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Phuket oder Pattaya: ein Vergleich für Immobilienkäufer
Phuket und Pattaya erfüllen unterschiedliche Wünsche von Immobilienkäufern. Phuket bietet den breiter aufgestellten Ferienimmobilienmarkt. Unser Katalog umfasst dort 571 Immobilien: 148 Villen und 418 Wohnungen, ab 2,1 Mio. THB, bei einem Median des Angebotspreises von 10,2 Mio. THB in 189 Wohnanlagen. Pattaya ist die städtische Alternative mit weniger Alltagsaufwand. Unsere Auswahl dort bleibt allerdings bewusst überschaubar: 2 geprüfte Angebote, nicht Hunderte. Suchen Sie Villen, Strandgebiete mit unterschiedlichen Preisniveaus und eine große Neubauauswahl, spricht mehr für Phuket, dessen Markt wir ausführlich dokumentieren können. Möchten Sie eine Stadtwohnung zu einem niedrigeren Gesamtpreis und reicht Ihnen eine kurze Auswahlliste, kann Pattaya passen. Wo unsere Daten dünn sind, sagen wir das offen.
Zwei Märkte mit unterschiedlichen Grundlagen
Es geht weniger darum, welcher Ort „besser“ ist, als darum, in welchen Markt Sie einsteigen. Phuket ist eine touristisch geprägte Inselwirtschaft mit internationalem Flughafen und einer Westküste, an der jedes Gebiet – Bang Tao, Kamala, Nai Harn, Rawai – seine eigene Preisspanne hat. Villen sind dort eine etablierte Immobilienklasse, keine Ausnahme. Pattaya ist eine Stadt auf dem Festland in Fahrdistanz zu Bangkok: geprägt von Condominiums, Hochhäusern und einer städtischen Dienstleistungswirtschaft, die ganzjährig läuft. Keines der beiden Modelle ist grundsätzlich überlegen; vielmehr ziehen sie unterschiedliches Kapital mit unterschiedlichen Erwartungen an.
Die wesentlichen Unterschiede
- Angebotsstruktur: Auf Phuket haben sowohl Villen – im Katalog: 148 – als auch Wohnungen – 418 – ein erhebliches Gewicht. Pattayas Markt besteht überwiegend aus Condominiums in Hochhäusern.
- Kaufmotiv: Auf Phuket stehen eigene Lebensgestaltung und langfristig gehaltene Ferienimmobilien im Vordergrund; in Pattaya kompakte Stadtwohnungen und niedrigere Einstiegssummen.
- Räumliches Angebot: Das Land an Phukets Westküste ist begrenzt und entsprechend bepreist. Pattaya baut in die Höhe, was die Preise je Wohnung dämpft.
- Saisonverlauf: Auf Phuket konzentriert sich die Nachfrage auf die Hochsaison von November bis April. Pattayas Stadtwirtschaft verteilt sich gleichmäßiger über das Jahr.
Daten aus dem Katalog ·
Was die Katalogzahlen zeigen
Unser Phuket-Katalog enthält 571 Angebote, ab 2,1 Mio. THB, bei einem Median von 10,2 Mio. THB. Für Pattaya umfasst er 2 Angebote, ab 5,3 Mio. THB, bei einem Median von 6,7 Mio. THB. Die kleinere Pattaya-Stichprobe beschreibt nur die von uns angebotenen Immobilien, nicht die ganze Stadt. Dieselbe Einschränkung gilt für Phuket: Keiner der beiden Mediane beruht auf einer Erhebung abgeschlossener Verkäufe.
Die beiden Märkte in einer Tabelle
| Ort | Angebote | Median des Angebotspreises | Einordnung |
|---|---|---|---|
| Phuket insgesamt | 571 | 10,2 Mio. THB | 148 Villen, 418 Wohnungen; Einstieg ab 2,1 Mio. THB |
| – Bang Tao | 186 | 12,3 Mio. THB | Median des Quadratmeterpreises: 140 Tsd. THB/m² |
| – Nai Harn | 18 | 11,0 Mio. THB | Kleine, gewachsene Lage im Süden |
| – Kamala | 42 | 11,3 Mio. THB | Mittlere bis gehobene Preisklasse an der Westküste |
| – Rawai | 53 | 8,0 Mio. THB | Günstigere Preisklasse im Süden |
| Pattaya | 2 | 6,7 Mio. THB | Nur unsere Katalogauswahl; Einstieg ab 5,3 Mio. THB |
| Samui / Bangkok | 34 / 39 | – | Ergänzende Marktabdeckung |
Visualisierung des BauträgersLaguna Beach Residences Seashore
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SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
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VIBE Residence
Besichtigung vor Ort · 31. Januar 2025Preis auf Anfrage
Sunny Moon
Das Eigentumsrecht bevorzugt keinen der beiden Orte
Was auch immer Ihre Entscheidung bestimmt: Das Eigentumsrecht wird es nicht sein. Die Regeln gelten landesweit. Ein Ausländer kann eine Wohnung als Volleigentum (Freehold) innerhalb der Ausländerquote von 49 % der verkäuflichen Gebäudefläche erwerben. Das funktioniert in einem niedrigen Gebäude in Bang Tao genauso wie in einem Wohnturm in Pattaya. Das Grundstück unter einer Villa darf einer ausländischen Privatperson nicht gehören. Villenkäufe beruhen deshalb gewöhnlich auf Leasehold (langfristige Pacht) mit 30 eingetragenen Jahren und vertraglichen Verlängerungen. Für die Transaktionskosten gelten an beiden Orten dieselben landesweiten Sätze.
