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Immobilienkauf in Thailand für Ausländer: Rechte, Ablauf, Kosten
Ja, Ausländer können in Thailand Immobilien kaufen. Rechtlich teilt sich der Markt jedoch in zwei Bereiche. Wohnungen in eingetragenen Condominiums können dem Käufer uneingeschränkt auf den eigenen Namen gehören, solange ausländische Eigentümer höchstens 49 % der verkäuflichen Gebäudefläche halten. Grundstücke und damit die meisten Villen können ausländische Privatpersonen nicht direkt besitzen. Üblich ist eine Pacht über 30 Jahre, eingetragen beim Land Office (thailändisches Grundbuchamt). Dieser Ratgeber erläutert beide Wege, den Kaufablauf, das FET-Formular für Auslandszahlungen und die tatsächlichen Transaktionskosten.
Was Ausländer rechtlich besitzen dürfen
Der thailändische Condominium Act erlaubt Ausländern Volleigentum (Freehold) an einer Wohnung in einem Condominium, eingetragen auf den eigenen Namen beim Land Office. Die strukturelle Grenze ist die Ausländerquote: In einem einzelnen Gebäude dürfen Ausländern höchstens 49 % der gesamten Wohnungsfläche gehören. Die Quote betrifft das Gebäude, nicht den Käufer. Dieselbe Wohnung kann heute als Freehold verfügbar sein und nur noch als Leasehold (langfristige Pacht), wenn vor Ihrem Kauf zwei weitere Übertragungen an Ausländer abgeschlossen werden.
Vor der Reservierungszahlung nachfragen
Bitten Sie den Bauträger oder die juristische Person des Gebäudes, also dessen Verwaltungsträger, vor der Reservierungszahlung um eine schriftliche Bestätigung der freien Quote. In neuen Projekten für internationale Käufer wird diese gezielt gesteuert; in älteren Gebäuden beliebter Lagen kann sie bereits nahezu ausgeschöpft sein. Freehold-Wohnungen innerhalb der Quote werden gewöhnlich mit einem Aufschlag gegenüber identischen Leasehold-Wohnungen im selben Gebäude gehandelt. Diesen Abstand sollten Sie prüfen, nicht einfach voraussetzen.
Villen mit Leasehold: Was 30 Jahre wirklich bedeuten
Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen. Eine Villa ohne eigenes Grundstück ist deshalb ein Gebäude auf fremdem Boden. Die übliche Marktstruktur heißt Leasehold: eine Pacht von bis zu 30 Jahren, die beim Land Office auf dem Grundstückstitel eingetragen wird. Diese Eintragung ist der Kern des Geschäfts. Ein nicht eingetragener Vertrag über mehr als drei Jahre ist nur während der ersten drei Jahre durchsetzbar.
Wie Sie einen Vertrag über 30+30+30 Jahre lesen
Verträge enthalten oft zwei Verlängerungsoptionen um jeweils 30 Jahre, beworben als „30+30+30“. Lesen Sie diese als vertragliche Zusagen des derzeitigen Grundeigentümers, nicht als dingliche Rechte. Nach thailändischem Recht werden nur die ersten 30 Jahre eingetragen. Jede Verlängerung hängt davon ab, ob der Verpächter oder sein Rechtsnachfolger die Option erfüllt. Klarer ist eine Trennung von Haus und Grundstück: Das Gebäude selbst kann dem Ausländer vollständig gehören, während sich die Pacht nur auf das Land bezieht. Der Erwerb einer Villa über eine thailändische Gesellschaft mit bloßen Strohmann-Gesellschaftern wird weiterhin häufig angeboten, ist aber rechtswidrig. Ein Vermittler, der dies beiläufig empfiehlt, sagt damit auch etwas über seine übrige Beratung aus.
Der Kaufablauf Schritt für Schritt
Ein Kauf vom Bauträger folgt einer üblichen Reihenfolge, deren Grundablauf auch bei Bestandskäufen und Leasehold-Verträgen trotz zusätzlicher Prüfungen gleich bleibt. Der Käufer muss dafür nicht in Thailand wohnen, denn die meisten Schritte lassen sich mit einer Vollmacht aus der Ferne erledigen.
