Vizualizace developeraCena na dotaz
Druhý domov, který se zaplatí sám: část roku v něm bydlet, zbytek pronajímat
„Chceme něco, kam budeme jezdit přes zimu na dva tři měsíce, a zbytek roku to pronajímat.“ Každý kupující to řekne trochu jinými slovy, plán je ale pořád stejný. Jeden tomu říká druhý domov, jiný investice, kterou může sám i využívat, a třetí to řekne na rovinu: chci, aby se to zaplatilo samo.
Na papíře to vypadá jednoduše, jenže počty skrývají dvě pasti. Měsíce, které si necháte pro sebe, bývají pro pronájem ty nejcennější. A byt, který se pronajímá nejsnáz, málokdy odpovídá tomu, v jakém byste chtěli bydlet sami. Níže rozebíráme, z čeho se rozhodnutí doopravdy skládá a na co se zeptat před rezervací.
Hlavní sezóna a mimosezóna: dvě nestejné poloviny roku
Hlavní sezóna na Phuketu připadá na zimní měsíce, mimosezóna na období dešťů. Ceny za noc i obsazenost se mezi nimi výrazně liší. Skutečná otázka proto nezní, kolik měsíců si necháte, ale které.
- Necháte si hlavní sezónu. Nejčastější volba a zároveň nejdražší: berete si právě ty měsíce, na kterých stojí celoroční příjem.
- Necháte si mimosezónu. Příjem skoro neutrpí, jenže přiletíte do deště. Upřímně si odpovězte, jestli vám taková výměna stojí za to.
- Rozdělíte to. Část hlavní sezóny pro vás, část pro pronájemní program. U toho nakonec zůstane většina kupujících.
Podle odpovědi se mění lokalita i samotný byt. Ujasněte si ji proto ještě před prohlídkami.
Jak plán mění výběr nemovitosti
Lokalitu nevybíráte jen vy, ale i váš nájemce
Pro sebe člověk obvykle hledá klid, pro pronájem naopak místo, kde jsou lidé. Úplně se to skloubit nedá. Co za co měníte, byste ale měli vědět dřív, než půjdete na první prohlídku.
- Turistické pláže znamenají krátkodobé pronájmy a vysoké ceny v sezóně. Mimo sezónu tu ale poptávka klesá víc než kdekoli jinde.
- Lokality, kde žijí expati a rodiny, mají vyrovnanější obsazenost během roku, ale nižší ceny a jiný typ hostů.
- Vnitrozemí vychází levněji na metr čtvereční, krátkodobý pronájem tam ale funguje hůř: na pláž se jezdí autem.
Právě podle těchto hledisek srovnává lokality samostatný průvodce. U každé uvádí, jak daleko je to pěšky na pláž, jaká je skladba nabídky a medián cen.
Velikost bytu: co se dobře pronajímá, v tom se nemusí dobře bydlet
Studia a byty s jednou ložnicí se pronajímají rychleji a méně často stojí prázdné, protože poptávka po nich je nejširší. Strávit ve studiu dva až tři měsíce v kuse, ve dvou a s notebookem na práci, je ale něco jiného než týden dovolené. Byt se dvěma ložnicemi se pronajímá pomaleji. Zato z vašeho vlastního pobytu neudělá zkoušku vytrvalosti.
Medián ceny za metr čtvereční je v katalogu 130 tis. THB/m². Rozdíl mezi typy bytů je lépe vidět na ceně za metr než na celkové ceně, a právě z této strany se srovnává snáz.
Správa pronájmu: kdo ubytuje hosty, když tam nejste
Pronajímat byt sami ze zahraničí můžete. Každý příjezd hosta ale znamená úklid, klíče, předání a zprávu ve tři ráno vašeho času. Proto se v tomto plánu skoro vždy objeví správcovská společnost nebo hotelový program samotného projektu. Na zvoleném modelu pak závisí, kolik nocí do roka smíte strávit ve vlastním bytě.
