Koupě bytu na Phuketu: co prověřit před rezervací

Byt máte vybraný. Prodávající posílá platební údaje a chce rezervační poplatek, za který vám cenu podrží. Než peníze odešlete, vyžádejte si návrh rezervační smlouvy, přesný popis bytu, doklad o tom, že prodávající smí byt prodat, a jasné podmínky vrácení peněz. Pokud mají dokumenty přijít až později, dohodněte se předem, jestli můžete od koupě odstoupit, když prověrka dopadne špatně, a kdo vám v tom případě peníze vrátí. S touto otázkou nečekejte až na kupní smlouvu.

Seznam se týká koupě bytu v kondominiu, ne vily s pozemkem. Pomůže vám připravit podklady pro nezávislého thajského právníka. Právní prověrku nenahrazuje. Otázky níže doporučujeme kupujícím položit, zákonem povinný výčet dokumentů pro každou koupi to ale není.

Nejdřív si přečtěte rezervační smlouvu

Závazky může zakládat i krátká rezervační smlouva. Samotné slovo „rezervace“ ještě neznamená, že peníze dostanete zpět.

• Který byt se rezervuje: budova, patro, číslo, plocha, cena a jaké vybavení je v ceně?
• Kdo platbu přijímá a na základě jakého oprávnění? Pokud peníze nejdou přímo prodávajícímu, vyžádejte si doklad o oprávnění příjemce a celé uspořádání dejte posoudit právníkovi.
• Do kdy musí prodávající dodat dokumenty a kolik času vám zbude na jejich prověrku?
• Která zjištění vám dovolí od koupě odstoupit, jak rychle dostanete peníze zpět a co si z nich prodávající smí strhnout?
• Co se stane, když v domě nebude volná kvóta pro cizince, dokumenty přijdou pozdě nebo se dohodnuté podmínky změní? Tyto situace patří do smlouvy, ne jen do chatu.

Kdo byt prodává a jaké právo kupujete

Značka na prospektu nemusí patřit firmě, která podepisuje smlouvu. Vyžádejte si její oficiální název a registrační číslo. Údaje o firmě najdete v oficiální službě DBD, samotný zápis v rejstříku ale nedokazuje, že firma smí prodat právě tento byt nebo přijmout vaši platbu. Právník potřebuje i aktuální doklad o tom, kdo za firmu podepisuje a s jakým oprávněním.

U dokončeného bytu si vyžádejte kopii dokladu o vlastnictví a výpis zástav a dalších zatížení. Právník pak ověří aktuální zápis přímo na katastrálním úřadě (Land Department), protože sken od prodávajícího neukáže, jestli se od jeho vystavení něco nezměnilo. U projektu ve výstavbě (off-plan) samostatný doklad o vlastnictví bytu ještě existovat nemusí. Prověrka se pak týká práv k pozemku, dokumentace projektu a smluvních závazků prodávajícího.

Inzerát s „apartmány“ nedokazuje, že je dům zapsaný jako kondominium. Ujasněte si, co kupujete: plné vlastnictví (freehold), nebo jen nájemní právo, tedy dlouhodobý pronájem (leasehold). Cizinci smějí v kondominiu vlastnit nejvýše 49 % celkové podlahové plochy bytů. Zeptejte se, čím se doloží, že se do kvóty vejde právě váš převod. Potvrzení z banky volnou kvótu nevytvoří.

Byt ve výstavbě: prověřte správnou budovu a etapu

Vyžádejte si dokumenty k právům na pozemek a příslušná stavební povolení. Adresa, budova i etapa musí sedět s tím, co právník porovnává se smlouvou. Povolení pro sousední etapu na tuto otázku neodpovídá.

Pokud projekt potřebuje posudek vlivu na životní prostředí (EIA), zeptejte se na číslo posudku a na rozhodnutí o něm. V oficiální databázi ONEP Smart EIA se dá hledat podle projektu, vlastníka a dalších údajů. Čtěte stav a rozsah záznamu, shoda v názvu nestačí. Prázdný výsledek hledání zase nedokazuje porušení pravidel: oficiální názvy se mohou lišit a to, zda projekt EIA vůbec potřebuje, se musí zjistit zvlášť.

Dokončený dům: měsíční poplatek nestačí

Sazba poplatku za správu o budoucích výdajích moc neprozradí. Vyžádejte si od správy domu údaje ke konkrétnímu bytu a dokumenty budovy, které vám prodávající může dát k nahlédnutí.

Slib provozovatele, že byt pronajme, ještě neznamená, že je takový pronájem povolený. Pokud váš propočet stojí na krátkodobých hostech po nocích, nechte právníka tento základ prověřit zvlášť. Tento seznam u žádného domu nepotvrzuje, že smí provozovat ubytování pro turisty.

Pokyny banky si ujasněte před odesláním peněz

Zeptejte se přijímající banky, jaký účel platby uvést, jaké údaje o kupujícím potřebuje a jaký doklad k zápisu koupě vystaví. Při obvyklé platbě v cizí měně to může být potvrzení o převodu měny (FET) nebo jiné použitelné potvrzení. Nepřebírejte platební údaje ani formulace z cizí koupě. Porovnejte je s vlastní smlouvou a doklad o platbě si schovejte.

Zpráva, kterou můžete poslat prodávajícímu

„Než zaplatím rezervační poplatek, pošlete mi prosím návrh rezervační smlouvy s podmínkami vrácení peněz, údaje o prodávajícím a o osobě, která smlouvu podepíše, dokumenty k vybranému bytu a rozpis dalších plateb. Jde-li o byt ve výstavbě, pošlete prosím také dokumenty k právům na pozemek a povolení pro naši budovu. Uveďte, které dokumenty zatím k dispozici nejsou, kdy je dodáte a kolik času zbude na právní prověrku. Příjemce platby a jeho oprávnění přijmout rezervační poplatek mi prosím potvrďte písemně.“

Odpověď, do kdy platí sleva, žádost o dokumenty nevyřizuje. Nejdřív získejte chybějící odpovědi. Kdo zaplatí před dokončením prověrky, bere na sebe konkrétní riziko. Malá částka na tom nic nemění.

Kde údaje ověřit