Die einzelnen Schritte
- Reservierung: Ein Buchungsformular und eine Anzahlung nehmen die Wohnung vom Markt und sichern den Preis.
- Rechtliche Prüfung: Ein Anwalt prüft den Eigentumstitel (Chanote), die Zulassung des Bauträgers, die Baugenehmigung, Belastungen des Grundstücks und bei Condominiums die schriftlich bestätigte freie Ausländerquote.
- Kaufvertrag: Er wird wenige Wochen nach der Reservierung unterzeichnet und legt Zahlungsplan, Verteilung der Übertragungskosten sowie Sanktionen für beide Seiten fest.
- Zahlung: Das Geld geht in Fremdwährung aus dem Ausland ein; dazu mehr im FET-Abschnitt unten. Bei Käufen vor Fertigstellung wird entsprechend dem Baufortschritt in Raten gezahlt.
- Eintragung: Eigentum oder Pacht werden beim örtlichen Land Office eingetragen. Gebühren und Steuern werden dort am selben Tag beglichen.
- Übergabe: Bei Neubauten erfolgt vor der Schlusszahlung eine Mängelprüfung. Danach folgen Schlüssel, Umschreibung der Versorgungsanschlüsse und Anmeldung beim Verwaltungsträger.
Das FET-Formular: Nachweis der Zahlung aus dem Ausland
Für die Freehold-Eintragung einer Wohnung muss ein ausländischer Käufer dem Land Office nachweisen, dass der Kaufbetrag als Fremdwährung nach Thailand gelangt ist. Die empfangende thailändische Bank tauscht die Überweisung in THB um und stellt ab einem Gegenwert von 50.000 $ ein Foreign Exchange Transaction Form (FET) aus. Kleinere Überweisungen werden durch eine Bankgutschrift und ein Bestätigungsschreiben belegt, die das Land Office ebenfalls akzeptiert.
Drei Details, die Probleme mit dem FET vermeiden
Drei Details verhindern die meisten Schwierigkeiten. Der Name des Absenders muss mit dem Käufernamen im Kaufvertrag übereinstimmen. Der Verwendungszweck sollte den Wohnungskauf nennen, möglichst mit Projekt und Wohnungsnummer. Und das Geld muss in Fremdwährung ankommen und in Thailand umgetauscht werden. Eine Überweisung in THB vereitelt diesen Nachweis. Das FET ist auch beim Ausstieg wichtig: Es bildet die Grundlage, um den späteren Verkaufserlös ohne Rückfragen der Bank ins Ausland zu überweisen.
Übertragungsgebühr und Steuern beim Land Office
Die Kosten bei der Übertragung werden auf Grundlage des amtlichen Schätzwerts oder des angegebenen Kaufpreises berechnet und am Eintragungstag beim Land Office bezahlt. Ihre Verteilung ist Vertragssache. Bei Bestandskäufen wird die Übertragungsgebühr von 2 % häufig geteilt, während die Steuern des Verkäufers meist, aber nicht automatisch, dieser selbst trägt. Vereinbaren Sie die Aufteilung im Kaufvertrag, nicht erst am Schalter.
Sätze und Anwendungsfälle
| Posten | Satz | Wann er anfällt |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr | 2 % des amtlichen Schätzwerts | Bei jeder eingetragenen Eigentumsübertragung |
| Specific Business Tax (Sondergewerbesteuer) | 3,3 % | Bei einer Haltedauer des Verkäufers unter 5 Jahren; betrifft die meisten Bauträgerverkäufe |
| Stempelsteuer | 0,5 % | Nur wenn keine Specific Business Tax anfällt |
| Quellensteuer | 1 % bei verkaufenden Gesellschaften; progressiver Tarif bei Privatpersonen | Wird bei der Übertragung vom Land Office eingezogen |
| Eintragung der Pacht | 1 % Eintragungsgebühr + 0,1 % Stempelsteuer auf das gesamte Pachtentgelt | Bei Eintragung einer Pacht über 30 Jahre |
Eintragung eines Leasehold-Vertrags
Bei Leasehold werden die Eintragungskosten anhand des gesamten Pachtentgelts über die Vertragslaufzeit berechnet. Planen Sie außerdem die Instandhaltungsrücklage, einen einmaligen Beitrag bei neuen Wohnungen, sowie die monatlichen Gemeinschaftskosten ein. Beide werden je Quadratmeter festgelegt und im Kaufvertrag ausgewiesen.
