Apartament na Phukecie na pełną własność: jak działa freehold

Tak, cudzoziemiec może mieć apartament w kondominium na Phukecie na pełną własność (freehold), zapisany na własne nazwisko, z aktem własności zarejestrowanym w tajskim Departamencie Gruntów (Land Department). Tajska ustawa o kondominiach (Condominium Act) przyznaje cudzoziemcom pełną własność pojedynczych lokali pod dwoma warunkami. Właściciele z zagranicy mogą mieć łącznie najwyżej 49% powierzchni wszystkich lokali w danym budynku. Drugi warunek: pieniądze na zakup muszą przyjść do Tajlandii z zagranicy, w obcej walucie, a bank, który je przyjmuje, musi to udokumentować. Bez tajskiej spółki, bez podstawionych udziałowców (nominee), bez dzierżawy. To własność bezpośrednia, bezterminowa i dziedziczna. Poniżej wyjaśniamy, jak działa limit, którędy muszą płynąć pieniądze i jakie są aktualne liczby.

Pełna własność dla cudzoziemca w tajskim prawie

Tajskie prawo nie pozwala cudzoziemcom mieć ziemi, a to w większości przypadków zamyka drogę do bezpośredniej własności willi. Kondominium jest celowo pomyślanym wyjątkiem. Według ustawy o kondominiach z 1979 roku zarejestrowane kondominium dzieli się na lokale i każdy z nich ma własny akt własności. Do każdego lokalu należy też niepodzielny udział w częściach wspólnych i głos we wspólnocie zarządzającej budynkiem (juristic person). Cudzoziemiec, który spełnia warunki pełnej własności, zostaje wpisany do aktu osobiście. Ten sam dokument, ten sam rejestr i te same prawa do rozporządzania lokalem, jakie ma właściciel z Tajlandii.

Co daje pełna własność

• bezterminowy tytuł: pełna własność nie wygasa i nigdy nie trzeba jej odnawiać
• zarejestrowany akt: twoje nazwisko w akcie własności lokalu w Departamencie Gruntów
• pełne prawo rozporządzania: lokal można sprzedać, wynająć albo zapisać w testamencie
• udział w częściach wspólnych i głos we wspólnocie właścicieli budynku

Jak działa limit 49% dla cudzoziemców

Limit liczy się według powierzchni, a nie liczby lokali: cudzoziemcy mogą mieć łącznie do 49% sumy powierzchni wszystkich lokali w budynku. Przydział prowadzą deweloper i wspólnota zarządzająca budynkiem. Przy przeniesieniu własności Departament Gruntów żąda pisma, które potwierdza, że zakup mieści się w limicie. W inwestycjach popularnych wśród kupujących z zagranicy pula na pełną własność często sprzedaje się pierwsza, a część deweloperów wycenia ją osobno od lokali w dzierżawie. Dlatego przed wpłatą opłaty rezerwacyjnej poproś o pisemne potwierdzenie, że dla twojego lokalu jest jeszcze miejsce w limicie, i zadbaj, żeby umowa kupna-sprzedaży się na nie powoływała.

Gdy limit się wyczerpie

Kiedy w budynku kończy się limit, cudzoziemcom zostają pozostałe lokale w dzierżawie długoterminowej (leasehold). Wynika to z arytmetyki i o samej inwestycji nic złego nie mówi. Zmienia się jednak to, co faktycznie posiadasz, więc obie formy warto porównać na chłodno.

Freehold czy leasehold: czym naprawdę się różnią

Kiedy dzierżawa ma sens

Dzierżawa ma swoje uzasadnione zastosowania, a w niektórych budynkach jest jedyną drogą do zakupu. Jeśli jednak limit jest otwarty, a pieniądze da się przelać zgodnie z wymogami, pełna własność daje więcej. Dlatego dostępność limitu sprawdzamy jako jedną z pierwszych rzeczy przy każdym lokalu w naszym katalogu.

Czy można dopłacić i przejść z dzierżawy na pełną własność?

