Správa pronájmu na Phuketu: modely, dělení příjmu a čistý výnos

Většina kupujících popisuje stejný plán: pár měsíců v roce v bytě bydlet a zbytek času ho pronajímat. Rozhodující otázka přitom málokdy zní, jakou lokalitu vybrat. Důležitější je, kdo vám zaplní kalendář a co potom zůstane na účtu. Správa je nejméně viditelná část koupě: cena stojí v prospektu hned nahoře, podmínky pronájemního programu leží v příloze, kterou vám pošlou až po zaplacení zálohy. Níže najdete tři modely, které se na Phuketu používají, způsob dělení tržeb, zdroje, ze kterých se platí garantovaný výnos, a každou srážku na cestě od hrubých tržeb k penězům, které můžete utratit. Katalog eviduje 571 nabídek a 189 projektů, přičemž většina developerů o správě nezveřejňuje vůbec žádná čísla.

Tři způsoby, jak se byt pronajímá

Modely se liší v jediném bodě: kdo prodává noci a kdo nese náklady mezi hosty. Všechno ostatní z toho vyplývá.

Hotelový provozovatel: koupit a nestarat se

Dům má hotelovou licenci a byty jsou v dokumentech vedené jako hotelové pokoje. Provozovatel váš byt prodává vlastními kanály, přes rezervační platformy i firemním klientům, přivítá hosta, řeší poruchy a posílá vám vyúčtování. Vy udržujete byt podle standardu značky a platíte svůj podíl provozních nákladů. Podíl provozovatele je ze všech tří modelů nejvyšší, protože personál a prodejní kanály drží i přes mimosezónu. Na oplátku dostanete něco, co jiné modely nenabídnou: srovnatelná čísla za sousední byty v tomtéž domě.

Společný pronájem (rental pool): tržby dohromady, dělení podle vzorce

Tržby všech zapojených bytů se sečtou a dělí se podle předem daného vzorce: podle plochy, podle kupní ceny, nebo rovným dílem. Dostáváte podíl z výsledku celého společného pronájmu, ne svého bytu. Tím mizí střet zájmů, kvůli kterému by provozovatel prodával nejdřív byty s výhledem na moře a tmavé studio ve druhém patře až nakonec. Nevýhoda je vidět hned: silný byt táhne ty slabé.

• Vzorec dělení a které srážky se odečítají ještě před ním.
• Kolik bytů je do programu zapojených a zda je možné přidat další bez souhlasu majitelů.
• Jak z programu odejít: výpovědní lhůta, sankce za odchod a co se stane s rezervacemi, které už jsou přijaté.

Pronájem vlastními silami

Inzerát napíšete sami, byt nafotíte, nastavíte ceny v kalendáři a odpovídáte na zprávy. Provozovatel si nebere žádný podíl, místo něj ale přibude provize platformy a váš vlastní čas. Této cestě nejlépe sedí dlouhodobý pronájem na šest nebo dvanáct měsíců: jedna smlouva, jedno předání klíčů, pravidelná platba a žádný úklid mezi hosty.

Pronájem na noci naráží na licenci. Zákon o hotelech (Hotel Act B.E. 2547, tedy z roku 2004) se nevztahuje na ubytování pronajímané na měsíc a déle. Cokoli kratšího je hotelová činnost a provoz bez licence se trestá pokutou a odnětím svobody až na jeden rok. Kondominium k tomu přidává domovní řád a stanovisko správního subjektu domu (juristic person). V domě s hotelovou registrací proto licenci drží provozovatel, kdežto v běžném bytovém domě začíná legální pronájem od jednoho měsíce.

Pokud počítáte jako u investičního bytu doma

Kdo doma pronajímá investiční byt, přijede se známým výpočtem: nájem, minus realitní kancelář, minus poplatek za správu, minus měsíce bez nájemníka a údržba, a to celé vydělené vloženým kapitálem. Tahle kostra platí i tady. Tři vstupy se ale chovají jinak.

• Podíl provozovatele není provize realitní kanceláře. Kupujete za něj fungující provoz a počítá se z tržeb, ne ze zisku, takže na základu záleží stejně jako na sazbě.
• Měsíce bez hostů nepřicházejí náhodně, ale podle kalendáře. Mimosezóna přijde každý rok a cena za noc klesá současně s počtem prodaných nocí.
• Poplatek za správu se platí za metr čtvereční a měsíc a s obsazeností neklesá. Ve slabém roce bolí nejvíc právě tahle položka.

