Bestandswohnung oder Neubau auf Phuket: Woher der Preisabstand kommt

Käufer bringen oft eine Faustregel aus einem anderen Markt mit. Anrufer aus den Golfstaaten berichten, dass in Dubai noch nicht fertiggestellte Immobilien teurer angeboten werden als fertige und Bestandsobjekte deutlich darunter liegen. Wer russische Kleinanzeigen liest, nennt eine andere Zahl: Bestandswohnungen seien 20–30 % günstiger. Wir veröffentlichen keine der beiden Angaben als eigene Marktzahl, weil wir sie nicht selbst überprüft haben. Was wir tun können, ist den Preisabstand auf Phuket in seine sechs voneinander trennbaren Faktoren aufzuschlüsseln, von denen mehrere nichts über die Qualität der Wohnung aussagen.

Eines vorweg: Wir führen derzeit keine Bestandsobjekte im Katalog und nehmen dafür auch keine Anfragen an. Warum, steht im Abschnitt „Was wir anbieten und was nicht“. Dieser Ratgeber soll den Markt verständlich machen und Sie nicht zu einem unserer Angebote lenken.

Warum ein privater Verkäufer günstiger anbieten kann

Ein Bauträger hat eine öffentliche Preisliste für das gesamte Gebäude. Sie folgt dem Baufortschritt und dem Vertriebsplan; ein Verkaufsmitarbeiter darf sie nicht unterschreiten. Bei der Übergabe liegen die Preise gewöhnlich über dem Niveau zum Verkaufsstart. Ein privater Eigentümer verkauft dagegen eine einzelne Wohnung, ein einziges Mal, meist unter Zeitdruck: wegen eines Umzugs, eines weiteren Kaufs, eines auslaufenden Visums oder weil er bis zu einem bestimmten Termin Geld braucht. Der Nachlass vergütet oft den schnellen Verkauf und hat wenig mit der Wohnung selbst zu tun.

Zinsfreie Raten oder die gesamte Summe auf einmal

Beim Kauf vor Fertigstellung sind auf Phuket üblicherweise zinsfreie Raten bis zur Schlüsselübergabe vorgesehen. Die Zahlungen richten sich nach den Bauabschnitten; eine Bank ist nicht beteiligt. Ein privater Verkäufer erwartet den vollen Betrag bei der Eintragung. Thailändische Banken vergeben an Ausländer ohne örtliches Einkommen und langfristiges Visum in der Regel keine Kredite, sodass auch keine Baufinanzierung die Lücke schließt. Entscheidend ist, was sich dadurch ändert: nicht der Quadratmeterpreis, sondern das Kapital, das Sie vor der Übergabe einsetzen müssen. Die Zahlungsmodelle erläutert unser Ratgeber zu Ratenplänen der Bauträger auf Phuket.

Abnutzung, Renovierung und der Restwert der Möbel

Eine vor einigen Jahren übergebene Wohnung zeigt Gebrauchsspuren: an Klimaanlage, Leitungen, Oberflächen und Geräten. Das feuchte Tropenklima beschleunigt den Verschleiß. Was auf Fotos gut aussieht, kann vor Ort schnell Kosten verursachen. Möbel verdienen einen eigenen Posten: Im Neubau sind sie neu und im Preis enthalten; in einer Bestandswohnung haben sie mehrere Vermietungssaisons hinter sich. Setzen Sie deshalb ihren Restwert an, statt sie als Geschenk zu betrachten. Lassen Sie vor der Anzahlung ein Renovierungsangebot erstellen. Diese Kosten gehen von dem Nachlass ab, der Sie überhaupt erst interessiert hat.

Ist für genau diese Wohnung noch Ausländerquote verfügbar?