Maklerprovision: Wer sie bezahlt
Ein Kostenpunkt fällt für Käufer überhaupt nicht an. Auf dem Neubaumarkt bezahlt der Bauträger die Maklerprovision. Der Kauf über eine Agentur kostet daher genauso viel wie im Verkaufsbüro des Bauträgers. Gesondert einplanen müssen Sie nur selbst beauftragte Leistungen: den Anwalt für die Transaktion, beglaubigte Übersetzungen und bei einem Kauf aus der Ferne eine Vollmacht.
Kauf vor Fertigstellung: Raten und Warnzeichen
Die meisten neuen Projekte auf Phuket werden vor Fertigstellung mit gestaffelter Zahlung verkauft: Reservierungszahlung, Zahlung bei Vertragsunterzeichnung, Raten zu Bauabschnitten und Restbetrag bei Eigentumsübertragung. Die Aufteilung ist verhandelbarer, als Preislisten vermuten lassen, besonders der Anteil, der erst bei der Übertragung fällig wird. Ratenzahlungen sind eine Vereinbarung mit dem Bauträger, kein Bankkredit. Es fallen keine Zinsen an, allerdings gibt es auch keinen Schutz durch einen Dritten, sofern das Projekt kein Treuhandkonto nutzt. Das bleibt in Thailand die Ausnahme.
Prüfen Sie den Vertrag vor der Unterschrift anhand dieser Liste:
Warnzeichen im Vertrag
- Keine schriftliche Bestätigung der freien Ausländerquote für eine Freehold-Wohnung.
- Eine Pachtverlängerung wird mündlich oder im Prospekt „garantiert“, fehlt aber im eintragungsfähigen Pachtvertrag.
- Ein Zahlungsplan, der dem Baufortschritt vorauseilt.
- Ungleiche Sanktionen: Der Käufer verliert bei Nichterfüllung sämtliche Raten, während eine Verspätung des Bauträgers nur symbolisch entschädigt wird.
- Nicht bezifferte Instandhaltungsrücklage und Gemeinschaftskosten oder Sätze, die allein der Bauträger ändern darf.
- Im Wohnungspreis enthaltene Mietgarantien ohne einen Betreiber mit geprüften Geschäftszahlen.
- Bei Käufen vor Fertigstellung: noch keine Baugenehmigung oder Umweltgenehmigung.
Phuket in Zahlen: Wo Käufer einsteigen
Der Aperwind-Katalog erfasst derzeit 571 Immobilien zum Verkauf auf Phuket zu direkten Bauträgerpreisen: 418 Wohnungen und 148 Villen. Der Einstieg liegt bei 2,1 Mio. THB, der inselweite Median bei 10,2 Mio. THB. Die Nachfrage konzentriert sich auf die Westküste. Allein in Bang Tao gibt es 186 Immobilien mit einem Median des Quadratmeterpreises von ungefähr 140 Tsd. THB/m².
Die Gebiete im Vergleich
| Gebiet | Angebote | Preisspanne, THB | Median, THB |
|---|---|---|---|
| Bang Tao | 186 | 3,1–92,9 Mio. | 12,3 Mio. |
| Rawai | 53 | 3,6–98,5 Mio. | 8,0 Mio. |
| Kamala | 42 | 4,0–179,0 Mio. | 11,3 Mio. |
| Nai Harn | 18 | 4,3–28,8 Mio. | 11,0 Mio. |
Daten aus dem Katalog ·
Jede Gebietsseite auf Aperwind – der Bang-Tao-Katalog, Villen und Wohnungen in Rawai, Neubauten in Kamala und Nai Harn – zeigt den direkten Bauträgerpreis mit dem Datum seiner letzten Aktualisierung. Dazu kommen klar als solche gekennzeichnete Materialien des Bauträgers und unsere eigenen Videos von Besichtigungen. Außerhalb Phukets umfasst der Katalog Samui (34 Immobilien), Bangkok (39) und Pattaya (2).
