Prohlídky nemovitostí na Phuketu: termíny a co zkontrolovat

Poptávky, které skončí koupí, mají obvykle jednu věc, kterou ostatní nemají: termíny. „Na Phuket přiletím 6. července, takže 7. a 8. mám volno“ stačí, abychom kolem toho postavili program. Dva dny, krátký seznam, rozhodnutí na místě. Kdo termín nikdy neřekne, čte obvykle i za rok pořád tytéž prospekty.

Tento průvodce je o cestě samotné: kolik nemovitostí se vejde do jednoho dne, v jakém pořadí je po ostrově objíždět, co posoudíte jen osobně a na co se developera zeptat tváří v tvář. Smlouvy, zálohy a prověrka vlastnictví mají vlastního průvodce. Nejdřív se dívejte, podepisujte až potom.

Termíny pošlete dřív, než cokoli zarezervujete

Sestavit program prohlídek trvá několik dní. Prodejní kanceláře mají vlastní otevírací dobu, některé byty lze ukázat jen za přítomnosti stavbyvedoucího a dokončené domy developera obvykle stojí v jiné lokalitě než dům, který se právě staví. Termíny pošlete, jakmile máte letenky, a nejlépe ještě předtím, dokud se dá den posunout.

• Datum příletu a odletu a které dny mezi nimi máte opravdu volné.
• Rozpočet ve vaší měně a zda zaplatíte najednou z vlastních peněz, po etapách, nebo kombinací obojího.
• Jednu nebo dvě lokality místo celého ostrova. Pokud je ještě neznáte, řekněte, k čemu má nemovitost sloužit: k bydlení, k pronájmu, nebo k obojímu.
• Počet ložnic, minimální plochu a jednu věc, ze které neslevíte: výhled na moře, pláž pěšky, dokončený dům.
• Zda chcete vidět dokončený dům téhož developera. Řekněte to výslovně, sám od sebe ho nabízí málokdo.

Tři až čtyři nemovitosti denně, ne osm

Kdo se dívá pořádně, zvládne nejvýš čtyři. U páté se vám půdorysy slijí dohromady a druhý den ráno zase srovnáváte fotky v telefonu. Přesně s tím jste sem přiletěli skončit. Jeden den stačí na jednu lokalitu pořádně, nebo na dvě sousední špatně.

• Jízda autem. Projekty stojí stranou od hlavní silnice a přejezdy se sčítají rychleji, než napoví mapa.
• Čekání. Agent developera se řídí domluveným časem, a když dorazíte dřív, počkáte.
• Cesta do správného patra: přilba, schody a souhlas stavbyvedoucího.
• Vzorový byt. Strávíte v něm víc času, než jste plánovali.
• Cesta na pláž a zpět. Bez ní prohlídka není úplná, takže na ni vyhraďte čas zvlášť.
• Rozhovor. Platební kalendář a provozní náklady zaberou stejně dlouho jako samotná prohlídka.

Z toho vychází jednoduchý počet: dvě až tři lokality, tři až čtyři nemovitosti denně, jedna lokalita na den. Na ostrově to dělá dva až tři celé dny, den příletu nepočítaje.

Trasu plánujte podle mapy

Ostrov se táhne od severu k jihu a průjezdných silnic má málo. Přejezd napříč ostrovem zabere hodně času a v hlavní sezóně se cesta prodlužuje hlavně na příjezdech do Patongu a Chalongu. Užší výběr si seřaďte podle polohy dřív než podle ceny.

Je to šablona, žádný jízdní řád. Pokud vás zajímá jen západní pobřeží, jsou dva dny lepší než tři: stejný projekt uvidíte ráno a znovu v šest večer a není to totéž místo.

Na Phuketu má náš katalog 571 nabídek, za nimi stojí 189 projektů. Za jednu cestu se to prohlédnout nedá, takže užší výběr vzniká před odletem: lokalita, rozpočet, ložnice, termín dokončení. Několik nabídek najdete níže.