Modely správy, dělení příjmu a to, co se strhne, než peníze dorazí k vám, rozebírá samostatný průvodce. Najdete tam i rozdíl mezi garantovaným výnosem a společným pronájmem (rental pool).
Kolik nocí v roce patří vám
Pro tento plán je to nejdůležitější bod smlouvy a na první schůzce na něj skoro nikdy nedojde. Hotelové programy omezují pobyty majitele počtem nocí a obvykle je dělí podle sezóny: určitý počet v mimosezóně, méně v hlavní sezóně a nejžádanější termíny úplně zavřené. Společný pronájem je k vlastním pobytům benevolentnější, zato přísněji hlídá, jak se dělí příjem.
Na to číslo se zeptejte před rezervací a chtějte ho vidět ve smlouvě, ne v prezentaci. Stojí na něm celý plán „část roku bydlet, zbytek pronajímat“.
Co ve skutečnosti znamená, že se byt „zaplatí sám“
Ta věta zaznívá pořád a každý kupující si pod ní představí něco jiného. Pro někoho znamená, že nájem pokryje náklady na vlastnictví. Pro jiného, že pokryje náklady na vlastnictví i splátky. Mezi oběma výklady je velký rozdíl a rozhodne ho jen výpočet.
Spočítejte to na konkrétním bytě: nejdřív příjem za měsíce, které přenecháte programu, potom náklady na vlastnictví za všech dvanáct. Obě kalkulačky níže počítají s aktuálními daty z katalogu, ne s příkladem z prospektu.
Kalkulačka výnosu z pronájmu
| Celkem investováno | 8 000 000 THB |
| Hrubý roční příjem | 450 000 THB |
| Příjem po zadaných nákladech | 315 000 THB |
| Hrubý výnos z celkové investice | 5,6 % |
| Výnos po zadaných nákladech | 3,9 % |
| Prostá návratnost | 25,4 roku |
Výnos se počítá z kupní ceny včetně nákladů na koupi a zařízení. Další náklady jsou předvyplněné nulou: zadejte vlastní rozpočet. Poplatky za dům, pojištění a rezervu na opravy patří do fixních nákladů; v procentech je už znovu nezadávejte. Daně a úvěr kalkulačka nezohledňuje. Prostá návratnost předpokládá neměnný příjem, bez výnosu z prodeje a bez růstu hodnoty. Nejde o prognózu.
Pak odečtěte měsíce, které si necháte pro sebe. Počítat výnos za celý rok a potom v bytě čtyři měsíce bydlet je v tomto plánu vůbec nejčastější chyba.
Kalkulačka nákladů na vlastnictví
| Poplatek za správu: 35 m² × 60 THB | 2 100 THB/měs. |
| Elektřina | 1 500 THB/měs. |
| Voda | 150 THB/měs. |
| Internet | 600 THB/měs. |
| Celkem měsíčně | 4 350 THB |
| Daň z pozemků a staveb, ročně | 1 000 THB |
| Celkem ročně | 53 200 THB≈ 1,1 % ceny ročně |
Výchozí hodnoty: byt s jednou ložnicí, 35 m², za 5 mil. THB a poplatek za správu 60 THB za m² měsíčně – medián z 135 projektů v našem katalogu (dolní kvartil 40, horní 80). Elektřinu a vodu v kondominiu přeúčtovává správcovská společnost, takže jedno číslo pro všechny domy neexistuje: zadejte sazby ze své smlouvy. Sazba daně závisí na využití nemovitosti a odhadní ceně, úlevy se automaticky nepočítají. Kalkulace nezahrnuje pojištění, opravy, odvoz odpadu, poplatky za správu pronájmu ani jednorázové náklady při koupi – ty spočítá kalkulačka nákladů na koupi.
Na co se zeptat před rezervací
- Kolik nocí do roka mohu v bytě strávit a jak se dělí mezi sezóny.
- Co se na konci roku stane s nocemi, které jsem nevyužil.
- Kdo platí úklid a přípravu bytu na můj příjezd.
