Laguna Beach Residences Seashore
fotografie na vyžádáníCena na dotaz
Investice do nemovitostí na Phuketu: výnos, strategie, čísla
Nemovitost na Phuketu vydělává dvěma způsoby: příjmem z pronájmu, dokud ji držíte, a rozdílem mezi nákupní a prodejní cenou. Ani jeden není zaručený. Pokud projekt uvádí přesný výnos dřív, než si sami spočítáte obsazenost, poplatky a náklady na vlastnictví, chce prodávat, ne počítat. Ovlivnit můžete vstupní cenu a strukturu nákladů. Náš katalog sleduje nemovitosti na ostrově za přímé ceny developerů. Stav k září 2026: počet nabídek 571, ceny od 2,1 mil. THB, medián 10,2 mil. THB. Průvodce vysvětluje, odkud se výnos doopravdy bere, a popisuje tři strategie pronájmu, které se na ostrově používají. Ukazuje také, jak v praxi fungují programy garantovaného nájmu, a nabízí výpočty, které je dobré mít hotové dřív, než pošlete jakoukoli zálohu.
Odkud se bere výnos
Celkový výnos má dvě složky. První je příjem z pronájmu. Ostrov žije z turistiky a hlavní sezóna trvá zhruba od listopadu do dubna, takže krátkodobý pronájem je sezónní už svou povahou. Kolik vynese, záleží na poloze, kvalitě projektu a na provozovateli, který plní kalendář rezervací. Druhou složkou je růst hodnoty. Ten tu méně určují výkyvy celého trhu a víc konkrétní projekt: koupě projektu ve výstavbě (off-plan) za úvodní cenu developera a držení až do dokončení, nebo koupě tam, kde se infrastruktura teprve dobudovává. Obě složky táhnou každá jinam. Kde se nejlépe pronajímá, tam se málokdy nejlevněji kupuje. Proto se strategie volí před nemovitostí, ne až po ní: byt postavený na pronájem po nocích je jiný nákup než byt, který chcete po dokončení prodat.
Data z katalogu ·
Tři strategie pronájmu
Většina investorů tu volí mezi třemi způsoby, jak byt zpeněžit. Liší se tím, kdo se o pronájem stará, jak se příjem vyrovnává mezi sezónami a jaké riziko zůstává majiteli. Srovnání níže popisuje princip. Skutečná čísla závisejí výhradně na projektu a provozovateli, proto tu žádná neuvádíme.
| Strategie | Odkud plyne příjem | Kdo ji provozuje | Hlavní riziko |
|---|---|---|---|
| Krátkodobý pronájem rekreantům | Ceny za noc, soustředěné do hlavní sezóny listopad–duben | Správcovská společnost nebo hotelový provozovatel za provizi | Obsazenost v mimosezóně; kvalita provozovatele |
| Pronájem na delší dobu | Měsíční smlouvy, obvykle na šest měsíců a déle | Majitel sám nebo přes agenta | Nižší hrubý příjem; výměny nájemníků |
| Garantovaný nájem | Pevné platby od developera po smluvně stanovenou dobu | Developer nebo jeho správcovská společnost | Finanční síla plátce; podmínky po skončení programu |
Garantovaný nájem: co stojí ve smlouvě, ne v reklamě
Program garantovaného nájmu je platební závazek subjektu, který smlouva jmenuje. Zkontrolujte částku, srážky, datum začátku a datum konce. Společný pronájem (rental pool) funguje jinak: výsledky pronájmu rozděluje mezi zapojené majitele podle stanoveného vzorce. Podíl z poolu není výnos z kupní ceny. Pokud se za program platí zvlášť, připočtěte poplatek k investovanému kapitálu. Riziko protistrany neodstraní ani jedna konstrukce. Ani jedna také neřekne, co bude po skončení smlouvy.
