Phuket im Vergleich mit Bali, Bangkok, Vietnam, Dubai, Florida und Zypern

Kaum jemand entscheidet nur zwischen zwei Wohnungen auf Phuket. Meist steht Phuket gegen einen anderen Standort – Bali, Bangkok, Vietnam, Dubai, Florida oder Zypern. Diesen Vergleich gewinnt die Insel seltener, als Makler es gern darstellen. Gibt sie den Ausschlag, liegt es fast immer an einem Punkt: Eine ausländische Privatperson kann hier eine Eigentumswohnung als Volleigentum (Freehold) erwerben, unbefristet und im eigenen Namen.

Über Thailand schreiben wir mit Sicherheit, weil wir hier arbeiten. Zu den anderen Märkten veröffentlichen wir nur, was ein verlinktes Dokument belegt. Deshalb finden Sie im Folgenden Eigentumsregeln und Transaktionskosten, aber kaum ausländische Preisdaten.

Was ein ausländischer Käufer tatsächlich erwirbt

Die thailändische Antwort ist eng gefasst, aber eindeutig. Ausländer dürfen eine Eigentumswohnung als Freehold erwerben, innerhalb der Ausländerquote von 49 % der verkäuflichen Fläche eines Gebäudes. Das Eigentum ist unbefristet, wird beim Land Office (thailändisches Grundbuchamt) auf den Namen des Käufers eingetragen und kann frei verkauft oder vererbt werden. Land darf eine ausländische Privatperson dagegen nicht besitzen. Bei einer Villa gehört ihr deshalb das Haus, während das Grundstück über einen eingetragenen Leasehold-Vertrag (langfristige Pacht) für 30 Jahre genutzt wird; nur diese erste Laufzeit ist im Register abgesichert.

Dieselbe Frage in den anderen Märkten

• Dubai und die VAE. Das Anlegerhandbuch des Dubai Land Department formuliert es klar: In den ausgewiesenen Gebieten ist ausländisches Freehold umfassend und zeitlich unbeschränkt. Daneben gibt es Nießbrauch und Pacht- beziehungsweise Mietrechte bis zu 99 Jahren. Außerhalb dieser Gebiete ist Freehold für Ausländer nicht verfügbar.
• Bali und Indonesien. Der uneingeschränkte Grundeigentumstitel Hak Milik ist Ausländern verwehrt. Es bleibt Hak Pakai, ein Nutzungsrecht. Nach der Regierungsverordnung 18/2021 beträgt seine Laufzeit 30 Jahre, verlängerbar um 20 und erneuerbar um weitere 30 Jahre.
• Vietnam. Das seit dem 1. August 2024 geltende Wohnungsgesetz 27/2023 begrenzt ausländisches Eigentum auf 50 Jahre ab Ausstellung der Urkunde, mit einmaliger Verlängerung. Ausländer dürfen höchstens 30 % eines Gebäudes halten. Das Land bleibt in staatlichem Eigentum.
• Bangkok. Es gilt dasselbe nationale Gesetz wie auf Phuket, hier für städtische Wohnhochhäuser statt für Strandimmobilien. Anzahl unserer Angebote vor Ort: 39.
• Florida. Ein nicht ansässiger Käufer erhält wie andere Käufer einen Fee-simple-Eigentumstitel. Die Überraschung liegt in den laufenden Kosten. Die Homestead-Steuerbefreiung setzt einen dauerhaften Wohnsitz voraus, die Wohngebäudeversicherung gehört zu den teuersten in den USA, und bei ausländischen Verkäufern behält der IRS 15 % des Veräußerungserlöses ein.
• Zypern. Ein EU-Mitglied mit unbefristetem Freehold. Käufer aus Nicht-EU-Staaten brauchen jedoch nach dem Immovable Property Acquisition (Aliens) Law, Cap. 109, eine Genehmigung der Bezirksverwaltung. Der Erwerb ist auf ein Grundstück bis 4.000 m² für ein selbst genutztes Haus oder zwei Einheiten je Haushalt begrenzt.

