Vizualizace developeraCena na dotaz
Phuket, nebo Pattaya: srovnání pro kupce nemovitosti
Phuket a Pattaya řeší pro kupce nemovitosti každý jiný úkol. Phuket je větší a vyzrálejší resortní trh. Náš katalog tam vede 189 projektů a v nich 571 nemovitostí: 148 vil a 418 bytů. Ceny začínají na 2,1 mil. THB, medián nabídkových cen je 10,2 mil. THB. Pattaya je městská a méně náročná alternativa, naše pokrytí je tam ale záměrně úzké. Počet prověřených nabídek: 2, nikoli stovky. Pokud hledáte hlavně vily, plážové lokality s jasně odlišenými cenovými hladinami a široký výběr novostaveb, vychází lépe Phuket. A ten také umíme doložit do detailu. Pokud chcete městský byt v kondominiu za menší částku a nevadí vám vybírat z krátkého seznamu, Pattaya může fungovat. Kde máme dat málo, řekneme to otevřeně.
Dva trhy, dvě různé logiky
Nejde tolik o to, které město je „lepší“, jako o to, do jakého mechanismu kupujete. Phuket je ostrovní resortní ekonomika s mezinárodním letištěm. Na západním pobřeží má každá lokalita (Bang Tao, Kamala, Nai Harn, Rawai) vlastní cenové pásmo. Vily tu nejsou výjimkou, ale běžnou součástí trhu. Pattaya je město na pevnině, kam se z Bangkoku dá dojet autem. Převládají v ní kondominia, staví se do výšky a městské služby běží celý rok. Ani jedna logika není lepší. Každá přitahuje jiný kapitál s jinými očekáváními.
V čem se oba trhy liší
- Skladba nabídky: Phuket se zřetelně dělí na vily (v našem katalogu 148) a byty (418). Pattaya stojí drtivou většinou na bytech ve výškových kondominiích.
- Záměr kupujících: na Phuketu převažuje koupě pro vlastní užívání a dlouhodobé držení resortní nemovitosti. Pattaya láká na kompaktní městské byty a nižší vstupní částky.
- Geografie nabídky: pozemků na západním pobřeží ostrova je omezené množství a podle toho jsou drahé. Pattaya staví do výšky, a to drží cenu jednotlivých bytů níž.
- Sezónnost: poptávka na Phuketu se soustředí do hlavní sezóny od listopadu do dubna. Pattaya jako město žije rovnoměrněji po celý rok.
Data z katalogu ·
Co ukazuje katalog v číslech
Phuket má v našem katalogu 571 nabídek, ceny od 2,1 mil. THB a medián 10,2 mil. THB. Pattaya má 2 nabídky, ceny od 5,3 mil. THB a medián 6,7 mil. THB. Menší vzorek z Pattaye popisuje jen nemovitosti z naší nabídky, celé město nezachycuje. Stejné omezení se týká i Phuketu: ani jeden medián nevychází z přehledu uzavřených obchodů.
Oba trhy v jedné tabulce
| Lokalita | Nabídky | Medián nabídkové ceny | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Phuket, celkem | 571 | 10,2 mil. THB | 148 vil, 418 bytů; ceny od 2,1 mil. THB |
| – Bang Tao | 186 | 12,3 mil. THB | Medián nabídkové ceny za m²: 140 tis. THB/m² |
| – Nai Harn | 18 | 11,0 mil. THB | Malá zavedená enkláva na jihu |
| – Kamala | 42 | 11,3 mil. THB | Západní pobřeží, střední prémiový segment |
| – Rawai | 53 | 8,0 mil. THB | Dostupnější cenová hladina jihu |
| Pattaya | 2 | 6,7 mil. THB | Jen náš vzorek nabídek; ceny od 5,3 mil. THB |
| Ko Samui / Bangkok | 34 / 39 | – | Doplňkové pokrytí |
Vizualizace developeraLaguna Beach Residences Seashore
fotografie na vyžádáníCena na dotaz
Vizualizace developeraCena na dotaz
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
fotografie na vyžádáníCena na dotaz
Vizualizace developeraCena na dotaz
VIBE Residence
Foceno na místě · 31. ledna 2025Cena na dotaz
Sunny Moon
Zákon nezvýhodňuje ani jedno město
Ať nakonec rozhodne cokoli, vlastnické právo to nebude: pravidla jsou celostátní. Cizinec může mít byt v kondominiu v plném vlastnictví (freehold), pokud se vejde do kvóty 49 % pro cizince z prodejné plochy domu. Mechanismus je stejný pro nízký dům v Bang Tao i pro výškovou věž v Pattayi. Pozemek pod vilou cizí fyzická osoba vlastnit nemůže, a proto se koupě vil obvykle řeší registrovaným pronájmem na 30 let s prodloužením podle smlouvy. Náklady na transakci se v obou městech řídí stejným celostátním sazebníkem.
