Byt ve freeholdu, Phuket: plné vlastnictví pro cizince

Ano, cizinec může mít byt v kondominiu na Phuketu v plném vlastnictví na své jméno, s listinou o vlastnictví zapsanou na thajském katastrálním úřadě (Land Department). Thajský zákon o kondominiích (Condominium Act) dává cizincům plné vlastnictví (freehold) jednotlivých bytů za dvou podmínek. V jednom domě smějí cizinci dohromady vlastnit nejvýše 49 % celkové podlahové plochy bytů. A peníze na koupi musí přijít do Thajska ze zahraničí v cizí měně, což doloží banka, která je přijme. Žádná thajská firma, žádní nastrčení společníci (nominee), žádný pronájem: freehold pro cizince je přímé vlastnictví bez časového omezení a dědí se. Vysvětlíme, jak funguje kvóta, jakou cestou musí jít peníze a jak vypadají aktuální čísla.

Co znamená freehold pro cizince podle thajského práva

Pozemky thajské právo cizincům vlastnit nedovoluje, a tím ve většině případů odpadá i přímé vlastnictví vily. Kondominium je záměrná výjimka. Podle zákona o kondominiích z roku 1979 se registrované kondominium dělí na jednotky a každá má vlastní listinu o vlastnictví. K jednotce patří nedílný podíl na společných částech domu a hlas ve správním subjektu domu (juristic person). Cizinec, který podmínky freeholdu splní, je do listiny zapsán osobně. Je to tentýž dokument, tentýž rejstřík a totéž právo s bytem nakládat, jaké má thajský vlastník.

Co vám freehold dává

• trvalé vlastnictví: freehold nemá lhůtu a nikdy se neprodlužuje
• zapsanou listinu: vaše jméno na listině o vlastnictví bytu na katastrálním úřadě
• plné právo s bytem nakládat: prodat ho, pronajmout nebo odkázat dědicům
• podíl na společných částech domu a hlas ve společenství vlastníků

Jak funguje kvóta 49 % pro cizince

Kvóta se počítá z plochy: cizinci smějí dohromady vlastnit až 49 % součtu podlahových ploch všech bytů v domě. Přidělování sleduje developer a správní subjekt domu a katastrální úřad při převodu chce dopis, že se koupě do kvóty vejde. V projektech oblíbených u zahraničních kupců se kvóta pro freehold často vyprodá jako první a někteří developeři ji oceňují zvlášť, jinak než byty v leaseholdu. Praktické pravidlo: než zaplatíte rezervační poplatek, vyžádejte si písemné potvrzení, že je kvóta pro váš konkrétní byt k dispozici, a nechte na ně odkázat v kupní smlouvě.

Když kvóta dojde

Jakmile je kvóta v domě vyčerpaná, nabízejí se cizincům zbylé byty v dlouhodobém pronájmu (leasehold). Nejde o vadu projektu, jen o aritmetiku. Mění se tím ale to, co vlastně vlastníte, a obě formy si proto zaslouží střízlivé srovnání.

Freehold, nebo leasehold: v čem je skutečný rozdíl

Kdy má leasehold pořád smysl

Leasehold má své oprávněné použití a v některých domech je jedinou možností, jak byt vůbec koupit. Pokud je ale kvóta otevřená a peníze lze převést správně, je freehold silnější nástroj. Proto je dostupnost kvóty jedním z prvních údajů, které u každého bytu v našem katalogu ověřujeme.

Dá se doplatit rozdíl a přejít na freehold

Často ano, pokud má dům ještě volnou kvótu pro cizince a prodávající je ochoten uvolnit do freeholdu právě tento byt. Doplatkem si ale nekupujete vylepšení práva, které už máte. Freehold a leasehold se zapisují různými postupy, a přechod mezi nimi je proto nová transakce se vším, co k ní patří. Rozhoduje načasování. Dokud pronájem není zapsaný, změnu domluvíte v prodejní kanceláři. Po zápisu to znamená výmaz pronájmu, převod vlastnictví a druhé placení poplatků za zápis.

V novém projektu developer předem rozdělí byty na dvě skupiny, pro freehold a pro leasehold, a přesouvat je mezi nimi lze jen do vyprodání. Na sekundárním trhu musí prodávající držet byt ve formě, kterou lze převést, a kvóta musí být volná v den zápisu. Že byla volná v den, kdy jste se ptali, nestačí. Počítáte s tím, že byt jednou prodáte? Pak otevřete otázku freeholdu ještě před rezervačním poplatkem. Kupců na trvalé vlastnictví je víc než kupců na zbytek cizího pronájmu a ten zbytek se každým rokem zkracuje. Ať zvolíte cokoli, uveďte formu vlastnictví v rezervační smlouvě, a s ní i to, co se stane, když kvóta do dne převodu dojde.