Das Muster ist deutlich. Dubai, Florida und Zypern geben Ausländern unbefristetes Eigentum einschließlich des Grundstücks. Thailand bietet ebenfalls unbefristetes Eigentum, aber nur an einer Wohnung und innerhalb der Quote. Bali und Vietnam gewähren weniger weitgehende Rechte; dieser Unterschied zeigt sich beim Wiederverkauf erneut.

Staatsbürgerschaft durch Investition: Thailand bietet sie nicht

Ein Immobilienkauf in Thailand verschafft weder die Staatsbürgerschaft noch einen Aufenthaltstitel; beides ist umgekehrt auch keine Voraussetzung für den Kauf. Langfristige Aufenthalte laufen über eigene Verfahren wie das LTR-Visum des Board of Investment, das fünf Jahre mit einer Verlängerung um weitere fünf gilt. Eine Wohnung allein eröffnet diesen Weg nicht. Wenn ein zweiter Pass Ihr Ziel ist, ist Phuket der falsche Markt.

• Das Regierungsportal der VAE beschreibt das Golden Visa als langfristiges Aufenthaltsvisum, nicht als Staatsbürgerschaft. Immobilieneigentümer können sich ab einem Wert von 2 Mio. AED qualifizieren.
• Das türkische Investment Office veröffentlicht die Ausnahme ausdrücklich: Staatsbürgerschaft beim Kauf einer Immobilie ab 400.000 $, verbunden mit der Verpflichtung, drei Jahre lang nicht zu verkaufen.
• Innerhalb der EU ist dieser Weg geschlossen worden. Zypern beendete sein Investitionsprogramm am 1. November 2020, wie das Register des Finanzministeriums festhält. Die Europäische Kommission hatte im Oktober desselben Jahres Vertragsverletzungsverfahren gegen solche Programme eingeleitet. Spanien nimmt seit dem 3. April 2025 keine neuen Anträge für Investorenvisa mehr an.

Einstiegspreise: Was Sie für eine Million bekommen

Für Phuket nennen wir Preise direkt aus den Listen der Bauträger, jeweils mit Datum. Im Katalog stehen 571 Angebote: 148 Villen und 418 Wohnungen, verteilt auf 189 Wohnanlagen, ab 2,1 Mio. THB, bei einem Median von 10,2 Mio. THB. Die Preisstufen der Gebiete sind erkennbar: Bang Tao bildet den teuren Kern bei etwa 140 Tsd. THB/m², Kamala liegt bei 11,3 Mio. THB, Nai Harn bei 11,0 Mio. THB. Rawai bleibt mit 8,0 Mio. THB das günstigere Segment im Süden.

Ein grenzüberschreitender Vergleich ist belastbar: der Knight-Frank-Index zur Frage, wie viele Quadratmeter einer Spitzenimmobilie man für eine Million US-Dollar erhält. Ende 2025 waren das 33 m² in London, 42 in Sydney, 58 in Miami, 62 in Dubai, 75 in Madrid und 80 in Lissabon. Phuket ist nicht Teil dieses Index. Wir setzen unseren eigenen Median deshalb nicht einfach in eine Tabelle ein, für die er nie erhoben wurde.

Die Finanzierung: Ratenzahlung statt Hypothek

Thailändische Banken vergeben an Ausländer ohne lokales Einkommen nur selten Kredite. Stattdessen prägt die Ratenzahlung beim Bauträger den Markt. Sie ist zinsfrei, ohne Bank und ohne Einkommensprüfung: eine Reservierungszahlung, ungefähr 30 % bei Vertragsabschluss, weitere Raten nach Baufortschritt und der Rest bei Übergabe. Der Plan endet mit der Fertigstellung. Die monatliche Belastung ist deshalb höher als bei einer Hypothek über zwanzig Jahre.