Laguna Beach Residences Seashore

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · 2 ložn. · 60 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, 2 ložn., 60 m²

Cena na dotaz

The Title Coralina Kamala

Kamala · 3 ložn. · 128 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: The Title Coralina Kamala, Kamala, 3 ložn., 128 m²

AYANA Commons

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 1 ložn. · 32 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: AYANA Commons, Bang Tao, 1 ložn., 32 m²

Cena na dotaz

Canvaz Palette Cherngtalay

Bang Tao · 2 ložn. · 62 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Canvaz Palette Cherngtalay, Bang Tao, 2 ložn., 62 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Co zjistíte jen na místě

Fotografie jsou poctivé, pokud jde o geometrii: plochu, dispozici, povrchové úpravy. Všechno, s čím budete doopravdy žít, leží mimo záběr.

Hluk

Postavte se na balkon a dvě minuty mlčte. Je slyšet silnice? Staví se vedle, a co: byty, nebo hotel? Bazén pod oknem zní v sedm večer jinak než na záběru z dronu. Na severu ostrova přidejte letadla: přiblížení na letiště vede přímo nad pláží Mai Khao. Kontrolujte dům, který opravdu kupujete, ne ten nejblíž prodejní kanceláři.

Voda a cesta na pláž

Dojděte k moři a změřte si čas v telefonu. „Pět minut na pláž“ skoro vždy znamená autem nebo vzdušnou čarou po mapě. Po chodníku na plném slunci a s kopcem na zpáteční cestě to trvá déle. U vody se podívejte na barvu a přičichněte: po dešti se na některých úsecích pobřeží objevují splachy. Od května do října působí na západní pobřeží jihozápadní monzun, plavčíci vyvěšují červené vlajky a červená vlajka znamená zákaz koupání.

Výhled a co vám ho může vzít

Výhled si prohlédněte ze svého patra, ne ze střechy a ne ze sousedního bloku. Na stavbě požádejte, aby vás vzali do patra, které kupujete, nebo do nejbližšího bezpečného. Pak se otočte a prohlédněte si prázdné pozemky kolem: oplocení staveniště, vyčištěný terén, zaražené piloty. Každá z těch věcí říká, že výhled je dočasný. Zeptejte se, co se může postavit vedle, a odpověď „tam bude park“ nepřijímejte.

Výška nad mořem a úniková cesta

Kupující z USA a Austrálie se často v jedné zprávě ptají na dvě protichůdné věci: jak blízko je pláž a jak vysoko nad mořem dům stojí. Obojí zjistíte pěšky. Jděte podle značek evakuační trasy a podívejte se, kam vedou, kde terén začíná stoupat a kde příjezdová silnice klesá. Projekt může být pár minut od písku a přesto stát vysoko nad ním. Takovou kombinaci se vyplatí ověřit vlastníma nohama.

Jak dům funguje v běžný den

Do dokončeného projektu přijďte odpoledne a neohlášeně. Sledujte, co ostraha udělá s cizím člověkem. Podívejte se na výtah, parkoviště a místo na odpadky: kvalita správy se pozná tam, dlouho předtím, než se projeví v recepci. Večer spočítejte rozsvícená okna kolem. Řeknou vám, jestli tu lidé bydlí celý rok, nebo jen v sezóně.

Vzorový byt, nebo dokončený dům

Vzorový byt je zařízený pro fotky. Nábytek bývá menší, než je běžné, malba je čerstvá a dveře a kování nemusí být ty, které se pak montují do bytů na prodej. Požádejte o prohlídku domu, který stejný developer dokončil před několika lety, a projděte ho.

• Dokončený dům téhož developera, nejen aktuální stavba.
• Obydlený byt se stejnou dispozicí. Opotřebení poznáte za minutu.
• Společné prostory po několika letech: bazén, posilovna, schodiště, technické patro.
• Povrchové úpravy bez nábytku. Nábytek zakryje špatné spáry i rohy, které nejsou v pravém úhlu.
• Co je v ceně, písemně a ještě týž den: balíček vybavení, klimatizace, kuchyně, parkovací místo.

