The City Phuket Phase 2, Building C
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
Rynek wtórny czy pierwotny na Phukecie: skąd bierze się różnica w cenie
Kupujący przychodzą z regułą przeniesioną z innego rynku. Klienci z krajów Zatoki Perskiej mówią nam, że w Dubaju inwestycje w budowie są droższe od gotowych, a na rynku wtórnym ceny są dużo niższe. Czytelnicy rosyjskich serwisów ogłoszeniowych przychodzą z inną liczbą: z drugiej ręki ma być o 20–30% taniej. Nie publikujemy żadnej z tych liczb, bo żadnej nie możemy sami sprawdzić. Możemy za to rozłożyć różnicę cen na Phukecie na części. Składa się z sześciu osobnych elementów, a kilka z nich nie ma nic wspólnego z jakością samego apartamentu.
Zanim przejdziemy do mechaniki, jedno zastrzeżenie. Obecnie nie mamy w katalogu ofert z rynku wtórnego i nie przyjmujemy zapytań o nie. Dlaczego, wyjaśniamy w części „Co mamy, a czego nie”. Ten poradnik ma wyjaśnić, jak działa rynek. Nie służy do tego, żeby skierować cię do naszej oferty.
Dlaczego prywatny sprzedający może dać niższą cenę
Deweloper ma jeden cennik dla całego budynku i jest on jawny. Cennik idzie za etapem budowy i planem sprzedaży, menedżer sprzedaży nie może zejść poniżej niego, a do odbioru kluczy ceny zwykle rosną ponad poziom startowy. Prywatny właściciel sprzedaje jeden apartament i robi to raz, najczęściej pod presją terminu: przeprowadzka, druga transakcja, kończąca się wiza, pieniądze potrzebne na konkretny dzień. Rabatem w ogłoszeniu sprzedający często płaci za szybkie wyjście z inwestycji, a o samym lokalu ten rabat nic nie mówi.
Raty bez odsetek czy cała kwota od razu
Inwestycje w budowie na Phukecie sprzedaje się zwykle z harmonogramem nieoprocentowanych rat aż do odbioru kluczy: płatności idą za etapami budowy, a bank w transakcji nie uczestniczy. Sprzedający z rynku wtórnego chce całej kwoty przy rejestracji. Tajskie banki co do zasady nie kredytują cudzoziemców bez lokalnych dochodów i wizy długoterminowej, więc tej różnicy nie pokryje kredyt hipoteczny. Zwróć uwagę, co to zmienia, a czego nie. Cena za m² zostaje ta sama. Zmienia się kapitał, który musisz zaangażować przed odbiorem kluczy. Struktury płatności omawiamy w poradniku o ratach od dewelopera na Phukecie.
Zużycie, remont i wartość używanych mebli
Apartament oddany kilka lat temu nosi ślady użytkowania: klimatyzacja, hydraulika, powierzchnie, sprzęt AGD. Wilgotny klimat tropikalny przyspiesza zużycie wszystkiego, a to, co dobrze wygląda na zdjęciach, na miejscu często wymaga wydatków. Meble trzeba policzyć osobno. W nowej inwestycji są nowe i wliczone w cenę, na rynku wtórnym mają za sobą kilka sezonów wynajmu, więc wyceń je według wartości resztkowej, zamiast traktować je jak prezent. Kosztorys odświeżenia lokalu zamów przed opłatą rezerwacyjną: zapłacisz za nie z tego samego rabatu, dla którego w ogóle patrzysz na rynek wtórny.
Czy limit dla cudzoziemców w tym lokalu jest wolny?
Tajskie prawo ogranicza własność cudzoziemców do 49% powierzchni lokali przeznaczonych na sprzedaż w kondominium. Lokal raz zarejestrowany na cudzoziemca zostaje w tym limicie, więc odsprzedaż innemu cudzoziemcowi nie wymaga nowego miejsca. Jeśli sprzedającym jest tajski właściciel, lokal należy do tajskich 51%. Zapisanie go na ciebie na pełną własność (freehold) jest wtedy możliwe tylko pod warunkiem, że w budynku zostało jeszcze wolne miejsce w limicie. Brak wolnego limitu oznacza dzierżawę długoterminową (leasehold): 30 zarejestrowanych lat z przedłużeniami zapisanymi w umowie, a odsprzedaż dzierżawy to cesja na warunkach tej umowy. Część najtańszych ofert z rynku wtórnego jest tania właśnie z tego powodu. Rejestr prowadzi wspólnota zarządzająca budynkiem (juristic person) i to ona udziela pisemnej odpowiedzi.