- Zda mohu z programu vystoupit předčasně a za jakých podmínek.
- Co obsahuje balíček vybavení a zda je pro vstup do programu povinný.
- Jak se počítá příjem v měsíci, kdy byt nebyl pronajatý ani jednu noc.
Byty na Phuketu pro takový plán
Na Phuketu má katalog 571 nabídek, z toho 418 bytů a 148 vil. Medián cen je 10,2 mil. THB, ceny začínají na 2,1 mil. THB. Kdo chce část roku bydlet a zbytek pronajímat, nejčastěji kupuje byt s jednou nebo dvěma ložnicemi v projektu s vlastním pronájemním programem. Tam je nejjednodušší začít.
Vizualizace developeraLaguna Beach Residences Seashore
fotografie na vyžádáníCena na dotaz
Vizualizace developeraCena na dotaz
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
fotografie na vyžádáníCena na dotaz
Vizualizace developeraCena na dotaz
VIBE Residence
Foceno na místě · 31. ledna 2025Cena na dotaz
Sunny Moon
Časté dotazy
Mohu bydlet ve vlastním bytě, když je zapojený do pronájemního programu?
Ano, počet nocí ale omezuje smlouva. Hotelové programy pobyty majitele obvykle dělí podle sezóny: víc nocí v mimosezóně, méně v hlavní sezóně, nejžádanější termíny jsou zavřené. Společný pronájem má k pobytům volnější pravidla, příjem se v něm ale dělí jinak. Počet nocí i to, zda se nevyužité noci převádějí do dalšího roku, si ověřte v textu smlouvy ještě před rezervací.
Kolik měsíců v roce je byt na Phuketu skutečně pronajatý?
Jedno číslo pro celý ostrov neexistuje: obsazenost závisí na lokalitě, typu pronájmu a na tom, kdo ho řídí. Turistické pláže dávají v sezóně vysoké ceny a mimo ni prudce klesají. Lokality s expaty a rodinami mají rok vyrovnanější, ale za nižší ceny. Chtějte po developerovi nebo správcovské společnosti přehled obsazenosti za minulé roky u konkrétního projektu, ne průměr za celý ostrov.
Je lepší pronajímat byt sám, nebo přes správcovskou společnost?
Když pronajímáte sami, zůstane vám celý příjem, musíte ale být u všeho: příjezdy, úklid, klíče, zprávy hostům. Ze zahraničí to funguje jen s někým na místě a jeho čas také něco stojí. Správcovská společnost si vezme podíl a provoz převezme. Pokud v bytě část roku bydlí i majitel, volí se obvykle tato druhá cesta.
Potřebuji vízum, když na Phuketu žiji několik měsíců v roce?
Na pobyt delší než bezvízová lhůta potřebujete vízum a samotná koupě nemovitosti vám ho nezajistí. Možné cesty včetně investičního prahu popisuje samostatný průvodce o vízech pro majitele nemovitostí.
Může se byt opravdu zaplatit sám?
Záleží na tom, co tím myslíte. Pokrýt nájmem náklady na vlastnictví je reálné. Pokrýt nájmem náklady i splátky a k tomu si nechat část hlavní sezóny pro sebe je kombinace, která vychází zřídka a kterou je potřeba přepočítat na konkrétním bytě. Kalkulačky v tomto průvodci pracují s aktuálními daty z katalogu.
Studio, nebo byt se dvěma ložnicemi: co se pro takový plán hodí víc?
Studio se pronajímá snáz a méně často stojí prázdné, bydlet v něm ale dva až tři měsíce v kuse je náročné. Byt se dvěma ložnicemi se pronajímá pomaleji a váš vlastní pobyt v něm nebude zkouškou vytrvalosti. Pokud tam sami chcete trávit víc než dva měsíce, samostatná ložnice za pomalejší pronájem obvykle stojí.
Máte otázky ke koupi?
Odpovíme na vaše otázky a pošleme výběr nabídek pro váš rozpočet.