Na co se zeptat před podpisem
- který právní subjekt garanci podepisuje a co se stane s platbami, když tento subjekt zanikne
- zda je uvedená částka hrubá, nebo už po odečtení poplatků správci, poplatků za společné části a daně
- kolik dní vlastního pobytu majitel má a do které sezóny připadají
- kolik bude byt vydělávat po skončení garance: podíl v poolu, reálná obsazenost, podmínky odchodu
- zda v ceně není přirážka oproti srovnatelným bytům, které se prodávají bez garance
Co developeři skutečně slibují
Pro vydání průvodce z 9. září 2026 jsme prošli podmínky pronájemních programů ve 100 profilech projektů; konkrétní čísla obsahovalo 48 z nich. Tabulka zachycuje tehdejší přehled. Není to aktuální statistika trhu ani záznam skutečně vyplacených částek. Jeden projekt se může objevit ve více řádcích, takže počty nelze sčítat. Před koupí si vyžádejte aktuální podmínky programu.
| Podmínka | Projekty | Co uvádí |
|---|---|---|
| Společný pronájem se stanoveným poměrem | 35 | 70/30 v 18 projektech, 60/40 v 10, ojediněle 65/35, 75/25, 80/20 a jednou 90/10. První číslo je podíl majitele |
| Garantovaný výnos | 20 | 7 % ročně v 9 projektech, 6 % v šesti, 5 % v pěti |
| Doba garance | 13 | tři roky v deseti případech ze třinácti, jinak dva nebo pět let |
| Vlastní pobyt majitele | 17 | 30 nocí ročně ve třinácti projektech, v ostatních 15 nebo 45 |
| Správa ano, čísla ne | 52 | správcovská společnost je jmenovaná nebo přislíbená, podmínky ale zveřejněné nejsou |
Garance v tomto vzorku se pohybují od 5 % do 7 %. Neurčují strop trhu ani výnos, kterého kupující nakonec dosáhne. Dobu trvání uvádí jen část programů a i ta se liší: dva, tři, nebo pět let. Ověřte si, kdy platby začínají, kdy končí a jak dlouho trvá účast v poolu. Srovnání s okolními nemovitostmi pomůže posoudit nabídkovou cenu. Z cenového rozdílu ale cenu garance nevyčtete: roli hraje i patro, výhled, vybavení a forma vlastnictví.
Modelový příklad, žádná prognóza: poplatek za správu 60 THB za m² měsíčně a jednorázový vklad do fondu oprav (sinking fund) 600 THB za m². Byt o ploše 60 m² by na správě stál 43 200 THB ročně a při předání 36 000 THB. Výnos 6 % z 8 mil. THB dělá 480 000 THB ročně. Jen poplatek za správu z této částky spotřebuje 9 %, a to před daní, pojištěním a opravami. Ukázkové sazby nahraďte sazbami konkrétního domu.
Co spočítat, než zaplatíte zálohu
Náklady na pořízení započítejte jednou: váš podíl na nákladech na převod, právníka, nábytek a jednorázový vklad do fondu oprav. Při výpočtu výnosu je přičtěte ke kupní ceně. Od nájemného pak odečtěte roční provozní náklady. První kalkulačka zahrnuje položky, které jmenuje, a nenahrazuje kompletní nabídku právníka. V kalkulačce výnosu zadejte procentní výdaje a pevné roční výdaje zvlášť, aby se nic nezapočítalo dvakrát. Daně a financování se automaticky nepočítají. Prostá doba návratnosti předpokládá stejný peněžní tok každý rok a nezahrnuje výnos z prodeje ani růst hodnoty.
Kalkulačka nákladů na koupi
| Cena nemovitosti | 8 000 000 THB |
| Poplatek za převod: 50 % z poplatku 2 % | 80 000 THB |
| Fond oprav | 27 000 THB |
| Součet započtených položek | 8 107 000 THB |
Příklad pro koupi do plného vlastnictví (freehold): odhadní cena se rovná kupní, základní poplatek je 2 % a kupující platí polovinu. Doplňte odhad katastrálního úřadu, platnou sazbu a rozdělení podle své smlouvy. Úlevy kalkulačka sama nerozpozná. Nezahrnuje daně prodávajícího, poplatek za správu, měřiče, nábytek ani právníka; zápis pronájmu (leasehold) s ní nespočítáte.