Dvě cesty k vlastnictví
- Byt v kondominiu ve freeholdu: cizinci ho mohou mít, pokud se vejdou do kvóty 49 % v daném domě.
- Dlouhodobý pronájem (leasehold): 30 let zapsaných u úřadu, prodloužení podle smlouvy. Tyto klauzule čtěte před zaplacením zálohy, ne až po něm.
- Poplatek za převod vlastnictví (transfer fee): 2 % z úřední odhadní ceny, platí se na katastrálním úřadu (Land Department). Rozdělení mezi kupujícího a prodávajícího je věcí dohody.
- Potvrzení o převodu měny (FET): peníze poslané ze zahraničí by měly dorazit doložené formulářem Foreign Exchange Transaction. Opírá se o něj zápis bytu do kvóty pro cizince i pozdější převod peněz zpět do zahraničí.
Kalkulačka nákladů na koupi
| Cena nemovitosti | 8 000 000 THB |
| Poplatek za převod: 50 % z poplatku 2 % | 80 000 THB |
| Fond oprav | 27 000 THB |
| Součet započtených položek | 8 107 000 THB |
Příklad pro koupi do plného vlastnictví (freehold): odhadní cena se rovná kupní, základní poplatek je 2 % a kupující platí polovinu. Doplňte odhad katastrálního úřadu, platnou sazbu a rozdělení podle své smlouvy. Úlevy kalkulačka sama nerozpozná. Nezahrnuje daně prodávajícího, poplatek za správu, měřiče, nábytek ani právníka; zápis pronájmu (leasehold) s ní nespočítáte.
Pronájem: sezónní resort, nebo celoroční město
Trh pronájmů na Phuketu je resortní. Poptávka vrcholí v hlavní sezóně od listopadu do dubna, vily si při krátkodobém pronájmu říkají o vyšší cenu a výsledek hodně závisí na lokalitě a kvalitě správy. Pattaya funguje víc jako město: žije celý rok a o víkendech do ní jezdí lidé z Bangkoku. U menších bytů to obvykle znamená stabilnější obsazenost. Jedno ale neuděláme: ani jednomu městu nepřiřadíme procento výnosu. Inzerované výnosy v tomto regionu běžně stojí na předpokladech, které kupující nikdy neuvidí. Pokud je pro vás výnos důležitý, vyžádejte si od nás historii pronájmu konkrétního bytu nebo smluvní podmínky konkrétního programu správy. Vlastní předpoklady si pak projděte v kalkulačce níže.
Kalkulačka výnosu z pronájmu
| Celkem investováno | 8 000 000 THB |
| Hrubý roční příjem | 450 000 THB |
| Příjem po zadaných nákladech | 315 000 THB |
| Hrubý výnos z celkové investice | 5,6 % |
| Výnos po zadaných nákladech | 3,9 % |
| Prostá návratnost | 25,4 roku |
Výnos se počítá z kupní ceny včetně nákladů na koupi a zařízení. Další náklady jsou předvyplněné nulou: zadejte vlastní rozpočet. Poplatky za dům, pojištění a rezervu na opravy patří do fixních nákladů; v procentech je už znovu nezadávejte. Daně a úvěr kalkulačka nezohledňuje. Prostá návratnost předpokládá neměnný příjem, bez výnosu z prodeje a bez růstu hodnoty. Nejde o prognózu.
Pattaya v našem katalogu: otevřeně o rozsahu
Pattaya: 2 nabídky, 1 projekt. Phuket: 571 nabídek, 189 projektů. Ten rozdíl vypovídá o našem pokrytí. Nedokazuje, že by trh jednoho města byl likvidnější nebo že by tam byly nemovitosti důkladněji prověřené. Když vám užší výběr z tohoto města nestačí, hledejte šířeji a nepovažujte náš katalog za celý trh.
