Nemovitosti v Thajsku: otázky a odpovědi

Ne. Thajský zákon cizincům nedovoluje vlastnit pozemek a nezmění to žádné vízum, sňatek ani investiční program. Cizinec ale může naplno vlastnit stavbu: vilu lze zapsat na vaše jméno a pozemek pod ní máte v pronájmu, obvykle na 30 let s podmínkami prodloužení ve smlouvě. Druhou cestou je kondominium, kde cizinci mohou mít byty v plném vlastnictví (freehold) do výše kvóty. Obě cesty podrobně popisuje náš průvodce koupí nemovitosti v Thajsku pro cizince.

Ano, a je to nejjednodušší forma vlastnictví pro cizince. Podle zákona o kondominiích (Condominium Act) mohou cizinci mít byty v registrovaném kondominiu v plném vlastnictví (freehold), pokud zahraniční vlastníci nedrží víc než 49 % celkové prodejné plochy domu. Když je kvóta vyčerpaná, zbylé byty se cizincům prodávají v dlouhodobém pronájmu (leasehold). Aby šlo vlastnictví zapsat, musí peníze na koupi přijít ze zahraničí v cizí měně. Podrobnosti rozebírá náš průvodce plným vlastnictvím pro cizince.

Ano, s jednou zásadní výhradou: vlastníte dům, ne pozemek. Stavba se zapíše přímo na vaše jméno. Pozemek si zajistíte dlouhodobým pronájmem, podle thajského práva na 30 let s opcemi na prodloužení ve smlouvě, případně jiným registrovaným právem užívání. Developeři na Phuketu takhle vily prodávají běžně, papírování je tedy zaběhnuté. Doložku o prodloužení čtěte pozorně: právě v ní se jednotlivé leaseholdové obchody liší.

Chanote (Nor Sor 4 Jor) je nejvyšší stupeň thajské listiny o vlastnictví pozemku: pozemek je zaměřený pomocí GPS, má přesně určené hranice a je zapsaný na katastrálním úřadě (Land Department). Právě tato listina nese plná vlastnická práva a čistou převoditelnost. Existují i nižší typy listin s méně přesným zaměřením a s omezeními prodeje nebo zástavby. Ať kupujete pozemek pro vilu, nebo byt v kondominiu, ověřit, že pozemek pod projektem má chanote, patří k základům právní prověrky (due diligence).

Tuhle radu uslyšíte, berte ji opatrně. Thajská společnost s ručením omezeným pozemek vlastnit může. Firma, ve které thajští společníci drží podíly jen jako nastrčení společníci (nominee) ve prospěch cizince, je ale podle thajského práva zakázaná. Cesta přes firmu obstojí jen tehdy, když za ní stojí skutečné provozované podnikání. Pro koupi domova je čistším řešením pozemek v pronájmu s vilou na vlastní jméno nebo byt v kondominiu v plném vlastnictví. Takové převody katastrální úřad zapisuje běžně.

Ano. Thajský občan v manželství s cizincem může vlastnit pozemek výhradně na své jméno. Cizí partner podepíše na katastrálním úřadě prohlášení, že peníze na koupi jsou výlučným majetkem thajského partnera. Prakticky to znamená, že pozemek nepatří do společného jmění manželů a cizí partner na něj nemá žádný nárok. Páry to proto často spojují s registrovaným pronájmem nebo právem užívání (usufruct) ve prospěch cizího partnera, které mu zajistí právo na pozemku bydlet.

Plné vlastnictví (freehold) je vlastnictví zapsané na vaše jméno bez časového omezení. Cizinci ho mohou mít u bytů v kondominiu do výše kvóty 49 %. Dlouhodobý pronájem (leasehold) je registrované právo nemovitost užívat po pevně danou dobu, v Thajsku 30 let. Prodloužení je smluvní dohoda a zákon ho nezaručuje. Byty v leaseholdu bývají levnější než stejné byty ve freeholdu. Co vám vyhovuje víc, záleží na tom, jak dlouho chcete nemovitost držet a jestli ji plánujete prodat. Výhody a nevýhody obou forem rozebírá náš průvodce plným vlastnictvím pro cizince.

