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Una segunda residencia en Phuket: vivir unos meses y alquilar el resto
«Queremos una vivienda para pasar allí dos o tres meses de nuestro invierno y alquilarla el resto del año». Cada comprador lo expresa a su manera, pero la idea es la misma. Unos hablan de segunda residencia; otros, de una inversión que también puedan disfrutar. Otros lo dicen directamente: quieren que se pague sola.
Las cuentas parecen sencillas, pero hay dos dificultades. Los meses que reservas para ti suelen ser los más rentables para alquilar. Y la vivienda más fácil de alquilar rara vez coincide con aquella en la que prefieres vivir. Veamos qué implica esta elección y qué conviene preguntar antes de reservar.
El año se divide en dos temporadas, pero no valen lo mismo
La temporada alta de Phuket coincide con los meses de invierno; la baja, con la época de lluvias. Las tarifas y la ocupación cambian mucho entre ambas. Por eso, la cuestión no es solo cuántos meses te quedas, sino cuáles.
- Reservarte la temporada alta. Es la opción más habitual y la más costosa: te quedas con los meses que sostienen buena parte de los ingresos anuales.
- Reservarte la temporada baja. Los ingresos apenas se resienten, pero llegarás en época de lluvias. Valora si esa contrapartida te compensa.
- Repartir la temporada alta. Una parte para ti y otra para el programa de alquiler. Es la solución que eligen muchos compradores.
La respuesta influye tanto en la zona como en la vivienda, así que conviene decidirlo antes de empezar las visitas.
Cómo influye en la elección de la vivienda
La zona debe encajar también con el inquilino
Para tu propia estancia probablemente busques tranquilidad; para alquilar necesitas demanda. No siempre coinciden, y conviene tener clara esa tensión antes de visitar viviendas.
- Las playas turísticas atraen estancias cortas y permiten tarifas altas en temporada, pero también sufren las caídas más acusadas fuera de ella.
- Las zonas donde viven extranjeros residentes y familias ofrecen un año más estable, con tarifas menores y otro perfil de inquilino.
- Las zonas interiores tienen precios por metro cuadrado más bajos, pero funcionan peor para estancias cortas: hace falta un coche para ir a la playa.
En otra guía comparamos las zonas con estos criterios, junto con la distancia a pie a la playa, la composición de la oferta y la mediana de precio de cada una.
Tamaño: lo que se alquila fácilmente no siempre sirve para vivir varios meses
Los estudios y los apartamentos de un dormitorio se alquilan antes y pasan menos tiempo vacíos, porque tienen una demanda más amplia. Pero pasar dos o tres meses seguidos en un estudio, en pareja y con un portátil, no es lo mismo que unas vacaciones de una semana. Un apartamento de dos dormitorios puede tardar más en alquilarse, pero permite disfrutar de una estancia propia más cómoda.
La mediana del precio por metro cuadrado del catálogo es de 130 mil THB/m². Las diferencias entre tipos de vivienda se aprecian mejor por metro cuadrado que comparando únicamente el importe total.
Gestión: quién recibe a los huéspedes cuando no estás
Puedes gestionar el alquiler desde otro país, pero cada llegada exige limpieza, entrega de llaves, recepción y, a veces, responder a mensajes a las tres de la madrugada en tu zona horaria. Por eso, este modelo casi siempre recurre a una empresa gestora o al programa hotelero del proyecto. La fórmula que elijas determina cuántas noches al año podrás utilizar tu propio apartamento.
Otra guía explica los modelos de gestión, el reparto de ingresos y las deducciones antes de que recibas el dinero, además de la diferencia entre una rentabilidad garantizada y un sistema de ingresos compartidos o rental pool.
Cuántas noches al año puedes quedarte
Es la cláusula más importante para este uso mixto, aunque rara vez aparece en la primera reunión. Los programas hoteleros limitan las noches de estancia del propietario y suelen repartirlas por temporadas: más en temporada baja, menos en alta y exclusión de las fechas de máxima demanda. Los rental pools suelen permitir más flexibilidad de estancia, con condiciones de reparto de ingresos más restrictivas.
Pregunta cuántas noches te corresponden antes de reservar y compruébalo en el contrato, no solo en la presentación comercial. De ello depende todo el plan de uso y alquiler.
Las cuentas: qué significa que «se pague sola»
La expresión se repite mucho, pero no todos los compradores entienden lo mismo. Para unos significa que el alquiler cubra los gastos de mantenimiento. Para otros, que cubra esos gastos y las cuotas de compra. La diferencia es grande y solo se resuelve haciendo números.
Haz el cálculo para tu vivienda: primero los ingresos de los meses que dejas al programa de alquiler; después, los gastos de los doce meses. Las dos calculadoras de abajo utilizan los datos actuales del catálogo, no un ejemplo de folleto.
Calculadora de rentabilidad del alquiler
| Inversión total | 8.000.000 THB |
| Ingresos brutos anuales | 450.000 THB |
| Ingresos tras los gastos indicados | 315.000 THB |
| Rentabilidad bruta sobre la inversión total | 5,6 % |
| Rentabilidad tras los gastos indicados | 3,9 % |
| Plazo simple de recuperación | 25,4 años |
La rentabilidad se calcula sobre el precio de compra más los gastos de adquisición y acondicionamiento. Los gastos adicionales parten de cero: introduce tu presupuesto. Incluye comunidad, seguro y una provisión para reparaciones en los gastos fijos, sin volver a contarlos en el porcentaje variable. Los impuestos y la financiación no se calculan automáticamente. El plazo simple de recuperación supone ingresos constantes y no incluye una futura venta ni una revalorización. No es una previsión.