Opłata za przeniesienie własności i podatki sprzedającego
Przy rejestracji Departament Gruntów (Land Department) pobiera opłatę za przeniesienie własności (transfer fee) w wysokości 2% urzędowej wartości szacunkowej. Jej podział między kupującego i sprzedającego ustala umowa, a dzielenie po połowie to częsta praktyka, nie reguła. Do tego dochodzą podatki sprzedającego: specjalny podatek od działalności (SBT) 3,3%, liczony od ceny z umowy albo od wartości szacunkowej, zależnie od tego, która kwota jest wyższa, a tam, gdzie SBT nie obowiązuje, opłata skarbowa (stamp duty) 0,5%. Oprócz tego potrąca się podatek dochodowy u źródła. SBT i opłata skarbowa przy tej samej sprzedaży wzajemnie się wykluczają: płaci się jedno albo drugie. Deweloper wylicza cały ten blok z góry. W sprzedaży prywatnej podlega on negocjacjom, a sprzedający, który zakłada, że sam go poniesie, wlicza go w cenę. Stawki i źródła zebraliśmy w poradniku o podatkach i kosztach zakupu nieruchomości w Tajlandii.
Jeden koszt na rynku wtórnym znika. Fundusz remontowy (sinking fund) to jednorazowa wpłata pobierana od pierwszego nabywcy przy odbiorze kluczy i przy zmianie właściciela nikt nie nalicza jej ponownie. Fundusz może uzupełnić tylko uchwała współwłaścicieli. Działa to też w drugą stronę: kupujący w nowej inwestycji płaci dodatkowo za montaż liczników i zwykle z góry za rok opłat za części wspólne, więc cennik dewelopera też nie jest ostateczną kwotą.
Kalkulator kosztów zakupu
| Cena nieruchomości | 8 000 000 THB |
| Opłata za przeniesienie własności: 50% z 2% | 80 000 THB |
| Fundusz remontowy | 27 000 THB |
| Suma uwzględnionych pozycji | 8 107 000 THB |
Przykład zakupu na pełną własność (freehold): wartość szacunkową przyjmujemy równą cenie, podstawowa stawka opłaty to 2%, kupujący płaci połowę. Wpisz wycenę Departamentu Gruntów, stawkę właściwą dla transakcji i podział kosztów z własnej umowy. Ulg kalkulator sam nie rozpoznaje. Nie obejmuje podatków sprzedającego, opłaty eksploatacyjnej, liczników, mebli ani usług prawnika. Do rejestracji dzierżawy (leasehold) się nie nadaje.
Jak czytać ogłoszenia typu „z drugiej ręki taniej”
Dwóch kupujących czyta to samo ogłoszenie inaczej. Klienci z Zatoki Perskiej i Ameryki Północnej wyceniają cały lokal, Europejczycy liczą cenę metra kwadratowego. Oba podejścia są uprawnione, a obiecane 20–30% zwykle wytrzymuje tylko jedno z nich. Zanim zaczniesz porównywać, przejdź przez tę listę.
- Powierzchnia i cena za m². Za tę samą kwotę często dostajesz dziesięć metrów kwadratowych mniej. Dla porównania: w naszym katalogu rynku pierwotnego mediana ceny metra wynosi 140 tys. THB/m² w Bang Tao i 142 tys. THB/m² w Rawai.
- Budynek, piętro i strona świata. Widok na morze z wysokiego piętra i widok w głąb lądu z drugiego to pod jednym adresem dwa różne przedziały cenowe.
- Forma własności. Pełnej własności i dzierżawy nie da się porównać samą ceną: to inne prawa i inna płynność przy sprzedaży. Przy dzierżawie zapytaj, ile z 30 zarejestrowanych lat jeszcze zostało.
