Laguna Beach Residences Seashore
fotografie na vyžádáníCena na dotaz
Bang Tao, nebo Kamala: kde koupit nemovitost na západním pobřeží Phuketu
Medián nabídkových cen v našem katalogu: Bang Tao 12,3 mil. THB, Kamala 11,3 mil. THB. Kromě rozpočtu porovnejte, co se v obou lokalitách skutečně prodává a k čemu má nemovitost sloužit. Bang Tao dává šíři výběru: 186 nabídek v katalogu, infrastrukturu areálu Laguna Phuket a poptávku po pronájmu, která trvá celý rok. Kamala je pravý opak: nabídek je málo (42 nabídek), zátoka jen jedna a uzavřená, k tomu luxusní segment zvaný „milionářská míle“, kde katalog končí na 179 mil. THB. Na příjem z pronájmu a snadný prodej se hodí Bang Tao, na soukromí a klid Kamala.
Data z katalogu ·
Ceny nemovitostí a nabídka v obou lokalitách
V katalogu je pro Bang Tao 186 nabídek, pro Kamalu 42 nabídek. Uvnitř každé lokality srovnávejte jen srovnatelné: stejný typ, podobnou plochu, stejnou fázi výstavby a stejnou formu vlastnictví. Počet nabídek popisuje náš katalog. Neříká, jak rychle se nemovitost znovu prodá, ani kolik se dá usmlouvat. Pro představu: medián katalogu za celý Phuket je 10,2 mil. THB, v Bang Tao 12,3 mil. THB a v Kamale 11,3 mil. THB. Každý z těch vzorků má jinou skladbu, takže rozdíl neměří přirážku za polohu. Medián ceny za metr čtvereční vychází v Bang Tao na 140 tis. THB/m².
Bang Tao: lokalita postavená kolem areálu Laguna
Lokalita vyrostla kolem areálu Laguna Phuket, tedy resortu s pětihvězdičkovými hotely, golfovým hřištěm a řetězcem lagun, a podél pláže, která se bez přerušení táhne šest kilometrů. Postupně tu vzniklo všechno, co potřebuje běžný život: Boat Avenue s restauracemi a obchody, mezinárodní školy, služby. Na letiště je to asi dvacet minut. Kdo tu kupuje, platí za přístup k této infrastruktuře, ne jen za adresu u moře.
Co z toho má majitel
Poptávka nekončí s hlavní sezónou. Hotely, golf a jméno Laguna přivádějí hosty i mimo nejsilnější měsíce a obchodní zóna tu drží obyvatele po celý rok. Takový profil vyhovuje investorovi, který chce pronajímat, i rodině, která se sem stěhuje natrvalo.
Kamala: omezená nabídka je už v ceně
Kamala funguje jinak. Uzavřená zátoka obklopená kopci, jen omezený přístup po silnici a na severním výběžku „milionářská míle“: pás vil na útesech nad mořem, jedna z nejdražších adres ostrova. Nejdražší nabídka v našem katalogu stojí 179 mil. THB. Dole u pláže je Cafe del Mar a pomalejší tempo, Patong s nákupními centry a davy leží 25 minut cesty odsud. Pozemky v zátoce jsou prakticky zastavěné, nabídka tedy růst nemůže. Na tom stojí celá investiční logika lokality. Kamala nechce být centrem dění a právě tuto zdrženlivost si kupující platí.
Bang Tao a Kamala: srovnání v tabulce
| Kritérium | Bang Tao | Kamala |
|---|---|---|
| Nabídky v katalogu | 186 | 42 |
| Medián cen | 12,3 mil. THB | 11,3 mil. THB |
| Charakter | Centrum infrastruktury kolem areálu Laguna Phuket | Uzavřená, klidná zátoka |
| Pláž | 6 km souvislého pobřeží | Malá zátoka |
| Pronájem | Celoroční poptávka díky areálu Laguna | Výrazná sezóna, Evropané na dlouhé pobyty |
| Luxusní segment | Vily v areálu Laguna: golf, laguny, hotelový servis 5* | „Milionářská míle“, v katalogu až 179 mil. THB |
| Každodenní život | Boat Avenue, školy a služby přímo na místě | Minimum služeb, na větší nákupy Patong |
| Doprava | Letiště ~20 min | Patong ~25 min |
Výnos z pronájmu: celý rok, nebo jedna sezóna
Pronájem v Bang Tao stojí na areálu Laguna: hotely, golf a provoz resortu vyrovnávají obsazenost během roku a přivádějí hosty, kteří se vracejí. Kamala žije podle sezónního kalendáře. Jejím hlavním publikem jsou Evropané, kteří v zátoce přezimují celé týdny nebo měsíce, takže vrchol je ostřejší a mimosezóna tišší. Každý model vyžaduje jinou správu. Konkrétní byt si propočítejte v kalkulačce níže.