Często tak, o ile w budynku jest jeszcze wolny limit dla cudzoziemców, a sprzedający zgodzi się zbyć właśnie ten lokal na pełną własność. Nie dokupujesz przy tym niczego do prawa, które już masz. Własność i dzierżawę rejestruje się według różnych procedur, więc przejście z jednej na drugą to osobna, nowa transakcja. Wszystko zależy od momentu. Przed rejestracją dzierżawy wystarczy rozmowa z działem sprzedaży. Po rejestracji trzeba dzierżawę wykreślić, przenieść własność i drugi raz zapłacić koszty rejestracji.

W nowej inwestycji deweloper z góry dzieli lokale na pulę na pełną własność i pulę w dzierżawie. Przesunąć lokal z jednej do drugiej da się tylko, dopóki starczy miejsca w puli. Na rynku wtórnym sprzedający musi mieć lokal w formie, którą można przenieść, a limit musi być wolny w dniu rejestracji. Wolne miejsce w dniu pierwszego pytania niczego nie przesądza. Jeśli myślisz o późniejszej sprzedaży, temat pełnej własności podnieś jeszcze przed opłatą rezerwacyjną. Chętnych na bezterminową własność jest więcej niż na resztę cudzej dzierżawy, a ta reszta z każdym rokiem się skraca. Cokolwiek wybierzesz, wpisz formę własności do umowy rezerwacyjnej, razem z tym, co się stanie, jeśli do dnia przeniesienia własności limit się wyczerpie.

Dlaczego lokal na pełną własność kosztuje więcej niż sąsiedni w dzierżawie

Dopłata za pełną własność nie jest podatkiem. Opłata za przeniesienie własności (transfer fee) w Tajlandii nie zależy od obywatelstwa kupującego i nie ma osobnej stawki dla cudzoziemców, która podbijałaby cenę lokalu. Dopłata bierze się stąd, że 49% powierzchni budynku to stała, z góry ograniczona pula, a sprzedający wycenia ją odpowiednio do tego. Dlatego na to samo pytanie jedna inwestycja odpowiada skromną kwotą, a ta po drugiej stronie ulicy zaskakująco wysoką.

Z czego składa się dopłata

• Niedobór. Limitu na pełną własność nie da się powiększyć, bo wyznacza go powierzchnia. W budynkach, które dobrze sprzedają się kupującym z zagranicy, kończy się jako pierwszy
• Inne koszty rejestracji. Przeniesienie własności i rejestrację dzierżawy rozlicza się od innych podstaw, a podział kosztów między strony ustala umowa. Stawki zebraliśmy w poradniku o podatkach i kosztach zakupu nieruchomości w Tajlandii
• Droga pieniędzy. Pełna własność wymaga przelewu z zagranicy w obcej walucie i zaświadczenia o transferze waluty (FET), a to oznacza różnicę kursową, opłaty bankowe i czas. Przy dzierżawie takiego wymogu nie ma
• Budynek i etap sprzedaży. Limit liczy się osobno dla każdego zarejestrowanego budynku, więc dwie wieże tej samej inwestycji mogą mieć różne dopłaty, a jedna wieża inną na starcie sprzedaży i inną przy 80% sprzedanych lokali
• Płynność przy wyjściu. Bezterminową własność kupi szersze grono chętnych niż częściowo wykorzystaną dzierżawę, a sprzedający od początku wlicza część tej różnicy w cenę

Na pytanie o procent odpowiadamy więc zawsze dla konkretnego lokalu. Prosimy dewelopera o cennik, w którym obie ceny tego samego lokalu, na pełną własność i w dzierżawie, stoją obok siebie. Różnicę podajemy kwotą i procentem ceny, z datą ważności cennika. Średniej dla całej wyspy nie warto podawać. Obie pule sprzedaje się w jednym budynku według różnych reguł i żadne obliczenia na danych z katalogu nie dadzą z nich uczciwego procentu. Napisz, którą inwestycję rozważasz, a prześlemy obie liczby.