Proč je byt ve freeholdu dražší než stejný byt v leaseholdu

Přirážka za freehold není daň. Poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) v Thajsku nezávisí na státní příslušnosti kupujícího a žádná zvláštní sazba pro cizince cenu bytu nezvedá. Přirážka existuje proto, že 49 % podlahové plochy domu je pevně daný a konečný příděl, a prodávající ho podle toho oceňuje. Stejná otázka tedy v jednom projektu vede ke skromnému číslu a přes ulici k číslu, které vás zarazí.

Z čeho se přirážka skládá

• Nedostatek. Kvóta pro freehold je omezená plochou a zvětšit ji nejde. V domech, které se dobře prodávají zahraničním kupcům, dojde jako první.
• Jiné poplatky za zápis. Převod vlastnictví a zápis pronájmu se zpoplatňují z jiných základů a rozdělení mezi strany je věcí smlouvy. Sazby najdete v našem průvodci daněmi a náklady při koupi nemovitosti v Thajsku.
• Cesta peněz. Freehold vyžaduje příchozí převod v cizí měně a potvrzení o převodu měny (FET), a to znamená kurzový rozdíl, bankovní poplatky a čas. Leasehold nic takového nepožaduje.
• Dům a fáze prodeje. Kvóta se vede pro každý registrovaný dům zvlášť, takže dvě věže jednoho projektu mohou mít různou přirážku. A tatáž věž může mít jinou na začátku prodeje a jinou ve chvíli, kdy je prodáno 80 % bytů.
• Likvidita při prodeji. Trvalé vlastnictví prodáte širšímu okruhu kupců než pronájem, ze kterého část už uplynula, a prodávající si kus tohoto rozdílu započítá do ceny hned od začátku.

Na otázku v procentech proto odpovídáme jen u konkrétního bytu. Od developera si vyžádáme ceník, kde stojí cena téhož bytu ve freeholdu a v leaseholdu vedle sebe, a rozdíl uvedeme v částce i jako podíl z ceny, s datem platnosti ceníku. Průměr za celý ostrov, který by stálo za to uvádět, neexistuje. Obě skupiny bytů se uvnitř jednoho domu prodávají podle jiných pravidel a žádné počty nad katalogem z nich poctivé procento neudělají. Napište nám, o kterém projektu uvažujete, a pošleme obě čísla.

Pronájem na 90 let a hotelová licence projektu

Vlastnictví bez konce je cizincům v kondominiích dostupné, a dokud je kvóta otevřená, otázka 90 let vůbec nevzniká. Konstrukce 30+30+30 se objevuje tam, kde freehold v nabídce není: kvóta je plná, dům není registrovaný jako kondominium, nebo jde o vilu s pozemkem. Thajské právo omezuje zapsaný pronájem nemovitosti na třicet let a každé prodloužení počítá až od chvíle, kdy bylo uděleno. Tři lhůty za sebou dávají dohromady těch devadesát.

Co je zapsané v rejstříku a co jen ve smlouvě

• Katastrální úřad zapíše prvních třicet let. Obě prodloužení zůstávají ve smlouvě jako slib pronajímatele a do rejstříku je předem zapsat nelze: prodloužení se zapisuje, až když začne platit.
• Zapsaný pronájem přežije prodej pozemku. Zákoník převádí práva a povinnosti pronajímatele na každého, kdo nemovitost nabude, takže smlouva nezmizí spolu s prodávajícím.
• Nezapsaný pronájem chrání tři roky, ať je v něm napsáno cokoli. Delší pronájem, který nikdo nezapsal, lze vymáhat jen po dobu tří let. Zápis je proto podstatou celého obchodu.
• Slabým místem je doložka o prodloužení. Thajské soudy v posledních letech posuzují přísněji automatická prodloužení, která jen opakují původní podmínky. Znění, cenu každého prodloužení a postup, jak se uděluje, proto nechte posoudit svého právníka a nespoléhejte na prodejní kancelář.
• Dědicové přebírají postavení nájemce, ne vlastnictví. Zkontrolujte, že dědění a postoupení pronájmu jsou ve smlouvě uvedené výslovně.