- Co jest w cenie: meble, sprzęt AGD, miejsce parkingowe, komórka lokatorska i w jakim stanie jest każda z tych rzeczy.
- Zaległości i uchwały budynku. Niezapłacone opłaty za części wspólne i składka na remont, którą właściciele już przegłosowali, przechodzą razem z lokalem.
- Cena ofertowa a cena transakcyjna. Deweloper publikuje cennik z datą, prywatny sprzedający publikuje swoje oczekiwania, a ostateczna kwota wychodzi dopiero po negocjacjach, rozliczeniu zaległości i podziale opłat.
Skoro lokal jest gotowy i dobrze wyceniony, czemu wciąż jest na sprzedaż?
Jeden z kupujących zadał nam to pytanie niemal dosłownie tak, i to właściwe pytanie do sprzedającego. Czasem odpowiedź jest nudna i wszystko jest w porządku: właściciel wyjeżdża i chce czysto zamknąć sprawę. Czasem chodzi o limit dla cudzoziemców, krótki pozostały okres dzierżawy, wnętrze, którego nikt nie chce remontować, albo budynek, w którym jednocześnie wystawiono dziesiątki identycznych lokali i żaden się nie sprzedaje. Sprzedający z jasną odpowiedzią ma na jej poparcie dokumenty. Ten, kto odpowiada datą końca promocji, wcale nie odpowiedział.
Kiedy rynek wtórny jest lepszym wyborem
- Lokal możesz obejrzeć na własne oczy: konkretne piętro, widok z okna, hałas z ulicy, działającą lub niedziałającą klimatyzację i to, jak budynek wygląda w piątym roku.
- Nie ma ryzyka związanego z budową. Klucze istnieją już dziś i terminu odbioru nie da się przesunąć.
- Budynek ma historię. Zarządca pokazuje budżet, stawkę CAM i protokoły z zebrań właścicieli, a inwestycja w budowie może pokazać tylko plan.
- W lokalu może już mieszkać najemca. Trwająca umowa najmu przynosi dochód od pierwszego miesiąca, bez przerwy na urządzanie i szukanie najemcy.
- Wpłatę na fundusz remontowy wniósł już poprzedni właściciel.
Kiedy rynek wtórny jest słabszym wyborem
- Całą kwotę płacisz od razu: na rynku wtórnym nie ma rat, a cudzoziemiec bez lokalnych dochodów co do zasady nie dostanie też kredytu hipotecznego.
- Wykończenie jest zużyte, meble zmęczone, a remont zjada rabat już w pierwszym roku.
- Limit dla cudzoziemców w budynku jest wyczerpany, więc pełna własność tego lokalu nie wchodzi w grę.
- Płynność w dużej, jednorodnej inwestycji. Gdy dziesiątki identycznych lokali są wystawione jednocześnie, przy zakupie konkurujesz z sąsiadami, a przy sprzedaży powtarzasz ten sam rabat.
- Gwarancja dewelopera na konstrukcję i wyposażenie nie obejmuje sprzedaży prywatnej.
Rynek pierwotny i wtórny obok siebie
| Co porównujesz | Nowa inwestycja od dewelopera | Rynek wtórny, od prywatnego właściciela |
|---|---|---|
| Cena | Jeden jawny cennik, powiązany z etapem budowy | Indywidualna cena, zależna od terminu sprzedającego |
| Płatność | Raty bez odsetek do odbioru kluczy | Cała kwota przy rejestracji |
| Stan | Nowe wykończenie, pakiet wyposażenia w cenie | Kilka sezonów zużycia; meble według wartości resztkowej |
| Termin | Czekanie na koniec budowy, ryzyko opóźnienia | Klucze od razu |
| Pełna własność | Limit przydzielony przez dewelopera z góry | Zależy od sprzedającego i wolnego limitu w budynku |
| Fundusz remontowy | Płatny przy odbiorze kluczy | Wpłacony przez poprzedniego właściciela |
| Dochód z wynajmu | Zaczyna się po zakończeniu budowy i znalezieniu najemców | Możliwy od pierwszego miesiąca, jeśli lokal ma najemcę |
Co sprawdzić na rynku wtórnym przed opłatą rezerwacyjną
Ogólna lista dokumentów, czyli o co pytać sprzedającego, co musi zawierać umowa rezerwacyjna i jak działa zwrot pieniędzy, jest w poradniku o tym, co sprawdzić przed opłatą rezerwacyjną za apartament na Phukecie. Obowiązuje tu w całości. Poniżej tylko to, co dochodzi przy rynku wtórnym.