Dzierżawa na 90 lat i licencja hotelowa inwestycji

W kondominium cudzoziemiec może mieć własność bez daty końcowej, więc dopóki limit jest otwarty, pytanie o 90 lat w ogóle się nie pojawia. Układ 30+30+30 występuje tam, gdzie pełnej własności nie ma w ofercie: limit się wyczerpał, budynek nie jest zarejestrowany jako kondominium albo chodzi o willę z ziemią. Tajskie prawo ogranicza zarejestrowaną dzierżawę nieruchomości do trzydziestu lat. Okres każdego przedłużenia biegnie od chwili jego udzielenia, pierwszy dzień pierwotnej umowy nie ma tu znaczenia. Trzy takie okresy jeden po drugim dają właśnie dziewięćdziesiąt lat.

Co jest w rejestrze, a co tylko w umowie

• Departament Gruntów rejestruje pierwsze trzydzieści lat. Dwa przedłużenia zostają w umowie jako obietnice wydzierżawiającego i nie da się ich wpisać do rejestru z wyprzedzeniem: przedłużenie rejestruje się dopiero wtedy, gdy wchodzi w życie
• Zarejestrowana dzierżawa przetrwa sprzedaż ziemi. Kodeks przenosi prawa i obowiązki wydzierżawiającego na każdego, kto nabędzie nieruchomość, więc umowa nie znika razem ze sprzedającym
• Niezarejestrowana dzierżawa chroni przez trzy lata, cokolwiek w niej zapisano. Dłuższa umowa, której nigdy nie zarejestrowano, wiąże tylko przez trzy lata. Rejestracja to więc sedno transakcji
• Najsłabszym punktem jest klauzula o przedłużeniu. Tajskie sądy w ostatnich latach surowiej oceniają automatyczne przedłużenia, które po prostu powtarzają pierwotne warunki. Brzmienie klauzuli, cenę każdego przedłużenia i sposób jego udzielenia oddaj do oceny swojemu prawnikowi, nie zostawiaj tego działowi sprzedaży
• Spadkobiercy przejmują jedynie pozycję dzierżawcy. Sprawdź, czy dziedziczenie i przeniesienie dzierżawy na inną osobę są wprost zapisane w umowie

Co naprawdę daje licencja hotelowa

Licencja hotelowa należy do inwestycji, a nie do twojego tytułu prawnego. Tajska ustawa o hotelach (Hotel Act) uznaje płatne zakwaterowanie na krótki pobyt za działalność hotelową i wymaga na nią licencji. Najem na miesiąc i dłużej leży poza zakresem ustawy. Licencja odpowiada więc na dokładnie jedno pytanie: czy budynek może legalnie przyjmować gości na kilka nocy. Nie przedłuża dzierżawy, nie zamienia jej we własność, a jej posiadaczem jest firma prowadząca obiekt.

Pytaj o nią konkretnie. Czy licencja jest już wydana i na jaki podmiot? Jeśli inwestycja jest jeszcze w budowie, na jakim etapie jest wniosek i co stanie się z programem wynajmu, gdy zostanie odrzucony? Ustnego „licencja będzie” nie da się dołączyć do umowy. Pozostałe pytania przed opłatą rezerwacyjną zebraliśmy w poradniku o tym, co sprawdzić przed rezerwacją apartamentu na Phukecie.

Płatność z zagranicy: zaświadczenie FET i ślad pieniędzy

Przy rejestracji pełnej własności na cudzoziemca liczy się nie tylko kwota, ale i to, jak pieniądze trafiły do Tajlandii. Środki na zakup trzeba przelać z zagranicy w obcej walucie i wymienić na baty dopiero w Tajlandii. Tajski bank, który przyjmuje przelew, dokumentuje go zaświadczeniem o transferze waluty (FET, Foreign Exchange Transaction form). Właśnie tego dokumentu Departament Gruntów żąda, zanim zapisze lokal w kondominium na nazwisko cudzoziemca.

Jak poprawnie przelać pieniądze

• wyślij przelew w obcej walucie, z tytułem, który wskazuje zakup apartamentu w kondominium i nazwisko kupującego
• tajski bank wymienia pieniądze na baty i wystawia zaświadczenie FET (albo potwierdzenie uznania rachunku)
• w dniu przeniesienia własności przedstaw FET w Departamencie Gruntów
• zachowaj FET na zawsze: na jego podstawie przelejesz pieniądze za granicę, gdy w przyszłości sprzedasz lokal

Cały przebieg transakcji, od rezerwacji przez sprawdzenie umowy i płatności w transzach po rejestrację, opisujemy w poradniku o zakupie nieruchomości w Tajlandii.

