The City Phuket Phase 2, Building C
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Usato o nuova costruzione a Phuket: da dove viene la differenza di prezzo
Gli acquirenti arrivano con una regola appresa in un altro mercato. Chi chiama dal Golfo ci racconta che a Dubai gli immobili sulla carta costano più di quelli ultimati e l'usato viene scambiato a prezzi molto inferiori. Chi legge gli annunci russi cita un altro dato: l'usato costa il 20–30% in meno. Non pubblichiamo nessuna delle due stime, perché non sono nostre e non possiamo verificarle. Possiamo però scomporre la differenza a Phuket: deriva da sei elementi distinti, diversi dei quali non riguardano la qualità dell'appartamento.
Prima di entrare nei dettagli, una precisazione: al momento non proponiamo immobili usati e non raccogliamo richieste per questo segmento. La sezione «Cosa abbiamo e cosa no» spiega il motivo. Questa guida serve a rendere comprensibile il mercato, non a indirizzarti verso un nostro annuncio.
Perché il prezzo di un privato può essere più basso
Il promotore ha un unico listino pubblico per l'edificio. Il prezzo segue la fase di costruzione e il piano commerciale; il responsabile vendite non può scendere sotto il listino e, alla consegna, questo è normalmente più alto che al lancio. Il privato vende una sola volta un appartamento, spesso entro una scadenza: trasferimento, altro acquisto, visto in scadenza o necessità di liquidità entro una data. Lo sconto remunera spesso la rapidità della vendita, non un difetto dell'immobile.
Rate senza interessi o pagamento integrale
L'acquisto sulla carta a Phuket prevede normalmente rate senza interessi fino alla consegna delle chiavi: i pagamenti seguono l'avanzamento dei lavori, senza coinvolgere una banca. Chi vende un immobile usato vuole il saldo alla registrazione e le banche thailandesi in genere non finanziano uno straniero senza reddito locale e visto di lunga durata. Non c'è quindi un mutuo a colmare la differenza. È utile distinguere gli effetti: il prezzo al m² non cambia, ma cambia il capitale da impegnare prima della consegna. Le formule di pagamento sono illustrate nella guida ai piani rateali dei promotori a Phuket.
Usura, lavori e valore residuo degli arredi
Un appartamento consegnato da qualche anno mostra l'uso su climatizzazione, impianti idraulici, superfici ed elettrodomestici. Il clima tropicale umido accelera l'usura e ciò che appare bene in foto può richiedere spese quando lo si visita. Gli arredi meritano una voce separata: nel nuovo sono nuovi e inclusi nel prezzo; nell'usato possono avere diverse stagioni di affitto alle spalle. Valutali al valore residuo, non come un regalo. Prima del deposito, fatti preparare un preventivo dei lavori: andrà sottratto allo sconto che ti ha attirato.
C'è quota freehold straniera per quella specifica unità?
La legge thailandese limita la proprietà straniera al 49% della superficie vendibile di un condominio. Un'unità già registrata a un proprietario straniero resta nella quota, quindi la vendita a un altro straniero non richiede nuovo spazio disponibile. Se il venditore è thailandese, l'unità appartiene al 51% thailandese e può essere registrata a tuo nome in freehold straniero soltanto se resta quota libera. Se la quota è esaurita, rimane il leasehold: 30 anni registrati, con rinnovi previsti dal contratto. Rivendere una locazione significa cedere il contratto alle sue condizioni. Alcuni degli annunci più economici costano meno proprio per questo. L'ente di gestione condominiale tiene il registro e fornisce la risposta scritta.
Imposta di trasferimento e imposte del venditore
Alla registrazione il Land Office (Ufficio fondiario) applica un'imposta di trasferimento del 2% sul valore ufficiale di stima. La ripartizione tra acquirente e venditore dipende dal contratto: dividerla a metà è una prassi, non una regola. Si aggiungono le imposte del venditore: specific business tax, SBT, del 3,3% sul maggiore tra prezzo contrattuale e valore di stima, oppure imposta di bollo dello 0,5% quando la SBT non si applica, oltre alla ritenuta sul reddito. SBT e bollo sono alternativi sulla stessa vendita imponibile, non cumulativi. Il promotore preventivava già queste voci; nella vendita privata restano negoziabili e un venditore che prevede di sostenerle le incorpora nel prezzo. Aliquote e fonti sono nella guida alle imposte e ai costi d'acquisto in Thailandia.