• Eintragungskosten. Thailand erhebt eine Übertragungsgebühr von 2 % des amtlichen Schätzwerts. Beim Neubaukauf wird sie häufig mit dem Bauträger geteilt. Dubai erhebt 4 % des Kaufpreises, grundsätzlich hälftig aufgeteilt.
• Zahlungsweg. Das Geld für einen Foreign-Freehold-Kauf muss aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen, nachgewiesen durch das Foreign Exchange Transaction Form der Bank. Ohne diesen Nachweis wird der Titel nicht eingetragen.
• Wo wir schlechter abschneiden. Käufer aus Mitteleuropa nennen Zahlungspläne der VAE als Maßstab – zu Recht: So lange Zahlungsfristen nach der Übergabe sind hier selten.
• Der Vergleich mit dem Heimatmarkt. Für eine zusätzliche Wohnimmobilie in England fällt ein Zuschlag zur Stamp Duty von 5 % an, für Käufer ohne Wohnsitz im Vereinigten Königreich nochmals 2 %. Und das, bevor auch nur eine Nacht vermietet wurde.

Rendite: Was bei einem Vermietungsvergleich wirklich zählt

Britische Käufer denken bereits an die Nettorendite, und das ist sinnvoll. Hamptons bezifferte die durchschnittliche Bruttorendite neu erworbener Mietimmobilien in England und Wales für 2024 auf den Rekordwert von 7,1 %. Das ist ein nachvollziehbarer Ausgangspunkt für einen Vergleich. Hinter dem Bruttowert verschwindet jedoch, dass private Vermieter im Vereinigten Königreich seit 2020 Hypothekenzinsen nicht mehr von den Mieteinnahmen abziehen können. Stattdessen erhalten sie eine Steuerentlastung zum Basissatz.

• Für Phuket veröffentlichen wir keinen pauschalen Renditeprozentsatz. Er hängt vom Projekt, vom Betreibervertrag und von der Saison ab. Deshalb rechnen wir jede Einheit anhand der Angaben von Bauträger und Betreiber durch.
• Fremdfinanzierung verändert die Fragestellung. Ein Kauf in Thailand erfolgt in der Praxis ohne Kredit: Es gibt keine Zinsen, deren Abzug begrenzt wäre, aber auch keinen Kredithebel, der die Rendite erhöhen könnte.
• Die laufenden Kosten unterscheiden sich stärker als die beworbenen Mieten. Ein Zweitwohnsitz in Florida erhält keine Homestead-Befreiung und erfordert eine der teuersten Gebäudeversicherungen des Landes. In Thailand fallen laufend Gemeinschaftskosten, Grundstücks- und Gebäudesteuer sowie Verbrauchskosten an.
• Die Nachfrage lässt sich auch anhand externer Daten prüfen. CBRE meldet für Phuket im ersten Halbjahr 2026 einen Anstieg der Wohnimmobilienverkäufe um mehr als 45 % gegenüber dem Vorjahr. Internationale Käufer machten 67 % der Käufer von Eigentumswohnungen aus.

Flüge, Entfernung und Reife des Markts

Für Eigentümer aus Europa oder Amerika ist der lange Flug ein echter Nachteil von Phuket. Käufer sprechen es direkt an: Florida liegt für einen Besuch der Kinder noch nah genug, Thailand nicht. Der internationale Flughafen der Insel mildert den Einwand, beseitigt ihn aber nicht. Die Vermietung gleicht einen Teil davon aus: Wer einen halben Tag fliegt, bucht eher zwei Wochen als ein Wochenende.

Zum Entwicklungsstand Dubais hören wir in derselben Woche Gegensätzliches: Ein Kunde kennt jemanden, der dort schlechte Erfahrungen gemacht hat, der nächste hält den Zeitpunkt für perfekt. Knight Frank ordnet es nüchterner ein: Spitzenimmobilien in Dubai verteuerten sich 2025 um 25,1 %, gegenüber durchschnittlich 3,2 % in den hundert erfassten Städten. Bangkok lag bei 6,3 %. Bali und Vietnam sind jüngere Märkte mit mehr Aufwärtspotenzial und größerer Streuung. Phuket liegt dazwischen; in Küstennähe begrenzen Bauvorschriften die Gebäudehöhen.

Der Vergleich in einer Tabelle

Zum schnellen Überfliegen auf dem Smartphone: zuerst der Markt, dann die Fragen, die Käufer als Erstes stellen.

