Phuket, nebo jiný trh: Bali, Bangkok, Vietnam, Dubaj, Florida a Kypr

Kupující skoro nikdy nevybírá mezi dvěma byty na Phuketu. Phuket srovnává s jiným trhem a nejčastěji padnou tato jména: Bali, Bangkok, Vietnam, Dubaj, Florida, Kypr. Ten spor vyhrává Phuket méně často, než tvrdí makléři. A když vyhraje, skoro vždy kvůli jediné věci: cizí fyzická osoba tu může mít byt v kondominiu v plném vlastnictví (freehold), na své jméno a bez časového omezení.

O Thajsku píšeme s jistotou, protože tu pracujeme. U ostatních trhů zveřejňujeme jen to, co podloží odkazovaný dokument. Proto níže najdete vlastnické právo a náklady na transakci, ale skoro žádné ceny ze zahraničí.

Co zahraniční kupec skutečně vlastní

Thajsko odpovídá úzce, zato jednoznačně. Cizinec může vlastnit byt v kondominiu ve freeholdu, pokud se vejde do kvóty 49 % pro cizince z prodejné plochy domu. Vlastnictví je časově neomezené, zapsané u katastrálního úřadu (Land Department) na jméno kupujícího a dá se volně prodat i zdědit. S pozemkem je to jinak. Cizí fyzická osoba ho vlastnit nemůže, takže u vily jde o registrovaný pronájem pozemku na 30 let, zatímco dům patří kupujícímu přímo. Zápis zaručuje jen toto první období.

Stejná otázka na konkurenčních trzích

• Dubaj a SAE. Příručka pro investory od dubajského katastrálního úřadu (Dubai Land Department) to říká přímo: ve vyhrazených oblastech je plné vlastnictví cizince absolutní a časově neomezené, vedle něj existuje požívací právo (usufruct) a pronájem až na 99 let. Mimo tyto oblasti plné vlastnictví získat nelze.
• Bali a Indonésie. Plné vlastnictví pozemku (Hak Milik) je pro cizince uzavřené. Zbývá Hak Pakai, tedy užívací právo: podle vládního nařízení 18/2021 trvá 30 let, lze ho prodloužit o 20 a pak obnovit na dalších 30.
• Vietnam. Zákon o bydlení 27/2023, účinný od 1. srpna 2024, omezuje vlastnictví cizince na 50 let od vydání osvědčení s možností jednoho obnovení. Cizinci smějí vlastnit nejvýše 30 % bytů v domě a pozemek zůstává státu.
• Bangkok. Stejný celostátní zákon jako na Phuketu, jen místo nemovitostí u pláže platí pro městské věžáky. Naše nabídky v katalogu: 39.
• Florida. Kupující bez místního pobytu získá plné vlastnictví (fee simple) stejně jako kdokoli jiný. Překvapí až náklady na držení. Daňová úleva homestead vyžaduje, aby šlo o trvalé bydliště, pojištění domu patří k nejdražším ve Spojených státech a americký finanční úřad (IRS) zahraničnímu prodávajícímu strhne 15 % z částky získané prodejem.
• Kypr. Člen EU s časově neomezeným vlastnictvím. Kupující ze země mimo EU ale potřebuje povolení okresního úřadu (District Administration) podle zákona o nabývání nemovitostí cizinci (Cap. 109). Smí koupit nejvýše jeden pozemek do 4 000 m² pro vlastní bydlení, nebo dvě nemovitosti na domácnost.

Závěr je celkem jasný. Dubaj, Florida a Kypr dávají cizinci časově neomezené vlastnictví včetně pozemku. Thajsko ho dává také, ale jen k bytu a jen uvnitř kvóty. Bali a Vietnam dávají méně a ten rozdíl se znovu ukáže při dalším prodeji.

Občanství za investici Thajsko nenabízí

Koupě nemovitosti v Thajsku nedává občanství ani povolení k pobytu a ani jedno z toho ke koupi nepotřebujete. Dlouhé pobyty se řeší zvlášť: vízum LTR od thajské Rady pro investice (Board of Investment) platí pět let a dá se o pět let prodloužit. Byt k němu ale cestu neotevře. Pokud je cílem druhý pas, Phuket je špatná volba.

• Zlaté vízum SAE (Golden visa) popisuje vládní portál jako dlouhodobé pobytové vízum, ne občanství. Majitelé nemovitostí na něj mají nárok od hodnoty 2 milionů AED.
• Turecký investiční úřad (Investment Office) výjimku zveřejňuje otevřeně: občanství při koupi nemovitosti za 400 000 USD a víc, se závazkem tři roky neprodávat.
• V EU se tahle cesta zavřela. Kypr svůj investiční program ukončil 1. listopadu 2020, jak uvádí rejstřík jeho ministerstva financí, a Evropská komise v říjnu téhož roku zahájila proti takovým programům řízení o nesplnění povinnosti. Španělsko přestalo přijímat žádosti o investorské vízum 3. dubna 2025.

