehold ha impieghi legittimi e in alcuni edifici è l'unica opzione disponibile. Quando però c'è quota e i fondi possono essere trasferiti correttamente, il freehold offre un diritto più solido. Per questo la disponibilità della quota è tra le prime verifiche che svolgiamo su un'unità del catalogo.

Si può pagare la differenza e passare al freehold?

Spesso sì, purché resti quota straniera disponibile e il venditore accetti di cedere quella specifica unità in freehold. Non è un semplice ampliamento del diritto già detenuto: freehold e leasehold seguono procedure di registrazione diverse, quindi il passaggio costituisce una nuova operazione. Il momento è decisivo. Prima della registrazione del leasehold si può concordare il cambio con l'ufficio vendite; dopo occorre cancellare la registrazione della locazione, trasferire la proprietà e pagare nuovamente le spese di registrazione.

Nei nuovi progetti il promotore divide preventivamente le unità tra freehold e leasehold; è possibile spostarle da un gruppo all'altro solo finché restano disponibilità. Nelle rivendite, il venditore deve detenere un diritto trasferibile e la quota deve essere libera il giorno della registrazione, non soltanto quello della richiesta. Se prevedi di rivendere, affronta il tema del freehold prima del deposito: una proprietà senza scadenza interessa più acquirenti della durata residua di un leasehold, che diminuisce ogni anno. In ogni caso, l'accordo di prenotazione deve indicare la forma di possesso e cosa accade se la quota si esaurisce prima del trasferimento.

Perché il freehold costa più del leasehold nello stesso edificio

Il sovrapprezzo del freehold non è un'imposta. L'imposta di trasferimento thailandese non cambia secondo la nazionalità e non esiste un'aliquota separata per stranieri che aumenti il prezzo dell'unità. Il sovrapprezzo nasce dal limite fisso del 49% della superficie, che il venditore valorizza di conseguenza. Ecco perché la differenza può essere contenuta in un progetto e molto alta in quello accanto.

Da cosa dipende la differenza di prezzo

• Scarsità. La quota freehold ha un limite di superficie che non può essere ampliato; negli edifici richiesti dagli stranieri è la prima disponibilità a esaurirsi
• Costi di registrazione diversi. Il trasferimento della proprietà e la registrazione del leasehold hanno basi di calcolo differenti; la ripartizione tra le parti è contrattuale. Le aliquote sono nella nostra guida alle imposte e spese di acquisto in Thailandia
• Trasferimento dei fondi. Il freehold richiede un bonifico dall'estero in valuta straniera e un modulo FET, con margine di cambio, commissioni bancarie e tempi di lavorazione. Il leasehold non ha questo requisito
• Edificio e fase delle vendite. La quota è calcolata per edificio registrato: due torri dello stesso progetto possono avere sovrapprezzi diversi, così come una torre al lancio e quando è già venduta all'80%
• Rivendita. Una proprietà senza scadenza interessa un bacino più ampio di acquirenti rispetto a un leasehold già parzialmente trascorso, e i venditori incorporano parte di questa differenza nel prezzo iniziale

Per questo calcoliamo la percentuale sulla singola unità. Chiediamo al promotore un listino con i prezzi freehold e leasehold affiancati per lo stesso appartamento, poi indichiamo la differenza in valore assoluto e in percentuale, con la data di validità. Non esiste una media dell'isola che sia utile citare: le due disponibilità seguono regole diverse anche nello stesso edificio, e un calcolo sul catalogo non può trasformarle in una percentuale attendibile. Indicaci il progetto che stai valutando e ti invieremo entrambi i prezzi.

Leasehold di 90 anni e licenza alberghiera

Negli appartamenti in condominio gli stranieri possono acquistare una proprietà senza scadenza: finché c'è quota, il tema dei 90 anni non si pone. La formula 30+30+30 compare dove il freehold non è disponibile: quota esaurita, edificio non registrato come condominio oppure villa su terreno. La legge thailandese limita a trent'anni la durata di una locazione immobiliare registrata e calcola ogni rinnovo dal momento in cui viene concesso. Il totale di tre periodi consecutivi produce il numero novanta.