Die beiden Rechtsformen
- Freehold-Wohnung: für Ausländer innerhalb der Ausländerquote von 49 % je Gebäude verfügbar.
- Leasehold: 30 Jahre werden eingetragen; Verlängerungen richten sich nach dem Vertrag. Lesen Sie diese Klauseln vor der Anzahlung, nicht danach.
- Übertragungsgebühr: 2 % des amtlichen Schätzwerts, zahlbar beim Land Office (thailändisches Grundbuchamt). Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer wird vereinbart.
- FET-Formular: Aus dem Ausland überwiesene Kaufmittel sollten durch ein Foreign Exchange Transaction Form dokumentiert sein. Es dient als Grundlage für die Eintragung innerhalb der Ausländerquote und die spätere Rücküberweisung ins Ausland.
Kaufkostenrechner
| Kaufpreis | 8.000.000 THB |
| Übertragungsgebühr: 50 % von 2 % | 80.000 THB |
| Instandhaltungsrücklage | 27.000 THB |
| Summe der berücksichtigten Posten | 8.107.000 THB |
Beispiel für einen Freehold-Kauf: Der Schätzwert wird dem Kaufpreis gleichgesetzt, die reguläre Übertragungsgebühr beträgt 2 % und der Käufer übernimmt die Hälfte. Tragen Sie den Schätzwert des Land Office, den geltenden Satz und die vertraglich vereinbarte Aufteilung ein. Vergünstigungen werden nicht automatisch erkannt. Steuern des Verkäufers, Gemeinschaftskosten, Zähler, Möbel und Rechtsberatung sind nicht enthalten. Dieser Rechner berechnet keine Leasehold-Eintragung.
Vermietung: Feriensaison oder städtischer Jahresrhythmus
Phukets Mietmarkt ist ein Ferienmarkt: Die Nachfrage erreicht von November bis April ihren Höhepunkt, Villen erzielen einen Aufschlag bei kurzen Aufenthalten, und das Ergebnis hängt stark vom Gebiet und der Qualität der Verwaltung ab. Pattayas Nachfrage ist städtischer geprägt, da die Stadt ganzjährig funktioniert und am Wochenende Gäste aus Bangkok empfängt. Kleinere Wohnungen weisen dadurch tendenziell eine gleichmäßigere Belegung auf. Was wir nicht tun: einem der Orte pauschal einen Renditeprozentsatz zuordnen. Beworbene Renditen in dieser Region beruhen häufig auf Annahmen, die Käufer nie sehen. Ist der Ertrag für Ihre Entscheidung wichtig, fragen Sie nach der Vermietungshistorie einer konkreten Wohnung oder den Vertragsbedingungen eines bestimmten Verwaltungsprogramms. Rechnen Sie anschließend Ihre eigenen Annahmen im Rechner unten durch.
Mietrenditerechner
| Gesamtinvestition | 8.000.000 THB |
| Bruttoeinnahmen pro Jahr | 450.000 THB |
| Einnahmen nach Abzug der eingegebenen Kosten | 315.000 THB |
| Bruttorendite auf die Gesamtinvestition | 5,6 % |
| Rendite nach Abzug der eingegebenen Kosten | 3,9 % |
| Einfache Amortisationsdauer | 25,4 Jahre |
Die Rendite bezieht sich auf den Kaufpreis zuzüglich Erwerbs- und Einrichtungskosten. Zusatzkosten sind zunächst mit null angesetzt; tragen Sie Ihr eigenes Budget ein. Berücksichtigen Sie Gemeinschaftskosten, Versicherung und eine Reparaturrücklage bei den festen Kosten und nicht nochmals als prozentualen Abzug. Steuern und Finanzierung werden nicht automatisch berechnet. Die einfache Amortisation setzt gleichbleibende Einnahmen voraus, ohne Wiederverkaufserlös oder Wertsteigerung. Sie ist keine Prognose.
Ein offenes Wort zu unserer Pattaya-Auswahl
Unser Pattaya-Katalog umfasst 2 Angebote in 1 Projekt, während es auf Phuket 571 Angebote in 189 Projekten sind. Dieser Unterschied beschreibt unsere Marktabdeckung, sagt aber weder etwas über die Verkaufsgeschwindigkeit noch über die Gründlichkeit der Prüfung in einer Stadt aus. Ist die Pattaya-Auswahl zu eng, erweitern Sie die Suche, statt unseren Katalog für den gesamten Markt zu halten.