Před koupí si v domě byt pronajměte

Nejpoctivější test, jaký máte k dispozici: pronajmout si v projektu byt na pár dní a bydlet tam. Kupující na to přicházejí sami. Najdou krátkodobý pronájem ve stejném domě nebo v sousedním projektu developera a nastěhují se. Za tři dny dostanete odpovědi, které vám žádná prohlídka nedá.

• Co vás budí a v kolik hodin.
• Jestli ráno vydrží tlak vody.
• Jestli klimatizace funguje a jestli z ní kape.
• Jak daleko je to doopravdy do obchodu, do lékárny a na slušnou kávu.
• Kdo jsou sousedé: rodiny, hosté na pár nocí, nájemníci na delší dobu.
• Čím je cítit koupelna a chodba.

Počítejte s jedním vedlejším účinkem: některé projekty potom ze seznamu vypadnou. Je to levná zkušenost ve srovnání s tím, kdybyste k témuž závěru došli až rok po dokončení.

Kdy přijet na prohlídky

Od května do října je na ostrově období jihozápadního monzunu. Prší obvykle hodinu nebo dvě odpoledne či navečer, celodenní déšť bývá výjimkou. Moře na západním pobřeží je ale rozbouřené a na plážích visí červené vlajky.

• Hlavní sezóna: ostrov v plném provozu. Uvidíte, jak plná bývá pláž, kde se nedá zaparkovat a které restaurace mají otevřeno. Letenky a hotely jsou dražší.
• Mimosezóna: silnice po lijáku, skutečná obsazenost okolních domů, stav moře. Část podniků u pláže je zavřená, takže lokalita působí prázdněji, než odpovídá ročnímu průměru.

Když přijedete jednou, vyberte suché měsíce, protože právě v té sezóně musí nemovitost vydělávat. Když dvakrát, dejte druhou cestu do deštivého měsíce a sledujte, jak funguje odvodnění.

S čím přijít na schůzku s developerem

Schůzka v prodejní kanceláři jde rychleji, když máte otázky napsané. Agenti odpovídají na to, na co se ptáte, a na co se nikdo nezeptá, to v prezentaci nezazní.

• Platební kalendář pro váš dům: splátky, termíny a co hrozí oběma stranám při prodlení s platbou.
• Co je v ceně: balíček vybavení, spotřebiče, klimatizace, parkovací místo.
• Kvóta pro cizince na plné vlastnictví (freehold): zda je u vybraného bytu volná a čím se to dá doložit.
• Smluvní termín dokončení a co tato společnost už na Phuketu postavila a předala.
• Měsíční náklady: poplatky za společné části, fond oprav (sinking fund) a jak se účtuje elektřina.
• Pronájem: zda dům povoluje pronájem po nocích a kdo ho provozuje.
• Aktuální seznam volných bytů ke dni schůzky, ne prospekt.

Odpovědi si zapisujte průběžně. Po třech dnech a šesti projektech si nevzpomenete, kdo měl klimatizaci v ceně. Kromě výhledů fotografujte i cedule s číslem budovy, jinak budou snímky v telefonu k nerozeznání.

Jak se na Phuket dostat a jak se pohybovat po ostrově

Na Phuket se dostanete letecky na letiště na severu ostrova, po silnici přes most Sarasin, nebo po moři přes trajektová mola a maríny. Většina kupujících letí, takže nejblíž k terminálu mají severní lokality. Po ostrově budete jezdit taxi z aplikace, půjčeným autem nebo autem s řidičem. Ať zvolíte cokoli, zařaďte jízdy do plánu jako samostatnou položku. Přejezdy mezi sousedními lokalitami na západním pobřeží jsou krátké, cesta ze severu na jih a zpátky ale zabere velkou část dne.

Když zatím přiletět nemůžete

Video je horší než vlastní oči a lepší než vizualizace. Projekty natáčíme sami při návštěvách na místě: postup výstavby, vzorové byty, výhledy z pater, bez střihu. Prohlídky s doprovodem, včetně vzorových bytů a staveb, jsou součástí naší práce. Pošlete termíny včas a užší výběr, který na vás bude čekat, bude krátký a seřazený podle polohy.

Kde si to ověřit