Jak koupit nemovitost v Thajsku jako cizinec: vlastnictví, postup a náklady

Cizinec si nemovitost v Thajsku koupit může, zákon ale trh dělí na dvě části. Byt v registrovaném kondominiu můžete mít v plném vlastnictví (freehold) a zapsaný na své jméno, pokud cizinci v domě nevlastní více než 49 % prodejné plochy. Pozemek, a tím i většinu vil, cizinec přímo vlastnit nemůže. Běžným řešením je dlouhodobý pronájem (leasehold): registrovaný pronájem na 30 let, který zapíše katastrální úřad (Land Department). Projdeme obě cesty, postup koupě krok za krokem, potvrzení o převodu měny (FET) u plateb ze zahraničí a také to, kolik celá transakce doopravdy stojí.

Co může cizinec v Thajsku legálně vlastnit

Thajský zákon o kondominiích (Condominium Act) dovoluje cizinci mít byt v plném vlastnictví a zapsat ho na své jméno na katastrálním úřadě. Jediné systémové omezení představuje kvóta 49 % pro cizince: v jednom domě smějí cizinci vlastnit nejvýše 49 % součtu podlahových ploch všech bytů. Kvóta se váže k domu, ne ke kupujícímu. Tentýž byt tak dnes můžete koupit ve freeholdu, a když před vámi proběhnou další dva převody na cizince, zbude na něj už jen leasehold.

Na kvótu se ptejte před rezervačním poplatkem

Než zaplatíte rezervační poplatek, vyžádejte si od developera nebo od správního subjektu domu (juristic person) písemné potvrzení, kolik kvóty ještě zbývá. V nových projektech pro zahraniční kupce developer kvótu rozděluje promyšleně. Ve starších domech v oblíbených lokalitách už bývá skoro vyčerpaná. Freeholdové byty se obvykle prodávají za vyšší cenu než totožné byty v leaseholdu v tomtéž domě. O kolik, to je potřeba ověřit, odhad nestačí.

Vily v leaseholdu: co ve skutečnosti znamená 30 let

Pozemek v Thajsku cizinec vlastnit nemůže a vila bez pozemku je jen stavba na cizí parcele. Trh to řeší leaseholdem, tedy pronájmem až na 30 let, který katastrální úřad zapíše k listině o vlastnictví pozemku. Na zápisu stojí celý obchod. Nezapsaný pronájem delší než tři roky lze vymáhat jen po dobu prvních tří let.

Jak číst smlouvu 30+30+30

Smlouvy často přidávají dvě opce na prodloužení, každou o 30 let, a v reklamě se tomu říká „30+30+30“. Berte je jako smluvní slib současného vlastníka pozemku, ne jako vlastnické právo. Thajský zákon zapíše jen prvních 30 let a každé prodloužení závisí na tom, zda pronajímatel, případně jeho nástupce, opci dodrží. Čistší je oddělit stavbu od pozemku: dům může cizinec vlastnit přímo a pronájem se týká jen parcely. Vlastnictví vily přes thajskou firmu s nastrčenými společníky se dál běžně nabízí, přitom je protizákonné. Makléř, který vám takové řešení navrhne jen tak mimochodem, tím prozrazuje, jak asi vypadají jeho ostatní rady.

Jak probíhá koupě nemovitosti krok za krokem

Koupě od developera má ustálený průběh. U sekundárního trhu a u leaseholdu přibudou prověrky, kostra ale zůstává stejná. Nic z toho nevyžaduje, abyste v Thajsku žili: většinu kroků zvládnete na dálku přes plnou moc.

Šest kroků od rezervace po klíče

• Rezervace: podepíšete rezervační smlouvu a zaplatíte rezervační poplatek. Developer byt stáhne z prodeje a cena je od té chvíle pevná.
• Právní prověrka (due diligence): právník zkontroluje listinu o vlastnictví pozemku (chanote), licenci developera a stavební povolení, zda pozemek nezatěžují zástavy nebo věcná břemena, a u kondominia i písemné potvrzení zbývající kvóty pro cizince.
• Kupní smlouva (SPA): podepíšete ji do několika týdnů po rezervaci. Stanoví platební kalendář, kdo nese náklady na převod, a smluvní pokuty pro obě strany.
• Platba: peníze přicházejí ze zahraničí v cizí měně (viz oddíl o FET níže). U projektů ve výstavbě (off-plan) platíte po etapách podle postupu stavby.
• Zápis: vlastnictví nebo pronájem zapíše místní pobočka katastrálního úřadu a ještě týž den se tam vyrovnají poplatky a daně.
• Předání: u novostaveb nejdřív kontrola vad před poslední splátkou, potom klíče, přepis elektřiny a vody a registrace u správního subjektu domu.

Potvrzení FET: doklad o penězích ze zahraničí

Aby katastrální úřad zapsal byt ve freeholdu na cizince, musí kupující doložit, že peníze na koupi přišly do Thajska v cizí měně. Přijímající thajská banka převod smění na bahty a u částek od ekvivalentu 50 000 USD výš vystaví potvrzení o převodu měny (Foreign Exchange Transaction form, FET). Menší převody banka doloží výpisem o připsání platby a dopisem s potvrzením. Katastrální úřad je přijímá také.

