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Ratenpläne der Bauträger auf Phuket: Zahlung nach Baufortschritt
Ratenpläne der Bauträger auf Phuket sind zinsfreie Zahlungspläne für Immobilien vor Fertigstellung. Statt den gesamten Preis sofort zu zahlen, überweist der Käufer während der Bauzeit Teilbeträge an den Bauträger. Üblich sind eine Reservierungszahlung, die das Objekt vom Markt nimmt, rund 30 % bei Vertragsunterzeichnung, weitere Raten zu bestimmten Bauabschnitten und der Rest bei Übergabe. Es ist keine Bank beteiligt, und es fallen keine Zinsen an. Viele der 189 Projekte im Aperwind-Katalog bieten Raten bis zur Schlüsselübergabe an. Die genauen Pläne unterscheiden sich je nach Bauträger und sind auf Anfrage erhältlich.
Daten aus dem Katalog ·
Wie die Ratenzahlung beim Bauträger funktioniert
Ein Ratenplan ist kein Kredit. Der Bauträger räumt für seine eigenen Objekte Zahlungsfristen ein. Es gibt daher keine Kreditprüfung, keine Prüfung Ihrer Kredithistorie und keine auf den Käufer eingetragene Darlehensschuld. Genau das macht das Modell für ausländische Käufer relevant: Thailändische Banken vergeben an Menschen ohne Wohnsitz im Land nur unter engen Voraussetzungen Kredite. Ein gestaffelter Zahlungsplan des Bauträgers ist praktisch das wichtigste verfügbare Finanzierungsinstrument auf der Insel. Die Gegenleistung ist ebenso klar: Der Plan läuft nur während der Bauzeit. Sobald das Gebäude fertiggestellt und das Eigentum übertragen wird, muss der gesamte Preis bezahlt sein.
Was ein Ratenplan leistet und was nicht
- Im Regelfall zinsfrei: Der Plan verteilt den Preis, er erhöht ihn nicht.
- Nur vor Fertigstellung: Fertige Wohnungen werden normalerweise gegen vollständige Zahlung verkauft.
- Keine Bankgenehmigung: Die Voraussetzungen bestimmt der Kaufvertrag, kein Kreditgeber.
- Eigentumsübertragung am Ende: Der Käufer lässt das Eigentum nach der Schlusszahlung eintragen.
- Projektspezifische Bedingungen: Selbst zwei Türme desselben Bauträgers können unterschiedliche Zahlungspläne haben.
Der typische Zahlungsplan nach Bauabschnitten
Die meisten Pläne auf Phuket folgen demselben Grundmuster. Prozentsätze und Anzahl der Bauabschnitte unterscheiden sich jedoch von Projekt zu Projekt.
Das Grundmuster
| Schritt | Zeitpunkt | Übliche Zahlung |
|---|---|---|
| Reservierung | Am ersten Tag; die Wohnung wird vom Markt genommen | Fester Betrag, der später auf den Kaufpreis angerechnet wird |
| Vertrag | Gewöhnlich zwei bis vier Wochen nach der Reservierung | Rund 30 % bei Unterzeichnung des Kaufvertrags |
| Bauabschnitte | Fundament, Rohbau, Dach, Ausbau | Mehrere über die Bauzeit verteilte Raten |
| Übergabe | Abschlussprüfung und Schlüsselübergabe | Restbetrag, anschließend Eigentumseintragung |
Wie sich der Projektstand auswirkt
Je früher Sie im Projektverlauf kaufen, desto länger ist der Plan. Zum Verkaufsstart können sich die Zahlungen über zwei oder mehr Baujahre verteilen; kurz vor Fertigstellung werden dieselben Schritte auf wenige Monate zusammengedrängt. Lesen Sie die Meilensteine sorgfältig. Ein gut formulierter Vertrag knüpft jede Zahlung an bestätigten Baufortschritt statt an Kalenderdaten. So bezahlt der Käufer nicht schneller, als gebaut wird.
Raten oder Bankkredit: die Finanzierung für Ausländer
Für ausländische Käufer fällt der Vergleich kurz aus, da thailändische Privatkundenbanken Immobilien für Personen ohne Wohnsitz im Land nur selten finanzieren. Ist ein Kredit möglich, gelten vorsichtige Konditionen und umfangreiche Nachweispflichten. Ein Bauträgerplan ersetzt diesen ganzen Ablauf: kein Kreditantrag, keine Bewertung durch einen Kreditgeber, keine Zinskosten. Eine lange Laufzeit bietet er allerdings nicht, denn der Preis muss bis zur Übergabe vollständig bezahlt sein, innerhalb der Bauzeit statt über Jahrzehnte. Wer aus dem Ausland überweist, sollte auch die Nachweise planen. Für Volleigentum (Freehold) an einer Wohnung innerhalb der Ausländerquote muss der Kaufbetrag aus dem Ausland eingehen und mit einem Foreign Exchange Transaction Form belegt werden. Bei Raten müssen daher mehrere Zahlungseingänge jeweils einen eindeutigen Bezug zum Kauf aufweisen.
