Wizualizacja deweloperaCena na zapytanie
Drugi dom, który sam na siebie zarabia: część roku mieszkasz, resztę wynajmujesz
„Coś na nasze zimowe miesiące: przyjechać na dwa, trzy miesiące, a przez resztę roku wynajmować”. Słowa zmieniają się od klienta do klienta, plan zostaje ten sam. Jedni mówią o drugim domu, inni o inwestycji, z której można też korzystać. Niektórzy stawiają sprawę wprost: chcę, żeby apartament sam na siebie zarabiał.
Rachunek wygląda prosto, ale kryje dwie pułapki. Miesiące, które zostawiasz dla siebie, to zwykle te, w których wynajem przynosi najwięcej. A lokal, który najłatwiej wynająć, rzadko jest tym, w którym chce się mieszkać. Poniżej rozkładamy ten wybór na części i podpowiadamy, o co zapytać przed rezerwacją.
Wysoki i niski sezon na Phukecie: dwie nierówne połowy roku
Wysoki sezon na Phukecie przypada na zimowe miesiące, niski na porę deszczową. Stawki i obłożenie wyraźnie się w nich różnią. Prawdziwe pytanie nie brzmi więc, ile miesięcy zostawiasz dla siebie, tylko które.
- Wysoki sezon dla siebie. Najczęstszy wybór i zarazem najdroższy: zabierasz miesiące, na których opiera się roczny dochód.
- Niski sezon dla siebie. Dochód prawie na tym nie traci, ale przyjeżdżasz w deszcz. Trzeba uczciwie ocenić, czy taki układ ci pasuje.
- Podział. Część wysokiego sezonu dla ciebie, część dla programu wynajmu. Tak robi większość kupujących.
Od odpowiedzi zależy i rejon, i sam lokal, dlatego lepiej ją znać, zanim zaczniesz oglądać oferty.
Jak ten plan zmienia wybór apartamentu
Rejon wybiera najemca, nie tylko ty
Dla siebie zwykle szuka się ciszy, a wynajem potrzebuje ruchu. Tych dwóch rzeczy nie da się w pełni pogodzić. Kompromis warto jednak ustalić, zanim pojedziesz cokolwiek oglądać.
- Turystyczne plaże dają krótki najem i wysokie stawki w sezonie, ale poza nim tracą więcej niż jakiekolwiek inne miejsce.
- Tam, gdzie mieszkają ekspaci i rodziny, rok jest bardziej wyrównany, stawka niższa, a goście inni.
- Rejony w głębi wyspy są tańsze w przeliczeniu na metr, ale wynajem krótkoterminowy działa tam gorzej: na plażę trzeba dojechać samochodem.
Rejony porównujemy dokładnie według tych kryteriów w osobnym poradniku. Przy każdym podajemy odległość do plaży pieszo, strukturę oferty i medianę cen.
Metraż: co łatwo wynająć, nie zawsze nadaje się do życia
Kawalerki (studio) i apartamenty z jedną sypialnią szybciej znajdują najemców i rzadziej stoją puste, bo popyt na nie jest najszerszy. Tyle że dwa, trzy miesiące w kawalerce, we dwoje i z laptopem na kolanach, to coś zupełnie innego niż tydzień urlopu. Apartament z dwiema sypialniami wynajmuje się wolniej. Za to własny pobyt nie zamienia się w nim w test wytrzymałości.
Mediana ceny metra w katalogu wynosi 130 tys. THB/m². Różnicę między typami lokali lepiej widać w cenie metra niż w cenie całego lokalu, więc od niej łatwiej zacząć porównanie.
Zarządzanie: kto wpuszcza gości, gdy cię nie ma
Wynajmować samemu z zagranicy się da, ale każdy przyjazd gości to sprzątanie, klucze, przekazanie lokalu i wiadomość o trzeciej w nocy twojego czasu. Dlatego w tym scenariuszu prawie zawsze pojawia się firma zarządzająca albo program hotelowy samej inwestycji. Od wybranego modelu zależy, ile nocy w roku możesz spędzić we własnym apartamencie.
Modele zarządzania, podział dochodu i to, co firma potrąca, zanim pieniądze trafią do ciebie, omawiamy w osobnym poradniku. Tam też wyjaśniamy, czym gwarantowany dochód różni się od puli najmu (rental pool).
