Фрихолд (freehold): как иностранцу оформить кондо на Пхукете в полную собственность

Иностранец как физическое лицо может оформить квартиру в кондоминиуме на Пхукете в полную бессрочную собственность – во фрихолд (freehold) – на собственное имя. Условий два: квартира должна вписываться в иностранную квоту 49% площади кондоминиума, а деньги на покупку – прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте со справкой о вводе валюты (FET), которую оформляет банк. Право регистрируется в Земельном департаменте и включает свободную продажу, дарение и наследование. Земля и виллы под этот режим не подпадают: для них закон оставляет только долгосрочную аренду либо корпоративные структуры с реальной деятельностью.

Квота 49%: как устроен фрихолд

Закон о кондоминиумах Таиланда разрешает иностранцам суммарно владеть не более чем 49% продаваемой площади всех квартир в кондоминиуме. Считается именно площадь, а не число квартир: в проекте из ста одинаковых студий иностранцам достанется примерно сорок девять, но при разной нарезке пропорция по количеству будет иной. Остальные 51% закреплены за тайскими физическими и юридическими лицами. Квота ведется по каждому зарегистрированному кондоминиуму отдельно: в одном корпусе она может быть свободна, в соседнем – исчерпана. Застройщики новых проектов обычно заранее делят пул: часть апартаментов продается во фрихолд, часть – тайцам или иностранцам в лизхолд. Квартира, однажды оформленная на иностранца, при перепродаже другому иностранцу остается в квоте – вторичный freehold не требует, чтобы в квоте появилось новое место.

Почему полную собственность дает только кондо

Земельный кодекс Таиланда не допускает владения землей иностранцем-физлицом, а вилла неотделима от участка, на котором стоит. Поэтому «полной собственности» на виллу для иностранца не существует: доступны либо аренда земли с правом собственности на строение, либо доля в тайской компании. Кондоминиум – единственный формат, где закон прямо закрепляет за иностранцем бессрочный зарегистрированный титул. Это видно и по структуре рынка: из 571 объекта Пхукета в каталоге Aperwind 418 – апартаменты. Что дает статус фрихолда на практике:

Что дает фрихолд

• бессрочное право собственности, зарегистрированное в Земельном департаменте на имя покупателя;
• свободная продажа, дарение и передача по наследству без ограничений по сроку владения;
• независимость от визового статуса – резидентство для владения не требуется;
• доля в общем имуществе кондоминиума и голос в его юридическом лице пропорционально площади квартиры.

Как проверяется квота в конкретном ЖК

Квота – не абстракция из договора, а реестр, который ведет юридическое лицо кондоминиума и контролирует Земельный департамент. Проверка проходит в несколько слоев:

Как запросить статус квоты

• На стадии стройки: письменный запрос застройщику о распределении квартир (фрихолд или лизхолд) и текущей заполненности квоты – до внесения депозита за бронирование, а не после.
• На вторичном рынке: запрос в юридическое лицо кондоминиума (condominium juristic person), которое ведет учет иностранных долей по зданию.
• Перед сделкой: юрист сверяет титул квартиры и обременения непосредственно в Земельном департаменте.
• При регистрации: юрлицо кондоминиума выдает квотное письмо (foreign quota letter) и справку об отсутствии задолженности – без этих документов переход права на иностранца не зарегистрируют.

Земельный департамент как последний фильтр

Финальный фильтр – сам Земельный департамент: регистрация сверх 49% технически невозможна. При корректной процедуре риск «купить мимо квоты» снимается еще до подписания договора.

Лизхолд как альтернатива: 30 лет и что за ними

Если квота в интересующем корпусе исчерпана или застройщик продает квартиру только в аренду, остается лизхолд (leasehold) – зарегистрированная аренда на 30 лет. Продления, обычно еще на два срока, остаются договорным обязательством, а не вещным правом: в государственном реестре стоит только первый 30-летний период. Отсюда и риски: исполнение продлений зависит от собственника-арендодателя и его правопреемников, устойчивость конструкции проверяется при смене владельца проекта, а перепродажа проходит как уступка прав на условиях договора. Лизхолд – рабочий инструмент, но требует более внимательной юридической экспертизы, чем фрихолд.