Ile kosztuje apartament na pełną własność na Phukecie w 2026 roku

Zbieramy cenniki bezpośrednio od deweloperów, z datą publikacji, a obok nich pokazujemy nasze filmy z wizyt na miejscu. Stan na wrzesień 2026: na Phukecie mamy w katalogu 189 inwestycji, a aktywnych ofert jest 571, w tym 418 apartamentów i 148 willi. Najtańsze oferty zaczynają się od 2,1 mln THB. Mediana cen ofertowych dla całej wyspy wynosi 10,2 mln THB.

Ceny w rejonach

Co mówi rozpiętość cen

Najwięcej mówi sama rozpiętość. Bang Tao i plażowe rejony zachodniego wybrzeża są droższe niż Rawai na południu wyspy. Podaż i profil kupujących w każdej lokalizacji omawiają nasze przewodniki po rejonach Phuketu, a poradnik o cenach nieruchomości na Phukecie pokazuje, jak mediany zmieniają się w czasie. Przy lokalach w budowie wielu deweloperów rozkłada płatności na raty aż do odbioru kluczy. Harmonogramy są różne w każdej inwestycji, więc zamiast podawać ogólne liczby, aktualne warunki wysyłamy na prośbę.

The City Phuket Phase 2, Building C

zdjęcia na zapytanie

Cena na zapytanie

Kathu · sypialnie: 2 · 79 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, sypialnie: 2, 79 m²

Wizualizacja dewelopera

Cena na zapytanie

VIBE Residence

Karon · sypialnie: 2 · 54 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: VIBE Residence, Karon, sypialnie: 2, 54 m²

Wizualizacja dewelopera

10,1 mln THBpierwsza wpłata 40%: 4,0 mln THB

Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)

Patong · sypialnie: 1 · 29 m² · 346 897 THB/m²W budowie

Zapisz: Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence), Patong, sypialnie: 1, 29 m²

Wizualizacja dewelopera

2,5 mln THB

Dcondo Cove

Kathu · sypialnie: 1 · 24 m² · 104 833 THB/m²W budowie

Zapisz: Dcondo Cove, Kathu, sypialnie: 1, 24 m²

2,4 mln THB

DCondo Reef

Kathu · sypialnie: 1 · 28 m² · 86 714 THB/m²Budowa zakończona

Zapisz: DCondo Reef, Kathu, sypialnie: 1, 28 m²

6,1 mln THB

Ever Prime Residences

Karon · sypialnie: 1 · 49 m² · 124 454 THB/m²W budowie

Zapisz: Ever Prime Residences, Karon, sypialnie: 1, 49 m²

Dzień przeniesienia własności: opłaty, podatki i dokumenty

Własność przechodzi na kupującego w oddziale Departamentu Gruntów na Phukecie. Główny koszt to opłata za przeniesienie własności: 2% urzędowej wartości szacunkowej, która zwykle jest niższa od ceny z umowy. Kto ją zapłaci, strony ustalają w negocjacjach i zapisują w umowie kupna-sprzedaży. Na rynku wtórnym mogą dojść kolejne podatki i opłaty, zależnie od statusu sprzedającego i tego, jak długo miał nieruchomość. Liczy się je osobno dla każdej transakcji, więc przed podpisaniem poproś o pisemne zestawienie kosztów, zamiast polegać na ogólnych regułach.

Dokumenty na dzień rejestracji

• paszport kupującego
• zaświadczenie FET, które potwierdza przelew z zagranicy w obcej walucie
• pismo od wspólnoty zarządzającej budynkiem, potwierdzające miejsce w limicie dla cudzoziemców
• na rynku wtórnym: zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za części wspólne

Gdy deweloper nie dokończy budowy: co z pieniędzmi i lokalem

Żadna konstrukcja prawna nie chroni kupującego w pełni przed tym, że budowa stanie, ani w Tajlandii, ani nigdzie indziej. Sprzedawca, który obiecuje coś innego, sprzedaje samą obietnicę. Kupujący pytają jednak zwykle o coś węższego: czy deweloper może odebrać apartament, jeśli firma upadnie. Na to pytanie odpowiedź jest precyzyjna i zależy od jednej daty, czyli dnia, w którym Departament Gruntów zarejestruje przeniesienie własności.

