Wohnungskauf auf Phuket: Prüfung vor der Anzahlung

Sie haben eine Wohnung ausgewählt. Der Verkäufer schickt die Bankverbindung und bittet um eine Anzahlung, um den Preis zu sichern. Lassen Sie sich vor der Überweisung den Entwurf der Reservierungsvereinbarung, die genaue Beschreibung der Wohnung, einen Nachweis der Verkaufsberechtigung und klare Erstattungsbedingungen geben. Sollen Unterlagen erst später folgen, klären Sie vorher: Können Sie bei einem negativen Prüfergebnis zurücktreten, und wer muss das Geld zurückzahlen? Verschieben Sie diese Frage nicht auf den eigentlichen Kaufvertrag.

Diese Checkliste betrifft den Kauf einer Eigentumswohnung, keine Villa mit Grundstück. Sie hilft Ihnen, die Unterlagen für einen unabhängigen thailändischen Anwalt zusammenzustellen. Sie ist keine rechtliche Freigabe. Die folgenden Fragen sind Empfehlungen für Käufer, keine allgemeingültige Liste gesetzlich vorgeschriebener Dokumente.

Zuerst die Reservierungsvereinbarung lesen

Auch eine kurze Reservierungsvereinbarung kann Verpflichtungen begründen. Das Wort „Reservierung“ allein bedeutet nicht, dass die Zahlung erstattet wird.

• Welche Wohnung wird reserviert: Gebäude, Etage, Nummer, Fläche, Preis und enthaltene Ausstattung?
• Wer erhält das Geld und auf welcher Grundlage? Ist der Empfänger nicht der Verkäufer, verlangen Sie einen Nachweis seiner Berechtigung und lassen Sie die Vereinbarung anwaltlich prüfen.
• Bis wann muss der Verkäufer die Unterlagen liefern, und wie viel Zeit bleibt Ihnen für die Prüfung?
• Welche Prüfergebnisse berechtigen zum Rücktritt? Wie schnell wird das Geld erstattet, und welche Abzüge sind vorgesehen?
• Was geschieht, wenn die Ausländerquote ausgeschöpft ist, Unterlagen verspätet eintreffen oder vereinbarte Bedingungen sich ändern? Halten Sie diese Fälle im Vertrag fest, nicht nur im Chat.

Verkäufer und Kaufgegenstand eindeutig bestimmen

Hinter der Marke im Prospekt muss nicht dieselbe Gesellschaft stehen, die den Vertrag unterschreibt. Fordern Sie deshalb den rechtlichen Namen und die Registernummer des Vertragspartners an; im offiziellen DBD-Dienst können Sie dessen Unternehmensdaten nachschlagen. Die Eintragung allein belegt allerdings weder das Recht, diese Wohnung zu verkaufen, noch die Berechtigung, Ihre Anzahlung entgegenzunehmen. Ihr Anwalt braucht außerdem einen aktuellen Nachweis der Vertretungsbefugnis des Unterzeichners.

Bei einer fertigen Wohnung verlangen Sie eine Kopie des Eigentumsdokuments und Angaben zu Belastungen. Lassen Sie Ihren Anwalt den aktuellen Eintrag beim Land Office (thailändisches Grundbuchamt) prüfen. Ein Scan des Verkäufers zeigt nicht, ob sich seit seiner Ausstellung etwas geändert hat. Bei einem Kauf vor Fertigstellung gibt es möglicherweise noch kein eigenes Eigentumsdokument für die Wohnung. Dann umfasst die Prüfung stattdessen die Grundstücksrechte, die Projektunterlagen und die vertraglichen Pflichten des Verkäufers.

Dass eine Anzeige „Wohnungen“ anbietet, belegt noch keine Eintragung des Gebäudes als Condominium. Klären Sie, ob Sie Eigentum oder Pachtrechte erwerben. Ausländer dürfen in einem Condominium höchstens 49 % der gesamten Wohnungsfläche im Volleigentum (Freehold) halten. Fragen Sie, wie die Voraussetzungen für Ihre konkrete Übertragung nachgewiesen werden. Eine Bankbescheinigung schafft keine freie Ausländerquote.

Beim Kauf vor Fertigstellung: das richtige Gebäude prüfen

Fordern Sie die Nachweise der Grundstücksrechte und die erforderlichen Baugenehmigungen an. Adresse, Gebäude und Bauabschnitt müssen mit dem übereinstimmen, was Ihr Anwalt anhand des Vertrags prüft. Eine Genehmigung für den benachbarten Bauabschnitt beantwortet diese Frage nicht.

Ist für das Projekt eine Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA) erforderlich, fragen Sie nach der Berichtsnummer und der Entscheidung. In der offiziellen Datenbank ONEP Smart EIA lässt sich unter anderem nach Projekt und Eigentümer suchen. Prüfen Sie Status und Geltungsbereich des Eintrags; ein passender Name reicht nicht. Umgekehrt beweist ein fehlender Suchtreffer keinen Verstoß. Rechtliche Namen können abweichen, und ob überhaupt eine EIA erforderlich ist, muss gesondert geklärt werden.

Beim fertigen Gebäude: mehr als die Monatsgebühr prüfen

Der Satz der laufenden Gemeinschaftskosten verrät wenig über anstehende Ausgaben. Fordern Sie bei der Verwaltung Auskünfte zur konkreten Wohnung und beim Verkäufer die verfügbaren Gebäudeunterlagen zur Prüfung an.

Die Zusage eines Betreibers, Ihre Wohnung zu vermieten, belegt nicht, dass die geplante Nutzung erlaubt ist. Beruht Ihre Kalkulation auf tageweisen Vermietungen, lassen Sie deren rechtliche Grundlage separat prüfen. Diese Checkliste bestätigt für kein Gebäude die Berechtigung zur touristischen Beherbergung.

Bankvorgaben vor der Überweisung klären

Fragen Sie die empfangende Bank nach dem Verwendungszweck, den Käuferangaben und den Nachweisen, die sie für die Eintragung des Kaufs ausstellt. Beim üblichen Weg über eine Fremdwährungsüberweisung kann dies ein FET-Formular oder eine andere einschlägige Bescheinigung sein. Übernehmen Sie weder Bankdaten noch Formulierungen aus einem fremden Kauf. Stimmen Sie alles mit Ihrem eigenen Vertrag ab und bewahren Sie die Zahlungsnachweise auf.

Eine Anfrage an den Verkäufer

„Bitte senden Sie mir vor der Anzahlung den Entwurf der Reservierungsvereinbarung mit den Erstattungsbedingungen, Angaben zum Verkäufer und zum Unterzeichner, die Unterlagen zur ausgewählten Wohnung sowie eine Aufstellung aller zusätzlichen Zahlungen. Bei einem Kauf vor Fertigstellung benötige ich außerdem die Nachweise der Grundstücksrechte und Genehmigungen für unser Gebäude. Bitte benennen Sie noch fehlende Unterlagen, den Termin ihrer Bereitstellung und die vorgesehene Frist für die rechtliche Prüfung. Bestätigen Sie bitte schriftlich den Zahlungsempfänger und dessen Berechtigung, die Anzahlung entgegenzunehmen.“

Ein Hinweis auf die auslaufende Rabattfrist beantwortet keine Bitte um Unterlagen. Klären Sie zuerst die offenen Fragen, denn wer vor Abschluss der Prüfung zahlt, übernimmt ein benennbares Risiko, das auch durch eine kleine Anzahlung nicht verschwindet.

Wo Sie nachprüfen können