Visualisierung des BauträgersLaguna Beach Residences Seashore
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SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
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VIBE Residence
Besichtigung vor Ort · 31. Januar 2025Preis auf Anfrage
Sunny Moon
Häufige Fragen
Können Ausländer Immobilien in Thailand auf ihren eigenen Namen kaufen?
Ja. Ein Ausländer kann eine Wohnung in einem Condominium als Freehold auf den eigenen Namen eintragen lassen, solange die ausländischen Eigentumsanteile im Gebäude höchstens 49 % der gesamten Wohnungsfläche betragen. Grundstücke und die meisten Villen werden stattdessen über eine beim Land Office eingetragene Pacht von 30 Jahren gehalten.
Dürfen Ausländer in Thailand Land besitzen?
Nein, direkter Grundbesitz ausländischer Privatpersonen ist nicht zulässig. Bei Villen wird üblicherweise eine Pacht über 30 Jahre auf dem Grundstück eingetragen, manchmal mit gesondertem Volleigentum am Gebäude. Grundbesitz über eine thailändische Gesellschaft mit Strohmann-Gesellschaftern ist illegal und sollte vermieden werden.
Was ist das FET-Formular und wann brauche ich es?
Das Foreign Exchange Transaction Form ist ein Dokument einer thailändischen Bank. Es bestätigt, dass Ihr Kaufbetrag als Fremdwährung ins Land gelangt ist. Banken stellen es für Eingänge ab einem Gegenwert von 50.000 $ aus. Es wird für die Freehold-Eintragung einer Wohnung auf einen ausländischen Namen benötigt und belegt später den Ursprung der ins Ausland zu überweisenden Verkaufserlöse.
Lässt sich eine Pacht über 30 Jahre in Thailand verlängern?
Nur die ersten 30 Jahre können eingetragen werden. Optionen für weitere Laufzeiten sind vertragliche Zusagen, deren Erfüllung vom Grundeigentümer oder dessen Rechtsnachfolger abhängt. Sie sind in Villenverträgen üblich, aber keine dinglichen Rechte. Berücksichtigen Sie das beim Preis und lassen Sie den Verlängerungsmechanismus vor der Unterschrift anwaltlich prüfen.
Was bezahlt der Käufer bei der Übertragung?
Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des amtlichen Schätzwerts. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer wird vertraglich festgelegt; üblich ist eine hälftige Teilung. Die Steuern des Verkäufers – 3,3 % Specific Business Tax oder 0,5 % Stempelsteuer sowie Quellensteuer – trägt meist der Verkäufer. Bestätigen Sie diese Verteilung dennoch im Kaufvertrag.
Können Ausländer in Thailand eine Immobilienfinanzierung erhalten?
Thailändische Bankfinanzierungen für Ausländer ohne Wohnsitz im Land sind eingeschränkt und selten zu wettbewerbsfähigen Konditionen erhältlich. In der Praxis zahlen die meisten ausländischen Käufer aus eigenen, aus dem Ausland überwiesenen Mitteln oder nutzen Ratenpläne des Bauträgers für Projekte vor Fertigstellung. Diese verteilen die Zahlungen über die Bauzeit, ohne Beteiligung einer Bank.
Welches Budget brauche ich für einen Kauf auf Phuket?
Der Aperwind-Katalog führt Immobilien auf Phuket ab 2,1 Mio. THB. Der inselweite Median von 10,2 Mio. THB ergibt sich aus 571 Angeboten. Die Gebietsmediane reichen von 8,0 Mio. THB in Rawai bis 11,0 Mio. THB in Nai Harn. Bei Wohnungen in Bang Tao beträgt der Median des Quadratmeterpreises ungefähr 140 Tsd. THB/m².
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