Laguna Beach Residences Seashore
fotografie na vyžádáníCena na dotaz
Splátky od developera na Phuketu: jak se platí za nemovitost ve výstavbě
Splátky od developera jsou na Phuketu bezúročný splátkový kalendář, který developeři nabízejí u nemovitostí ve výstavbě (off-plan). Kupující nezaplatí celou cenu najednou, ale platí developerovi po etapách, zatímco se projekt staví. Obvykle to vypadá takto: rezervační poplatek, kterým byt stáhnete z prodeje, platba zhruba 30 % při podpisu smlouvy, několik splátek navázaných na milníky stavby a doplatek při předání. Banka do toho nevstupuje a žádné úroky nenabíhají. Katalog Aperwind zahrnuje 189 projektů a u mnoha z nich lze splácet až do předání klíčů. Přesné kalendáře se u developerů liší a pošleme je na vyžádání.
Data z katalogu ·
Jak fungují splátky od developera
Splátkový kalendář není úvěr. Developer vám odkládá platby za své vlastní jednotky, takže nikdo neposuzuje vaši bonitu, nekontroluje úvěrovou historii a na kupujícím neleží žádný zapsaný dluh. Právě proto je tato forma pro zahraniční kupce tak důležitá. Thajské banky půjčují lidem bez pobytu v zemi jen výjimečně a splátky od developera jsou na ostrově v praxi hlavním způsobem financování, který mají k dispozici. Háček je stejně jednoduchý. Kalendář běží jen po dobu výstavby. Jakmile je dům hotový a vlastnictví se převádí, musí být cena zaplacená celá.
Co splátkový kalendář je a co není
- standardně bez úroků: kalendář cenu rozkládá, nezvyšuje ji
- jen u projektů ve výstavbě: dokončené byty se obvykle prodávají za plnou platbu
- bez schválení bankou: o nároku na splátky rozhoduje kupní smlouva
- vlastnictví se převádí na konci: kupující ho zapíše až po poslední platbě
- podmínky se liší podle projektu: dvě věže téhož developera mohou mít různé kalendáře
Obvyklý platební kalendář po etapách
Většina kalendářů na Phuketu má stejnou kostru, jen procenta a počet milníků se liší projekt od projektu.
Kostra platebního kalendáře
| Etapa | Kdy | Co se obvykle platí |
|---|---|---|
| Rezervace | První den; byt se stáhne z prodeje | Pevná částka, později odečtená z ceny |
| Smlouva | Obvykle do dvou až čtyř týdnů od rezervace | Zhruba 30 % při podpisu kupní smlouvy |
| Milníky stavby | Základy, hrubá stavba, střecha, povrchové úpravy | Několik splátek rozložených na dobu stavby |
| Předání | Závěrečná prohlídka a předání klíčů | Zbytek ceny, potom zápis vlastnictví |
Jak kalendář závisí na fázi projektu
Čím je projekt v ranější fázi, tím delší je kalendář. Projekt na začátku prodeje může platby rozložit na dva i více let výstavby, kdežto u domu těsně před dokončením se tytéž etapy vejdou do několika měsíců. Milníky čtěte pozorně. Dobře napsaná smlouva váže každou platbu na doložený postup stavby, ne na kalendářní data, takže kupující nikdy neplatí za beton, který ještě neleží.
Splátky, nebo hypotéka: jak může cizinec koupi financovat
Pro zahraniční kupce je srovnání krátké. Thajské banky dávají hypotéky lidem bez pobytu v zemi zřídka, a když už, tak za opatrných podmínek a s velkým množstvím dokladů. Kalendář od developera celý ten proces nahradí: žádná žádost, žádný bankovní odhad, žádné úroky. Co nenabízí, je dlouhý horizont. Cenu doplatíte do předání, tedy během výstavby, ne za desítky let. Kdo posílá peníze ze zahraničí, musí myslet i na doklady. U bytu v kondominiu v plném vlastnictví (freehold), který spadá do kvóty pro cizince, musí peníze na koupi přijít ze zahraničí a být doložené potvrzením o převodu měny (Foreign Exchange Transaction form, FET). Při splátkách to znamená několik příchozích převodů a u každého musí být v účelu platby uvedená koupě.
