Patong, Phuket: průvodce lokalitou

Patong: nejrušnější místo na ostrově

Patong je turistické centrum ostrova a nic jiného nepředstírá. Bangla Road, nákupní komplex Jungceylon a nejhustší soustředění hotelů, barů a restaurací na celém ostrově leží v jedné síti ulic mezi kopci a zátokou, všechno na pěší vzdálenost. Davy, kvůli kterým je tu hlučno, zároveň zajišťují likviditu: žádná jiná část ostrova nezaplní kalendář pronájmů po nocích tak spolehlivě. Podle toho vypadá i kupující. Celoročně tu bydlet chce málokdo. Kupuje se proto, že nemovitost vydělává: krátkodobý pronájem, obsazenost v hlavní sezóně, nájemníci, kteří se obměňují každý den. Pokud je pro vás hlavní příjem z pronájmu s co nejkratšími prázdnými obdobími, je Patong jasný kandidát. Pokud chcete klid, je to jasná chyba.

Pláž a moře

Pláž Patong je dlouhý písečný oblouk obrácený na západ do zátoky Patong. V hlavní sezóně, zhruba od listopadu do dubna, je voda klidná a dá se v ní koupat. V období dešťů rostou vlny a objevují se červené vlajky, jako na většině západního pobřeží. Je to nejrušnější pláž ostrova: lehátka, vodní skútry, parasailing, plážoví prodejci. Nabízí tedy pohodlí, ne soukromí. Klidnější konec Kalim leží na severu a Freedom Beach se schovává v sousední zátoce na jih. Dostanete se tam lodí nebo po strmé stezce.

Každodenní život: všechno pěšky, ale za turistické ceny

Patong patří k několika málo lokalitám na ostrově, kde auto není nutné. Jungceylon a okolní ulice pokryjí supermarkety, banky, lékárny, posilovny i kliniky. Běžnou péči zajistí Patong Hospital a na tržnici Banzaan se prodává čerstvé zboží kousek pěšky od pláže. Kompromisy jsou ale každodenní: provoz na pobřežních silnicích, hluk, který kolem Bangla Road trvá hluboko do noci, a ceny šité na míru turistům. Majitelé, kteří tu tráví hodně času, si obvykle vybírají svahy nebo severní konec zátoky, kde je klidněji.

Co je na prodej a proč je medián 10,6 mil. THB

Patong v katalogu: 12 nabídek, jeden z nejmenších výběrů na ostrově. Patong je prakticky zastavěný. Volná rovná půda došla, nové projekty vznikají zřídka a na volný trh se dostávají hlavně byty v kondominiích, z velké části naceněné spíš podle výnosu z pronájmu než podle podlahové plochy. Ceny začínají na 6,0 mil. THB a medián 10,6 mil. THB je výrazně nad mediánem ostrova 10,2 mil. THB. Tuhle přirážku tvoří nedostatek nabídky a likvidita, ne velikost. Výběr je ale malý (12 nabídek) a pohnout mediánem může už pár bytů s výhledem na moře. Berte ho proto jen jako momentku.

Patong a celý ostrov

Jak tu cizinci vlastní byt

Postup koupě je stejný jako jinde v Thajsku. Cizinci mohou mít byty v kondominiu v plném vlastnictví (freehold) v mezích kvóty 49 % pro cizince v daném domě. Byty nad kvótu se prodávají jako dlouhodobý pronájem (leasehold) na 30 let a při zápisu se platí poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) ve výši 2 %. Náš průvodce koupí nemovitosti na Phuketu projde celý proces krok za krokem. Průvodce daněmi má kalkulačku a průvodce investicemi a návratností investice (ROI) vysvětluje, jak se posuzují lokality krátkodobého pronájmu, jako je Patong.

Kdo by měl hledat jinde

• rodiny, které se chtějí usadit natrvalo: hluk, provoz a zábava pro dospělé mluví pro Kamalu (hned další zátoka na sever) a Bang Tao, obě popisujeme v našich průvodcích
• kupující, kteří chtějí vilu s pozemkem: rovné parcely došly už dávno a katalog tu patří kondominiím
• každý, kdo počítá s dlouhodobými nájemníky: trh je tu postavený na pronájmech po nocích a týdnech a mimosezóna snižuje obsazenost v celé lokalitě
• kupující, kteří potřebují široký výběr: nabídka je úzká (12 nabídek) a na ten správný byt se často čeká dlouho