Vyplatí se koupit nemovitost na Phuketu v roce 2026?

Pro většinu kupujících ano, pokud „vyplatí se“ chápete v užším smyslu. Phuket v roce 2026 vychází dobře těm, kdo kupují s jasným účelem: jako domov na část roku, jako nemovitost k pronájmu oceněnou podle peněžního toku, ne podle slibovaného zhodnocení, nebo jako místo pro úspory na trhu, kde se nakupuje převážně bez úvěru. Tvrdě naopak dopadá na ty, kdo potřebují rychle a snadno prodat. Vstupní cena je opravdu nízká: byty v našem katalogu začínají na 2,1 mil. THB, medián celého ostrova je 10,2 mil. THB. Další prodej ale chce trpělivost a zvolená forma vlastnictví rozhoduje víc než výhled z okna.

Otázka se dělí na tři menší. Slouží vám nemovitost, dokud ji držíte? Pokryje nájemné náklady na její držení? A prodáte ji jednou za cenu, se kterou budete spokojeni? Na první dvě otázky odpovídá Phuket lépe než na třetí. Proto se hodí pro majitele, kteří počítají v letech, ne ve čtvrtletích.

Jak vypadá trh nemovitostí na Phuketu koncem roku 2026

Na Phuketu má náš katalog 571 nabídek, z toho 418 bytů a 148 vil. Nabídkové ceny bytů začínají na 2,1 mil. THB, vil na 4,2 mil. THB. Mediány lokalit: Bang Tao 12,3 mil. THB, Rawai 8,0 mil. THB, Kamala 11,3 mil. THB, Nai Harn 11,0 mil. THB. Čísla popisují nemovitosti, které jsou právě v nabídce. Pevné pořadí lokalit podle hodnoty nebo investičních vyhlídek z nich nevyčtete.

Co mluví pro koupi

• Zahraniční kupující úvěr skoro nedostanou, a trh proto běží na hotovosti. Nízké zadlužení znamená málo nucených prodejců a žádné cykly boomu a propadu poháněné hypotékami, jaké zmítají trhy postavené na úvěrech.
• Poptávku po pronájmu drží turistika, ne místní mzdy. Hlavní sezóna od listopadu do dubna vyplývá ze zeměpisu, není to prognóza.
• Vstupní cena je na poměry resortních trhů nízká: byt s jednou ložnicí, který se dá pronajímat, stojí méně než parkovací místo v některých evropských metropolích.
• Transakční náklady jsou mírné. Státní poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) činí 2 % z úřední odhadní ceny a každoroční daň z nemovitosti majitele nezatěžuje tolik jako ve většině západních zemí.
• Platební kalendář developera rozloží platby na celou dobu výstavby, a to bez úvěru.

Proč se trh bez úvěrů chová jinak

Hotovostní trh prochází poklesem jinak než trh na úvěr. Když kupující ustoupí, ceny na Phuketu spíš ztuhnou, než aby se propadly: majitelé, kteří zaplatili v hotovosti a za držení platí málo, prostě počkají. Kapitál je tak při poklesu chráněný. Tentýž mechanismus ale brzdí trh při růstu a prodlužuje dobu, za kterou nemovitost prodáte. Ochrana a nízká likvidita jsou jedna a tatáž vlastnost.

Co mluví proti

Většina nevýhod je systémová. Vychází z thajského pozemkového práva nebo z toho, že trh stojí na hotovosti, a žádné vyjednávání v prodejní kanceláři je neodstraní.

Systémová omezení

• Cizinci nemohou vlastnit pozemky. Plné vlastnictví (freehold) je možné jen u bytů v kondominiu, a to v mezích kvóty 49 % pro cizince z prodejné plochy domu. Vily se drží buď formou dlouhodobého pronájmu (leasehold), tedy registrovaného pronájmu na 30 let, u kterého je prodloužení jen smluvním slibem, ne zapsaným právem, nebo přes právní struktury, o které je třeba se průběžně starat.
• Likvidita při prodeji je nízká. Byt za férovou cenu v dobré lokalitě se prodá. Předražený může čekat dlouho, protože na žádnou ze stran netlačí banka.
• Příjem i samotná nemovitost jsou v thajských bahtech. Pokud máte závazky v korunách, eurech nebo dolarech, může pohyb kurzu převážit roční výsledek pronájmu, a to oběma směry.
• Výnos z pronájmu závisí na správě, kterou den za dnem neřídíte. Dům se slabou správou vydělává méně než stejný dům se silnou správou a z prospektu nepoznáte, který je který.
• V oblíbených lokalitách pořád přibývají nové projekty. Byt, který nemá čím konkurovat kromě ceny, bude mít každou sezónu novější sousedy.