Hrubý výnos dělí roční nájem kupní cenou. Čistý výnos nejdřív odečte podíl provozovatele, poplatek za správu, energie, úklid, rezervu na vybavení a daň a teprve potom dělí celkovými náklady na pořízení. S investičním bytem doma se dá srovnávat jen to druhé číslo.

Dělení příjmu: 70/30, 65/35, 60/40

Vydání našeho průvodce investicemi do nemovitostí z 9. září 2026 shrnulo podmínky pronájemních programů ze 100 podkladů projektů. Poměr dělení uvádělo 35 z nich: nejčastěji 70/30, potom 60/40, méně často 65/35, 75/25, 80/20 a jednou 90/10. První číslo je podíl majitele. Ten přehled necháváme tak, jak byl, a poměry, které v něm nebyly, si nevymýšlíme.

Samotný poměr toho moc neřekne. Třicet procent z hrubých tržeb a třicet procent po odečtení provize platformy, úklidu a prádla jsou různé částky. Majitel, jehož byt ve Španělsku běží na 65/35 a peníze mu prostě chodí na účet, a prodejce, který nabízí 70/30, mluví o různých ujednáních. Poměry se dají srovnat jen při stejném základu a ten je ve smlouvě, ne v prezentaci.

Co se skrývá za poměrem dělení

Garantovaný výnos: kdo platby financuje

Garance je závazek jedné konkrétní právnické osoby vyplácet stanovenou částku po stanovenou dobu bez ohledu na obsazenost. Ve stejném přehledu uvádělo garanci 20 projektů, sliby se pohybovaly od 5 do 7 % ročně, dobu trvání uvedlo 13 programů a tři roky se objevovaly častěji než dva nebo pět.

Kupující tu námitku vyslovují napřímo: proč mi vracet sedm procent, místo aby mi je dali rovnou jako slevu, a není to pyramida? Otázka je férová. Peníze mohou mít tři zdroje.

• Tržby samotného bytu. Provozovatel platí z toho, co vydělá, a garance pokrývá slabé měsíce. Je to pojištění proti neobsazenosti a pojištění něco stojí.
• Cena. Developer připočte budoucí platby k ceně bytu a vrací vám ve splátkách vaše vlastní peníze. Procento se v prezentaci čte lépe než sleva, vy z toho ale nemáte nic.
• Peníze z nových prodejů. Dokud běží prodej, chodí platby; když se prodej zastaví, zastaví se i ony. Tady srovnání s pyramidou sedí doslova a kupující, který ho vysloví, má pravdu.

Zkouška je jednoduchá. Vyžádejte si dvě ceny na tentýž byt: s programem a bez něj. Rozdíl mezi nimi je cena garance. Pokud vám alternativní cenu vůbec nenabídnou, počítejte s tím, že platby už jsou v nabídkové ceně.

Co prověřit ve smlouvě o garanci

• Kdo podepisuje: developer, nebo programová společnost, která nemusí vlastnit žádný majetek.
• Z čeho se procento počítá: z ceny bytu, z ceny s vybavením, nebo ze všech plateb podle smlouvy.
• Co se strhne, než platba dorazí k vám: poplatek za správu, energie, daň.
• Co se stane v den, kdy garance skončí: společný pronájem, pronájem na volném trhu, nebo nic.
• Jak si stejný program vedl v dokončených projektech tohoto developera a zda tam ještě vyplácí.

Nic z toho z garance nedělá špatnou věc. Na stanovenou dobu přesouvá riziko neobsazenosti na developera a platit za takový přesun je normální. Problém není garance sama, ale to, že nemůžete zjistit, kolik stojí.

Co se strhne, než dostanete peníze

Kupující se ptají jednou větou: je to čistá částka pro mě a všechno kolem je zaplacené? Upřímná odpověď obvykle zní ne. Podíl provozovatele pokrývá jeho vlastní práci a nic dalšího.

Daně a poplatky při koupi rozebírá náš průvodce daněmi a náklady při koupi nemovitosti v Thajsku. Pro pronájem stačí tři čísla. Příjem fyzické osoby z pronájmu thajské nemovitosti se daní podle progresivní stupnice s nejvyšší sazbou 35 %, a to po odečtení buď doložených výdajů, nebo paušálního odpočtu 30 % u pronájmu budov. Pokud majitel není thajským daňovým rezidentem, plátce mu srazí srážkovou daň 15 % u zdroje a sražená částka se započte při podání thajského daňového přiznání.