Nach thailändischem Recht dürfen Ausländer höchstens 49 % der verkäuflichen Fläche eines Condominiums besitzen. Eine bereits auf einen ausländischen Eigentümer eingetragene Wohnung bleibt innerhalb dieser Quote. Beim Weiterverkauf an einen anderen Ausländer wird daher kein neuer Quotenplatz benötigt. Gehört die Wohnung dagegen einem thailändischen Verkäufer, zählt sie zu den thailändischen 51 %. Sie kann nur dann auf Sie als Volleigentum (Freehold) eingetragen werden, wenn das Gebäude noch freie Ausländerquote hat. Ohne freie Quote bleibt Leasehold (langfristige Pacht): 30 eingetragene Jahre und die im Vertrag vereinbarten Verlängerungen. Der Weiterverkauf eines solchen Rechts erfolgt als Abtretung zu den Bedingungen dieses Vertrags. Einige besonders günstige Bestandsangebote sind genau deshalb so günstig. Die juristische Person des Condominiums führt das Register und erteilt die schriftliche Auskunft.

Übertragungsgebühr und Steuern des Verkäufers

Bei der Eintragung erhebt das Land Office (thailändisches Grundbuchamt) eine Übertragungsgebühr von 2 % des amtlichen Schätzwerts. Wie Käufer und Verkäufer sie aufteilen, regelt der Vertrag, wobei eine hälftige Teilung üblich, aber nicht vorgeschrieben ist. Hinzu kommen die Steuern auf Verkäuferseite: 3,3 % Specific Business Tax (SBT), eine Sondergewerbesteuer, auf den höheren Wert aus Vertragspreis und Schätzwert oder, wenn keine SBT anfällt, 0,5 % Stempelsteuer sowie der Einkommensteuerabzug. SBT und Stempelsteuer sind bei demselben steuerpflichtigen Verkauf Alternativen und werden nicht addiert. Ein Bauträger kalkuliert diese Kosten im Voraus. Bei einem Privatverkauf bleiben sie verhandelbar; wer als Verkäufer mit ihrer Übernahme rechnet, berücksichtigt sie im Preis. Sätze und Quellen finden Sie im Ratgeber zu Steuern und Kaufnebenkosten in Thailand.

Ein Kostenpunkt entfällt beim Bestandskauf: Der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage wird einmalig vom Erstkäufer bei der Übergabe erhoben und bei einem Eigentümerwechsel nicht erneut fällig. Nur ein Beschluss der Miteigentümer kann eine Aufstockung vorsehen. Beim Neubau kommen dagegen noch die Anmeldung der Zähler und gewöhnlich ein Jahr Gemeinschaftskosten (CAM) im Voraus hinzu. Auch die Preisliste des Bauträgers nennt also noch nicht den Endbetrag.

Wie Sie ein „günstigeres Bestandsangebot“ vergleichen

Zwei Käufer lesen dieselbe Anzeige unterschiedlich. Käufer aus den Golfstaaten und Nordamerika betrachten den Gesamtpreis der Wohnung, europäische Käufer den Quadratmeterpreis. Beides ist legitim. Die Behauptung „20–30 % günstiger“ hält meist nur einer dieser Betrachtungen stand. Gehen Sie deshalb zunächst diese Punkte durch.

• Fläche und Quadratmeterpreis. Für denselben Gesamtbetrag erhalten Sie oft zehn Quadratmeter weniger. Zum Vergleich: In unserem Neubaukatalog liegen die Preise in Bang Tao bei 140 Tsd. THB/m² und in Rawai bei 142 Tsd. THB/m².
• Gebäude, Etage und Ausrichtung. Meerblick aus einer oberen Etage und ein Blick ins Inselinnere aus der zweiten Etage liegen selbst an derselben Adresse in unterschiedlichen Preisklassen.
• Eigentumsform. Freehold und Leasehold lassen sich nicht allein über den Preis vergleichen: Die Rechte unterscheiden sich ebenso wie die spätere Verkäuflichkeit. Fragen Sie bei Leasehold, wie viele der eingetragenen 30 Jahre noch übrig sind.
• Enthaltene Ausstattung: Möbel, Geräte, Parkplatz und Abstellraum sowie der jeweilige Zustand.
• Rückstände und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Offene Gemeinschaftskosten und bereits beschlossene Reparaturumlagen sind mit der Wohnung verbunden.
• Angebotspreis oder tatsächlich erzielter Preis. Ein Bauträger veröffentlicht eine datierte Preisliste, ein privater Verkäufer zunächst seine Preisvorstellung. Der wirkliche Betrag ergibt sich erst nach Verhandlung, Klärung der Rückstände und Aufteilung der Gebühren.