Descuenta los meses que te reservas. Calcular la rentabilidad de un año completo y después vivir cuatro meses en la vivienda es el error más frecuente de este planteamiento.
Calculadora de gastos de mantenimiento
| Comunidad: 35 m² × 60 THB | 2100 THB/mes |
| Electricidad | 1500 THB/mes |
| Agua | 150 THB/mes |
| Internet | 600 THB/mes |
| Total mensual | 4350 THB |
| Impuesto sobre terrenos y edificios, al año | 1000 THB |
| Total anual | 53.200 THB≈ 1,1 % del precio al año |
Los valores iniciales corresponden a un apartamento de un dormitorio de 35 m² por 5 M THB y unos gastos de comunidad de 60 THB/m² al mes, la mediana de las fichas de nuestro catálogo (fichas: 135; cuartil inferior: 40; superior: 80). En los condominios, la gestora refactura el agua y la electricidad, por lo que las tarifas varían según el edificio: introduce las de tu contrato. El impuesto depende del uso y del valor de tasación; las exenciones no se aplican automáticamente. No incluye seguro, reparaciones, recogida de residuos, comisiones por gestión del alquiler ni gastos únicos de compra. Estos últimos se calculan en la calculadora de gastos de compra.
Qué preguntar antes de reservar
- Cuántas noches al año puedo quedarme y cómo se reparten entre temporadas.
- Qué ocurre con las noches no utilizadas al terminar el año.
- Quién paga la limpieza y la preparación de la vivienda para mi llegada.
- Si puedo salir del programa antes de tiempo y en qué condiciones.
- Qué incluye el paquete de mobiliario y si es obligatorio para entrar en el programa.
- Cómo se calculan los ingresos de un mes en el que la vivienda no se ha alquilado.
Qué viviendas del catálogo encajan con este plan
El catálogo reúne 571 inmuebles en Phuket, entre ellas 418 apartamentos y 148 villas. La mediana de precio es de 10,2 M THB y hay opciones desde 2,1 M THB. Para combinar uso propio y alquiler, lo más habitual es elegir apartamentos de uno o dos dormitorios en proyectos con programa de alquiler propio: es un buen punto de partida para la búsqueda.
Imagen digital de la promotoraLaguna Beach Residences Seashore
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Imagen digital de la promotoraPrecio a consultar
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
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Imagen digital de la promotoraPrecio a consultar
VIBE Residence
Visita al proyecto · 31 de enero de 2025Precio a consultar
Sunny Moon
Preguntas frecuentes
¿Puedo alojarme en mi apartamento si está en un programa de alquiler?
Sí, pero el contrato limita el número de noches. Los programas hoteleros suelen repartirlas por temporadas: más en baja, menos en alta y exclusión de las fechas punta. Los rental pools ofrecen más flexibilidad de estancia, pero reparten los ingresos de otra forma. Antes de reservar, comprueba en el contrato tanto las noches permitidas como las reglas para trasladar las que no utilices al año siguiente.
¿Cuántos meses al año se alquila realmente un apartamento en Phuket?
No hay una cifra única para toda la isla: la ocupación depende de la zona, del tipo de alquiler y de quién lo gestione. Las playas turísticas consiguen tarifas altas en temporada y caen mucho fuera de ella; las zonas de residentes y familias son más estables, con tarifas inferiores. Pide a la promotora o a la empresa gestora los informes de ocupación de años anteriores del proyecto concreto, no una media de toda la isla.
¿Conviene alquilar por mi cuenta o mediante una gestora?
Si lo gestionas tú, conservas los ingresos íntegros, pero necesitas atender las llegadas, la limpieza, las llaves y los mensajes. Desde otro país solo es viable con alguien sobre el terreno, cuyo trabajo también tiene un coste. Una gestora cobra una parte y se ocupa de la operativa. Cuando el propietario pasa una parte del año en la vivienda, suele elegir esta segunda opción.
¿Necesito visado para vivir unos meses al año en Phuket?
Para superar el periodo de estancia sin visado hace falta un visado, y comprar una propiedad no lo concede por sí solo. Las vías disponibles, incluido el umbral de inversión, se explican en la guía de visados y propiedad.
¿Puede el apartamento pagarse solo?
Depende de lo que quieras cubrir. Es posible pagar los gastos corrientes con el alquiler. Cubrir además las cuotas de compra, reservándote parte de la temporada alta, rara vez encaja sin más: hay que comprobarlo con una vivienda concreta. Las calculadoras de esta guía utilizan los datos actuales del catálogo.
¿Estudio o apartamento de dos dormitorios para este uso?
Un estudio se alquila con más facilidad y pasa menos tiempo vacío, pero vivir en él dos o tres meses seguidos puede resultar incómodo. Un apartamento de dos dormitorios puede tardar más en alquilarse, pero ofrece una estancia propia más cómoda. Si vas a pasar allí más de dos meses, normalmente compensa disponer de un dormitorio separado.
¿Te quedan dudas sobre la compra?
Responderemos a tus preguntas y te enviaremos una selección de inmuebles ajustada a tu presupuesto.