Sekundární trh, nebo novostavba na Phuketu: odkud se bere rozdíl v ceně

Kupující si přivážejí pravidlo z jiného trhu. Lidé, kteří nám volají z Perského zálivu, vyprávějí, že v Dubaji se projekty ve výstavbě (off-plan) prodávají dráž než dokončené byty a na sekundárním trhu se obchoduje hluboko pod jejich cenou. Kdo čte ruské inzertní servery, přichází s jiným číslem: byty z druhé ruky jsou prý o 20–30 % levnější. Nezveřejňujeme ani jedno z nich, protože ani jedno nemůžeme ověřit. Můžeme ale rozebrat, z čeho se cenový rozdíl na Phuketu skládá: je to šest oddělitelných věcí a několik z nich o kvalitě bytu neříká vůbec nic.

Než se pustíme do podrobností, jedno upozornění. Byty ze sekundárního trhu teď v katalogu nemáme a poptávky na ně nepřijímáme; proč, vysvětluje oddíl „Co máme a co nemáme“. Průvodce má trh zprůhlednit a k žádnému našemu inzerátu vás dovést nemá.

Proč může být cena od soukromého prodávajícího nižší

Developer má pro celý dům jeden ceník a ten je veřejný. Ceník sleduje fázi výstavby a prodejní plán, obchodník developera pod něj jít nemůže a v době předání bývá ceník výš než na začátku prodeje. Soukromý majitel prodává jeden byt a jen jednou, obvykle pod tlakem termínu: stěhování, jiná transakce, končící vízum, peníze potřebné k určitému datu. Sleva tak často platí za rychlý prodej, ne za vlastnosti bytu.

Splátky bez úroků proti celé částce

Projekty ve výstavbě se na Phuketu obvykle prodávají s bezúročným splátkovým kalendářem až do předání klíčů: platby sledují etapy stavby a banka do toho nevstupuje. Prodávající na sekundárním trhu chce celou částku při zápisu. Thajské banky cizincům bez místního příjmu a dlouhodobého víza zpravidla nepůjčují, takže rozdíl žádná hypotéka nepřeklene. Všimněte si, co se tím mění a co ne. Cena za m² zůstává stejná, jiný je kapitál, který musíte vložit před předáním. Platebním plánům se věnuje náš průvodce splátkami od developerů na Phuketu.

Opotřebení, rekonstrukce a zůstatková hodnota nábytku

Byt předaný před několika lety nese stopy užívání: klimatizace, rozvody vody, povrchy, spotřebiče. Vlhké tropické klima tohle všechno urychluje a co na fotkách vypadá dobře, často stojí peníze, jakmile vejdete dovnitř. Nábytek si zaslouží vlastní řádek. V novostavbě je nový a v ceně, v bytě z druhé ruky má za sebou několik sezón pronájmu, takže ho počítejte zůstatkovou hodnotou a neberte ho jako dárek. Než zaplatíte rezervační poplatek, nechte si spočítat rekonstrukci: půjde ze slevy, kvůli které jste přišli.

Volná kvóta pro cizince u konkrétního bytu

Thajský zákon omezuje vlastnictví cizinců na 49 % prodejné plochy kondominia. Byt, který už jednou byl zapsaný na cizince, v této kvótě zůstává, takže při prodeji dalšímu cizinci nové místo nepotřebuje. Pokud prodává thajský majitel, byt patří do thajských 51 % a zapsat ho na vás v plném vlastnictví (freehold) jde jen tehdy, když má dům ještě volnou kvótu. Bez volné kvóty zbývá dlouhodobý pronájem (leasehold): 30 zapsaných let s prodlouženími sepsanými ve smlouvě, a prodej takového pronájmu je postoupení za podmínek té smlouvy. Některé z nejlevnějších nabídek na sekundárním trhu jsou levné právě z tohoto důvodu. Evidenci vede správní subjekt domu (juristic person) a ten také vydá písemnou odpověď.

Poplatek za převod a daně prodávajícího

Při zápisu vybírá katastrální úřad (Land Department) poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) ve výši 2 % z úřední odhadní ceny. Jak si ho kupující a prodávající rozdělí, určuje smlouva; dělení napůl je běžná praxe, ne pravidlo. K tomu se připočítávají daně prodávajícího: zvláštní daň z podnikání (SBT) 3,3 % z vyšší ze dvou částek (smluvní, nebo úřední odhadní ceny), případně kolkovné (stamp duty) 0,5 % tam, kde se SBT neplatí, a navíc srážková daň z příjmu. SBT a kolkovné jsou u téhož zdanitelného prodeje alternativy, nesčítají se. Developer má tenhle blok spočítaný předem. Při soukromém prodeji se o něm vyjednává a prodávající, který čeká, že ho ponese, si ho započítá do ceny. Sazby a zdroje najdete v našem průvodci daněmi a náklady při koupi nemovitosti v Thajsku.