Wo Phuket verliert

• Fläche fürs Geld. Käufer zeigen uns regelmäßig Angebote, bei denen dasselbe Budget anderswo zwei Schlafzimmer und 85 m² ermöglicht. Mit dieser Rechnung streiten wir nicht.
• Staatsbürgerschaft. Thailand hat kein Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition. In diesem Punkt gibt es der Türkei nichts entgegenzusetzen.
• Entfernung und Familie. Eigentümer in den USA oder Nordeuropa überlegen, wie oft ihre Angehörigen tatsächlich herfliegen werden.
• Vertrautheit. Die Heimatstadt, Bangkok, Samui – Orte, die ein Käufer bereits kennt – gewinnen durch Vertrauen statt durch Zahlen. Auch das ist ein echter Vorteil.
• Zahlungsbedingungen. Zahlungspläne in den VAE laufen nach der Übergabe länger weiter, als thailändische Bauträger es üblicherweise anbieten.
• Garantierte Renditen. Wir nennen keine. Wenn andere es tun, vergleichen Sie die Verträge statt nur die Prozentsätze: Wer trägt Leerstand, und was bleibt nach den Kosten übrig?

Wo Phuket gewinnt

• Unbefristetes Eigentum im eigenen Namen. Eine Eigentumswohnung innerhalb der 49 %-Quote lässt sich frei verkaufen und vererben. Bali und Vietnam bieten das nicht. Dieses Argument entscheidet den Vergleich am häufigsten zugunsten Phukets.
• Keine Bank am Kauf beteiligt. Zinsfreie Ratenzahlung während der Bauzeit, ohne Einkommensprüfung, Bonitätsakte oder Wohnsitzvoraussetzung.
• Ganzjährige Nachfrage. Zur Hochsaison von November bis April kommen im Sommer Gäste aus Asien und dem Nahen Osten. Dadurch fällt die Nachfrage in den Übergangsmonaten weniger stark als an vielen anderen Urlaubsorten der Region.
• Eine bereits vorhandene Infrastruktur für Eigentümer. Betreiber, Immobilienverwaltungen, internationale Schulen und Privatkrankenhäuser sind in Betrieb, nicht nur geplant.

Pattaya und Samui behandeln wir gesondert

Die beiden engsten Wettbewerber Phukets liegen in Thailand. Pattayas Einstiegspreis ist niedriger, weil dort Hochhäuser erlaubt sind. Die Grundstückskosten verteilen sich auf Hunderte kompakte Einheiten; mehr dazu im Vergleich Phuket und Pattaya. Samui ist ruhiger, sein Flughafen gehört jedoch einer einzelnen Fluggesellschaft, und der Markt für Wiederverkäufe ist kleiner. Dazu gibt es den Ratgeber Samui und Phuket im Vergleich. Die Eigentumsregeln gelten landesweit und sind an allen drei Orten dieselben.

Ein offenes Wort zu unserem Katalog

Wir verkaufen Immobilien auf Phuket und nirgendwo sonst. Für Dubai, Bali oder Florida haben wir weder ein Büro noch eine Datenbank oder die Grundlage, Preise so zu beurteilen wie auf dieser Insel. Deshalb ist der Ratgeber bewusst ungleich aufgebaut: datierte thailändische Zahlen auf der einen Seite, belegte Eigentumsregeln auf der anderen. Wenn Sie eine Kalkulation eines Maklers aus einem anderen Land haben, schicken Sie sie uns. Wir sagen Ihnen auch, wo unser Angebot schlechter abschneidet.

Laguna Beach Residences Seashore

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Bang Tao · 3 Schlafzimmer · 131 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

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SO Origin Residences Bangtao

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The Title Coralina Kamala

Kamala · 3 Schlafzimmer · 128 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

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Canvaz Palette Cherngtalay

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Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

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Quellen

Thailändische Sätze und Abläufe erläutern unsere Ratgeber zum Immobilienkauf in Thailand, zu Foreign Freehold auf Phuket und zu thailändischen Immobiliensteuern. Keiner davon berechnet Ihr konkretes Geschäft. Das ist die Aufgabe des mit dem Kauf beauftragten Anwalts.