Jednorázový vklad do kapitálové rezervy domu, který se platí při převodu. Z rezervy se po celou životnost budovy hradí velké opravy: střecha, výtahy, bazény, fasáda. Fond oprav je oddělený od měsíčního poplatku za společné části, který kryje běžný provoz. Obě částky se stanoví za metr čtvereční a liší se projekt od projektu. Developer je uvede ještě před podpisem smlouvy a do celkových nákladů patří spolu s poplatkem za převod.

Poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) činí 2 % z úřední odhadní ceny nemovitosti a platí se na katastrálním úřadě (Land Department) při zápisu vlastnictví. Kdo ho zaplatí, jestli kupující, prodávající, nebo oba podle dohody, je věc smlouvy, ne zákona, takže si to zkontrolujte v kupní smlouvě. Na straně prodávajícího mohou podle toho, jak dlouho nemovitost vlastnil, přibýt další daně. Celkové náklady rozepíše náš průvodce daněmi a jeho kalkulačka.

Něco užšího, než naznačuje běžná řeč. Kondominium je dům registrovaný podle zákona o kondominiích (Condominium Act). Jednotlivé byty v něm mají vlastní listiny o vlastnictví, společné prostory spravuje správní subjekt domu (juristic person) a pro zahraniční kupce je hlavní, že platí kvóta 49 % pro cizince v plném vlastnictví. Řada projektů na Phuketu, které se prodávají jako apartmány nebo rezidence, registrovaným kondominiem není. Byty v takových domech lze držet jen v leaseholdu, ať prospekt tvrdí cokoli. První síto je proto jednoduché: vyžádejte si doklad o registraci kondominia.

Prakticky ne. Thajské banky nerezidentům půjčují jen výjimečně a těch pár programů, které existují, má vysoké sazby a přísné podmínky, které vyhovují málokomu. Většina zahraničních kupců na Phuketu platí hotově z peněz ze zahraničí, nebo během výstavby využije splátkový kalendář developera. Pokud se bez úvěru neobejdete, sjednejte ho doma se zajištěním tamním majetkem a na thajské financování nespoléhejte.

Na Phuketu nabízí většina developerů bezúročné splátky na dobu výstavby: rezervační poplatek, platba při podpisu smlouvy, splátky navázané na milníky stavby a doplatek při převodu. Výše první platby i rozvrh se projekt od projektu liší, tržní standard neexistuje. Hypotéka to není, jde o financování během výstavby: doplatek je splatný při dokončení. Jak se kalendáře liší a co v nich kontrolovat, popisuje náš průvodce splátkovými kalendáři.

Pošlete peníze ze zahraničí v cizí měně, na bahty je smění až přijímající thajská banka. Do účelu platby uveďte, že jde o koupi konkrétního bytu. Banka pak vystaví potvrzení o příchozí platbě, které katastrální úřad vyžaduje, než na cizince zapíše byt v kondominiu v plném vlastnictví. Všechny doklady o převodech si schovejte. Poslouží vám znovu, až budete peníze z prodeje posílat zpět do zahraničí.

Ano. Rezervaci, podpis smlouvy, převod peněz ze zahraničí i zápis převodu lze vyřídit na dálku přes plnou moc. Nic z toho nezávisí na tom, jestli máte nějaké thajské vízum: vlastnictví a pobytový status jsou oddělené věci. Na dálku přijdete jen o osobní prohlídku, tedy o kvalitu dokončení, hluk a skutečnou vzdálenost k pláži. I proto projekty natáčíme přímo na místě a průvodce koupí popisuje postup na dálku krok za krokem.

Při koupi: poplatek za převod vlastnictví 2 % z odhadní ceny a u nového bytu k tomu jednorázový vklad do fondu oprav (sinking fund) a předplacené poplatky za správu. Daně na straně prodávajícího existují také a někdy se při vyjednávání promítnou do ceny. Průběžně se v Thajsku platí roční daň z pozemků a staveb, u bydlení je ale zátěž nízká proti tomu, na co je zvyklá většina majitelů na Západě. Průvodce daněmi má kalkulačku, která rozepíše všechny náklady pro vaši cenovou hladinu.

Zákon to nevyžaduje a u jednoduché koupě nového bytu od zavedeného developera se bez právníka řada kupujících obejde. Nezávislá kontrola si na sebe vydělá tam, kde je konstrukce složitější. U vil v leaseholdu záleží na mechanismu prodloužení a na tom, jestli pronájem obstojí. Na sekundárním trhu leží prověrka listiny a zástav na vás. Totéž platí pro jakoukoli konstrukci přes firmu. S právní kontrolou počítejte v rozpočtu stejně, jako byste jinde počítali s posudkem stavu domu: malý náklad proti riziku, které je nesrovnatelně větší.