Nell'usato scompare una spesa: il fondo per la manutenzione straordinaria, versato una tantum dal primo acquirente alla consegna, non viene richiesto di nuovo al cambio di proprietà. Soltanto una delibera dei comproprietari può imporne il reintegro. D'altra parte, chi acquista il nuovo paga anche la registrazione dei contatori e, di solito, un anno di CAM in anticipo: neppure il listino del promotore è quindi il costo finale.
Calcolo delle spese di acquisto
| Prezzo dell'immobile | 8.000.000 THB |
| Imposta di trasferimento: 50% di un'imposta del 2% | 80.000 THB |
| Fondo di riserva | 27.000 THB |
| Totale delle voci incluse | 8.107.000 THB |
Esempio di acquisto in piena proprietà (freehold): si presume che il valore stimato coincida con il prezzo, l'imposta ordinaria è del 2% e l'acquirente ne paga la metà. Inserisci la stima del Land Office, l'aliquota applicabile e la ripartizione prevista dal contratto. Le agevolazioni non vengono applicate automaticamente. Sono esclusi imposte del venditore, manutenzione, contatori, arredi e spese legali. Il calcolo non riguarda la registrazione di un contratto di locazione.
Come leggere un annuncio che promette un usato più conveniente
Due acquirenti leggono lo stesso annuncio in modo diverso. Quelli del Golfo e del Nord America valutano il prezzo dell'intera unità; gli europei quello al metro quadrato. Entrambi i criteri sono validi e la promessa del 20–30% in meno regge spesso soltanto a uno dei due. Prima del confronto, controlla questi punti.
- Superficie e prezzo al m². Lo stesso budget compra spesso dieci metri quadrati in meno. Come riferimento, il nostro catalogo del nuovo indica 140 mila THB/m² a Bang Tao e 142 mila THB/m² a Rawai.
- Edificio, piano ed esposizione. Nello stesso complesso, una vista mare da un piano alto e una vista verso l'interno dal secondo piano appartengono a fasce di prezzo diverse.
- Titolo. Freehold e leasehold non si confrontano soltanto sul prezzo: cambiano diritti e facilità di rivendita. Per una locazione, chiedi quanti dei 30 anni registrati restano.
- Cosa è incluso: mobili, elettrodomestici, parcheggio, deposito e condizioni di ciascun elemento.
- Arretrati e delibere condominiali. CAM non pagate e contributi per lavori già deliberati seguono l'unità.
- Prezzo richiesto e prezzo effettivo. Il promotore pubblica un listino datato; il privato pubblica un'aspettativa. L'importo reale emerge dopo trattativa, arretrati e ripartizione delle spese.
Se è ultimato e ha un buon prezzo, perché è ancora in vendita?
Un acquirente ce l'ha chiesto esattamente così, ed è la domanda giusta da fare al venditore. A volte la risposta è semplice e rassicurante: il proprietario parte e vuole chiudere senza complicazioni. Altre volte contano quota straniera, pochi anni residui del leasehold, interni che nessuno vuole ristrutturare oppure decine di appartamenti identici in vendita nello stesso edificio, tutti fermi. Un venditore con una risposta chiara ha i documenti per sostenerla; chi risponde soltanto con la scadenza di uno sconto non ha risposto.
Quando l'usato è l'acquisto migliore
- Puoi vederlo: piano reale, vista reale, rumore della strada, funzionamento del climatizzatore e condizioni dell'edificio al quinto anno.
- Nessun rischio di completamento. Le chiavi esistono già e la consegna non può slittare.
- L'edificio ha una storia. La gestione mostra bilancio, tariffa CAM e verbali delle assemblee, mentre un progetto sulla carta può mostrare soltanto un piano.