Vstupní cena a co koupíte za milion

U nabídek na Phuketu uvádíme ceny přímo od developerů, u každé s datem. Katalog vede 189 projektů a v nich 571 nabídek, z toho 148 vil a 418 bytů. Ceny začínají na 2,1 mil. THB, medián je 10,2 mil. THB. Cenové hladiny lokalit jsou v datech dobře vidět. Bang Tao je prémiové jádro s cenou kolem 140 tis. THB/m², Kamala má medián 11,3 mil. THB, Nai Harn 11,0 mil. THB a Rawai s mediánem 8,0 mil. THB zůstává dostupnější částí jihu.

Mezinárodnímu srovnání se dá věřit jen u jednoho ukazatele: indexu Knight Frank, který počítá, kolik metrů čtverečních prémiové nemovitosti koupíte za milion amerických dolarů. Na konci roku 2025 to bylo 33 m² v Londýně, 42 v Sydney, 58 v Miami, 62 v Dubaji, 75 v Madridu a 80 v Lisabonu. Phuket v indexu není a svůj medián do tabulky, pro kterou nikdy nebyl měřený, dosazovat nebudeme.

Jak zaplatit: splátky od developera místo hypotéky

Thajské banky cizinci bez místního příjmu půjčují jen výjimečně, a tak trh běží na splátkách od developera. Jsou bez úroků, bez banky a bez prověřování příjmu: rezervační poplatek, zhruba 30 % při podpisu smlouvy, platby podle postupu stavby a doplatek při předání. Splátkový kalendář končí s dokončením stavby, takže měsíční zátěž je vyšší než u dvacetileté hypotéky.

• Poplatky za zápis. Thajsko účtuje poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) 2 % z úřední odhadní ceny a na primárním trhu se o něj kupující často dělí s developerem. Dubaj účtuje 4 % z prodejní ceny, standardně napůl mezi strany.
• Cesta peněz. Peníze na koupi ve freeholdu musí přijít ze zahraničí v cizí měně a banka to doloží potvrzením o převodu měny (FET). Bez něj se vlastnictví nezapíše.
• Kde prohráváme. Kupující ze střední Evropy dávají za vzor platební plány developerů v SAE a mají pravdu: tak dlouhé splácení po předání tu skoro nikdo nenabízí.
• Srovnání s Anglií. Na druhou nemovitost v Anglii se platí přirážka 5 % ke kolkovnému (stamp duty) a nerezident Spojeného království zaplatí dalších 2 %. To vše dřív, než pronajmete jedinou noc.

Výnos z pronájmu: co skutečně srovnáváte

Britští kupující přicházejí s čistým výnosem v hlavě a dělají dobře. Podle Hamptons dosáhl průměrný hrubý výnos nově koupených bytů k pronájmu (buy-to-let) v Anglii a Walesu v roce 2024 rekordních 7,1 %. Pro jakékoli srovnání je to poctivý výchozí bod. Hrubé číslo ale skrývá jednu věc. Britský pronajímatel jako fyzická osoba si od roku 2020 nemůže odečíst úroky z hypotéky od příjmu z pronájmu a dostane místo toho jen úlevu v základní sazbě daně.

• Pro phuketské nemovitosti žádné procento výnosu nezveřejňujeme. Záleží na projektu, smlouvě s provozovatelem a sezóně, proto každý byt počítáme zvlášť z čísel developera a provozovatele.
• Úvěr mění celou otázku. Koupě v Thajsku je v praxi bez úvěru: nejsou tu úroky, jejichž odpočet by daňová pravidla omezovala, ale ani půjčka, která by výnos znásobila.
• Náklady na držení se liší víc než inzerované nájmy. Druhý domov na Floridě nemá nárok na úlevu homestead a platí jedno z nejdražších pojištění v zemi. V Thajsku se pravidelně platí poplatek za společné části, daň z pozemků a staveb a energie.
• Poptávku lze ověřit i zvenčí. Podle CBRE vzrostly prodeje rezidenčních nemovitostí na Phuketu v první polovině roku 2026 meziročně o více než 45 % a 67 % kupujících bytů v kondominiích přišlo ze zahraničí.

Let, vzdálenost a vyspělost trhu

Pro majitele z Evropy nebo z Ameriky je let skutečné minus a kupující to říkají naplno: na Floridu za nimi děti přijedou, do Thajska ne. Mezinárodní letiště na ostrově to zmírňuje, ale neodstraní. Pronájmu to trochu pomáhá. Host, který letí půl dne, nepřiletí na víkend a rezervuje si rovnou dva týdny.