Při koupi z druhé ruky jedna položka odpadá. Jednorázový vklad do fondu oprav (sinking fund) platí první kupující při předání a při další změně majitele se znovu nevybírá; fond může doplnit jen hlasování spoluvlastníků. Na druhou stranu kupující novostavby zaplatí ještě registraci elektroměru a vodoměru a obvykle poplatek za správu na rok dopředu, takže ani ceník developera není konečné číslo.

Jak číst inzerát, podle kterého je sekundární trh levnější

Dva kupující čtou stejný inzerát různě. Lidé z Perského zálivu a ze Severní Ameriky oceňují byt jako celek, Evropané počítají cenu za metr čtvereční. Obojí je legitimní a tvrzení o 20–30 % obvykle obstojí jen v jednom z těch dvou pohledů. Než začnete srovnávat, projděte tento seznam.

• Plocha a cena za m². Za stejnou částku často koupíte o deset metrů čtverečních méně. Pro orientaci: novostavby v našem katalogu vycházejí v Bang Tao na 140 tis. THB/m² a v Rawai na 142 tis. THB/m².
• Dům, patro a orientace. Výhled na moře z horního patra a výhled do vnitrozemí z druhého patra patří na stejné adrese do různých cenových pásem.
• Vlastnické právo. Freehold a leasehold se podle samotné ceny srovnat nedají: jiná práva, jiná likvidita při prodeji. U pronájmu se zeptejte, kolik z 30 zapsaných let ještě zbývá.
• Co je v ceně: nábytek, spotřebiče, parkování, sklad a v jakém stavu je každá z těch věcí.
• Dluhy a rozhodnutí domu. Nezaplacené poplatky za správu a příspěvek na opravy, o kterém už vlastníci hlasovali, přecházejí s bytem na nového majitele.
• Nabídková cena a skutečná prodejní cena. Developer zveřejňuje ceník s datem, soukromý prodávající zveřejňuje očekávání. Skutečné číslo se objeví až po vyjednávání, vyrovnání dluhů a rozdělení poplatků.

Když je dokončený a za dobrou cenu, proč se pořád prodává

Přesně takhle se nás jeden kupující zeptal a je to správná otázka pro prodávajícího. Někdy je odpověď nudná a v pořádku: majitel odjíždí a chce odejít bez komplikací. Jindy jde o kvótu, krátký zbývající pronájem, interiér, do jehož opravy se nikomu nechce, nebo dům, kde je naráz inzerováno několik desítek stejných bytů a žádný se neprodává. Prodávající s jasnou odpovědí ji umí doložit dokumenty. Kdo odpoví datem, kdy končí sleva, neodpověděl.

Kdy je sekundární trh lepší volba

• Byt si můžete prohlédnout. Skutečné patro, skutečný výhled, hluk ze silnice, zda funguje klimatizace a jak dům vypadá v pátém roce.
• Žádné riziko, že se stavba nedokončí. Klíče existují už dnes a termín předání se posunout nemůže.
• Dům má historii. Správa ukáže rozpočet, sazbu poplatku za správu a zápisy ze shromáždění vlastníků, kdežto projekt ve výstavbě může ukázat jen plán.
• V bytě už může bydlet nájemník. Běžící nájemní smlouva vydělává od prvního měsíce, bez přestávky na zařízení bytu a hledání nájemce.
• Jednorázový vklad do fondu oprav už zaplatil předchozí majitel.

Kdy je sekundární trh slabší volba

• Celá částka je splatná hned: na sekundárním trhu nejsou splátky a pro zahraničního kupujícího bez místního příjmu zpravidla ani hypotéka.
• Opotřebené povrchy a ošoupaný nábytek; rekonstrukce spotřebuje slevu hned v prvním roce.
• Kvóta pro cizince je vyčerpaná, takže plné vlastnictví u tohoto bytu nepřipadá v úvahu.
• Likvidita ve velkém a uniformním projektu. Když se naráz prodávají desítky stejných bytů, při koupi soutěžíte se sousedy a při prodeji zopakujete stejnou slevu.
• Na soukromý prodej se nevztahuje záruka developera na konstrukci a vybavení.