Ile nocy w roku należy do ciebie
Dla tego scenariusza to najważniejszy zapis w umowie, a na pierwszym spotkaniu prawie nigdy o nim nie ma mowy. Programy hotelowe ograniczają pobyty właściciela liczbą nocy i zwykle dzielą je na sezony: tyle nocy w niskim sezonie, mniej w wysokim, a terminy szczytowe są całkiem wyłączone. Pula najmu daje więcej swobody przy pobytach, ale mniej przy podziale dochodu.
Zapytaj o tę liczbę przed rezerwacją i poproś, żeby pokazano ci ją w umowie, a nie w prezentacji. Na niej opiera się cały plan „mieszkam i wynajmuję”.
Pieniądze: co naprawdę znaczy „sam na siebie zarabia”
To zdanie pada ciągle i każdy kupujący rozumie je inaczej. Dla jednych znaczy, że dochód z wynajmu pokrywa koszty utrzymania. Dla innych, że pokrywa i koszty utrzymania, i raty. Między tymi dwoma odczytaniami jest duża różnica, a rozstrzyga ją tylko wyliczenie.
Policz to na własnym lokalu: najpierw dochód z miesięcy, które oddajesz programowi, potem koszty utrzymania za wszystkie dwanaście. Oba kalkulatory poniżej pracują na aktualnych danych z katalogu, a nie na przykładzie z broszury.
Kalkulator stopy zwrotu z wynajmu
| Całkowita inwestycja | 8 000 000 THB |
| Roczny przychód brutto | 450 000 THB |
| Przychód po wpisanych kosztach | 315 000 THB |
| Stopa zwrotu brutto od całej inwestycji | 5,6% |
| Stopa zwrotu po wpisanych kosztach | 3,9% |
| Prosty okres zwrotu | 25,4 roku |
Stopę zwrotu liczymy od ceny zakupu powiększonej o koszty transakcji i wyposażenia. Dodatkowe koszty domyślnie wynoszą zero: wpisz własny budżet. Opłaty za budynek, ubezpieczenie i rezerwę na naprawy wlicz w koszty stałe i nie licz ich drugi raz w procentach. Podatków ani finansowania kalkulator sam nie uwzględnia. Prosty okres zwrotu zakłada niezmienny przychód, bez sprzedaży lokalu i wzrostu wartości. To nie jest prognoza.
Potem odejmij miesiące, które zostawiasz dla siebie. Najczęstszy błąd w tym scenariuszu to liczyć stopę zwrotu za pełny rok, a potem mieszkać w apartamencie cztery miesiące.
Kalkulator kosztów utrzymania
| Opłata eksploatacyjna: 35 m² × 60 THB | 2100 THB/mies. |
| Prąd | 1500 THB/mies. |
| Woda | 150 THB/mies. |
| Internet | 600 THB/mies. |
| Razem miesięcznie | 4350 THB |
| Podatek od gruntu i budynku, za rok | 1000 THB |
| Razem rocznie | 53 200 THB≈ 1,1% ceny rocznie |
Wartości domyślne: apartament z jedną sypialnią, 35 m², za 5 mln THB oraz opłata eksploatacyjna 60 THB/m² miesięcznie – mediana z 135 inwestycji w naszym katalogu (dolny kwartyl 40, górny 80). Prąd i wodę w kondominium rozlicza firma zarządzająca, więc jednej stawki dla wszystkich budynków nie ma: wpisz stawki z własnej umowy. Stawka podatku zależy od przeznaczenia nieruchomości i jej wartości szacunkowej, a ulg kalkulator sam nie uwzględnia. Wyliczenie pomija ubezpieczenie, remonty, wywóz śmieci, prowizję za zarządzanie wynajmem i jednorazowe koszty przy zakupie. Te ostatnie liczy kalkulator kosztów zakupu.
O co zapytać przed rezerwacją
- Ile nocy w roku mogę spędzić we własnym apartamencie i jak rozkładają się one na sezony?
- Co dzieje się z niewykorzystanymi nocami na koniec roku?
- Kto płaci za sprzątanie i przygotowanie lokalu przed moim przyjazdem?
- Czy mogę wcześniej wyjść z programu i na jakich warunkach?
