Rendering del promotorePrezzo su richiesta
Una seconda casa a Phuket: viverci alcuni mesi e affittarla
«Vorremmo una casa dove passare due o tre mesi del nostro inverno e da affittare nel resto dell'anno». Cambiano le parole, ma il progetto è spesso questo. C'è chi la chiama seconda casa, chi investimento da poter usare e chi dice semplicemente: vorrei che si pagasse da sola.
I conti sembrano facili, ma nascondono due trappole. I mesi che tieni per te sono di solito quelli più redditizi da affittare. E l'immobile più facile da locare raramente è quello in cui preferisci vivere. Vediamo come cambia la scelta e cosa chiedere prima di prenotare.
Due stagioni, con un valore diverso
L'alta stagione di Phuket cade nei mesi invernali; la bassa coincide con le piogge. Tariffe e occupazione cambiano molto, quindi conta quali mesi riservi a te stesso, non soltanto quanti.
- Tenere l'alta stagione. È la scelta più comune e più costosa: sottrai all'affitto i mesi su cui si regge gran parte del reddito annuo.
- Tenere la bassa stagione. I ricavi ne risentono meno, ma arrivi nel periodo delle piogge. Valuta se il compromesso fa per te.
- Dividere l'alta stagione. Una parte per te e una parte per il programma di locazione: è la soluzione scelta da molti compratori.
La risposta influenza sia la zona sia l'immobile. Conviene chiarirla prima delle visite.
Come cambia la scelta dell'immobile
La zona deve piacere anche all'inquilino
Per te cerchi quiete; per affittare cerchi persone. Le due esigenze non coincidono sempre e il compromesso va chiarito prima di visitare le case.
- Le spiagge turistiche favoriscono soggiorni brevi e tariffe alte in stagione, ma subiscono i cali più marcati nei mesi meno richiesti.
- Le zone abitate da stranieri residenti e famiglie hanno un andamento più regolare, tariffe inferiori e un diverso tipo di ospite.
- Le aree interne costano meno al metro quadrato, ma sono meno adatte agli affitti brevi: per la spiaggia serve l'auto.
Una guida dedicata confronta le zone proprio con questi criteri, indicando distanza a piedi dalla spiaggia, composizione dell'offerta e prezzo mediano.
Superficie: facile da affittare non significa comodo per viverci
Monolocali e bilocali si affittano più rapidamente e restano vuoti meno a lungo, perché hanno una domanda più ampia. Ma stare due o tre mesi in un monolocale, in coppia e con un computer, è diverso da una vacanza di una settimana. Un appartamento con due camere può richiedere più tempo per trovare ospiti, ma rende più comodo il soggiorno del proprietario.
Il prezzo mediano al metro quadrato del catalogo è 130 mila THB/m². Le differenze tra tipologie si leggono meglio al metro quadrato che confrontando solo il prezzo totale.
Gestione: chi accoglie gli ospiti quando non ci sei
Puoi gestire l'affitto dall'estero, ma ogni arrivo comporta pulizie, chiavi, accoglienza e messaggi che possono arrivare alle tre di notte nel tuo fuso orario. Per questo quasi sempre si ricorre a una società di gestione o al programma alberghiero del progetto. Il modello scelto determina anche quante notti puoi usare il tuo appartamento.
Una guida dedicata spiega i modelli di gestione, la ripartizione dei ricavi e le trattenute prima del pagamento al proprietario, oltre alla differenza tra rendimento garantito e rental pool.
Quante notti puoi usare tu
È la clausola più importante per questo impiego misto, ma spesso non viene discussa al primo incontro. I programmi alberghieri limitano le notti del proprietario e le suddividono per stagione: più notti in bassa, meno in alta, con esclusione delle date di punta. I rental pool sono di solito più flessibili sui soggiorni, ma prevedono condizioni di ripartizione dei ricavi più restrittive.
Chiedi il numero prima di prenotare e cercalo nel contratto, non solo nella presentazione commerciale. Tutto il piano di uso personale e affitto dipende da questa condizione.
Cosa significa davvero «si paga da sola»
L'espressione ricorre spesso, ma ogni compratore intende qualcosa di diverso. Per alcuni significa coprire le spese correnti con l'affitto. Per altri, coprire anche le rate di acquisto. La differenza è grande e solo un calcolo può chiarirla.
Fai i conti sulla tua unità: prima i ricavi dei mesi affidati al programma, poi i costi di tutti e dodici i mesi. I due calcolatori sotto usano i dati aggiornati del catalogo, non un esempio da dépliant.
Calcolo del rendimento da locazione
| Investimento totale | 8.000.000 THB |
| Ricavi lordi annui | 450.000 THB |
| Ricavi al netto dei costi inseriti | 315.000 THB |
| Rendimento lordo sull'investimento totale | 5,6% |
| Rendimento al netto dei costi inseriti | 3,9% |
| Tempo di rientro dell'investimento | 25,4 anni |
Il rendimento è calcolato sul prezzo di acquisto più le spese di acquisizione e allestimento. I costi aggiuntivi sono inizialmente a zero: inserisci il tuo budget. Includi spese condominiali, assicurazione e un accantonamento per riparazioni nei costi fissi, senza contarli anche nella percentuale variabile. Imposte e finanziamento non vengono calcolati automaticamente. Il tempo di rientro dell'investimento presuppone ricavi costanti, senza considerare la rivendita o la rivalutazione. Non è una previsione.