| Raten beim Bauträger | Immobilienkredit einer Bank | |
|---|---|---|
| Zinsen | Keine bei üblichen Plänen | Marktzins während der gesamten Kreditlaufzeit |
| Genehmigung | Keine; die Bedingungen stehen im Vertrag | Kreditprüfung sowie Prüfung von Einkommen und Aufenthaltsstatus |
| Verfügbarkeit für Ausländer | Bei Projekten vor Fertigstellung weit verbreitet | Eingeschränkt und vom Einzelfall abhängig |
| Laufzeit | Bauzeit | Langfristige Tilgung |
| Immobilientyp | Vor Fertigstellung, im Bau | Meist fertiggestellte Immobilien |
Übertragungskosten und FET-Nachweise
Die vereinbarten Raten decken den Wohnungspreis ab; die Abschlusskosten werden bei der Eintragung fällig. Der wesentliche gesetzliche Posten ist die Übertragungsgebühr von 2 % des amtlichen Schätzwerts beim Land Office (thailändisches Grundbuchamt). Wie Bauträger und Käufer sie aufteilen, steht im Vertrag. Prüfen Sie die Klausel vor der Unterschrift statt erst bei der Übergabe. Für Freehold innerhalb der Ausländerquote bilden die während der Zahlungsphase gesammelten FET-Unterlagen die Nachweise für die Eintragung. Eine vollständige Aufschlüsselung der Kaufkosten enthält unser Ratgeber zum Immobilienkauf auf Phuket. Das aktuelle Preisniveau behandelt der Phuket-Preisratgeber; der Rechner unten schätzt die Abschlusskosten für ein bestimmtes Budget.
Kaufkostenrechner
| Kaufpreis | 8.000.000 THB |
| Übertragungsgebühr: 50 % von 2 % | 80.000 THB |
| Instandhaltungsrücklage | 27.000 THB |
| Summe der berücksichtigten Posten | 8.107.000 THB |
Beispiel für einen Freehold-Kauf: Der Schätzwert wird dem Kaufpreis gleichgesetzt, die reguläre Übertragungsgebühr beträgt 2 % und der Käufer übernimmt die Hälfte. Tragen Sie den Schätzwert des Land Office, den geltenden Satz und die vertraglich vereinbarte Aufteilung ein. Vergünstigungen werden nicht automatisch erkannt. Steuern des Verkäufers, Gemeinschaftskosten, Zähler, Möbel und Rechtsberatung sind nicht enthalten. Dieser Rechner berechnet keine Leasehold-Eintragung.
Risiken: Treuhandkonto, Referenzen und Vertragsstrafen
Bei einem zinsfreien Plan verschiebt sich die Prüfung von den Finanzierungskosten zum Vertragspartner. Der Käufer bezahlt ein Unternehmen im Voraus dafür, ein Gebäude fertigzustellen. Die Qualität dieses Unternehmens wiegt deshalb schwerer als die Form des Zahlungsplans. Sechs Prüfungen erfassen den Großteil des Risikos.
- Treuhandkonten sind in Thailand freiwillig. Fragen Sie, ob das Projekt Käufergelder auf einem solchen Konto hält. Die meisten tun das nicht, wodurch alle anderen Prüfungen wichtiger werden.
- Fertiggestellte Projekte zählen mehr als Visualisierungen. Ermitteln Sie, wie viele Projekte der Bauträger übergeben hat, besuchen Sie fertige Gebäude und vergleichen Sie die zugesagte Ausstattung mit der tatsächlich gebauten.
- Verzugsregelungen müssen beide Seiten erfassen. Im Vertrag sollten die Folgen verspäteter Zahlungen des Käufers und die dafür geltende Nachfrist ebenso stehen wie die Haftung des Bauträgers bei Bauverzögerungen.
- Rücktrittsregeln bestimmen den möglichen Verlust. Klären Sie vor der ersten Überweisung, welche Beträge in welcher Phase zurückgezahlt werden.
- Die Beschreibung der Bauabschnitte ist entscheidend. Zahlungen sollten bestätigtem Fortschritt folgen. Unklare Definitionen können dazu führen, dass der Zahlungsplan der Baustelle davonläuft.
- Die Eigentumsform gehört zum Zahlungsplan. Für Condominiums gilt eine Ausländerquote von 49 % für Freehold. Villen werden häufig über Leasehold (langfristige Pacht) für 30 Jahre mit vertraglichen Verlängerungen angeboten. Klären Sie vor der Bindung an einen Plan, was für Ihren Kauf gilt.