Kolik koupě nemovitosti skutečně stojí

Cena v nabídce ještě není konečná cena. Poplatek za převod ve výši 2 % z úřední odhadní ceny si kupující a prodávající dělí podle dohody. U nových projektů je rozdělení napsané ve smlouvě, takže si ji přečtěte ještě před rezervací. Navíc zaplatíte poplatek za registraci pronájmu, poplatek za společné části a jednorázový vklad do fondu oprav (sinking fund). Kalkulačka níže rozepíše celkové náklady na pořízení pro konkrétní rozpočet.

Výnos z pronájmu bez čísel z prospektu

Hrubé výnosy z marketingových materiálů mají společnou vadu: optimistické tržby vydělí cenou z inzerátu a tím končí. Poctivý výpočet začíná realistickou obsazeností v hlavní sezóně i mimo ni. Pak odečte provizi správce, poplatek za společné části, energie v době, kdy byt stojí prázdný, opravy a cenu balíčku vybavení. Výsledek vydělí celkovými náklady na pořízení včetně poplatku za převod a zařízení bytu. Číslo, které po takovém propočtu zbude, je menší a mnohem užitečnější.

Programy s garantovaným výnosem

Garantovaný výnos berte jako nezajištěný úvěr, který poskytujete developerovi. Přesně tím totiž je. Záruka je jen tak silná jako rozvaha, která za ní stojí, a obvykle je započtená v ceně bytu. Než se rozhodnete, zda vám přirážka něco přináší, propočítejte tentýž byt bez garance.

Odpověď se liší podle lokality

Co z tabulky vyplývá

Celkový obrázek je důležitější než jednotlivá čísla. Bang Tao nabízí likviditu a velký trh pronájmů, ovšem za vyšší cenu. Rawai má nižší vstupní cenu a stabilnější poptávku po dlouhodobém pronájmu, jen bez pláže na koupání. Kamala a Nai Harn sázejí na malou nabídku: prodej závisí na tom, zda se najde kupující, který chce přesně to, co vlastníte. Stejná otázka má v těchto čtyřech lokalitách čtyři různé odpovědi.

Vizualizace developera

Cena na dotaz

Sunny Moon, build 3

Nai Harn · 2 ložn. · 100 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Sunny Moon, build 3, Nai Harn, 2 ložn., 100 m²

Laguna Beach Residences Seashore

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · 2 ložn. · 60 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, 2 ložn., 60 m²

The City Phuket Phase 2, Building C

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Kathu · 2 ložn. · 79 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, 2 ložn., 79 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

VIBE Residence

Karon · 2 ložn. · 54 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: VIBE Residence, Karon, 2 ložn., 54 m²

Foceno na místě · 31. ledna 2025

Cena na dotaz

Sunny Moon

Nai Harn · studio · 37 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Sunny Moon, Nai Harn, studio, 37 m²

Závěr: kdy se koupě vyplatí

Kupte, pokud si nemovitost během držení na sebe vydělá: jako domov, který používáte, jako pronájem, který jste ocenili opatrně, nebo jako uložená hodnota, na kterou pět let i déle nesáhnete. Trh v roce 2026 unese všechny tři varianty. Vstup začíná na 2,1 mil. THB, kupující s hotovostí tlumí propady a hlavní sezóna se každý listopad vrací bez ohledu na to, co dělá širší cyklus.

Kdy nekupovat

• Nekupujte, pokud plán stojí na úvěru. Zahraniční kupující ho většinou nedostanou a strategie z hypotečních trhů se sem přenést nedají.
• Nekupujte, pokud možná budete peníze potřebovat zpátky do roka či dvou, a to za předvídatelnou cenu.
• Nekupujte podle prospektu s garantovaným výnosem, dokud tentýž byt neoceníte tak, jako by garance neexistovala.