Фрихолд и лизхолд рядом

Можно ли доплатить и перейти из лизхолда во фрихолд

Доплатить и получить фрихолд можно – пока в доме открыта иностранная квота и продавец готов отдать именно эту квартиру в собственность. Право при этом не «повышают» доплатой: собственность и аренду регистрируют по-разному, поэтому переход из одного в другое идет как отдельная сделка. Ответ здесь упирается в дату. До регистрации договора аренды переиграть просто, после – дороже, и получается не всегда.

В новостройке застройщик заранее делит квартиры на два пула, и, пока выбранная квартира еще не ушла в зарегистрированную аренду, перевод ее во фрихолд решается в отделе продаж за день: вопрос только в остатке квоты и в цене. Если аренда зарегистрирована, порядок длиннее. Договор снимают с регистрации, продавец переоформляет квартиру на вас как собственность, регистрационные сборы платятся заново. Выгоду такого перехода считают по конкретному дому вместе с юристом сделки.

Отсюда практический вывод для тех, кто выбирает между небольшой студией в лизхолд сейчас и фрихолдом сразу. Планируете перепродажу – спрашивайте про фрихолд до депозита: покупателей на бессрочную собственность больше, а остаток арендного срока с каждым годом короче. Берете для себя и надолго – лизхолд закрывает задачу дешевле на входе. Выбранную форму права записывайте прямо в договор бронирования и там же оговаривайте, что произойдет, если свободной квоты к сделке не останется.

Почему фрихолд в том же доме стоит дороже

Разница в цене между фрихолдом и лизхолдом – не налог. Регистрационный сбор при переоформлении (transfer fee) в Таиланде не зависит от гражданства покупателя, отдельной ставки «для иностранцев» в нем нет, и цена квартиры пропорционально сбору не растет. Дороже фрихолд по другой причине: свободных 49% площадей в доме конечное число, и продавец назначает за этот пул свою цену. Поэтому в одном проекте доплата выходит символической, а в соседнем заметной.

Из чего складывается разница

• Дефицит квоты. Иностранные 49% площадей увеличить нельзя, и в домах, которые хорошо продаются иностранцам, этот пул заканчивается первым.
• Разные сборы при регистрации. Переход собственности и регистрацию аренды считают по разным ставкам и от разных баз, а распределение расходов стороны фиксируют в договоре. Ставки разобраны в гиде «Налоги и расходы при покупке недвижимости в Таиланде».
• Маршрут денег. Фрихолд требует перевода из-за рубежа в иностранной валюте и справки FET, а это конвертация, комиссии банков и время. Лизхолд такого требования не несет.
• Корпус и стадия продаж. Квоту ведут по каждому зарегистрированному зданию отдельно, поэтому две башни одного проекта называют разную доплату, а одна и та же башня – разную на старте и при распроданных 80%.
• Ликвидность на выходе. Бессрочную собственность покупает более широкий круг людей, чем остаток чужого арендного срока, и часть этой разницы продавец закладывает в цену сразу.

Поэтому процент мы называем не по рынку, а по выбранной квартире. Запрашиваем у застройщика прайс, где цена во фрихолд и цена в лизхолд стоят рядом, и показываем разницу суммой и долей от цены, с датой, на которую прайс действует. Усредненной доплаты по Пхукету не существует: два пула в одном доме продаются по разным правилам, и честного общего процента из них не выводится ни по каталогу, ни по прайс-листам. Напишите, какой проект интересен, и мы пришлем обе цифры.

Аренда на 90 лет и отельная лицензия проекта

Владение без срока иностранцу доступно в кондоминиуме, и, пока в доме открыта квота, разговор про 90 лет вести незачем. Конструкция 30+30+30 появляется там, где фрихолда нет в продаже: квота выбрана, здание не зарегистрировано как кондоминиум, или речь о вилле с землей. Гражданский и торговый кодекс ограничивает зарегистрированную аренду недвижимости тридцатью годами и отсчитывает продление от момента самого продления, а не от первого дня договора. Три срока подряд и складываются в те самые девяносто лет.