- Jak sprzedający nabył lokal, co wynika z tytułu własności i czy nazwisko w umowie zgadza się z rejestrem.
- Zaświadczenie o limicie dla cudzoziemców (foreign quota letter) od wspólnoty zarządzającej budynkiem oraz zaświadczenie o braku zaległości. Bez obu dokumentów przeniesienie własności na cudzoziemca nie zostanie zarejestrowane.
- Zestawienie zaległych opłat za części wspólne i sposób ich uregulowania przed rejestracją.
- Protokoły z zebrań właścicieli dotyczące remontów kapitalnych i dodatkowych składek, które budynek już zatwierdził.
- Podział opłaty za przeniesienie własności i podatków sprzedającego, zapisany w umowie przed opłatą rezerwacyjną, jeszcze zanim prawnik zacznie weryfikację.
- Przy dzierżawie: ile lat zostało, jakie są warunki przedłużenia i czy cesja wymaga zgody wydzierżawiającego.
- Przy lokalu z najemcą: umowa najmu, jej okres i czynsz, kaucja najemcy i to, kto ją zwraca.
- Droga pieniędzy. Tytuł przelewu i dokument bankowy uzgodnij z bankiem odbiorcy, zanim wyślesz środki: do rejestracji pełnej własności na cudzoziemca potrzebny jest dowód, że pieniądze wpłynęły z zagranicy.
Co mamy, a czego nie
Mówiąc wprost: od września 2026 nie ma w naszym katalogu ofert z rynku wtórnego. Zdjęliśmy je na prośbę właściciela katalogu, bo część lokali mogła się już sprzedać, a nieaktualne karty bardziej mylą, niż pomagają. W tym okresie agencja nie zajmuje się rynkiem wtórnym, więc nie zbieramy zapytań o takie lokale i nie obiecujemy ich wyszukania. Jeśli szukasz właśnie rynku wtórnego, powiemy to otwarcie, zamiast improwizować listę ofert.
Co mamy: nasz katalog z Phuketu obejmuje 189 inwestycji, a w nich 571 ofert. Ceny zaczynają się od 2,1 mln THB, a mediana cen ofertowych wynosi 10,2 mln THB. Każdą cenę dostajemy bezpośrednio od dewelopera i podajemy z datą potwierdzenia, a filmy nagrywamy sami na miejscu. Masz na oku lokal z rynku wtórnego i chcesz sprawdzić różnicę? Przyślij go nam. Obie transakcje policzymy w jednej tabeli: harmonogram płatności, opłaty, podatki sprzedającego i koszt doprowadzenia lokalu do dobrego stanu.
Dane katalogu ·
Cena na zapytanie
Babylon Sky Garden 2
Wizualizacja dewelopera10,1 mln THBpierwsza wpłata 40%: 4,0 mln THB
Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)
Wizualizacja dewelopera2,5 mln THB
Dcondo Cove
2,4 mln THB
DCondo Reef
5,0 mln THBpierwsza wpłata 25%: 1,2 mln THB
Dominion
Źródła i granice tego poradnika
Stawki opłat i podatków podajemy jako bazowe, a nie jako wycenę twojej transakcji: ulgi, status sprzedającego i okres posiadania musi potwierdzić tajski doradca. Oczekiwanie „taniej o 20–30%” przytaczamy jako coś, co mówią nam kupujący, i tak samo traktujemy to, co klienci opowiadają o Dubaju. Nie prowadzimy własnych statystyk zawartych transakcji na rynku wtórnym na Phukecie.
