Вторичный рынок или новостройка на Пхукете: откуда берется разница в цене

«Сложилось впечатление, что в завершенных проектах, если покупать с рук, цены ниже процентов на 20–30. Это так?» Вопрос звучит в переписке постоянно, и приходит он с площадок объявлений, где рядом стоят новостройка от застройщика и квартира от частного владельца. Разрыв между этими ценами существует, но собирается он из нескольких отдельных причин, и часть из них к качеству самой квартиры отношения не имеет. Разбираем по порядку: откуда берется скидка, чем за нее платит покупатель и когда перепродажа действительно выигрывает.

Сразу оговорка про нас. Вторичные квартиры мы с витрины сняли и заявок на них не собираем, подробности ниже, в разделе «Что у нас есть, а чего нет». Статья объясняет механику рынка и не подводит вас к нашему объявлению.

Почему цена с рук бывает ниже

У застройщика одна цена на корпус, и она публичная. Прайс привязан к этапу стройки и к плану продаж, менеджер не может отдать квартиру дешевле листа, а к сдаче дома цены в листе обычно выше стартовых. Частный владелец продает одну квартиру и один раз. У него почти всегда есть срок: переезд, вторая сделка, закончившаяся виза, деньги, нужные к конкретной дате. Скидка в его объявлении чаще оплачивает скорость выхода из актива, а не качество объекта.

Рассрочка против полной суммы

На стройке у большинства застройщиков Пхукета действует беспроцентная рассрочка до передачи ключей: платежи привязаны к этапам, банк в сделке не участвует. У частного продавца рассрочки нет, он ждет всю сумму к регистрации. Тайские банки иностранца без местного дохода и долгосрочной визы в общем случае не кредитуют, так что заместить эту сумму ипотекой не выйдет. Сравнивайте не два ценника, а два графика: устройство планов платежей разобрано в гиде «Рассрочка от застройщиков на Пхукете».

Износ, ремонт и мебель

Квартира, сданная несколько лет назад, несет следы эксплуатации: кондиционеры, сантехника, покрытия, техника. Влажный тропический климат ускоряет износ, и то, что на фотографиях выглядит свежим, на осмотре нередко требует денег. Мебель считается отдельно. В новостройке мебельный пакет входит в цену и он новый, на перепродаже мебель прожила несколько сезонов сдачи, поэтому оценивать ее нужно по остаточной стоимости. Попросите смету на приведение квартиры в порядок до задатка: она уменьшает ту самую скидку, ради которой вы и смотрите вторичный рынок.

Свободна ли иностранная квота у этой квартиры

Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть не более чем 49% продаваемой площади всех квартир кондоминиума. Квартира, однажды оформленная на иностранца, остается в квоте: при перепродаже другому иностранцу новое место в квоте не требуется. Если же продавец тайский собственник, квартира лежит в тайской части дома, и оформить ее на вас во фрихолд (freehold) получится только при свободной квоте. Свободной квоты нет, значит остается лизхолд (leasehold) на 30 лет, а перепродажа такого права проходит как уступка на условиях договора. Часть заметно дешевых предложений с рук дешева именно поэтому. Учет иностранных долей ведет юридическое лицо кондоминиума (condominium juristic person), туда и адресуют запрос.

Кто платит сборы и налоги продавца

При переоформлении Земельный департамент берет регистрационный сбор (transfer fee) 2% от оценочной стоимости. Как его делят продавец и покупатель, решает договор, на практике часто пополам. К этому добавляются налоги продавца: специальный налог на коммерческую продажу (specific business tax, SBT) 3,3% от большей из цены договора и оценки либо гербовый сбор (stamp duty) 0,5%, когда SBT не применяется. Одновременно оба платежа на одну облагаемую продажу не начисляют. У застройщика этот блок посчитан и назван заранее, у частника он остается предметом переговоров, и продавец нередко закладывает его в цену. Ставки с источниками разобраны в гиде «Налоги и расходы при покупке недвижимости в Таиланде».

Одна статья расходов при перепродаже, наоборот, отпадает. Взнос в фонд капитального ремонта (sinking fund) вносит первый покупатель при передаче квартиры, второй раз его не берут: пополнить фонд дом может только решением общего собрания собственников. Покупатель новостройки на ключах платит еще регистрацию счетчиков и, как правило, годовой платеж за обслуживание вперед, так что цена в прайсе тоже не последняя цифра в смете.

Что стоит за объявлением «на 20–30% дешевле»

Своего замера разрыва мы не публикуем. Чтобы его измерить, нужны две сопоставимые квартиры и две состоявшиеся сделки, а не два объявления. Цифра, с которой покупатель приходит, обычно взята из сравнения, где исходные данные не совпадают ни по одному параметру. Проверьте свое сравнение по короткому списку.

• Площадь и цена метра. За одни и те же деньги объект бывает на десять метров меньше, поэтому считайте цену квадратного метра, а не цену квартиры. Ориентир по новостройкам каталога: Банг Тао 140 тыс. THB/м², Раваи 142 тыс. THB/м².
• Корпус, этаж и вид. Вид на море с верхнего этажа и вид во двор со второго стоят разных денег внутри одного адреса.
• Титул. Фрихолд и лизхолд по цене напрямую не сравнивают: права разные, и ликвидность на выходе тоже.
• Состояние и комплектация. Что входит в цену: мебель, техника, паркинг, кладовая, и в каком все перечисленное состоянии.
• Долги квартиры и планы дома. Задолженность по обслуживанию и уже принятое собранием решение о капитальном ремонте переезжают к новому владельцу.
• Цена объявления против цены сделки. У застройщика прайс с датой, у частного продавца ожидание. Итоговая сумма появляется после торга, вычета долгов и распределения сборов.