Что стоит в реестре, а что только в договоре

• В Земельном департаменте регистрируют первые 30 лет. Два продления живут в договоре как обязательство арендодателя, и записать их в реестр заранее нельзя: продление регистрируют, когда оно вступает в силу.
• Аренда переживает продажу земли. Кодекс переносит на нового собственника участка и права, и обязанности прежнего перед арендатором, поэтому зарегистрированный договор не исчезает вместе с продавцом.
• Незарегистрированная аренда защищает только три года, что бы в ней ни стояло. Договор на больший срок без регистрации действует как трехлетний, так что регистрация здесь и есть суть сделки, а не формальность.
• Оговорка о продлении – самое слабое место конструкции. Тайские суды в последние годы строже читают автоматические продления, которые слово в слово повторяют первоначальные условия, поэтому формулировку, цену каждого продления и порядок его оформления проверяет юрист сделки, а не отдел продаж.
• Наследники получают место арендатора, а не собственность. Право наследования и право переуступки должны быть прописаны в договоре прямо.

Что дает отельная лицензия проекта

Отельная лицензия принадлежит проекту, а не вашему титулу. Закон о гостиницах считает гостиничным бизнесом временное размещение постояльцев за плату и требует на него лицензию; из-под действия закона выведено размещение с оплатой помесячно и на более долгий срок. Значит, лицензия отвечает ровно на один вопрос: может ли дом легально принимать гостей на несколько дней. Срок аренды она не продлевает, лизхолд в собственность не превращает и выдается юридическому лицу, которое ведет гостиничную деятельность.

Спрашивать о ней стоит предметно: выдана ли лицензия сейчас, на какое юридическое лицо, а если проект еще строится – на какой стадии заявление и что будет с арендной программой, если лицензию не выдадут. Обещание «лицензия будет» к договору не подшивается. Остальные вопросы к продавцу собраны в гиде «Что проверить до депозита за квартиру на Пхукете».

Процесс оформления и справка FET

Пошаговая механика сделки – от бронирования до передачи ключей – разобрана в нашем гиде «Как купить недвижимость в Таиланде»; здесь остановимся на специфике фрихолда. Ключевое требование закона: средства на покупку должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в баты уже тайским банком. В назначении платежа указывается цель – покупка квартиры в конкретном кондоминиуме на имя покупателя. На поступления от 50 000 долларов США банк оформляет справку о вводе валюты в Таиланд (FET, Foreign Exchange Transaction form); для меньших сумм запрашивают банковское письмо-подтверждение. Без этих документов Земельный департамент не зарегистрирует freehold на иностранца. Последовательность выглядит так:

Шаги сделки

• Бронирование квартиры и юридическая проверка: титул проекта, обременения, состояние квоты.
• Договор купли-продажи; в новостройках у многих застройщиков действует рассрочка до передачи ключей – конкретный план платежей запрашивается по проекту.
• Перевод SWIFT из-за рубежа с корректным назначением платежа и получение справки FET в тайском банке.
• Квотное письмо и справка об отсутствии задолженности от юридического лица кондоминиума.
• Регистрация перехода права в Земельном департаменте; регистрационный сбор при переоформлении (transfer fee) – 2% от оценочной стоимости, распределение сборов между сторонами фиксируется в договоре.

Если застройщик не достроит: что будет с деньгами и с квартирой

Полностью застраховаться от остановки стройки нельзя ни в Таиланде, ни где-либо еще, и инструмента с такой гарантией не существует. Зато у вопроса «заберет ли застройщик квартиру, если компания обанкротится» ответ точный, и держится он на одной дате – дне регистрации права в Земельном департаменте.

До регистрации и после: две разные позиции

Отсюда простое правило: чем ближе платеж к регистрации, тем он безопаснее. Полная предоплата ради скидки переносит риск стройки на покупателя целиком – эскроу-счета для жилых проектов в Таиланде не обязательны, и деньги в большинстве случаев идут напрямую застройщику. Как устроены графики платежей и какие пункты читают до подписи, разобрано в гиде «Рассрочка от застройщиков на Пхукете».

Что закон уже дает покупателю

• Обязательная форма договора. Договор продажи квартиры в кондоминиуме застройщик составляет по стандарту, утвержденному министерством внутренних дел. Пункт, который этому стандарту противоречит или ухудшает положение покупателя, силы не имеет.
• Реклама приравнена к договору. Буклеты, визуализации и рекламные письма закон считает частью договора продажи, а расхождение между рекламой и договором толкует в пользу покупателя. Поэтому сохраняйте у себя все, что вам присылали: брошюру, планировку, спецификацию отделки.
• Зарегистрированная аренда переживает продажу земли. Для лизхолда это означает, что смена собственника участка договор не отменяет, а новый владелец принимает обязанности прежнего.
• Зарегистрированный титул неприкосновенен. Квартиру, уже оформленную на вас, кредиторы застройщика не забирают: она вышла из его имущества в день регистрации.