Co vám hotelová licence skutečně dává

Hotelová licence patří projektu, ne vaší listině. Thajský zákon o hotelech (Hotel Act) považuje placené přechodné ubytování za hotelovou činnost a vyžaduje k ní licenci, kdežto ubytování pronajímané na měsíc a déle pod zákon nespadá. Licence tedy odpovídá na jedinou otázku: smí dům legálně přijímat hosty na pár nocí? Pronájem neprodlouží, z leaseholdu vlastnictví neudělá a nedržíte ji vy, ale společnost, která ubytování provozuje.

Ptejte se na ni konkrétně. Je licence vydaná už dnes, a na kterou právnickou osobu? Pokud se projekt teprve staví, v jaké fázi je žádost a co se stane s pronájemním programem, když ji úřad zamítne? Ústní „licence bude“ ke smlouvě nepřipojíte. Další otázky, které je dobré položit před rezervačním poplatkem, shrnuje náš průvodce kontrolami před rezervací bytu na Phuketu.

Platba ze zahraničí: potvrzení FET a stopa peněz

Zápis freeholdu na cizince závisí na tom, jak peníze do Thajska přijdou, nejen kolik jich je. Peníze na koupi musíte poslat ze zahraničí v cizí měně a na bahty se smění až v Thajsku. Thajská banka, která je přijme, příchozí převod doloží potvrzením o převodu měny (Foreign Exchange Transaction form, FET). Bez tohoto papíru katastrální úřad byt v kondominiu na cizí jméno nezapíše.

Jak poslat peníze správně

• pošlete převod v cizí měně a do účelu platby uveďte koupi bytu v kondominiu a jméno kupujícího
• thajská banka peníze smění na bahty a vystaví potvrzení FET (nebo potvrzení o připsání platby)
• v den převodu předložte potvrzení FET na katastrálním úřadě
• potvrzení FET si uschovejte natrvalo: až byt jednou prodáte, opřete se o ně při převodu peněz zpět do zahraničí

Celý průběh transakce od rezervace přes kontrolu smlouvy a platby po etapách až po zápis popisuje náš průvodce koupí nemovitosti v Thajsku.

Ceny bytů ve freeholdu: Phuket v roce 2026

Aperwind sleduje přímé ceníky developerů s datem vydání a k nim točí vlastní videa z návštěv na místě. Stav k září 2026: phuketský katalog zahrnuje 189 projektů, aktivních nabídek je v něm 571, z toho 418 bytů v kondominiích a 148 vil. Ceny bytů začínají na 2,1 mil. THB, medián nabídkových cen za celý ostrov je 10,2 mil. THB.

Ceny podle lokalit

Co říká rozpětí cen

Podstatné je právě rozpětí. Bang Tao a plážové lokality západního pobřeží se prodávají s přirážkou proti Rawai na jihu ostrova. Nabídku a typické kupce každé lokality rozebírají stránky v sekci Lokality a vývoj mediánů v čase sleduje přehled cen nemovitostí na Phuketu. U bytů ve výstavbě nabízí řada developerů platby po etapách až do předání klíčů. Kalendáře se ale liší projekt od projektu, a tak místo obecných čísel posíláme aktuální podmínky na vyžádání.

The City Phuket Phase 2, Building C

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Kathu · 2 ložn. · 79 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, 2 ložn., 79 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

VIBE Residence

Karon · 2 ložn. · 54 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: VIBE Residence, Karon, 2 ložn., 54 m²

Vizualizace developera

10,1 mil. THBprvní splátka 40 %: 4,0 mil. THB

Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)

Patong · 1 ložn. · 29 m² · 346 897 THB/m²Ve výstavbě

Uložit: Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence), Patong, 1 ložn., 29 m²

Vizualizace developera

2,5 mil. THB

Dcondo Cove

Kathu · 1 ložn. · 24 m² · 104 833 THB/m²Ve výstavbě

Uložit: Dcondo Cove, Kathu, 1 ložn., 24 m²

2,4 mil. THB

DCondo Reef

Kathu · 1 ložn. · 28 m² · 86 714 THB/m²Dokončeno

Uložit: DCondo Reef, Kathu, 1 ložn., 28 m²

6,1 mil. THB

Ever Prime Residences

Karon · 1 ložn. · 49 m² · 124 454 THB/m²Ve výstavbě

Uložit: Ever Prime Residences, Karon, 1 ložn., 49 m²

Den převodu: poplatky, daně a dokumenty

Vlastnictví se převádí na phuketské pobočce katastrálního úřadu (Land Department). Hlavní položkou je poplatek za převod vlastnictví ve výši 2 % z úřední odhadní ceny, která bývá nižší než cena ve smlouvě. Kdo ho zaplatí, je věc dohody a patří to do kupní smlouvy. Na sekundárním trhu mohou podle postavení prodávajícího a doby držení přibýt další daně. Počítají se pro každou transakci zvlášť, takže si před podpisem vyžádejte písemný rozpis nákladů a nespoléhejte na obecná pravidla.