- Potrebbe esserci già un inquilino. Una locazione in corso genera reddito dal primo mese, senza tempi morti per arredi e ricerca di ospiti.
- Il precedente proprietario ha già versato il fondo per la manutenzione straordinaria.
Quando l'usato è meno conveniente
- Il saldo è dovuto subito: niente rate sul mercato dell'usato e, in genere, niente mutuo per uno straniero senza reddito locale.
- Finiture usurate e mobili datati, con lavori che assorbono lo sconto entro il primo anno.
- Quota straniera esaurita, che esclude il freehold per quella unità.
- Facilità di rivendita in un grande complesso uniforme. Con decine di appartamenti identici sul mercato, competi con i vicini all'acquisto e devi ripetere lo stesso sconto quando vendi.
- La vendita privata non è coperta dalla garanzia del promotore su struttura e dotazioni.
Le due possibilità a confronto
| Elemento da confrontare | Nuovo dal promotore | Usato da un privato |
|---|---|---|
| Prezzo | Un listino pubblico legato alla fase di costruzione | Prezzo individuale legato alle scadenze del venditore |
| Pagamento | Rate senza interessi fino alla consegna delle chiavi | Saldo alla registrazione |
| Condizioni | Finiture nuove e pacchetto arredi incluso nel prezzo | Usura di diverse stagioni; arredi al valore residuo |
| Tempi | Attesa del completamento, con rischio di ritardi | Chiavi già disponibili |
| Freehold | Quota assegnata in anticipo dal promotore | Dipende dal venditore e dalla quota libera nell'edificio |
| Fondo per la manutenzione straordinaria | Versato alla consegna | Già versato dal precedente proprietario |
| Reddito locativo | Inizia dopo completamento e avvio della locazione | Possibile dal primo mese se c'è già un inquilino |
Verifiche specifiche per l'usato prima del deposito
L'elenco generale dei documenti, cosa chiedere al venditore, cosa deve prevedere l'accordo di deposito e come funziona il rimborso, è nella guida ai controlli prima del deposito per un appartamento a Phuket e si applica integralmente anche qui. Di seguito sono riportati soltanto i controlli aggiuntivi dell'usato.
- Come il venditore ha acquisito l'unità, cosa indica il titolo e se il nome nel contratto coincide con quello nel registro.
- Attestazione della quota straniera e certificato di assenza di debiti, rilasciati dall'ente di gestione condominiale. Senza entrambi, il trasferimento a un acquirente straniero non viene registrato.
- Prospetto delle CAM arretrate e modalità di saldo prima della registrazione.
- Verbali delle assemblee relativi a lavori straordinari e contributi già approvati.
- Ripartizione dell'imposta di trasferimento e delle imposte del venditore, scritta nel contratto prima del deposito, non dopo le verifiche.
- Per un'unità leasehold: anni residui, condizioni di rinnovo ed eventuale consenso del locatore alla cessione.
- Per un immobile locato: contratto, durata, canone, deposito dell'inquilino e soggetto tenuto a restituirlo.
- Percorso del denaro. Concorda causale e documentazione con la banca ricevente prima del bonifico: per registrare un freehold straniero serve la prova dell'arrivo dei fondi dall'estero.
Cosa abbiamo e cosa no
Con chiarezza: da settembre 2026 gli immobili usati sono stati rimossi dal catalogo su richiesta del suo responsabile, perché alcuni potrebbero essere già venduti e le schede non aggiornate creano più confusione che utilità. In questo periodo l'agenzia non tratta l'usato: non raccogliamo richieste e non promettiamo una ricerca dedicata. Se è questo ciò che cerchi, lo diremo apertamente senza improvvisare una selezione.
Disponiamo invece di 571 immobili a Phuket in 189 complessi residenziali, da 2,1 mln THB, con prezzo richiesto mediano di 10,2 mln THB. Ogni prezzo arriva direttamente dal promotore, con la data di conferma, e i video sono girati da noi sul posto. Hai trovato un immobile usato e vuoi verificare la differenza? Inviacelo. Confronteremo le due operazioni in una tabella: calendario dei pagamenti, spese, imposte del venditore e costi per riportare l'immobile allo standard previsto.