Wo Sie im Phuket-Katalog beginnen können
Der Phuket-Katalog umfasst derzeit 571 Immobilien in 189 Projekten, darunter 148 Villen und 418 Wohnungen. Die Preise beginnen bei 2,1 Mio. THB, der Median liegt bei 10,2 Mio. THB. Bang Tao hat mit 186 Angeboten das umfangreichste Angebot, bei einem Median von 12,3 Mio. THB und ungefähr 140 Tsd. THB/m². In Rawai liegt der Median der 53 Angebote bei 8,0 Mio. THB. In Kamala sind es 42 Angebote mit einem Median von 11,3 Mio. THB, in Nai Harn 18 mit 11,0 Mio. THB. Die Gebietsratgeber unter /areas/phuket beschreiben jede Lage ausführlich. Die Neubauübersicht unter /complexes/phuket bündelt alle Projekte mit direkten Bauträgerpreisen und Fertigstellungsterminen.
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Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences
Zahlungspläne gehören nicht zu den standardmäßig veröffentlichten Katalogfeldern, weil Bauträger sie je nach Projekt und Bauphase ändern. Passt eine ausgewählte Wohnung bei Ratenzahlung in Ihr Budget, fordern Sie den aktuellen Plan an. Wir beschaffen ihn direkt beim Bauträger, zusammen mit den Vertragsbedingungen, die seinen tatsächlichen Wert bestimmen.
Häufige Fragen
Sind Ratenpläne der Bauträger auf Phuket zinsfrei?
Bei üblichen Plänen vor Fertigstellung ja. Der Bauträger verteilt den Listenpreis ohne Zinsaufschlag über die Bauzeit. Es gibt keinen Kreditgeber und damit keinen Kreditzins. Unterschiede bestehen in der Aufteilung auf die Bauabschnitte und möglichen Nachlässen für frühere größere Zahlungen. Beides wird im Kaufvertrag geregelt.
Wie hoch ist die Anzahlung bei einem Kauf vor Fertigstellung?
Üblich ist eine feste Reservierungszahlung, gefolgt von rund 30 % des Preises bei Unterzeichnung des Kaufvertrags. Der übrige Betrag wird auf Bauabschnitte verteilt; der Rest ist bei Übergabe fällig. Die genauen Prozentsätze unterscheiden sich je nach Projekt und sind auf Anfrage erhältlich.
Kann ein Ausländer statt Raten einen Immobilienkredit in Thailand bekommen?
Selten. Thailändische Banken vergeben an Personen ohne Wohnsitz im Land nur unter engen Voraussetzungen und vorsichtigen Konditionen Kredite. Deshalb sind Bauträgerpläne der wichtigste Finanzierungsweg für ausländische Käufer vor Fertigstellung. Wer langfristig Fremdkapital einsetzen möchte, organisiert es gewöhnlich im Heimatland statt in Thailand.
Was passiert, wenn ich eine Rate verspätet zahle?
Das regelt der Kaufvertrag. Die meisten Verträge enthalten eine Nachfrist, Verzugsfolgen und schließlich Rücktrittsbedingungen, aus denen hervorgeht, welcher Teil Ihrer Zahlungen erstattet wird. Lesen Sie diese Klauseln vor der ersten Überweisung. Bei Sanktionen unterscheiden sich Bauträger stärker als bei Preisen.
Gibt es Ratenpläne auch für Freehold-Wohnungen innerhalb der Ausländerquote?
Ja. Innerhalb der Ausländerquote von 49 % kann eine Wohnung als Freehold auf einen Ausländer eingetragen werden, wenn der Kaufbetrag aus dem Ausland eingeht. Bei einem gestaffelten Plan bedeutet das mehrere Auslandsüberweisungen. Jede wird mit einem Foreign Exchange Transaction Form (FET) mit Kaufbezug dokumentiert, damit die Unterlagen bei der Eintragung vollständig sind.
Ist mein Geld während der Bauzeit über ein Treuhandkonto geschützt?
Nicht automatisch. Treuhandkonten sind in Thailand freiwillig, und die meisten Projekte nutzen keines. Fragen Sie jeden Bauträger direkt. Ohne Treuhandkonto bilden die nachweislich fertiggestellten Projekte des Bauträgers, an überprüften Baufortschritt gebundene Zahlungen und klare Rückzahlungsregeln im Vertrag den praktischen Schutz.
Zahle ich nach der Schlüsselübergabe weiter?
Beim üblichen Modell nicht. Der Restbetrag wird bei Übergabe beglichen, das Eigentum nach der Schlusszahlung eingetragen. Zahlungsziele nach der Übergabe gibt es als individuell mit einzelnen Bauträgern ausgehandelte Ausnahme. Eine solche Vereinbarung muss im Vertrag bestätigt sein und darf nicht allein aus Werbematerialien abgeleitet werden.
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