Novostavba a sekundární trh vedle sebe

Co u bytu ze sekundárního trhu prověřit před rezervací

Obecný seznam dokumentů – na co se zeptat prodávajícího, co musí stát v rezervační smlouvě a jak funguje vrácení peněz – najdete v našem průvodci kontrolami před rezervací bytu na Phuketu a platí tu celý. Níže jsou jen položky, které přidává sekundární trh.

• Jak prodávající byt nabyl, co uvádí listina o vlastnictví a zda se jméno ve smlouvě shoduje se zápisem v evidenci.
• Písemné potvrzení volné kvóty pro cizince od správního subjektu domu a potvrzení o bezdlužnosti. Bez obou dokumentů katastrální úřad převod na zahraničního kupujícího nezapíše.
• Výpis nezaplacených poplatků za správu a způsob, jak se vyrovnají před zápisem.
• Zápisy ze shromáždění vlastníků o velkých opravách a mimořádných příspěvcích, které dům už schválil.
• Rozdělení poplatku za převod a daní prodávajícího, zapsané do smlouvy dřív, než zaplatíte rezervační poplatek a než začnou prověrky.
• U leaseholdu: kolik let zbývá, podmínky prodloužení a zda k postoupení smlouvy potřebujete souhlas pronajímatele.
• U pronajatého bytu: nájemní smlouva, její doba a výše nájmu, kauce nájemníka a kdo ji vrací.
• Cesta peněz. Účel platby a bankovní doklad dohodněte s přijímající bankou dřív, než peníze pošlete; doklad o tom, že peníze přišly ze zahraničí, je podmínkou zápisu plného vlastnictví na cizince.

Co máme a co nemáme

Na rovinu: od září 2026 jsme byty ze sekundárního trhu na žádost majitele katalogu stáhli z nabídky. Některé už mohly být prodané a neaktuální karty katalog spíš matou, než aby pomáhaly. Agentura se v tomto období sekundárnímu trhu nevěnuje, takže poptávky na něj nesbíráme a hledání na něm neslibujeme. Pokud chcete právě byt z druhé ruky, řekneme vám to rovnou a nebudeme improvizovat výběr.

Co máme: na Phuketu katalog eviduje 571 nabídek a 189 projektů, ceny začínají na 2,1 mil. THB a medián nabídkových cen je 10,2 mil. THB. Každou cenu máme přímo od developera s datem, kdy byla potvrzena, a videa jsme natočili sami na místě. Našli jste byt na sekundárním trhu a chcete rozdíl ověřit? Pošlete nám ho. Obě transakce spočítáme v jedné tabulce – platební kalendář, poplatky, daně prodávajícího a náklady na uvedení bytu do pořádku.

The City Phuket Phase 2, Building C

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Kathu · 2 ložn. · 79 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, 2 ložn., 79 m²

Cena na dotaz

Babylon Sky Garden 2

Rawai · 2 ložn. · 72 m²DokončenoDostupnost ověřujeme

Uložit: Babylon Sky Garden 2, Rawai, 2 ložn., 72 m²

Vizualizace developera

10,1 mil. THBprvní splátka 40 %: 4,0 mil. THB

Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)

Patong · 1 ložn. · 29 m² · 346 897 THB/m²Ve výstavbě

Uložit: Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence), Patong, 1 ložn., 29 m²

Vizualizace developera

2,5 mil. THB

Dcondo Cove

Kathu · 1 ložn. · 24 m² · 104 833 THB/m²Ve výstavbě

Uložit: Dcondo Cove, Kathu, 1 ložn., 24 m²

2,4 mil. THB

DCondo Reef

Kathu · 1 ložn. · 28 m² · 86 714 THB/m²Dokončeno

Uložit: DCondo Reef, Kathu, 1 ložn., 28 m²

5,0 mil. THBprvní splátka 25 %: 1,2 mil. THB

Dominion

Rawai · studio · 32 m² · 155 938 THB/m²Ve výstavbě

Uložit: Dominion, Rawai, studio, 32 m²

Zdroje a meze tohoto průvodce

Sazby poplatků a daní jsou tu jen výchozí čísla a kalkulaci vaší transakce nenahradí: úlevy, status prodávajícího a dobu držení musí potvrdit thajský poradce. Očekávání „o 20–30 % levnější“ uvádíme jako něco, co nám říkají kupující, a stejně tak to, co volající vyprávějí o Dubaji. Vlastní statistiku uskutečněných prodejů na phuketském sekundárním trhu nevedeme.