Что проверяем до депозита

• Кто продает: юридическое лицо из договора, его запись в реестре DBD и связь с брендом на буклете. Название проекта и название компании совпадают далеко не всегда.
• История застройщика: сданные очереди, соблюдение прошлых сроков, работающие дома, которые можно посмотреть на острове своими глазами.
• Права на землю и обременения: заложен ли участок проекта банку и кто снимает залог с вашей квартиры к моменту регистрации.
• Разрешение на строительство именно вашего корпуса и вашей очереди, а не соседней, плюс статус экологической экспертизы, если она проекту нужна.
• Договор на случай срыва сроков: неустойка застройщика, порог задержки, после которого вы вправе выйти из сделки, и порядок возврата уплаченного.
• Маршрут денег: кто получатель, привязаны ли транши к подтвержденным этапам готовности, есть ли эскроу или банковская гарантия.
• Проект договора до депозита. Продавец, который отказывается показать его заранее, уже сообщил о себе главное.

По отдельности ни один пункт стопроцентной гарантии не дает. Вместе они переводят выбор застройщика из области доверия в область документов, а документами в сделке на стадии стройки управлять можно.

Частая ошибка: вилла «на компанию» без реальной деятельности

Распространенная схема обхода земельных ограничений – регистрация тайской компании, где иностранцу принадлежит до 49%, остальное – тайским акционерам, и покупка виллы на эту компанию. Если акционеры номинальные, а компания не ведет деятельности, это прямо запрещенное законом номинальное владение. Практические последствия: проверка источника средств тайских участников при регистрации, риск признания сделки недействительной с принудительной продажей актива, плюс постоянные издержки на бухгалтерию и ежегодную отчетность компании-пустышки. Консервативная логика проста: полную собственность дает кондо в пределах квоты; вилла – прозрачный лизхолд земли с собственностью на строение; корпоративная структура уместна только там, где есть реальный бизнес.

С чего начать на Пхукете

В каталоге Aperwind – 571 объект Пхукета из 189 жилых комплексов: 418 апартаментов и 148 вилл, стартовая цена 2,1 млн THB, медианная цена 10,2 млн THB. Предложения во фрихолд сосредоточены в новостройках – актуальные проекты собраны в разделе новых комплексов Пхукета. Ориентиры по локациям дают гиды районов: Банг-Тао – 186 объектов, медиана 12,3 млн THB и около 140 тыс. THB/м²; Равай – 53 объекта с медианой 8,0 млн THB; Камала – 42 и 11,3 млн THB; Най-Харн – 18 и 11,0 млн THB. Сводная картина рынка – в обзоре «Цены на недвижимость Пхукета». Все цены в каталоге – прямые от застройщиков, с датой актуализации; сопровождение сделки ведем на русском и английском.

The City Phuket Phase 2, Building C

фото по запросу

Цена по запросу

Кату · 2 сп. · 79 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: The City Phuket Phase 2, Building C, Кату, 2 сп., 79 м²

Рендер застройщика

Цена по запросу

VIBE Residence

Карон · 2 сп. · 54 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: VIBE Residence, Карон, 2 сп., 54 м²

Рендер застройщика

10,1 млн THBпервый взнос 40%: 4,0 млн THB

Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)

Патонг · 1 сп. · 29 м² · 346 897 THB/м²Строится

Отложить: Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence), Патонг, 1 сп., 29 м²

Рендер застройщика

2,5 млн THB

Dcondo Cove

Кату · 1 сп. · 24 м² · 104 833 THB/м²Строится

Отложить: Dcondo Cove, Кату, 1 сп., 24 м²

2,4 млн THB

DCondo Reef

Кату · 1 сп. · 28 м² · 86 714 THB/м²Сдан

Отложить: DCondo Reef, Кату, 1 сп., 28 м²

6,1 млн THB

Ever Prime Residences

Карон · 1 сп. · 49 м² · 124 454 THB/м²Строится

Отложить: Ever Prime Residences, Карон, 1 сп., 49 м²

Где проверить первоисточники

Ссылки ниже ведут на тексты законов и государственные сервисы. Они объясняют механику, но не заменяют проверку вашей сделки: применимость нормы к конкретному договору подтверждает юрист, который эту сделку ведет.