Phuket po lokalitách: ceny, pláže a kdo kde žije

Phuket je malý ostrov, ale chová se jako několik různých. Každá zátoka má vlastní rytmus, vlastní sezónu i vlastní cenu za m² a jména, se kterými kupující přijíždějí (Patong, Kata, Kamala), málokdy odpovídají životu, jaký doopravdy chtějí. Níže je jedna tabulka pro všechny lokality, kde máme nabídky, a k ní vysvětlení: počet nabídek a projektů, cena od, medián, cena za m², kolik metrů dělí projekty lokality od pláže a kdo si tu bydlení pronajímá. Celý ostrov dohromady: 571 nabídek, 189 projektů, ceny od 2,1 mil. THB, medián 10,2 mil. THB.

Co tabulka ukazuje a co v ní záměrně chybí

Čísla jsou živá. Počítají se ze stejného katalogu, ze kterého vznikají karty nemovitostí, takže se od nich nemohou rozejít: když se lokalita vyprázdní, zmizí její řádek i s cenami. Vzdálenost od pláže pochází z podkladů projektu a je uvedená v metrech jako rozpětí za celou lokalitu, od nejbližšího projektu po nejvzdálenější.

Časy jízdy tu nenajdete, ani na letiště, ani do školy, ani do nemocnice. Nezměřili jsme je. Opsat cizí odhad do tabulky, podle které se lidé rozhodují o milionových částkách, by nebyla služba. Doprava na ostrově vypadá v únoru úplně jinak než v září.

• Počet nabídek a projektů vychází jen z toho, co máme teď v katalogu, celý trh lokality nezachycuje.
• Cena za m² je medián nabídek, u kterých známe cenu i podlahovou plochu.
• Vzdálenost od pláže je rozpětí mezi projekty. Horní hranici dávají domy ve vnitrozemí, na svazích a podél hlavní silnice; první linie u moře s ní nemá nic společného.
• Kathu, Thalang ani Chalong nemají vlastní pobřeží, kde by se dalo koupat, takže metry se u nich měří k cizí pláži.
• Obsazenost, výnos z pronájmu ani historii prodejů v tabulce nenajdete. Obsazenost neměříme, výnos se musí spočítat na konkrétní byt nebo vilu a naše záznamy o obchodech jsou interní data agentury.
• Poslední sloupec odpovídá na otázku „kdo si to pronajme“, ne „kolik to vynese“. Nájemníci se lokalitu od lokality výrazně liší a ten rozdíl řekne víc než jakákoli průměrná cena za noc.

Srovnání lokalit: celý Phuket v jedné tabulce

Řádky jdou od severu k jihu podél západního pobřeží, pak následuje jižní pobřeží a nakonec dvě vnitrozemské lokality bez přístupu k moři. V tomto pořadí stojí sousedé vedle sebe, a na tom tady záleží: vedlejší zátoka mění cenu i skladbu lidí mnohem víc, než by napovídala vzdálenost mezi nimi.

Z tabulky vystupují tři věci. Medián o kvalitě lokality nevypovídá: v Chalongu i v Thalang ho zvedají velké vily, přestože ceny tam začínají níž než na ostrově obecně. Kathu má z opačného důvodu jeden z nejnižších mediánů na celém ostrově, resortní nemovitosti v jejím katalogu prostě nejsou. A že Patong vypadá draze, nezpůsobuje přirážka za adresu: levný konec nabídky tu prostě skoro zmizel.

Rušno, nebo klid: co ostrov doopravdy dělí

Prestiž je špatné měřítko. Funkční dělení je jednodušší: v jedné lokalitě si nemovitost najde hosta na týden sama, v jiné bydlí soused ve stejné ulici už třetí rok. Každý z těch světů má jinou sezónu a majitele stojí jiné peníze. Vybrat mezi nimi je potřeba ještě před cestou na prohlídky.

Kde se nemovitost pronajímá po nocích sama

• Patong: nejhustší proud návštěvníků na ostrově. Katalog tvoří skoro jen byty: 12 z 12.
• Karon: sousední zátoka směrem na jih, dlouhá otevřená pláž a turistická poptávka po celou hlavní sezónu, medián 6,6 mil. THB.
• Kata: malé letovisko lidí, kteří tu zimují, a klientů cestovních kanceláří. Dvě pláže a vlny, jakmile se sezóna otočí.
• Bang Tao: lidé tu jsou celý rok a výběr je největší na ostrově (186 nabídek, 69 projektů).
• Kamala: poptávka je otevřeně sezónní, vrchol má od listopadu do dubna a nájemce si najdou byty u pláže, vily na svahu zůstávají stranou.