Na primárním trhu platí makléři provizi developer, takže zaplatíte stejně jako v prodejní kanceláři developera: naše práce cenu nemovitosti nezvyšuje. Zvlášť platíte jen to, co si objednáte sami: právníka k transakci, úředně ověřené překlady a plnou moc při koupi na dálku. Rozpis nákladů pro konkrétní projekt vám pošleme ještě před podpisem rezervační smlouvy, ne až při předání.

Srovnejte lokality na západním pobřeží a na jihu podle toho, jaký každodenní život chcete. Stav našeho katalogu: Bang Tao 186 nabídek, medián 12,3 mil. THB; Rawai 53 nabídek, medián 8,0 mil. THB; Nai Harn 18 nabídek, medián 11,0 mil. THB; Kamala 42 nabídek, medián 11,3 mil. THB. Jaké prostředí v nich čekat, popisují průvodce lokalitami. Počet nabídek velikost komunity cizinců neměří.

Ano. Je to nejlépe vybavený ostrov v Thajsku: mezinárodní školy, soukromé nemocnice, mezinárodní letiště a obchody, které slouží stálým obyvatelům stejně jako turistům. Rok se dělí na sušší hlavní sezónu, zhruba od listopadu do dubna, a vlhčí období dešťů po zbytek roku. Moře na západním pobřeží je tehdy rozbouřené, každodenní život ale běží dál. Rawai a Bang Tao, hlavní místa, kde se žije celý rok, fungují spíš jako obytné čtvrti než jako letoviska.

Pokud vám to čas dovolí, ano. Měsíc ve vybrané lokalitě vám řekne víc než jakýkoli průvodce. Lokality patnáct minut od sebe se výrazně liší hlukem, dopravou i tím, kdo budou vaši sousedé: Bang Tao není Rawai. Pronájem na začátek stojí málo a chrání před nejdražší chybou při koupi nemovitosti, tedy správným bytem ve špatné lokalitě. Pokud kupujete projekt ve výstavbě na dálku, náš tým na požádání lokality projde osobně. Výchozím bodem jsou průvodce lokalitami.

Ne. Tenhle omyl stojí za to vyjasnit dřív než cokoli jiného. Listina o vlastnictví není imigrační doklad: Katastrální úřad zapisuje, co vlastníte, Imigrační úřad rozhoduje, jak dlouho smíte v zemi zůstat, a o vízum se žádá odděleně od koupě. Cizinec může mít byt v kondominiu v plném vlastnictví a přesto přijet na turistické razítko. Propadlé vízum vám z vlastnictví nic nevezme. Thajsko cesty k dlouhodobému pobytu má: jednu pro práci na dálku, jednu pro důchodce a jednu pro velké investice. Postupně je probírají tři odpovědi níže.

Destination Thailand Visa (DTV) je určené lidem, kteří pracují online pro zaměstnavatele a klienty mimo Thajsko, a také těm, kdo přijíždějí trénovat, učit se thajskou kuchyni nebo muay thai, případně se léčit. Thajské velvyslanectví v Londýně ho uvádí s platností pět let pro opakované vstupy, 180 dní na jeden vstup a jedním prodloužením až o 180 dní. Žádá se s výpisem z účtu, na kterém je nejméně 500 000 THB. Podpůrné doklady se liší úřad od úřadu, proto si přečtěte seznam, který zveřejňuje velvyslanectví nebo konzulát, kde budete skutečně žádat.

Vízum Non-Immigrant O pro důchodce je dostupné od 50 let. Kontrolní seznam thajského ministerstva zahraničí požaduje doklad o vkladu v bance ve výši ekvivalentu 800 000 THB nebo o měsíčním příjmu ve výši ekvivalentu 65 000 THB, k tomu zdravotní pojištění, lékařské potvrzení a výpis z rejstříku trestů. Vízum se vydává na 90 dní a po příjezdu ho Imigrační úřad převede na roční. Vlastní byt v kondominiu tyto finanční doklady nenahradí ani nesníží.