Tři detaily, které ušetří potíže s FET

Většině potíží s FET předejdete, když ohlídáte tři věci. Jméno odesílatele se musí shodovat se jménem kupujícího v kupní smlouvě. Účel platby má zmiňovat koupi bytu v kondominiu, nejlépe i s názvem projektu a číslem bytu. A peníze musí dorazit v cizí měně a na bahty se smění až v Thajsku: kdo pošle rovnou bahty, potřebný doklad nedostane. FET se vyplatí i při odchodu z investice. Opřete se o něj později, až budete peníze z prodeje převádět zpět do zahraničí, a banka se nebude vyptávat.

Poplatek za převod a daně na katastrálním úřadě

Náklady na převod se počítají z úřední odhadní ceny nebo z ceny uvedené ve smlouvě a platí se na katastrálním úřadě v den zápisu. Kdo co zaplatí, určuje smlouva. Na sekundárním trhu se poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) ve výši 2 % obvykle dělí napůl a daně prodávajícího zpravidla nese prodávající, automaticky to ale neplatí. Rozdělení nákladů zapište do kupní smlouvy, ne až u přepážky.

Sazby a kdy se platí

Zápis leaseholdu

U leaseholdu se poplatek za zápis počítá z celkového nájemného za celou dobu pronájmu. Do rozpočtu zahrňte zvlášť jednorázový vklad do fondu oprav (sinking fund), který se platí u nových bytů, a měsíční poplatek za správu společných prostor. Obě částky se stanoví za metr čtvereční a najdete je v kupní smlouvě.

Provize realitní kanceláře: kdo ji platí

Jednu položku kupující neplatí vůbec. Na primárním trhu dostává makléř provizi od developera, takže přes agenturu koupíte za stejnou cenu jako přímo v prodejní kanceláři developera. Zvlášť rozpočtěte jen to, co si objednáte sami: právníka k transakci, úřední překlady a u koupě na dálku plnou moc.

Koupě ve výstavbě (off-plan): splátky od developera a varovné signály

Většina nových projektů na Phuketu se prodává ještě během výstavby a platí se po etapách: rezervační poplatek, platba při podpisu smlouvy, splátky navázané na milníky stavby a doplatek při převodu vlastnictví. O rozložení plateb se dá vyjednávat víc, než naznačují ceníky, hlavně o podílu, který zbývá na konec. Splátkový kalendář je čistě dohoda s developerem, banka v něm nefiguruje. Neplatíte úroky, nemáte ale ani ochranu třetí strany, pokud projekt nepoužívá úschovní účet (escrow). Ten je v Thajsku spíše výjimkou.

Před podpisem projděte smlouvu podle tohoto seznamu:

Varovné signály ve smlouvě

• chybí písemné potvrzení zbývající kvóty pro cizince u bytu ve freeholdu
• prodloužení pronájmu je „garantované“ ústně nebo v prospektu, ale ve smlouvě určené k zápisu chybí
• platební kalendář předbíhá postup stavby
• nevyvážené smluvní pokuty: kupující při prodlení přijde o všechny splátky, zatímco developer za zpoždění platí symbolickou částku
• výše vkladu do fondu oprav a poplatku za správu není vyplněná, nebo ji může jednostranně změnit developer
• garantovaný výnos z pronájmu je započtený v ceně bytu a nestojí za ním provozovatel s auditovaným hospodařením
• u projektu ve výstavbě zatím chybí stavební povolení nebo environmentální souhlas

Phuket v číslech: odkud kupující začínají

Katalog Aperwind teď na Phuketu eviduje 571 nemovitostí na prodej za přímé ceny developerů (418 bytů a 148 vil). Ceny začínají na 2,1 mil. THB, medián za celý ostrov je 10,2 mil. THB. Poptávka se soustředí na západní pobřeží: jen Bang Tao má v katalogu 186 nemovitostí a medián kolem 140 tis. THB/m².

Srovnání lokalit

Každá stránka lokality na Aperwind ukazuje přímou cenu developera s datem poslední aktualizace, materiály developera s uvedeným zdrojem a naše videa z návštěv na místě. Platí to pro katalog Bang Tao, vily a byty v Rawai i pro nové projekty v Kamale a Nai Harn. Mimo Phuket jsou v katalogu tyto destinace: Ko Samui (34 nemovitostí), Bangkok (39) a Pattaya (2).

Vizualizace developera

Cena na dotaz

Sunny Moon, build 3

Nai Harn · 2 ložn. · 100 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Sunny Moon, build 3, Nai Harn, 2 ložn., 100 m²

Laguna Beach Residences Seashore

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · 2 ložn. · 60 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, 2 ložn., 60 m²

The City Phuket Phase 2, Building C

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Kathu · 2 ložn. · 79 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, 2 ložn., 79 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

VIBE Residence

Karon · 2 ložn. · 54 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: VIBE Residence, Karon, 2 ložn., 54 m²

Foceno na místě · 31. ledna 2025

Cena na dotaz

Sunny Moon

Nai Harn · studio · 37 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Sunny Moon, Nai Harn, studio, 37 m²