| Splátky od developera | Hypotéka | |
|---|---|---|
| Úrok | U standardních kalendářů žádný | Tržní sazba po celou dobu úvěru |
| Schválení | Žádné: podmínky určuje smlouva | Posouzení bonity, příjmů a pobytu |
| Dostupnost pro cizince | Běžná u projektů ve výstavbě | Omezená, případ od případu |
| Doba | Doba výstavby | Dlouhodobé splácení |
| Typ nemovitosti | Ve výstavbě (off-plan) | Obvykle dokončená nemovitost |
Náklady na převod a doklady FET
Splátky pokryjí cenu bytu, poplatky spojené s převodem přijdou na řadu až při zápisu. Hlavní zákonnou položkou je poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) ve výši 2 % z odhadní ceny, který se platí na katastrálním úřadě (Land Department). Jak se dělí mezi developera a kupujícího, stanoví smlouva. Doložku si proto přečtěte už před podpisem, při předání bude pozdě. U freeholdu v kvótě pro cizince pak potvrzení FET nasbíraná během splácení poslouží jako doklady pro zápis. Úplný rozpis nákladů na koupi najdete v našem průvodci koupí nemovitosti v Thajsku, aktuální ceny v přehledu cen na Phuketu. Kalkulačka níže odhadne vedlejší náklady pro konkrétní rozpočet.
Kalkulačka nákladů na koupi
| Cena nemovitosti | 8 000 000 THB |
| Poplatek za převod: 50 % z poplatku 2 % | 80 000 THB |
| Fond oprav | 27 000 THB |
| Součet započtených položek | 8 107 000 THB |
Příklad pro koupi do plného vlastnictví (freehold): odhadní cena se rovná kupní, základní poplatek je 2 % a kupující platí polovinu. Doplňte odhad katastrálního úřadu, platnou sazbu a rozdělení podle své smlouvy. Úlevy kalkulačka sama nerozpozná. Nezahrnuje daně prodávajícího, poplatek za správu, měřiče, nábytek ani právníka; zápis pronájmu (leasehold) s ní nespočítáte.
Rizika: úschovní účet, reference developera, smluvní pokuty
U bezúročného kalendáře se pozornost přesouvá od ceny k protistraně. Kupující fakticky platí firmě předem za to, že dům postaví, a na kvalitě té firmy záleží víc než na podobě kalendáře. Většinu rizika pokryje šest kontrol.
- Úschovní účet (escrow) je v Thajsku dobrovolný. Zeptejte se, zda projekt drží peníze kupujících na úschovním účtu. Většina ne, a o to větší váhu má každá další kontrola.
- Reference mají přednost před vizualizacemi. Spočítejte, kolik projektů developer dokončil, navštivte hotové domy a porovnejte slíbenou specifikaci s tím, co skutečně stojí.
- Smluvní pokuty za prodlení platí oběma směry. Smlouva má uvádět vaše pokuty a lhůtu odkladu, ale také odpovědnost developera za zpoždění stavby.
- O tom, kolik můžete ztratit, rozhodují podmínky odstoupení. Než pošlete první platbu, ujasněte si, co vám v které etapě vrátí. Potom už je pozdě.
- Na znění milníků záleží. Platby mají následovat doložený postup stavby. Vágně popsané etapy dovolí kalendáři předběhnout staveniště.
- Forma vlastnictví je součástí plánu. U kondominií platí kvóta 49 % pro cizince na freehold, vily se obvykle prodávají jako dlouhodobý pronájem (leasehold) na 30 let se smluvními prodlouženími. Než se ke kalendáři zavážete, ověřte, co platí pro váš případ.