Kam pokračovat
Pokud padla volba na Phuket, podklady už máte připravené. Průvodce lokalitami na /areas/phuket rozebírají každou lokalitu zvlášť: Bang Tao, Kamala, Rawai, Nai Harn. Průvodce „Jak koupit“ projde celý obchod krok za krokem. Přehled „Ceny na Phuketu“ jde hlouběji do cen za metr čtvereční. Rozcestník novostaveb na /complexes/phuket uvádí 189 projektů. Mnoho tamních developerů nabízí splátky bez úroků až do předání klíčů. Konkrétní splátkové kalendáře se liší podle projektu a pošleme je na vyžádání.
Postup krok za krokem
- Podle průvodců lokalitami zužte výběr na dvě nebo tři lokality místo celého ostrova.
- Pro konkrétní projekty z užšího výběru si vyžádejte datované ceníky developerů a podmínky splátek.
- Před jakoukoli zálohou si ověřte volnou kvótu (u freeholdu) nebo podmínky prodloužení (u leaseholdu) a naplánujte převod peněz s potvrzením FET.
Časté dotazy
Kde je koupě nemovitosti levnější: na Phuketu, nebo v Pattayi?
Porovnejte nejnižší ceny v katalogu: Phuket 2,1 mil. THB, Pattaya 5,3 mil. THB. Mediány: Phuket 10,2 mil. THB (571 nabídek), Pattaya 6,7 mil. THB (2 nabídky). V obou vzorcích jsou jiné domy. Podobný typ, plochu a fázi výstavby srovnejte na kartách nemovitostí.
Může cizinec vlastnit nemovitost na Phuketu i v Pattayi?
Ano, za stejných podmínek: pravidla platí celostátně a obce do nich nezasahují. Cizinec může mít byt v kondominiu v plném vlastnictví (freehold), pokud se vejde do kvóty 49 % pro cizince z prodejné plochy domu. Phuket a Pattaya se v tom neliší. Pozemky cizí fyzické osoby vlastnit nemohou, takže vily se obvykle drží přes registrovaný pronájem na 30 let s opcemi na prodloužení ve smlouvě.
Liší se náklady na koupi na Phuketu a v Pattayi?
Ne. Náklady na transakci se řídí celostátním sazebníkem. Poplatek za převod vlastnictví činí 2 % z úřední odhadní ceny a platí se na katastrálním úřadu. Jak se rozdělí mezi kupujícího a prodávajícího, je věcí dohody. Další poplatky a daně závisí na postavení prodávajícího a na tom, jak dlouho nemovitost vlastnil. Nechte si je pro svůj konkrétní obchod rozepsat dřív, než zaplatíte zálohu, a to v kterémkoli z obou měst.
Proč má váš katalog v Pattayi jen 2 nemovitosti?
V Pattayi teď katalog zahrnuje 1 projekt a 2 nabídky. Jde o omezený výběr. Soupis celého města to není a není to ani důkaz, že ostatní nemovitosti neprošly prověrkou. U každé nemovitosti z užšího výběru si ověřte aktuální cenu a dostupnost.
Nabízejí developeři splátky?
Řada projektů z našeho phuketského katalogu (celkem 189 projektů) nabízí splátky až do předání klíčů, takže před dokončením vážete méně kapitálu. Splátkové kalendáře, tedy výše zálohy, platby po etapách a doplatek, se liší podle projektu a v čase se mění. Obecná čísla proto nezveřejňujeme a aktuální podmínky pro konkrétní projekty pošleme na vyžádání.
Co je potvrzení FET a proč je důležité?
Potvrzení o převodu měny (Foreign Exchange Transaction form, FET) je záznam thajské banky, že peníze na koupi přišly ze zahraničí v cizí měně. Má dvojí význam. Podpírá zápis bytu v kondominiu do kvóty pro cizince a dokládá původ peněz, až budete výnos z prodeje převádět zpět do zahraničí. Převod naplánujte tak, aby peníze dorazily se správně uvedeným účelem. Na Phuketu i v Pattayi to platí stejně.
Které město je lepší pro příjem z pronájmu?
Obě vydělávají jinak, ne jedno víc než druhé. Phuket je resortní trh s výraznou sezónou od listopadu do dubna, kde vily dostanou při krátkodobém pronájmu vyšší cenu. Pattaya žije rovnoměrněji, městsky a po celý rok, o víkendech do ní míří lidé z Bangkoku. Procenta výnosu nezveřejňujeme. Věrohodná čísla existují jen pro historii pronájmu konkrétního bytu nebo pro smluvní podmínky konkrétního programu správy. Obojí vám pro nemovitosti z užšího výběru umíme vyžádat.
Máte otázky ke koupi?
Odpovíme na vaše otázky a pošleme výběr nabídek pro váš rozpočet.