Kalkulačka výnosu z pronájmu
| Celkem investováno | 8 000 000 THB |
| Hrubý roční příjem | 450 000 THB |
| Příjem po zadaných nákladech | 315 000 THB |
| Hrubý výnos z celkové investice | 5,6 % |
| Výnos po zadaných nákladech | 3,9 % |
| Prostá návratnost | 25,4 roku |
Výnos se počítá z kupní ceny včetně nákladů na koupi a zařízení. Další náklady jsou předvyplněné nulou: zadejte vlastní rozpočet. Poplatky za dům, pojištění a rezervu na opravy patří do fixních nákladů; v procentech je už znovu nezadávejte. Daně a úvěr kalkulačka nezohledňuje. Prostá návratnost předpokládá neměnný příjem, bez výnosu z prodeje a bez růstu hodnoty. Nejde o prognózu.
Právní stránka je v obou lokalitách stejná
Pravidla vlastnictví se podle lokality nemění. Byt v kondominiu může cizinec mít v plném vlastnictví (freehold), pokud se vejde do kvóty 49 % prodejné plochy domu. Nad rámec kvóty a u vil s pozemkem se standardně používá dlouhodobý pronájem (leasehold) na 30 let. Poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) činí při zápisu 2 %. Mezi Bang Tao a Kamalou tedy nevybíráte právní postavení, ale strukturu trhu. A tu je potřeba ověřovat na konkrétních nabídkách, ne na průměrech lokality.
Verdikt podle typu kupujícího
- investor do pronájmu – Bang Tao: celoroční poptávka díky areálu Laguna a dost kupujících, až budete chtít prodat
- kupující luxusní vily – Kamala: milionářská míle a jednotlivé nabídky až za 179 mil. THB
- rodina, která se stěhuje natrvalo – Bang Tao: školy, Boat Avenue a letiště dvacet minut cesty
- druhý domov na zimní sezónu – Kamala: uzavřená zátoka, pomalejší rytmus a Patong 25 minut cesty, když je potřeba
- kdo chce výběr a prostor pro vyjednávání – Bang Tao: 186 nabídek proti 42
- kdo kupuje to, čeho je málo, a počítá s dlouhým držením – Kamala
.webp)
Časté dotazy
Kde jsou nemovitosti dražší: Bang Tao, nebo Kamala?
Medián v katalogu je 12,3 mil. THB v Bang Tao a 11,3 mil. THB v Kamale. Než rozdíl začnete vykládat, srovnejte stejné typy nemovitostí. Aktuální výběr: Bang Tao 186 nabídek, Kamala 42 nabídek. Nabídkové ceny vil v Kamale dosahují až 179 mil. THB.
Která lokalita vynáší z pronájmu víc?
Bang Tao má vyrovnanější obsazenost: areál Laguna s hotely a golfem drží poptávku po celý rok. Kamala je sezónní a počítá hlavně s Evropany, kteří v zátoce přezimují. Která z nich vydělá víc, se dá rozhodnout jen u konkrétního bytu. Kalkulačka ROI na této stránce počítá se skutečnými cenami a sazbami.
Může cizinec vlastnit nemovitost v Bang Tao nebo v Kamale?
Pravidla jsou celostátní, ne místní. Byt v kondominiu může cizinec mít v plném vlastnictví (freehold), pokud se vejde do kvóty 49 % plochy domu. Nad rámec kvóty a u vil s pozemkem se standardně používá pronájem na 30 let. Bang Tao a Kamala se v tom neliší.
Proč je v Kamale tak málo nabídek?
V katalogu teď máme pro Kamalu 42 nabídek a pro Bang Tao 186 nabídek. Tato čísla ukazují pokrytí našeho katalogu, celou nabídku v obou lokalitách nezachycují. Neřeknou vám, kolik stavebních pozemků ještě zbývá, ani kolik nemovitostí se tu v budoucnu objeví na sekundárním trhu.
Která lokalita se hodí pro rodinu, která se stěhuje na Phuket natrvalo?
Bang Tao. Školy a běžné služby jsou hned po ruce, nákupy a restaurace obslouží Boat Avenue a na letiště je to asi dvacet minut. Kamala má služeb záměrně málo a větší pochůzky znamenají 25 minut autem do Patongu.
Co je „milionářská míle“?
Úzký pás vil na útesech severního výběžku Kamaly s výhledem přímo na zátoku. Patří k nejdražším adresám na ostrově. Nabídka se tu počítá na jednotlivé kusy a nejdražší nemovitost v našem katalogu stojí 179 mil. THB.
Máte otázky ke koupi?
Odpovíme na vaše otázky a pošleme výběr nabídek pro váš rozpočet.