Kde lidé prostě bydlí

• Nai Harn: nejklidnější z jižních zátok, pronajímají si tu zimující a stálí obyvatelé.
• Naithon: jedna ulice u pobřeží a poptávka stejně řídká jako nabídka. V katalogu celkem 16 nabídek.
• Layan: klidný severní konec pobřeží Bang Tao, kde převažují vily a řídká rezidenční zástavba.
• Surin: malá zátoka, kde noční život chybí záměrně. Sousedé jsou spíš majitelé než hosté na týden.
• Rawai: spíš obyčejné městečko než pás resortů. Poptávku po pronájmu tvoří lidé, kteří tu žijí celý rok.
• Thalang a Kathu: vnitrozemí ostrova. Turisté sem vůbec nejezdí a nájemníci v mimosezóně neodjíždějí.

Patong bez kázání

Patong vám rozmlouvat nebudeme. Nabízí něco, co žádná jiná lokalita: obchodní komplex Jungceylon s velkým supermarketem uvnitř, stovky restaurací v síti ulic, kterou celou projdete pěšky, posilovny, nemocnici a k tomu pláž, a to všechno bez auta. Pokud vám někdo radil „Patong ne“, zjistěte, komu byla ta rada určená. Rodině, která kupuje domov. Kdo chce byt na pronájem nebo městský život u moře, pro toho neplatí.

Co Patong nemá, je dobré vědět předem. Vily a pozemky pro ně tu došly už dávno, zástavba je hustá a většinou starší a spodní část trhu prořídla: medián lokality je 10,6 mil. THB proti 10,2 mil. THB za celý ostrov a katalog začíná na 6,0 mil. THB. Klid tu nenajdete v žádné sezóně.

Tři kupující, tři světové strany

Stejný ostrov se prodává třem různým lidem a každý má jiné námitky. Když je projdete jednu po druhé, ušetříte si zbytečnou cestu na prohlídky.

Sever: Naithon, Nai Yang, Layan, Bang Tao

Sever přitahuje investory. Letiště je blízko, volné pozemky tu ještě jsou a staví se naplno. Odtud pocházejí námitky, které slýcháme skoro na každé prohlídce.

• „Je to hned u letiště.“ Letadla nad Nai Yang patří k tamnímu každodennímu životu a nebudeme předstírat opak. Právě kvůli této blízkosti si lokalitu vybírají posádky leteckých společností a lidé, kteří létají každý měsíc. Rozhodněte to na místě: strávte tam den a poslouchejte, místo abyste četli recenze.
• „Sever mi připadal nerozvinutý.“ Rozvoj tu nepoznáte podle výloh podél silnice. V Bang Tao leží Laguna Phuket: šest hotelů, golfové hřiště s 18 jamkami a rezidenční část u Andamanského moře. V Thalang je golfový areál Mission Hills u Pa Khlok. Samotné Bang Tao: v katalogu 186 nabídek, a to ještě bez Layan, Nai Yang a Naithon.
• „V Bang Tao se tolik staví, nepřeroste nabídka poptávku?“ Oprávněná otázka a tady je poctivá hranice naší odpovědi: nevíme, kolik stavebních povolení lokalita má ani co se za dva roky dokončí, a to číslo si vymýšlet nebudeme. Víme ale, že 186 nabídek a 69 projektů tvoří největší nabídku na ostrově. A jen u velké nabídky se cena při dalším prodeji dá doložit řadou srovnatelných prodejů místo jednoho souseda.
• Naithon a Layan fungují opačně: nabídka je malá a malá zůstane. Kdo tu kupuje, sází právě na tento nedostatek. S proudem lidí počítat nemůže.

Západ: Kamala, Surin, Karon, Kata

Západní pobřeží se prodává jménem, které už člověk zná. Právě tady se také nejčastěji ozývá „je to příliš komerční“, obvykle o lokalitě, kterou mluvčí naposledy viděl v únoru, na vrcholu sezóny, z okna hotelu.

• Kamala. Pověst „milionářské míle“ zbytečně odrazuje i rozpočty, které by tu uspěly. Vily na svahu a byty u pláže jsou v jedné zátoce dva oddělené trhy a koupě tu začíná na 4,0 mil. THB. Klidnější než Patong, přitom tamní nemocnice a obchody jsou kousek.
• Surin. Ze západních zátok tu ceny začínají nejvýš, od 4,5 mil. THB, levný segment chybí úplně a výběr je malý: 24 nabídek. Na oplátku je zátoka záměrně obytná a plážové kluby jsou minulostí.
• Karon. Kompromis: klidnější než Patong, živější než jih ostrova. Dlouhá otevřená pláž, hotová turistická infrastruktura a medián 6,6 mil. THB proti 10,2 mil. THB za celý ostrov.
• Kata. Malá zátoka na zimování a sezónní pronájem, v katalogu lokality nejsou žádné vily. V mimosezóně tu opravdu bývají velké vlny a koupání se řídí vlajkami.
• Pro celé západní pobřeží platí jedno pravidlo: od května do října je moře jiné. Vlny a výstražné vlajky k sezóně patří, nejsou vadou konkrétní pláže.