Wie es weitergeht
Wenn Ihre Wahl auf Phuket fällt, ist die Vorarbeit bereits beschrieben: Die Gebietsratgeber unter /areas/phuket behandeln Bang Tao, Kamala, Rawai und Nai Harn einzeln. Der Kaufratgeber führt Schritt für Schritt durch die Transaktion, der Phuket-Preisbericht geht genauer auf Quadratmeterpreise ein. Die Neubauübersicht unter /complexes/phuket enthält 189 Wohnanlagen. Viele Bauträger bieten zinsfreie Raten bis zur Schlüsselübergabe an. Die konkreten Pläne unterscheiden sich je nach Projekt und sind auf Anfrage erhältlich.
Eine sinnvolle Reihenfolge
- Wählen Sie mithilfe der Gebietsratgeber zwei oder drei Gegenden aus, nicht die ganze Insel.
- Fordern Sie datierte Preislisten der Bauträger und Ratenbedingungen für die ausgewählten Projekte an.
- Prüfen Sie vor jeder Anzahlung die freie Quote bei Freehold beziehungsweise die Verlängerungsklauseln bei Leasehold. Planen Sie zugleich die mit FET dokumentierte Überweisung.
Häufige Fragen
Wo ist der Kauf günstiger?
Vergleichen Sie die niedrigsten Katalogpreise: 2,1 Mio. THB auf Phuket und 5,3 Mio. THB in Pattaya. Die Mediane liegen bei 10,2 Mio. THB und 6,7 Mio. THB, auf Grundlage von 571 Angeboten beziehungsweise 2 Angeboten. Die Stichproben enthalten unterschiedliche Immobilien. Vergleichen Sie über die Objektkarten ähnliche Typen, Größen und Fertigstellungsstände.
Kann ein Ausländer an beiden Orten Volleigentum erwerben?
Ja, unter denselben Bedingungen. Die Regeln gelten landesweit, nicht kommunal. Ein Ausländer darf auf Phuket wie in Pattaya eine Wohnung als Freehold innerhalb der Ausländerquote von 49 % der verkäuflichen Gebäudefläche besitzen. Ausländische Privatpersonen dürfen kein Land besitzen. Villen beruhen deshalb meist auf einer eingetragenen Pacht von 30 Jahren mit vertraglichen Verlängerungsoptionen.
Unterscheiden sich die Kaufnebenkosten zwischen Phuket und Pattaya?
Nein. Die Transaktionskosten folgen den landesweiten Sätzen. Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des amtlichen Schätzwerts und wird beim Land Office bezahlt. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer wird vereinbart. Weitere Abgaben hängen von Verkäuferstatus und Haltedauer ab. Lassen Sie sie für Ihren konkreten Kauf vor der Anzahlung aufschlüsseln, an beiden Orten.
Warum enthält Ihr Pattaya-Katalog nur 2 Immobilien?
Unser Pattaya-Katalog umfasst derzeit 1 Projekt und 2 Angebote. Das ist eine begrenzte Auswahl, keine Vollerhebung der Stadt und kein Beleg dafür, dass andere Immobilien eine Prüfung nicht bestanden hätten. Lassen Sie bei jedem ausgewählten Objekt den aktuellen Preis und die Verfügbarkeit bestätigen.
Bieten Bauträger Ratenpläne an?
Viele der 189 Wohnanlagen in unserem Phuket-Katalog bieten Raten bis zur Schlüsselübergabe an. Das verringert das Kapital, das Sie vor der Fertigstellung einsetzen müssen. Reservierungsbetrag, Bauraten und Restzahlung unterscheiden sich nach Projekt und ändern sich im Zeitverlauf. Deshalb stellen wir die aktuellen Bedingungen für bestimmte Projekte auf Anfrage bereit, statt allgemeine Zahlen zu veröffentlichen.
Was ist das FET-Formular, und warum ist es wichtig?
Das Foreign Exchange Transaction Form ist der Nachweis der thailändischen Bank, dass Ihr Kaufbetrag in Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen ist. Es wird zweimal wichtig: für die Eintragung einer Wohnung innerhalb der Ausländerquote als Freehold und später als Nachweis für die Überweisung des Verkaufserlöses ins Ausland. Planen Sie den Zahlungsweg so, dass der Eingang den richtigen Kaufbezug ausweist. Das gilt auf Phuket und in Pattaya gleichermaßen.
Welcher Ort eignet sich besser für Mieteinnahmen?
Die Einnahmen entstehen unterschiedlich; es lässt sich nicht pauschal sagen, dass ein Ort mehr bringt. Phuket ist ein Ferienmarkt mit ausgeprägter Saison von November bis April und einem Aufschlag für kurz vermietete Villen. Pattaya folgt einem gleichmäßigeren städtischen Jahresrhythmus mit Wochenendnachfrage aus Bangkok. Wir veröffentlichen keine pauschalen Renditeprozentsätze. Belastbare Zahlen gibt es nur anhand der Vermietungshistorie eines konkreten Objekts oder der Vertragsbedingungen eines Verwaltungsprogramms. Beides können wir für Ihre Auswahl anfordern.
Noch Fragen zum Kauf?
Wir beantworten Ihre Fragen und senden Ihnen eine Auswahl an Immobilien für Ihr Budget.