K vyspělosti trhu: o Dubaji nám klienti během jednoho týdne říkají opačné věci. Jeden tam má kamaráda, který se spálil, další považuje načasování za ideální. Knight Frank to posuzuje klidněji: prémiové nemovitosti v Dubaji v roce 2025 podražily o 25,1 % proti průměru 3,2 % ve sto sledovaných městech, Bangkok o 6,3 %. Bali a Vietnam jsou mladší trhy s větším potenciálem i větším rozptylem. Phuket stojí mezi nimi a výšku staveb u pobřeží drží územní plánování nízko.

Srovnání v jedné tabulce

Tabulka je stavěná tak, aby se dala na telefonu přečíst letmo: nejdřív trh, potom otázky, na které se kupující ptají jako první.

Kde Phuket prohrává

• Plocha za peníze. Kupující nám běžně ukazují nabídky, kde za stejný rozpočet jinde dostanou dvě ložnice a 85 m². S aritmetikou se nehádáme.
• Pas. Thajsko nemá program občanství za investici, takže v tomhle nemá Turecku co postavit.
• Vzdálenost a rodina. Majitel ze Spojených států nebo ze severní Evropy počítá, jak často za ním příbuzní reálně přiletí.
• Známé prostředí. Vlastní město, Bangkok nebo Ko Samui, tedy místa, která kupující už zná, vyhrávají důvěrou a čísla jdou stranou. I to je skutečná výhoda.
• Platební podmínky. Plány splácení po předání v SAE jsou delší než cokoli, co thajský developer obvykle nabídne.
• Garantovaný výnos. My žádný neuvádíme. Když ho uvádí někdo jiný, srovnávejte smlouvy, ne procenta: kdo nese období bez nájemníků a co zbude po odečtení nákladů.

Kde Phuket vyhrává

• Neomezené vlastnictví na vlastní jméno. Byt v kondominiu uvnitř kvóty 49 % se volně prodává i dědí, a to Bali ani Vietnam nenabídnou. Právě tento argument rozhoduje v náš prospěch nejčastěji.
• Obchod bez banky. Splátky bez úroků po celou dobu stavby, bez prověřování příjmu, bez úvěrové historie a bez požadavku na pobyt v zemi.
• Poptávka po celý rok. Hlavní sezónu od listopadu do dubna doplňují letní příjezdy z Asie a Blízkého východu, takže přechodné měsíce propadají méně než ve většině resortů v regionu.
• Zázemí pro majitele už existuje. Provozovatelé, správcovské společnosti, mezinárodní školy a soukromé nemocnice fungují, nejsou jen v plánu.

Pattaya a Ko Samui mají vlastní průvodce

Dva nejbližší konkurenti Phuketu leží v Thajsku. Pattaya má nižší vstupní cenu, protože tam jsou povolené výškové věže a cena pozemku se rozloží na stovky malých bytů. Podrobně to rozebírá průvodce Phuket, nebo Pattaya. Ko Samui je klidnější, jeho letiště ale patří jedinému dopravci a okruh kupujících při dalším prodeji je užší, viz průvodce Ko Samui, nebo Phuket. Pravidla vlastnictví jsou celostátní a na všech třech místech stejná.

Na rovinu o našem katalogu

Prodáváme Phuket a nic jiného. V Dubaji, na Bali ani na Floridě nemáme kancelář, databázi ani oprávnění oceňovat tamní nemovitosti tak, jak oceňujeme tento ostrov. Průvodce je proto záměrně nevyvážený: na jedné straně datovaná thajská čísla, na druhé vlastnické právo s doloženými zdroji. Máte propočet od makléře z jiné země? Pošlete nám ho a řekneme vám, v čem je naše varianta slabší.

Laguna Beach Residences Seashore

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · 2 ložn. · 60 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, 2 ložn., 60 m²

Cena na dotaz

The Title Coralina Kamala

Kamala · 3 ložn. · 128 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: The Title Coralina Kamala, Kamala, 3 ložn., 128 m²

AYANA Commons

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 1 ložn. · 32 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: AYANA Commons, Bang Tao, 1 ložn., 32 m²

Cena na dotaz

Canvaz Palette Cherngtalay

Bang Tao · 2 ložn. · 62 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Canvaz Palette Cherngtalay, Bang Tao, 2 ložn., 62 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Zdroje

Thajské sazby a postup podrobně popisujeme v průvodcích o koupi nemovitosti v Thajsku, o plném vlastnictví bytu pro cizince na Phuketu a o daních z nemovitostí v Thajsku. Žádný z nich váš obchod nespočítá. To je práce právníka, který transakci vede.