Przed rejestracją i po niej: dwie różne sytuacje

Z tabeli wynika prosta zasada: im bliżej rejestracji płacisz, tym bezpieczniej. Kto spłaca całą cenę wcześnie, żeby dostać rabat, bierze na siebie ryzyko budowy. Rachunek powierniczy (escrow) jest w Tajlandii dobrowolny i większość inwestycji mieszkaniowych z niego nie korzysta, więc pieniądze trafiają prosto do dewelopera. Jak budowane są harmonogramy i które zapisy przeczytać przed podpisaniem, opisujemy w poradniku o ratach od dewelopera na Phukecie.

Co prawo już daje kupującemu apartament w kondominium

• Obowiązkowy wzór umowy. Umowa sprzedaży lokalu w kondominium, którą zawiera deweloper, musi odpowiadać wzorowi ustalonemu przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych. Zapis sprzeczny z tym wzorem albo działający na niekorzyść kupującego nie ma mocy
• Reklama jest częścią umowy. Broszury, wizualizacje i listy sprzedażowe traktuje się jako część umowy sprzedaży, a rozbieżność między reklamą a umową rozstrzyga się na korzyść kupującego. Zachowaj więc wszystko, co dostajesz od sprzedającego, łącznie ze specyfikacją i rzutem lokalu
• Zarejestrowana dzierżawa przetrwa sprzedaż ziemi, a to ważne wtedy, gdy w ofercie zostaje akurat pula w dzierżawie
• Zarejestrowany tytuł jest ostateczny. Lokal zapisany na twoje nazwisko wychodzi z majątku dewelopera i jego wierzyciele nie mają do niego żadnych roszczeń

Co sprawdzić przed opłatą rezerwacyjną

• Kto sprzedaje: podmiot wskazany w umowie, jego wpis w rejestrze spółek DBD i związek z marką z broszury. Często to dwie różne firmy
• Dorobek dewelopera: ukończone etapy, po których można przejść się na wyspie, i to, czy wcześniejsze terminy oddania zostały dotrzymane
• Ziemia i obciążenia: czy grunt inwestycji jest obciążony hipoteką na rzecz banku i kto przed rejestracją zwolni twój lokal z tej hipoteki
• Pozwolenia wydane konkretnie na twój budynek i twój etap budowy oraz raport oddziaływania na środowisko (EIA), jeśli inwestycja go potrzebuje
• Zapisy o opóźnieniach: kara umowna dla dewelopera, moment, od którego możesz odstąpić od umowy, i sposób zwrotu wpłaconych rat
• Dokąd idą pieniądze: rachunek odbiorcy wskazany z nazwy, powiązanie rat z potwierdzonymi etapami budowy i to, czy jest rachunek powierniczy albo gwarancja bankowa
• Wzór umowy, zanim cokolwiek zapłacisz. Sprzedający, który nie chce go pokazać przed opłatą rezerwacyjną, już powiedział ci coś ważnego

Żaden z tych punktów osobno niczego nie gwarantuje. Razem przenoszą decyzję z zaufania do marki na czytanie dokumentów, a to jedyna część zakupu w budowie, nad którą kupujący naprawdę panuje.

Od czego zacząć

Następny krok to przegląd ofert. Dział nowych inwestycji na Phukecie obejmuje 189 inwestycji, każda z datowanym cennikiem dewelopera. Transakcję prowadzimy po rosyjsku i po angielsku, od rezerwacji do rejestracji.

Źródła

Poniżej linki do tekstów ustaw i serwisów rządowych. Wyjaśniają mechanizm, ale nie rozstrzygają konkretnej transakcji. Czy dany przepis dotyczy twojej umowy, potwierdza prawnik, który ją prowadzi.