Na jednom místě, a to jako test majetku, ne jako cenová hranice koupě. Vízum Long-Term Resident (LTR) spravuje Rada pro investice (Board of Investment), uděluje se na pět let s možností prodloužení o dalších pět a má čtyři kategorie. Ve dvou z nich se thajská nemovitost počítá. Wealthy Global Citizen potřebuje majetek alespoň 1 mil. USD a nejméně 500 000 USD investovaných v Thajsku na vlastní jméno: ve státních dluhopisech, v přímém podílu v thajské firmě nebo v nemovitosti, v jakékoli kombinaci. Wealthy Pensioner, jehož pasivní příjem spadá do nižšího pásma kategorie, musí navíc doložit investici 250 000 USD ze stejného seznamu. V obou případech už investice musí existovat v době podání žádosti. Pokud vám někdo uvede jinou cenu, za kterou se koupě údajně promění v dlouhodobý pobyt, zeptejte se, které imigrační nařízení to stanoví, a ověřte si to na thajském velvyslanectví.

Ne. Jsme realitní agentura a imigrace do naší práce nepatří. Ta sahá od užšího výběru a prohlídek přes právní konstrukci, dokumenty k pozemku a úplný rozpis nákladů před zaplacením rezervačního poplatku až po smlouvu, převod peněz ze zahraničí a zápis vlastnictví. O víza se žádá na thajském velvyslanectví nebo konzulátu v zahraničí a prodlužují se u Imigračního úřadu, za podmínek, které tyto úřady stanoví a mění. Ověřujte je až ve chvíli, kdy budete žádat, protože v den koupě mohou být jiné. K nabídce, která balí nemovitost a vízum dohromady, přistupujte se skepsí, kterou si zaslouží.

Vstupní ceny v našem katalogu začínají na 2,1 mil. THB za menší byty v projektech ve výstavbě. Medián všech nabídek na Phuketu (571) je 10,2 mil. THB. Rozptyl určuje poloha: v Rawai je medián 8,0 mil. THB, v Bang Tao dosahuje 12,3 mil. THB. Podrobněji podle lokality a fáze výstavby ceny rozebírá průvodce cenami. Jde o přímé ceny developerů s uvedeným datem. Ceny z inzerátů na realitních portálech se od nich mohou znatelně lišit.

Vily na Phuketu v našem katalogu: 148 vil, zveřejněné nabídkové ceny od 4,2 mil. THB do 280 mil. THB, medián 29,0 mil. THB. Porovnejte vstupní ceny vil podle lokalit: Thalang 4,3 mil. THB, Rawai 8,9 mil. THB, Bang Tao 11,2 mil. THB. Průvodce cenami vil pracuje se stejnými čísly z katalogu.

Pro: velký objem projektů ve výstavbě dává kupujícím skutečný výběr a splátkové kalendáře developerů jsou během stavby bezúročné. Proti: konstrukce s leaseholdem vyžadují pečlivé čtení a příjem z pronájmu vám nikdo seriózní negarantuje. Obě strany podrobně váží náš průvodce pro kupující na rok 2026. Rozhoduje účel. Domov, ve kterém budete žít, rekreační základna a investice do výnosu odpovídají na otázku načasování každá jinak.

Konkrétní číslo vám nikdo slíbit nemůže a k tomu, kdo ho slibuje, buďte ostražití. Výnos závisí na lokalitě, délce sezóny, kvalitě správy a způsobu pronájmu. Krátkodobý pronájem po dnech navíc formálně vyžaduje hotelovou licenci, kterou mnoho domů nemá. Dlouhodobý pronájem je jednodušší a licenci nepotřebuje. Svůj scénář si spočítejte v kalkulačce návratnosti (ROI) v našem průvodci investicemi a rozhodnutí nestavte na prospektu s garantovaným výnosem.

Phuket je pro zahraniční kupce nejhlubší ze tří trhů: nejvíc projektů, nejširší výběr vil a mezinárodní letiště s přímými dálkovými lety. Ko Samui vyměňuje velikost za soukromí. Trh je menší a možnosti se na něm rychle zúží. Pattaya je městský trh na pevnině, kousek autem od Bangkoku, a kupují tam úplně jiní lidé. Naše srovnání „Ko Samui, nebo Phuket“ a „Phuket, nebo Pattaya“ staví trhy vedle sebe podle cen, forem vlastnictví a likvidity.