Jih: Rawai, Nai Harn, Chalong

Jih kupují lidé, kteří chtějí na ostrově žít. Cesta do školy, lékař, posilovna a trh tu mají přednost před výhledem a letiště zůstává na opačném konci ostrova. Je to vědomá cena za klid.

• „Rawai je přístav, ne pláž, samé lodě.“ Přesně tak. Na břehu je promenáda s trhem s mořskými plody a molo pro výlety na ostrovy, koupat se místní jezdí do Nai Harn nebo na Yanui. Rawai si lidé vybírají kvůli tomu, jak se tu žije, a kvůli rozpočtu: medián 8,0 mil. THB proti 10,2 mil. THB za celý ostrov.
• „Chalong? Tam přece nejsou turisté.“ V obvyklém smyslu opravdu ne. Poptávka tu ale je, jen ne plážová: expati na dlouhých smlouvách, kempy Muay Thai, potápěči a majitelé lodí v maríně. Sportovní turistika je pořád turistika, jen neleží na písku.
• Nai Harn je z těch tří nejmenší: v katalogu 18 nabídek, medián 11,0 mil. THB. Trh je tak malý, že ho zmapujete za den, a na vhodnou nemovitost se tu spíš čeká, než aby se vybírala z dlouhého seznamu.
• Stěhování s dětmi: mezinárodní školy nestojí u pláží, ale ve vnitrozemí a kolem města, takže cesta do školy znamená každodenní jízdu autem. Spočítejte si ji s adresou konkrétní školy dřív, než se zavážete.

Lokality bez vlastní pláže

Čtyři výrazné lokality mají k moři jiný vztah, než kupující čeká, a v ceně za m² vycházejí lépe, než by napovídala jejich pověst.

• Kathu. Střed ostrova mezi Phuket Town a pláží Patong: golfová hřiště, běžné obchody, trhy s místními cenami místo resortních, a medián 4,0 mil. THB proti 10,2 mil. THB. Moře tu není, nájemníci ale ano, a to celý rok.
• Thalang. Vnitrozemský sever a rozlohou největší lokalita: domy s pozemky, golf Mission Hills u Pa Khlok a silnice 402 na letiště. Ceny začínají na 2,4 mil. THB, medián ale velké vily táhnou na 16,9 mil. THB.
• Chalong. Jihovýchod kolem hlavní maríny ostrova. Zátoka je mělká a ke koupání se nehodí, molo, potápěčské lodě a tréninkové kempy ale lokalitě dávají vlastní ekonomiku.
• Cherng Talay. Obytné zázemí za Bang Tao a areálem Laguna: pobřeží nemá, a přesto tu stojí hlavní centrum každodenních služeb západního pobřeží. Nabídka se objevuje nepravidelně, proto ji sledujte souběžně s Bang Tao.

Cesta domů: co lokalita mění a co ne

Pro kupující, jejichž rodina zůstává na jiném kontinentu, je poctivá odpověď krátká. Phuket má jedno mezinárodní letiště, které provozuje Airports of Thailand. Leží na severu ostrova a přijímá přímé mezinárodní lety, a to platí, ať koupíte kdekoli. Lokalita mění jízdu na obou koncích cesty a tu v minutách neuvádíme, protože jsme ji neměřili. Prakticky to znamená: severní lokality mají k terminálu nejblíž, jižní cíp nejdál, a pokud létáte každý měsíc, je ten rozdíl cennější než výhled na zátoku.

Jak vybrat lokalitu napoprvé

• Začněte otázkou „rušno, nebo klid“, ne cenou. Ta jediná otázka vyřadí polovinu ostrova za minutu.
• Rozhodněte, kdo bude nemovitost skutečně používat: vy, host na týden, nebo nájemník na rok. Přesně na to odpovídá poslední sloupec tabulky.
• Srovnávejte srovnatelné. Medián lokality míchá byty a vily, takže neměří ani přirážku za polohu, ani váš rozpočet na koupi.
• Vzdálenost od pláže čtěte spolu s mapou projektu. Číslo neřekne, co leží mezi domem a vodou: silnice, svah, nebo druhá řada domů.
• Prověřte lokalitu v obou sezónách. Západní pobřeží od listopadu do dubna a totéž pobřeží od května do října jsou dvě různá místa a večery tam vypadají také jinak.
• Až vám zbudou dvě lokality, požádejte nás o výběr z každé. Naše ceny jsou přímo od developerů a každá nese vlastní datum aktualizace.

Laguna Beach Residences Seashore

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · 2 ložn. · 60 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, 2 ložn., 60 m²

Cena na dotaz

The Title Coralina Kamala

Kamala · 3 ložn. · 128 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: The Title Coralina Kamala, Kamala, 3 ložn., 128 m²

AYANA Commons

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 1 ložn. · 32 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: AYANA Commons, Bang Tao, 1 ložn., 32 m²

Cena na dotaz

Canvaz Palette Cherngtalay

Bang Tao · 2 ložn. · 62 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Canvaz Palette Cherngtalay, Bang Tao, 2 ložn., 62 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Zdroje