Escludi i mesi che tieni per te. Calcolare un rendimento su dodici mesi e poi abitare nella casa per quattro è l'errore più comune in questo scenario.
Calcolo delle spese di gestione
| Spese condominiali: 35 m² × 60 THB | 2100 THB/mese |
| Elettricità | 1500 THB/mese |
| Acqua | 150 THB/mese |
| Internet | 600 THB/mese |
| Totale mensile | 4350 THB |
| Imposta su terreni e fabbricati, all'anno | 1000 THB |
| Totale annuo | 53.200 THB≈ 1,1% del prezzo all'anno |
I valori predefiniti si riferiscono a un appartamento con una camera da letto di 35 m² da 5 mln THB e spese condominiali di 60 THB al m² al mese: è la mediana del nostro catalogo (schede di progetto considerate: 135; quartile inferiore 40, superiore 80). In un condominio elettricità e acqua vengono rifatturate dalla società di gestione, quindi non esiste un valore valido per tutti gli edifici: inserisci le tariffe del tuo contratto. L'aliquota dell'imposta dipende dall'uso e dal valore stimato, e le esenzioni non vengono applicate automaticamente. Sono esclusi assicurazione, riparazioni, raccolta dei rifiuti, commissioni per la gestione degli affitti e i costi una tantum dell'acquisto, che trovi nel calcolo delle spese di acquisto.
Cosa chiedere prima di prenotare
- Quante notti all'anno posso soggiornare e come sono ripartite tra le stagioni.
- Cosa succede alle notti non utilizzate a fine anno.
- Chi paga pulizia e preparazione dell'appartamento per il mio arrivo.
- Se posso uscire anticipatamente dal programma e a quali condizioni.
- Cosa comprende il pacchetto arredi e se è obbligatorio per aderire.
- Come vengono calcolati i ricavi in un mese in cui l'unità non è stata affittata.
Quali immobili del catalogo si prestano a questo uso
A Phuket il catalogo comprende 571 immobili, tra cui 418 appartamenti e 148 ville. Il prezzo mediano è 10,2 mln THB, con offerte da 2,1 mln THB. Chi alterna uso personale e affitto sceglie più spesso appartamenti con una o due camere in progetti con un proprio programma di locazione: è un buon punto da cui iniziare.
Rendering del promotoreLaguna Beach Residences Seashore
foto su richiestaPrezzo su richiesta
Rendering del promotorePrezzo su richiesta
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
foto su richiestaPrezzo su richiesta
Rendering del promotorePrezzo su richiesta
VIBE Residence
Ripresa sul posto · 31 gennaio 2025Prezzo su richiesta
Sunny Moon
Domande frequenti
Posso soggiornare nel mio appartamento se aderisce a un programma di locazione?
Sì, ma il numero di notti è limitato dal contratto. I programmi alberghieri di solito ne concedono di più in bassa stagione e meno in alta, escludendo le date di punta. I rental pool sono più flessibili sui soggiorni, ma dividono i ricavi diversamente. Prima di prenotare, verifica nel contratto il numero di notti e le regole per riportare quelle inutilizzate all'anno successivo.
Quanti mesi all'anno si affitta davvero un appartamento a Phuket?
Non esiste un dato unico per l'isola: l'occupazione dipende da zona, tipo di locazione e gestione. Le spiagge turistiche raggiungono tariffe alte in stagione e calano molto fuori stagione; le zone di residenti e famiglie sono più regolari, con tariffe inferiori. Chiedi al promotore o al gestore i rapporti di occupazione degli anni precedenti del singolo progetto, non una media dell'isola.
Conviene affittare in autonomia o con una società di gestione?
Gestendo da solo conservi tutti i ricavi, ma devi occuparti di arrivi, pulizie, chiavi e messaggi. Dall'estero funziona solo con una persona sul posto, il cui lavoro ha comunque un costo. Una società trattiene una quota e segue l'operatività. Se il proprietario usa la casa parte dell'anno, di solito sceglie questa seconda opzione.
Serve un visto per vivere a Phuket alcuni mesi all'anno?
Per superare il periodo di soggiorno senza visto occorre un visto, e l'acquisto di un immobile non lo concede automaticamente. Le possibilità, compresa la soglia d'investimento, sono illustrate nella guida a visti e proprietà.
L'appartamento può davvero pagarsi da solo?
Dipende da cosa vuoi coprire. Pagare le spese correnti con l'affitto è possibile. Coprire anche le rate di acquisto, riservandoti parte dell'alta stagione, è molto meno frequente e va verificato su una singola unità. I calcolatori di questa guida usano i dati aggiornati del catalogo.
Meglio un monolocale o due camere per questo uso?
Un monolocale si affitta più facilmente e rimane vuoto meno a lungo, ma può essere scomodo per due o tre mesi consecutivi. Due camere possono richiedere più tempo per trovare ospiti, ma rendono migliore il tuo soggiorno. Se prevedi di restare più di due mesi, una camera separata di solito vale il compromesso.
Hai ancora domande sull'acquisto?
Risponderemo alle tue domande e ti invieremo una selezione di immobili adatta al tuo budget.