Częste pytania
Czy rynek wtórny na Phukecie jest naprawdę tańszy o 20–30%?
To oczekiwanie pochodzi z serwisów ogłoszeniowych, a my nie publikujemy własnej liczby: wiarygodne porównanie zestawia zawarte transakcje, a nie dwa ogłoszenia. Różnica istnieje, ale składają się na nią termin sprzedającego, zużycie lokalu, wartość resztkowa mebli, stan limitu dla cudzoziemców i to, kto ponosi opłaty. Sprowadź obie ceny do tej samej powierzchni, tej samej formy własności i kursu z tego samego dnia, a różnica zwykle się zmniejsza.
W Dubaju inwestycje w budowie są droższe od rynku wtórnego. Czy na Phukecie jest tak samo?
Kupujący mówią nam, że tak działa rynek w krajach Zatoki. Nie mierzyliśmy tego i nie będziemy się na to powoływać. Strukturalna różnica polega tu na nieoprocentowanych ratach od dewelopera aż do odbioru kluczy, które na rynku wtórnym na Phukecie nie mają odpowiednika. Raty zmieniają kapitał, który angażujesz teraz, a nie cenę metra kwadratowego. Dlatego te same dwie oferty wyglądają inaczej dla kupującego, który wycenia cały lokal, i dla tego, który liczy metr.
Czy lokal z rynku wtórnego można kupić na raty?
Co do zasady nie. Raty bez odsetek to narzędzie deweloperów na czas budowy i kończą się przy odbiorze kluczy. Prywatny sprzedający oczekuje całej kwoty przy rejestracji, a tajskie banki zwykle nie udzielają kredytów cudzoziemcom bez lokalnych dochodów i wizy długoterminowej, więc resztę trzeba pokryć z własnych środków.
Co, jeśli limit dla cudzoziemców w budynku jest wyczerpany?
Wtedy pełna własność tego lokalu nie wchodzi w grę i zostaje dzierżawa: 30 zarejestrowanych lat z przedłużeniami na warunkach umowy. Lokal już zarejestrowany na cudzoziemca zachowuje swoje miejsce w limicie i przechodzi na kolejnego kupującego z zagranicy bez zajmowania nowego miejsca. Rejestr prowadzi wspólnota zarządzająca budynkiem, a jej pisemną odpowiedź trzeba mieć przed opłatą rezerwacyjną.
Kto płaci opłatę za przeniesienie własności na rynku wtórnym?
Opłata wynosi 2% wartości szacunkowej ustalonej przez Departament Gruntów, a jej podział zależy od umowy. Dzielenie po połowie jest częste, ale żaden przepis go nie wymaga. Podatki sprzedającego liczy się osobno: SBT 3,3% albo opłata skarbowa 0,5%, do tego podatek dochodowy pobierany u źródła. SBT i opłaty skarbowej nie nalicza się razem przy tej samej sprzedaży. Podział ustal na piśmie, zanim przelejesz jakiekolwiek pieniądze.
Czy przy zakupie z rynku wtórnego płaci się ponownie na fundusz remontowy?
Nie. To jednorazowa wpłata pobierana od pierwszego nabywcy przy odbiorze kluczy i liczona od metra kwadratowego. Sprzedający nie dostaje jej zwrotu, a ty nie płacisz jej drugi raz. Fundusz można uzupełnić tylko uchwałą współwłaścicieli, i to dobry powód, żeby przed decyzją przeczytać protokoły zebrań.
Czy sprzedajecie nieruchomości z rynku wtórnego na Phukecie?
Obecnie nie. We wrześniu 2026 zdjęliśmy lokale z rynku wtórnego z katalogu na prośbę jego właściciela, bo część z nich mogła już zostać sprzedana. W tym okresie agencja nie prowadzi transakcji na rynku wtórnym. Zajmujemy się nowymi inwestycjami. Jeśli masz na oku lokal z rynku wtórnego z innego źródła, porównamy go z podobną nową inwestycją, żeby różnica była widoczna w liczbach.
Masz pytania o zakup?
Odpowiemy na twoje pytania i wyślemy zestawienie ofert dopasowane do budżetu.