Cosa viene registrato e cosa resta nel contratto

• Il Land Office registra i primi trent'anni. I due rinnovi restano promesse del locatore nel contratto e non possono essere registrati in anticipo: ciascun rinnovo viene registrato quando entra in vigore
• Un leasehold registrato rimane valido se il terreno viene venduto. Il codice trasferisce i diritti e gli obblighi del locatore al nuovo proprietario, quindi la vendita non fa sparire il contratto
• Un contratto non registrato è azionabile solo per tre anni, qualunque durata indichi. Per una locazione più lunga, la registrazione è quindi un elemento sostanziale dell'acquisto
• La clausola di rinnovo è il punto più delicato. Negli ultimi anni i tribunali thailandesi hanno interpretato più rigorosamente i rinnovi automatici che ripetono le condizioni originarie: formulazione, prezzo di ciascun rinnovo e procedura vanno verificati dall'avvocato
• Gli eredi subentrano nella posizione del conduttore, non nella proprietà. Controlla che successione e cessione siano previste espressamente dal contratto

Cosa permette la licenza alberghiera

La licenza alberghiera riguarda il progetto, non il tuo titolo di proprietà. L'Hotel Act thailandese considera l'alloggio temporaneo a pagamento un'attività alberghiera soggetta a licenza, mentre i soggiorni mensili o più lunghi sono esclusi dal suo campo di applicazione. La licenza chiarisce quindi se l'edificio può accogliere legalmente ospiti per poche notti. Non prolunga un leasehold, non lo trasforma in proprietà ed è intestata alla società che gestisce gli alloggi, non a te.

Chiedi se la licenza sia già stata rilasciata, a quale società e, per un progetto in costruzione, a che punto sia la richiesta e cosa succeda al programma di affitti in caso di rifiuto. Un «la licenza sta arrivando» detto a voce non diventa una clausola contrattuale. Le altre verifiche sono nella nostra guida ai controlli prima del deposito per un appartamento a Phuket.

Pagare dall'estero: modulo FET e tracciabilità

La registrazione del freehold straniero dipende anche dal percorso dei fondi. Il denaro deve arrivare dall'estero in valuta straniera ed essere convertito in baht in Thailandia. La banca thailandese ricevente documenta il trasferimento con un Foreign Exchange Transaction form, o FET: il documento richiesto dal Land Office per registrare l'appartamento a nome di uno straniero.

Come impostare il bonifico

• Invia il bonifico in valuta straniera, indicando nella causale l'acquisto dell'appartamento e il nome dell'acquirente
• La banca thailandese converte i fondi in baht e rilascia il modulo FET o una conferma bancaria di accredito
• Presenta il FET al Land Office il giorno del trasferimento
• Conserva il FET senza limiti di tempo: servirà a documentare il rimpatrio dei proventi quando venderai

Per tutta la procedura — prenotazione, verifica contrattuale, pagamenti scaglionati e registrazione — consulta la nostra guida all'acquisto di immobili a Phuket.

Quanto costano gli appartamenti in freehold a Phuket nel 2026

Aperwind segue i listini diretti dei promotori immobiliari, con le relative date di pubblicazione, e li affianca ai video delle nostre visite. A settembre 2026 il catalogo di Phuket comprende 571 annunci attivi, tra cui 418 appartamenti anche in condominio e 148 ville, in 189 progetti. I prezzi degli appartamenti partono da 2,1 mln THB; il prezzo richiesto mediano dell'isola è 10,2 mln THB.

Prezzi per zona

Come leggere le differenze

Bang Tao e le zone balneari della costa occidentale hanno prezzi superiori a Rawai, nel sud dell'isola. Le guide in /areas/phuket descrivono offerta e profilo degli acquirenti di ogni località, mentre la guida ai prezzi di Phuket segue l'evoluzione delle mediane. Per gli immobili su progetto, molti promotori prevedono pagamenti scaglionati fino alla consegna delle chiavi. Le scadenze dipendono dal singolo progetto: su richiesta inviamo le condizioni aggiornate, anziché percentuali generiche.

The City Phuket Phase 2, Building C

foto su richiesta

Prezzo su richiesta

Kathu · 2 cam. · 79 m²In costruzioneDisponibilità da confermare

Salva: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, 2 cam., 79 m²

Rendering del promotore

Prezzo su richiesta

VIBE Residence

Karon · 2 cam. · 54 m²In costruzioneDisponibilità da confermare

Salva: VIBE Residence, Karon, 2 cam., 54 m²

Rendering del promotore

10,1 mln THBprimo versamento del 40%: 4,0 mln THB

Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)

Patong · 1 cam. · 29 m² · 346.897 THB/m²In costruzione

Salva: Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence), Patong, 1 cam., 29 m²