Kde začít v katalogu nemovitostí na Phuketu
Katalog nemovitostí na Phuketu teď zahrnuje 189 projektů a v nich 571 nemovitostí, mezi nimi 148 vil a 418 bytů. Ceny začínají na 2,1 mil. THB, medián je 10,2 mil. THB. Nejširší nabídku má Bang Tao: 186 nabídek, medián 12,3 mil. THB, v přepočtu zhruba 140 tis. THB/m². Následují Rawai (53 nabídek, medián 8,0 mil. THB), Kamala (počet nabídek 42, medián 11,3 mil. THB) a Nai Harn (počet nabídek 18, medián 11,0 mil. THB). Každou lokalitu podrobně popisují stránky v sekci Lokality a sekce Nové projekty shromažďuje všechny projekty s přímými cenami developerů a termíny dokončení.
Vizualizace developeraCena na dotaz
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
fotografie na vyžádáníCena na dotaz
AYANA Commons
fotografie na vyžádáníCena na dotaz
.webp)
Cena na dotaz
Canvaz Palette Cherngtalay
Vizualizace developeraCena na dotaz
Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences
Platební kalendáře v katalogu jako standardní údaj nezveřejňujeme, protože je developeři mění podle projektu i podle fáze výstavby. Pokud vám vybraný byt při placení po etapách rozpočtově vychází, vyžádejte si aktuální kalendář. Získáme ho přímo od developera, spolu s podmínkami smlouvy, ze kterých teprve poznáte, co kalendář doopravdy znamená.
Časté dotazy
Jsou splátky od developera na Phuketu bez úroků?
U standardních kalendářů pro projekty ve výstavbě ano: developer rozloží ceníkovou cenu na dobu stavby a úroky neúčtuje. V transakci nefiguruje žádný věřitel, takže ani žádná sazba. Liší se rozdělení mezi etapy a případná sleva za to, že zaplatíte větší podíl dřív. Obojí stanoví kupní smlouva.
Jaká je akontace při koupi nemovitosti ve výstavbě?
Obvykle začínáte pevným rezervačním poplatkem a při podpisu kupní smlouvy následuje platba zhruba 30 % ceny. Zbytek se rozdělí mezi milníky stavby a doplatek připadá na předání. Přesná procenta se u projektů liší a pošleme je na vyžádání.
Může cizinec dostat v Thajsku hypotéku místo splátek?
Málokdy. Thajské banky půjčují lidem bez pobytu v zemi jen za omezených okolností a za opatrných podmínek. Proto jsou kalendáře developerů pro zahraniční kupce nemovitostí ve výstavbě hlavní cestou financování. Kdo potřebuje dlouhodobý úvěr, obvykle si ho zařídí doma, ne v Thajsku.
Co se stane, když nezaplatím splátku včas?
Řídí se to kupní smlouvou. Většina smluv stanoví lhůtu odkladu, smluvní pokuty za prodlení a nakonec podmínky odstoupení, podle kterých se určí, kolik ze zaplacených peněz se vám vrátí. Tyto doložky si přečtěte před první platbou: v pokutách se developeři liší víc než v cenách.
Fungují splátky i u bytů ve freeholdu v kvótě pro cizince?
Ano. Byt v kondominiu lze cizinci zapsat do plného vlastnictví, pokud se vejde do kvóty 49 % pro cizince v daném domě a peníze na koupi přijdou ze zahraničí. Při placení po etapách to znamená několik příchozích převodů a každý doloží potvrzení o převodu měny (Foreign Exchange Transaction form, FET) s odkazem na koupi. Při zápisu tak máte doklady kompletní.
Chrání moje peníze během výstavby úschovní účet?
Automaticky ne. Úschovní účet (escrow) je v Thajsku dobrovolný a většina projektů ho nepoužívá. Zeptejte se každého developera přímo. Kde úschovní účet chybí, chrání vás v praxi reference developera s dokončenými projekty, platby navázané na milníky ověřené podle postupu stavby a jasné podmínky vrácení peněz ve smlouvě.
Platí se i po předání klíčů?
Při standardním uspořádání ne: doplatek se vyrovná při předání a vlastnictví se zapíše po poslední platbě. Splácení po předání existuje jako výjimka, kterou si s developerem sjednáte individuálně. Každou takovou dohodu si nechte potvrdit ve smlouvě a nevyvozujte ji z reklamních materiálů.
Máte otázky ke koupi?
Odpovíme na vaše otázky a pošleme výběr nabídek pro váš rozpočet.