Dati del catalogo ·
Prezzo su richiesta
Babylon Sky Garden 2
Rendering del promotore10,1 mln THBprimo versamento del 40%: 4,0 mln THB
Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)
Rendering del promotore2,5 mln THB
Dcondo Cove
2,4 mln THB
DCondo Reef
5,0 mln THBprimo versamento del 25%: 1,2 mln THB
Dominion
Fonti e limiti della guida
Tariffe e aliquote sono valori ordinari, non un preventivo per la tua compravendita: agevolazioni, posizione del venditore e durata del possesso vanno confermate da un consulente thailandese. Il «20–30% in meno» è riportato come aspettativa riferita dagli acquirenti, così come le loro osservazioni su Dubai. Non disponiamo di dati raccolti direttamente da noi sulle compravendite concluse di immobili usati a Phuket.
Domande frequenti
L'usato costa davvero il 20–30% in meno a Phuket?
L'aspettativa proviene dai siti di annunci; noi non pubblichiamo una percentuale, perché una differenza attendibile si misura sulle compravendite concluse, non su due annunci. La differenza esiste, ma dipende da scadenze del venditore, usura, valore residuo degli arredi, quota straniera e ripartizione delle spese. Se confronti uguale superficie, uguale titolo e lo stesso cambio valutario, di solito si riduce.
A Dubai gli immobili sulla carta costano più dell'usato. A Phuket funziona allo stesso modo?
È ciò che ci raccontano gli acquirenti del Golfo; non lo abbiamo misurato e non lo quantifichiamo. Qui la differenza strutturale è il piano senza interessi del promotore fino alla consegna, che non ha equivalenti sul mercato dell'usato a Phuket. Cambia il capitale da impegnare subito, non il prezzo al metro quadrato: per questo gli stessi due annunci appaiono diversi a chi valuta il prezzo totale e a chi guarda quello al metro.
Posso acquistare un immobile usato a rate?
Di norma no. Le rate senza interessi sono uno strumento dei promotori durante la costruzione e terminano alla consegna. Il privato si aspetta il saldo alla registrazione e le banche thailandesi generalmente non finanziano stranieri senza reddito locale e visto di lunga durata. Il saldo deve quindi provenire da fondi propri.
Cosa succede se la quota straniera dell'edificio è esaurita?
Per quella unità il freehold non è disponibile e resta il leasehold: 30 anni registrati, con rinnovi secondo contratto. Un'unità già registrata a un proprietario straniero mantiene invece il proprio posto nella quota e può passare a un altro straniero senza richiederne uno nuovo. L'ente di gestione condominiale tiene il registro e la sua risposta scritta va ottenuta prima del deposito.
Chi paga l'imposta di trasferimento nell'usato?
L'imposta di trasferimento è il 2% del valore di stima del Land Office e si divide come stabilito dal contratto: la metà per parte è una prassi, non una norma. Le imposte del venditore si calcolano separatamente: SBT del 3,3% oppure bollo dello 0,5%, più ritenuta sul reddito. SBT e bollo non si sommano sulla stessa vendita imponibile. Definisci la ripartizione per iscritto prima di qualsiasi pagamento.
Acquistando usato devo versare di nuovo il fondo straordinario?
No. È un contributo una tantum, calcolato al metro quadrato e riscosso dal primo acquirente alla consegna. Non viene rimborsato al venditore né richiesto di nuovo a te. Il fondo può essere reintegrato soltanto con una delibera dei comproprietari: un motivo in più per leggere i verbali prima di impegnarti.
Vendete immobili usati a Phuket?
Non al momento. Sono stati rimossi dal catalogo a settembre 2026 su richiesta del suo responsabile, perché alcuni potrebbero essere già venduti, e in questo periodo l'agenzia non tratta l'usato. Lavoriamo sul nuovo. Se hai trovato altrove un immobile usato, possiamo confrontarne i costi con una nuova costruzione equivalente, rendendo la differenza visibile nei numeri.
Hai ancora domande sull'acquisto?
Risponderemo alle tue domande e ti invieremo una selezione di immobili adatta al tuo budget.