Kalkulačka výnosu z pronájmu
| Celkem investováno | 8 000 000 THB |
| Hrubý roční příjem | 450 000 THB |
| Příjem po zadaných nákladech | 315 000 THB |
| Hrubý výnos z celkové investice | 5,6 % |
| Výnos po zadaných nákladech | 3,9 % |
| Prostá návratnost | 25,4 roku |
Výnos se počítá z kupní ceny včetně nákladů na koupi a zařízení. Další náklady jsou předvyplněné nulou: zadejte vlastní rozpočet. Poplatky za dům, pojištění a rezervu na opravy patří do fixních nákladů; v procentech je už znovu nezadávejte. Daně a úvěr kalkulačka nezohledňuje. Prostá návratnost předpokládá neměnný příjem, bez výnosu z prodeje a bez růstu hodnoty. Nejde o prognózu.
Ceny na Phuketu
Na Phuketu má katalog 148 vil a 418 bytů, za nimi stojí 189 projektů. Srovnání níže zahrnuje lokality Bang Tao, Nai Harn, Kamala a Rawai. Není to pevné pořadí jejich cen ani měřítko likvidity při dalším prodeji. Pro představu mimo Phuket: Ko Samui 34 nabídek, Bangkok 39 nabídek, Pattaya 2 nabídky. Nabídkové ceny a počty nabídek pomohou sestavit užší výběr. Na posouzení investice ale potřebujete data o pronájmech a skutečných transakcích.
Medián a počet nabídek podle lokalit
| Lokalita | Nabídky | Medián ceny, THB | Cena za m² |
|---|---|---|---|
| Bang Tao | 186 | 12,3 mil. | ~140 tis. THB/m² |
| Nai Harn | 18 | 11,0 mil. | – |
| Kamala | 42 | 11,3 mil. | – |
| Rawai | 53 | 8,0 mil. | – |
Vizualizace developeraCena na dotaz
SO Origin Residences Bangtao
Vizualizace developeraCena na dotaz
VIBE Residence
AYANA Commons
fotografie na vyžádáníCena na dotaz
.webp)
Cena na dotaz
Canvaz Palette Cherngtalay
Vizualizace developeraCena na dotaz
Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences
Vlastnictví, náklady a odchod z investice
V registrovaném kondominiu smějí cizinci mít v plném vlastnictví (freehold) nejvýše 49 % celkové podlahové plochy bytů. Zbylých 51 % automaticky neznamená dlouhodobý pronájem (leasehold). Pronájem je samostatná smluvní konstrukce a formulace o prodloužení neberte jako už zapsané další období. Při obvyklé koupi za peníze v cizí měně se zeptejte přijímající banky, jaký doklad vystaví: potvrzení o převodu měny (FET), nebo jiné použitelné potvrzení. Tento doklad nenahrazuje prověrku kvóty ani vlastnického titulu. Základní poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) činí 2 % z úřední odhadní ceny. Platnou sazbu a svůj podíl si u konkrétní transakce ověřte.
Kde najdete podrobnosti
Celý postup koupě popisuje průvodce koupí krok za krokem. Ceny z katalogu srovnává průvodce cenami nemovitostí na Phuketu a průvodci po jednotlivých lokalitách. Před zaplacením zálohy si vyžádejte dokumenty ke konkrétnímu bytu: formu vlastnictví, platební kalendář, přehled poplatků a případný pronájemní program. Prospekt projektu tyto dokumenty nenahradí.