Wenn die Wohnung fertig und günstig ist: Warum steht sie noch zum Verkauf?

Ein Käufer hat uns das genau so gefragt, und es ist die richtige Frage an den Verkäufer. Manchmal ist die Antwort unspektakulär und völlig in Ordnung: Der Eigentümer zieht weg und möchte die Sache abschließen. Manchmal liegt es an der Quote, einer kurzen Restlaufzeit, einer Einrichtung, die niemand renovieren möchte, oder an einem Gebäude, in dem Dutzende identische Wohnungen gleichzeitig angeboten werden und keine einen Käufer findet. Wer eine schlüssige Antwort hat, kann sie mit Unterlagen belegen. Wer stattdessen auf das Ablaufdatum eines Rabatts verweist, hat die Frage nicht beantwortet.

Wann der Bestandskauf die bessere Wahl ist

• Sie können die Wohnung sehen: die tatsächliche Etage, den wirklichen Ausblick, den Straßenlärm, die Funktion der Klimaanlage und den Zustand des Gebäudes im fünften Jahr.
• Kein Fertigstellungsrisiko. Die Schlüssel sind bereits da; der Übergabetermin kann sich nicht wegen der Bauarbeiten verschieben.
• Das Gebäude hat eine nachvollziehbare Geschichte. Die Verwaltung legt Budget, Höhe der Gemeinschaftskosten und Protokolle der Eigentümerversammlungen vor. Bei einem noch nicht gebauten Projekt gibt es dafür lediglich einen Plan.
• Möglicherweise ist bereits ein Mieter vorhanden. Ein laufender Mietvertrag bringt ab dem ersten Monat Einnahmen, ohne Pause für Einrichtung und Mietersuche.
• Die Instandhaltungsrücklage hat bereits der vorherige Eigentümer bezahlt.

Wann der Bestandskauf weniger vorteilhaft ist

• Der volle Betrag wird sofort fällig: Auf dem Bestandsmarkt gibt es keine Ratenpläne und für ausländische Käufer ohne örtliches Einkommen in der Regel auch keine Immobilienfinanzierung.
• Abgenutzte Oberflächen und alte Möbel: Die Renovierung kann den Nachlass schon im ersten Jahr aufbrauchen.
• Die Ausländerquote ist ausgeschöpft; Freehold scheidet für diese Wohnung aus.
• Die Verkäuflichkeit in einer großen Anlage mit vielen gleichen Wohnungen. Wenn Dutzende baugleiche Wohnungen gleichzeitig angeboten werden, stehen Sie im Wettbewerb mit Ihren Nachbarn und müssen beim späteren Ausstieg denselben Nachlass gewähren.
• Bei einem Privatverkauf greift keine Bauträgergarantie auf Gebäudestruktur und technische Ausstattung.

Die beiden Kaufwege im Vergleich

Was Sie beim Bestandskauf vor der Anzahlung zusätzlich prüfen

Die allgemeine Unterlagenliste – was Sie vom Verkäufer verlangen sollten, was in der Anzahlungsvereinbarung stehen muss und wie eine Rückzahlung geregelt wird – finden Sie in unserem Ratgeber zur Prüfung vor der Anzahlung für eine Wohnung auf Phuket. Sie gilt hier uneingeschränkt. Im Folgenden stehen nur die zusätzlichen Punkte für Bestandsobjekte.