Rendering del promotore

2,5 mln THB

Dcondo Cove

Kathu · 1 cam. · 24 m² · 104.833 THB/m²In costruzione

Salva: Dcondo Cove, Kathu, 1 cam., 24 m²

2,4 mln THB

DCondo Reef

Kathu · 1 cam. · 28 m² · 86.714 THB/m²A pronta consegna

Salva: DCondo Reef, Kathu, 1 cam., 28 m²

6,1 mln THB

Ever Prime Residences

Karon · 1 cam. · 49 m² · 124.454 THB/m²In costruzione

Salva: Ever Prime Residences, Karon, 1 cam., 49 m²

Il giorno del trasferimento: imposte e documenti

Il passaggio di proprietà avviene al Land Office di Phuket. La principale voce di costo è l'imposta di trasferimento: il 2% del valore ufficiale di stima, generalmente inferiore al prezzo contrattuale. La ripartizione è negoziabile e va stabilita nel contratto di vendita. Nelle rivendite possono applicarsi altre imposte secondo la situazione del venditore e il periodo di possesso. Chiedi un prospetto scritto per l'operazione specifica prima di firmare.

Documenti da presentare

• Passaporto dell'acquirente
• Modulo FET che documenta l'arrivo dei fondi dall'estero in valuta straniera
• Lettera dell'ente di gestione condominiale che conferma la disponibilità della quota straniera
• Nelle rivendite, certificato di assenza di debiti per spese condominiali

Se il promotore non consegna: cosa succede al denaro e all'appartamento

Nessuna struttura protegge completamente l'acquirente dal blocco di un progetto, in Thailandia o altrove. Chi promette il contrario sta vendendo proprio quella promessa. La domanda più precisa — il promotore può riprendersi l'appartamento se la società fallisce? — ha invece una risposta legata a una data: quella della registrazione del trasferimento al Land Office.

Prima e dopo la registrazione

La conseguenza pratica è che un pagamento è più protetto quanto più è vicino alla registrazione. Saldare in anticipo per ottenere uno sconto trasferisce il rischio di costruzione sull'acquirente: in Thailandia l'escrow è facoltativo e la maggior parte dei progetti residenziali non lo usa, quindi il denaro arriva direttamente al promotore. La nostra guida ai pagamenti rateali dei promotori a Phuket spiega scadenze e clausole da leggere prima di firmare.

Le tutele già previste per chi acquista in condominio

• Contratto conforme al modello prescritto. Il contratto di vendita del promotore deve rispettare lo standard del Ministero dell'Interno; le clausole che lo contraddicono o svantaggiano l'acquirente non hanno effetto
• La pubblicità fa parte dell'accordo. Brochure, rendering e comunicazioni commerciali rientrano nel contratto; eventuali differenze si interpretano a favore dell'acquirente. Conserva tutto, comprese specifiche e planimetrie
• Un leasehold registrato rimane valido dopo la vendita del terreno: una tutela rilevante quando è questa la formula disponibile
• Il titolo registrato è definitivo. Una volta intestata a te, l'unità è uscita dal patrimonio del promotore e i suoi creditori non possono rivalersi su di essa

Le verifiche prima del deposito

• Chi vende: la società indicata nel contratto, la sua scheda nel registro DBD e il rapporto con il marchio della brochure, spesso appartenente a un soggetto diverso
• Consegne precedenti: fasi completate da visitare sull'isola e rispetto delle date annunciate in passato
• Terreno e vincoli: eventuale ipoteca bancaria sul terreno e soggetto incaricato di liberare la tua unità dall'ipoteca prima della registrazione
• Permessi riferiti precisamente al tuo edificio e alla tua fase, oltre alla valutazione ambientale quando richiesta
• Clausole sui ritardi: penali del promotore, momento in cui puoi recedere e modalità di restituzione delle rate versate
• Destinazione del denaro: conto intestato al beneficiario indicato, rate collegate a fasi dei lavori verificate ed eventuale escrow o garanzia bancaria
• Bozza contrattuale prima di qualsiasi pagamento. Un venditore che non vuole mostrartela prima del deposito ti ha già detto qualcosa di utile

Nessuna verifica, da sola, garantisce il risultato. Nel loro insieme permettono però di basare la decisione sui documenti, l'aspetto di un acquisto su progetto che l'acquirente può effettivamente controllare.

Da dove iniziare

Il passo successivo è esaminare gli immobili. La pagina dei nuovi complessi in /complexes/phuket elenca tutti i 189 progetti, con listini dei promotori datati. Il nostro gruppo assiste le compravendite in russo e inglese, dalla prenotazione alla registrazione.

Fonti

I link seguenti rimandano a testi normativi e servizi pubblici. Spiegano il funzionamento generale; l'applicazione di una norma al tuo contratto va confermata dall'avvocato che segue l'operazione.