Provize zadávejte jako procento z tržeb, poplatek za správu, pojištění a rezervu na vybavení jako roční částky. Žádnou položku neodečítejte dvakrát: pokud poplatek provozovatele zahrnuje úklid, úklid samostatný řádek nedostane. Daň kalkulačka nepočítá, výsledek je tedy výnos před zdaněním.

Sezóna, obsazenost a proč se počítá za celý rok

Na Phuketu trvá hlavní sezóna od listopadu do dubna, mimosezóna od května do října, kdy přichází jihozápadní monzun. V mimosezóně klesají obě veličiny najednou: cena za noc i počet prodaných nocí. Roční tržby jsou součtem dvanácti nestejných měsíců, a proto se únorová cena nedá vynásobit 365. Právě tohle násobení je nejčastější chyba v prodejních prezentacích.

Vlastní statistiku obsazenosti phuketských bytů nemáme a průměr trhu za předpověď pro váš byt vydávat nebudeme. Obsazenost konkrétního domu si vyžádáme od provozovatele a místo snímku z prezentace vám ukážeme jeho skutečné vyúčtování. Jak vypadá průběh roku, si ověříte sami: měsíční čísla zveřejňuje thajské ministerstvo cestovního ruchu a sportu, odkaz najdete níže.

Na co se zeptat, když vám někdo uvádí obsazenost

• Co číslo popisuje: tento dům, nebo průměr za celý ostrov.
• Za jaké období je spočítané a kolik bytů do něj vstoupilo.
• Rozpis po měsících: roční průměr skryje propad i vrchol.
• Cenu za noc zvlášť pro hlavní sezónu a pro mimosezónu.
• Výpis toho, co majitelé skutečně dostali, alespoň za jeden celý rok.
• Kdo číslo spočítal: provozovatel, developer, nebo obchodní oddělení. Tři strany a tři různé zájmy.

Kolik nocí v roce můžete byt využívat sami

Sedmnáct projektů ve stejném přehledu uvádělo, kolik nocí smí majitel strávit ve vlastním bytě: třináct z nich 30 nocí ročně, zbytek 15 nebo 45. Třicet nocí je zhruba osm procent roku, ale stojí víc než osm procent tržeb. Únorová noc má vyšší cenu než červnová a majitelé chtějí přijíždět právě v zimě.

• Zda vaše noci mohou připadnout na hlavní sezónu, nebo ji program blokuje.
• Zda se noc v hlavní sezóně počítá jako jedna noc z vašeho limitu, nebo jako několik.
• S jakým předstihem musíte pobyt ohlásit a zda se nevyužité noci převádějí do dalšího roku.
• Kdo platí úklid a prádlo po vašem pobytu.
• Zda mohou váš limit využít rodina nebo přátelé, když tam sami nejste.

Jak pronájemní program prověřujeme před rezervací

Od developera si vyžádáme kompletní smlouvu o správě (shrnutí na jednom snímku prezentace nestačí), k tomu sazebník srážek a vyúčtování provozovatele za srovnatelné byty. Sazbu poplatku za správu a výši jednorázového vkladu do fondu oprav vám pošleme spolu s cenou. Dokumenty přečte nezávislý právník dřív, než zaplatíte rezervační poplatek. Níže jsou aktuální nabídky na Phuketu.

Laguna Beach Residences Seashore

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · 2 ložn. · 60 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, 2 ložn., 60 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

VIBE Residence

Karon · 2 ložn. · 54 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: VIBE Residence, Karon, 2 ložn., 54 m²

AYANA Commons

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 1 ložn. · 32 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: AYANA Commons, Bang Tao, 1 ložn., 32 m²

Cena na dotaz

Canvaz Palette Cherngtalay

Bang Tao · 2 ložn. · 62 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Canvaz Palette Cherngtalay, Bang Tao, 2 ložn., 62 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Zdroje a meze tohoto průvodce

Daňové sazby berte jako výchozí bod, vaši konkrétní situaci neposuzují. Podmínky programů pocházejí z přehledu podkladů projektů a mohly se změnit, aktuální znění si proto vyžádejte od developera. Procenta obsazenosti a ceny za noc tu záměrně chybí: nezměřili jsme je a cizí průměr trhu o vašem bytě nic neřekne.