• Wie der Verkäufer die Wohnung erworben hat, was im Eigentumsnachweis steht und ob der Name im Vertrag mit dem Register übereinstimmt.
• Eine Bescheinigung der juristischen Person des Condominiums über die Ausländerquote und eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit. Ohne beide wird die Übertragung an einen ausländischen Käufer nicht eingetragen.
• Eine Aufstellung offener Gemeinschaftskosten und die Regelung ihrer Begleichung vor der Eintragung.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen zu größeren Reparaturen und bereits beschlossenen Umlagen.
• Die Aufteilung der Übertragungsgebühr und der Steuern auf Verkäuferseite. Sie gehört vor der Anzahlung in den Vertrag, nicht erst nach Abschluss der Prüfungen.
• Bei Leasehold: verbleibende Jahre, Verlängerungsbedingungen und die Frage, ob die Abtretung der Zustimmung des Verpächters bedarf.
• Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag, Laufzeit und Miethöhe, Mietkaution und Zuständigkeit für deren Rückzahlung.
• Der Zahlungsweg. Vereinbaren Sie Verwendungszweck und Banknachweis vor der Überweisung mit der empfangenden Bank. Für die Eintragung des Freehold-Eigentums auf einen ausländischen Käufer ist der Nachweis erforderlich, dass das Geld aus dem Ausland eingegangen ist.

Was wir anbieten und was nicht

Offen gesagt: Seit September 2026 stehen auf Wunsch des Kataloginhabers keine Bestandsobjekte mehr in unserem Angebot. Einige davon könnten bereits verkauft sein; veraltete Karten verwirren mehr, als sie helfen. Die Agentur bearbeitet in dieser Zeit keine Bestandskäufe. Deshalb nehmen wir dafür keine Anfragen an und versprechen auch keine Suche. Wenn Sie ein Bestandsobjekt suchen, sagen wir Ihnen das, statt eine Auswahlliste zu improvisieren.

Auf Phuket führt unser Katalog derzeit 571 Angebote in 189 Wohnanlagen, mit Einstiegspreisen ab 2,1 Mio. THB und einem Median des Angebotspreises von 10,2 Mio. THB. Alle Preise stammen direkt vom Bauträger und tragen das Datum der Bestätigung; die Videos haben wir selbst vor Ort aufgenommen. Haben Sie eine Bestandswohnung gefunden und möchten den Preisabstand prüfen, schicken Sie uns das Angebot. Wir stellen beide Käufe in einer Tabelle gegenüber und berücksichtigen Zahlungsplan, Gebühren, Steuern auf Verkäuferseite sowie die Kosten, um die Wohnung wieder auf einen vergleichbaren Stand zu bringen.

The City Phuket Phase 2, Building C

Fotos auf Anfrage

Preis auf Anfrage

Kathu · 2 Schlafzimmer · 79 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

Merken: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, 2 Schlafzimmer, 79 m²

Preis auf Anfrage

Babylon Sky Garden 2

Rawai · 2 Schlafzimmer · 72 m²FertiggestelltVerfügbarkeit noch zu bestätigen

Merken: Babylon Sky Garden 2, Rawai, 2 Schlafzimmer, 72 m²

Visualisierung des Bauträgers

10,1 Mio. THBerste Rate 40 %: 4,0 Mio. THB

Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)

Patong · 1 Schlafzimmer · 29 m² · 346.897 THB/m²Im Bau

Merken: Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence), Patong, 1 Schlafzimmer, 29 m²

Visualisierung des Bauträgers

2,5 Mio. THB

Dcondo Cove

Kathu · 1 Schlafzimmer · 24 m² · 104.833 THB/m²Im Bau

Merken: Dcondo Cove, Kathu, 1 Schlafzimmer, 24 m²

2,4 Mio. THB

DCondo Reef

Kathu · 1 Schlafzimmer · 28 m² · 86.714 THB/m²Fertiggestellt

Merken: DCondo Reef, Kathu, 1 Schlafzimmer, 28 m²

5,0 Mio. THBerste Rate 25 %: 1,2 Mio. THB

Dominion

Rawai · Studio · 32 m² · 155.938 THB/m²Im Bau

Merken: Dominion, Rawai, Studio, 32 m²

Quellen und Grenzen dieses Ratgebers

Die hier genannten Gebühren- und Steuersätze sind Ausgangswerte, keine Berechnung für Ihren konkreten Kauf. Vergünstigungen, Status des Verkäufers und Haltedauer muss ein thailändischer Berater prüfen. Die Erwartung „20–30 % günstiger“ geben wir als Aussage von Käufern wieder; dasselbe gilt für die Berichte von Anrufern über Dubai. Wir führen keine eigene Statistik abgeschlossener Bestandsverkäufe auf Phuket.