- Co obejmuje pakiet wyposażenia i czy bez niego da się przystąpić do programu?
- Jak program liczy dochód za miesiąc, w którym lokal ani razu nie był wynajęty?
Co w katalogu pasuje do takiego planu
Katalog ofert z Phuketu: 571 ofert, w tym 418 apartamentów i 148 willi. Mediana ceny wynosi 10,2 mln THB, a ceny zaczynają się od 2,1 mln THB. Kupujący z planem „mieszkam i wynajmuję” najczęściej wybierają apartamenty z jedną albo dwiema sypialniami w inwestycjach, które prowadzą własny program wynajmu. Od nich najłatwiej zacząć.
Wizualizacja deweloperaLaguna Beach Residences Seashore
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
Wizualizacja deweloperaCena na zapytanie
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
zdjęcia na zapytanieCena na zapytanie
Wizualizacja deweloperaCena na zapytanie
VIBE Residence
Zdjęcie z wizyty na miejscu · 31 stycznia 2025Cena na zapytanie
Sunny Moon
Częste pytania
Czy mogę mieszkać we własnym apartamencie, jeśli jest w programie wynajmu?
Tak, ale liczbę nocy ogranicza umowa. Programy hotelowe zwykle dzielą pobyty właściciela na sezony: więcej nocy w niskim, mniej w wysokim, a terminy szczytowe są wyłączone. Pula najmu daje więcej swobody przy pobytach, ale inaczej dzieli dochód. Liczbę nocy i zasady przenoszenia niewykorzystanych na kolejny rok sprawdź w tekście umowy przed rezerwacją.
Przez ile miesięcy w roku apartament na Phukecie jest naprawdę wynajęty?
Jednej liczby dla całej wyspy nie ma: obłożenie zależy od rejonu, rodzaju najmu i tego, kto zarządza lokalem. Turystyczne plaże dają wysoką stawkę w sezonie i mocny spadek poza nim. W rejonach z ekspatami i rodzinami rok jest bardziej wyrównany, a stawka niższa. Poproś dewelopera albo firmę zarządzającą o raporty obłożenia tej konkretnej inwestycji z poprzednich lat. Średnia dla wyspy niewiele tu powie.
Czy lepiej wynajmować samemu, czy przez firmę zarządzającą?
Samodzielny wynajem zostawia ci cały dochód, ale wymaga obecności: przyjazdy, sprzątanie, klucze, wiadomości od gości. Z zagranicy działa to tylko wtedy, gdy masz kogoś na miejscu, a czas tej osoby też kosztuje. Firma zarządzająca bierze swoją część i przejmuje całą obsługę. Kiedy właściciel sam mieszka w lokalu przez część roku, zwykle wybiera to drugie rozwiązanie.
Czy potrzebuję wizy, jeśli mieszkam na Phukecie kilka miesięcy w roku?
Pobyt dłuższy niż okres bezwizowy wymaga wizy, a sam zakup nieruchomości jej nie daje. Możliwe ścieżki, w tym próg inwestycyjny, opisujemy w osobnym poradniku o wizach i nieruchomościach.
Czy apartament naprawdę może sam na siebie zarabiać?
Zależy, co kto przez to rozumie. Pokrycie kosztów utrzymania z wynajmu jest osiągalne. Trudniej, gdy wynajem ma pokryć i koszty utrzymania, i raty, a ty jednocześnie zostawiasz sobie część wysokiego sezonu. Taki układ rzadko się spina i trzeba go sprawdzić na konkretnym lokalu. Kalkulatory w tym poradniku liczą na aktualnych danych z katalogu.
Co wybrać pod taki plan: kawalerkę czy apartament z dwiema sypialniami?
Kawalerka szybciej znajduje najemców i rzadziej stoi pusta, ale mieszkać w niej dwa, trzy miesiące z rzędu jest ciężko. Apartament z dwiema sypialniami wynajmuje się wolniej, za to własny pobyt nie staje się w nim próbą sił. Jeśli planujesz spędzać tam więcej niż dwa miesiące, osobna sypialnia zwykle jest warta wolniejszego wynajmu.
Masz pytania o zakup?
Odpowiemy na twoje pytania i wyślemy zestawienie ofert dopasowane do budżetu.