Apartament na Phukecie: co sprawdzić przed opłatą rezerwacyjną

Apartament wybrany. Sprzedający przysyła dane do przelewu i prosi o opłatę rezerwacyjną, która zablokuje cenę. Zanim przelejesz pieniądze, zdobądź projekt umowy rezerwacyjnej, dokładny opis lokalu, dokument potwierdzający umocowanie sprzedającego i jasne warunki zwrotu. Jeśli dokumenty mają dojść później, najpierw ustal, czy możesz się wycofać, gdy ich weryfikacja wypadnie źle, i kto wtedy oddaje pieniądze. Tej sprawy nie odkładaj do umowy kupna-sprzedaży (SPA).

Ta lista dotyczy zakupu apartamentu w kondominium, willi z działką nie obejmuje. Pomaga skompletować teczkę dla niezależnego tajskiego prawnika. Opinią prawną nie jest: pytania poniżej to rady dla kupującego, a nie zamknięty wykaz dokumentów, których wymaga prawo.

Najpierw przeczytaj umowę rezerwacyjną

Nawet krótka umowa rezerwacyjna może rodzić zobowiązania. Samo słowo „rezerwacja” nie sprawia, że pieniądze są zwrotne.

• Który lokal rezerwujesz: budynek, piętro, numer, powierzchnia, cena i to, jakie wykończenie obejmuje?
• Kto przyjmuje pieniądze i na jakiej podstawie? Jeśli odbiorcą nie jest sam sprzedający, poproś o dokument, który go upoważnia, i pokaż ten układ prawnikowi.
• Do kiedy sprzedający ma dostarczyć dokumenty i ile czasu dostajesz na ich sprawdzenie?
• Jakie ustalenia pozwalają się wycofać, jak szybko wracają pieniądze i jakie potrącenia wchodzą w grę?
• Co się dzieje, gdy zabraknie limitu dla cudzoziemców, dokumenty się spóźnią albo zmienią się uzgodnione warunki? Te scenariusze mają być zapisane w umowie, a nie tylko w czacie.

Sprawdź sprzedającego i prawo, które kupujesz

Marka z broszury nie zawsze jest spółką, która podpisuje umowę. Poproś o jej pełną nazwę prawną i numer w rejestrze. Oficjalny serwis DBD (Department of Business Development) pozwala sprawdzić dane firmy, ale sam wpis nie dowodzi, że może ona sprzedać właśnie ten lokal albo przyjąć twoją opłatę rezerwacyjną. Prawnik potrzebuje też aktualnego dokumentu, z którego wynika umocowanie osoby podpisującej umowę.

Przy gotowym lokalu poproś o kopię dokumentu własności i informację o obciążeniach. Aktualny wpis niech sprawdzi prawnik w Departamencie Gruntów (Land Department): skan od sprzedającego nie dowodzi, że od jego wydania nic się nie zmieniło. Przy zakupie inwestycji w budowie (off-plan) osobnego tytułu własności lokalu może jeszcze nie być. Weryfikacja obejmuje wtedy prawa do gruntu, dokumenty inwestycji i zobowiązania sprzedającego z umowy.

Słowo „apartamenty” w ogłoszeniu nie przesądza, że budynek jest zarejestrowanym kondominium. Ustal, czy kupujesz pełną własność (freehold), czy dzierżawę długoterminową (leasehold). Cudzoziemcy mogą mieć w kondominium na własność łącznie najwyżej 49% powierzchni wszystkich lokali. Zapytaj, co konkretnie potwierdzi, że twój zakup zmieści się w limicie. Zaświadczenie z banku wolnego limitu nie stworzy.

Inwestycja w budowie: sprawdź właściwy budynek i etap

Poproś o dokumenty potwierdzające prawa do gruntu i pozwolenia budowlane, które obejmują inwestycję. Adres, budynek i etap muszą się zgadzać z tym, co prawnik porównuje z umową. Pozwolenie wydane dla sąsiedniego etapu na to pytanie nie odpowiada.

Jeśli inwestycja wymaga raportu oddziaływania na środowisko (EIA), poproś o numer raportu i wydaną decyzję. Oficjalna baza ONEP Smart EIA pozwala szukać po nazwie projektu, właścicielu i innych polach. Czytaj status i zakres wpisu, bo zgodna nazwa to za mało. Brak wyników też nie dowodzi naruszenia: nazwa prawna może brzmieć inaczej, a to, czy raport EIA jest w ogóle wymagany, trzeba ustalić osobno.

Gotowy budynek: nie tylko opłata eksploatacyjna

Wysokość opłaty eksploatacyjnej niewiele mówi o wydatkach, które dopiero nadejdą. Poproś zarządcę budynku o informacje o konkretnym lokalu, a sprzedającego o dokumenty budynku, które może udostępnić do wglądu.

Obietnica operatora, że wynajmie lokal, nie dowodzi, że taki wynajem jest dozwolony. Jeśli twój model dochodu opiera się na gościach wynajmujących na doby, poproś prawnika, żeby osobno sprawdził podstawę prawną. Ta lista nie potwierdza, że jakikolwiek budynek ma prawo prowadzić najem turystyczny.

Przelew: najpierw ustal szczegóły z bankiem

Zapytaj bank, który przyjmie pieniądze, jaki tytuł przelewu wpisać, jakich danych kupującego potrzebuje i jaki dokument wystawi do rejestracji zakupu. Przy typowym przelewie w obcej walucie będzie to zaświadczenie o transferze waluty (FET) albo inne właściwe zaświadczenie. Nie kopiuj danych do przelewu ani jego tytułu z cudzej transakcji. Porównaj je z własną umową i zachowaj potwierdzenie płatności.

Gotowa wiadomość do sprzedającego

„Zanim wniosę opłatę rezerwacyjną, proszę o przesłanie projektu umowy rezerwacyjnej z warunkami zwrotu, danych sprzedającego i osoby podpisującej, dokumentów wybranego lokalu oraz zestawienia dodatkowych opłat. Przy zakupie w budowie potrzebuję też dokumentów potwierdzających prawa do gruntu i zgód dotyczących naszego budynku. Proszę wskazać, których dokumentów jeszcze brakuje, kiedy zostaną przesłane i ile czasu przewidziano na weryfikację prawną. Odbiorcę płatności i jego umocowanie do przyjęcia opłaty proszę potwierdzić na piśmie.”

Odpowiedź o tym, do kiedy obowiązuje rabat, nie jest odpowiedzią na prośbę o dokumenty. Najpierw zdobądź brakujące odpowiedzi. Kto płaci przed końcem weryfikacji, bierze na siebie konkretne ryzyko, które da się nazwać. Niewielka kwota rezerwacji tego ryzyka nie usuwa.

Gdzie to sprawdzić