Zdroje a předpoklady výpočtů
Tabulka programů je převzatá z vydání z 9. září 2026 a s aktualizovanými profily projektů se znovu nepřepočítávala. Modelový příklad a kalkulačky popisují vstupy a aritmetiku. Výnos, kterého dosáhl některý klient, nezachycují.
Časté dotazy
Jaký je skutečný výnos z pronájmu nemovitosti na Phuketu?
Jedno poctivé číslo neexistuje. Hrubý výnos závisí na kupní ceně, sezónní obsazenosti a provozovateli. Čistý výnos navíc odečítá provizi správci, poplatky za společné části, energie, pojištění a období bez nájemníka. Každý výnos uvedený dřív, než tyto vstupy znáte, berte jako marketingové číslo. Než do koupě vložíte kapitál, spočítejte si čistý peněžní tok podle vlastních, opatrných předpokladů.
Jak funguje garantovaný nájem na Phuketu?
Developer nebo jeho správcovská společnost se smluvně zaváže vyplácet majiteli pevný výnos po stanovenou dobu bez ohledu na obsazenost, obvykle jako procento z kupní ceny. Platby mohou být zčásti financované přirážkou, která je zabudovaná přímo v ceně, a slib je jen tak spolehlivý jako subjekt, který platí. Prověřte, kdo smlouvu podepisuje, co se z plateb odečítá, jak je omezený vlastní pobyt majitele a kolik byt vydělá po skončení garance.
Může cizinec na Phuketu vlastnit investiční nemovitost?
Ano. Cizinci smějí mít byty v registrovaném kondominiu v plném vlastnictví (freehold), a to do limitu 49 % celkové podlahové plochy bytů. Zbývající plocha nemusí být nutně v leaseholdu. U vily je potřeba samostatně prověřit práva ke stavbě a k pozemku. Kontrolní seznam pro koupi bytu v kondominiu tato práva nepotvrdí.
Jaké náklady na převod zaplatím při koupi?
Hlavní zákonný náklad při převodu je poplatek, který vybírá katastrální úřad (Land Department): 2 % z úřední odhadní ceny. Jak se dělí mezi kupujícího a prodávajícího, určuje smlouva. Mimo to počítejte s balíčkem vybavení, pokud není v ceně, s jednorázovým vkladem do fondu oprav (sinking fund) a s pravidelnými poplatky za správu společných částí. Přesné částky se liší podle projektu a stojí v kupní smlouvě.
Vila, nebo byt na investici?
Nabídce vévodí byty: v našem katalogu jich je na Phuketu 418 z 571 nabídek. Mají nižší vstupní cenu a snadno se zapojí do pronájemních programů. Vily (počet nabídek: 148) jsou dražší, pozemek pod nimi bývá v leaseholdu nebo v jiné konstrukci a míří na rodiny a hosty na dlouhé pobyty, u kterých tolik nezáleží na počtu prodaných nocí. Správná odpověď vyplývá z rozpočtu a zvolené strategie pronájmu, ne naopak.
Jak dostat peníze do Thajska a později zase ven?
Než peníze pošlete, vyžádejte si od přijímající banky platební pokyny pro koupi nemovitosti a zjistěte, jaké doklady se uznávají při zápisu. Při obvyklé platbě v cizí měně to může být potvrzení FET nebo jiné potvrzení banky. Doklady si schovejte. Při prodeji a převodu peněz do zahraničí si požadavky u banky ověřte znovu.
Jaký rozpočet potřebuji na začátek?
Nejlevnější nabídka na Phuketu stojí v našem katalogu 2,1 mil. THB, medián trhu je 10,2 mil. THB (stav: říjen 2026). Mnoho developerů přijímá platby po etapách až do předání. Výdaj se tak rozloží na dobu výstavby a při podpisu nemusíte mít celou částku. Platební kalendáře se liší podle projektu a skutečné tabulky vám pošleme na vyžádání.
Máte otázky ke koupi?
Odpovíme na vaše otázky a pošleme výběr nabídek pro váš rozpočet.