На той же логике держится вопрос про рубли. «У других, в Авито тот же, двушка за 9 млн рублей. Не может быть такая разница колоссальной», пишет покупатель. Прежде чем спорить с цифрой, приведите обе цены к одной валюте на одну дату, к одной площади и к одному праву. Курс, метраж и титул съедают разницу быстрее, чем кажется по заголовкам объявлений.

Когда перепродажа действительно выигрывает

• Объект видно глазами. Настоящий этаж, настоящий вид, шум от дороги, работа кондиционеров, соседи и то, как дом выглядит на пятый год жизни.
• Сроков ждать не нужно. Ключи существуют сегодня, перенести сдачу уже невозможно.
• У дома есть история. Управляющая компания показывает бюджет, тарифы и протоколы собраний, а застройщик на старте продаж показывает план.
• Квартира сдается. Действующий договор с арендатором дает поступления с первого месяца, без паузы на отделку и запуск.
• Взнос в фонд капитального ремонта уже внесен предыдущим владельцем.

Когда перепродажа проигрывает

• Нужна вся сумма сразу: рассрочки на вторичном рынке нет, ипотеки для иностранца без местного дохода в общем случае тоже.
• Отделка и мебель изношены, и ремонт съедает скидку в первый же год владения.
• Иностранная квота в доме занята, и фрихолд оформить не выйдет.
• Дом большой и однотипный. Когда десятки одинаковых квартир выставлены одновременно, вы конкурируете с соседями по одному и тому же прайсу, а на выходе повторите ту же скидку, за которую входили.
• Гарантии застройщика на конструктив и оборудование на частную сделку не распространяются.

Два рынка рядом

Что проверить в квартире с рук до задатка

Общий список документов и вопросов к продавцу собран в гиде «Что проверить до депозита за квартиру на Пхукете», и он работает здесь целиком. Ниже только то, что добавляет именно перепродажа.

• Основание права продавца: как он получил квартиру, что стоит в титуле и совпадает ли имя в договоре с именем в реестре.
• Квотное письмо (foreign quota letter) от юридического лица кондоминиума и справка об отсутствии задолженности. Без этих документов переход права на иностранца не зарегистрируют.
• Расчет долга по обслуживанию и порядок его погашения до регистрации сделки.
• Протоколы собраний о капитальном ремонте и дополнительных сборах, которые дом уже утвердил.
• Распределение регистрационного сбора и налогов продавца, записанное в договоре до задатка, а не после проверки.
• Для лизхолда: сколько лет осталось по договору, на каких условиях прописаны продления и нужно ли согласие арендодателя на уступку.
• Для квартиры с арендатором: действующий договор, срок, ставка, депозит арендатора и кому он возвращается.
• Маршрут денег: назначение платежа и банковский документ согласуйте с принимающим банком до перевода. Для регистрации фрихолда на иностранца подтверждение ввода валюты из-за рубежа обязательно.

Что у нас есть, а чего нет

Скажем прямо. С сентября 2026 года вторичные квартиры мы с витрины сняли по просьбе владельца базы: часть из них уже могла быть продана, и в каталоге такие карточки создавали путаницу. Перепродажей агентство в текущий период не занимается, поэтому заявок на вторичный рынок мы не собираем и подбор по нему не обещаем. Ищете именно квартиру с рук, скажем сразу: сейчас это не наш участок, и изображать обратное мы не будем.

Что у нас есть: 571 объект Пхукета из 189 жилых комплексов, стартовая цена 2,1 млн THB, медиана 10,2 млн THB. Цены прямые от застройщиков, у каждой стоит дата актуализации, по объектам сняты собственные видео с выездов. Нашли предложение с рук и хотите проверить разрыв, пришлите его нам. Посчитаем обе сделки в одной таблице: график платежей, сборы, налоги продавца и расходы на приведение квартиры в порядок. После такого расчета разница обычно выглядит иначе, чем в объявлении.

The City Phuket Phase 2, Building C

фото по запросу

Цена по запросу

Кату · 2 сп. · 79 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: The City Phuket Phase 2, Building C, Кату, 2 сп., 79 м²

Цена по запросу

Babylon Sky Garden 2

Равай · 2 сп. · 72 м²СданНаличие уточняется

Отложить: Babylon Sky Garden 2, Равай, 2 сп., 72 м²

Рендер застройщика

10,1 млн THBпервый взнос 40%: 4,0 млн THB

Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)

Патонг · 1 сп. · 29 м² · 346 897 THB/м²Строится

Отложить: Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence), Патонг, 1 сп., 29 м²

Рендер застройщика

2,5 млн THB

Dcondo Cove

Кату · 1 сп. · 24 м² · 104 833 THB/м²Строится

Отложить: Dcondo Cove, Кату, 1 сп., 24 м²

2,4 млн THB

DCondo Reef

Кату · 1 сп. · 28 м² · 86 714 THB/м²Сдан

Отложить: DCondo Reef, Кату, 1 сп., 28 м²

5,0 млн THBпервый взнос 25%: 1,2 млн THB

Dominion

Равай · студия · 32 м² · 155 938 THB/м²Строится

Отложить: Dominion, Равай, студия, 32 м²

Источники и границы разбора

Ставки сборов и налогов приведены как базовые, а не как расчет вашей сделки: льготы, статус продавца и срок владения проверяет юрист. Ожидание «на 20–30% дешевле» приведено как цитата покупателя из переписки, а не как наш замер рынка. Собственной статистики по вторичным сделкам Пхукета мы не ведем и чужие оценки за свои не выдаем.