Dokumenty v den převodu

• cestovní pas kupujícího
• potvrzení FET o příchozím převodu v cizí měně
• potvrzení o kvótě pro cizince od správního subjektu domu
• u koupě na sekundárním trhu potvrzení o bezdlužnosti, tedy že na bytě nevázne žádný nedoplatek za společné části

Když developer nedostaví: co bude s penězi a s bytem

Žádná konstrukce kupujícího úplně neochrání před tím, že se projekt zastaví, v Thajsku ani jinde. Prodejce, který tvrdí opak, prodává hlavně ten slib. Užší otázka, kterou kupující doopravdy kladou, totiž zda si developer může byt vzít zpět, když firma zkrachuje, má přesnou odpověď. A ta závisí na jediném datu: na dni, kdy katastrální úřad převod zapíše.

Před zápisem a po něm: dvě různé pozice

Z tabulky plyne praktické pravidlo: čím blíž k zápisu platba přijde, tím je bezpečnější. Kdo kvůli slevě zaplatí celou cenu předem, přenáší riziko výstavby na sebe. Úschovní účet (escrow) je v Thajsku dobrovolný a většina rezidenčních projektů ho nepoužívá, takže peníze jdou přímo developerovi. Jak se platební kalendáře skládají a které doložky si přečíst před podpisem, popisuje náš průvodce splátkami od developerů na Phuketu.

Co kupujícímu bytu v kondominiu dává už zákon

• Předepsaný vzor smlouvy. Smlouva developera o prodeji bytu v kondominiu musí odpovídat vzoru, který stanovilo ministerstvo vnitra. Doložka, která se se vzorem rozchází nebo zhoršuje postavení kupujícího, nemá účinek.
• Reklama platí jako smlouva. Brožury, vizualizace a prodejní dopisy jsou součástí kupní smlouvy, a kde se reklama a smlouva liší, vykládá se rozdíl ve prospěch kupujícího. Schovejte si proto všechno, co vám poslali, včetně specifikace a půdorysu.
• Zapsaný pronájem přežije prodej pozemku. Na tom záleží, když se vám nabízí právě byt v leaseholdu.
• Zapsané vlastnictví je konečné. Jakmile je byt zapsaný na vás, opustil majetek developera a jeho věřitelé na něj nemají nárok.

Co ověřit před rezervačním poplatkem

• Kdo prodává: právnická osoba uvedená ve smlouvě, její záznam v obchodním rejstříku DBD a vztah ke značce z brožury. Často nejde o tutéž společnost.
• Reference developera: dokončené etapy, kterými můžete na ostrově projít, a zda dodržel dřívější termíny předání.
• Pozemek a zátěže: zda je pozemek projektu zastavený bance a kdo váš byt ze zástavy uvolní před zápisem.
• Povolení vydaná přímo pro váš dům a vaši etapu (povolení sousední etapy nestačí) a k tomu posudek vlivu na životní prostředí, pokud ho projekt potřebuje.
• Doložky o zpoždění: smluvní pokuta developera, okamžik, kdy můžete od smlouvy odstoupit, a jak se vracejí zaplacené splátky.
• Kam jdou peníze: konkrétní účet příjemce, zda jsou splátky navázané na ověřené milníky stavby a zda existuje úschovní účet nebo bankovní záruka.
• Vzor smlouvy dřív, než cokoli zaplatíte. Prodávající, který ho odmítne ukázat před rezervačním poplatkem, vám tím už něco užitečného řekl.

Žádný z těchto bodů sám o sobě nic nezaručuje. Dohromady ale přesouvají rozhodnutí od důvěry ve značku ke čtení dokumentů, a právě tuto část koupě ve výstavbě může kupující skutečně ovlivnit.

Kde začít

Dalším praktickým krokem je projít nabídku. Sekce Nové projekty zahrnuje 189 projektů, každý s datovaným ceníkem developera. Transakcí vás provedeme rusky nebo anglicky, od rezervace až po zápis.

Zdroje

Odkazy níže vedou na znění zákonů a na státní služby. Vysvětlují, jak věci fungují, o konkrétní transakci ale nerozhodují: zda se pravidlo vztahuje na vaši smlouvu, potvrdí právník, který ji vede.