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Ein Zweitwohnsitz, der sich trägt: selbst wohnen und vermieten
„Etwas, das wir in unseren Wintermonaten nutzen können. Für zwei oder drei Monate hinfahren und den Rest des Jahres vermieten.“ Die Formulierung wechselt von Käufer zu Käufer, der Plan bleibt gleich. Manche nennen es Zweitwohnsitz, andere eine Kapitalanlage zur eigenen Nutzung. Wieder andere sagen es schlicht: Die Wohnung soll sich selbst tragen.
Die Rechnung wirkt einfach, hat aber zwei Haken. Die Monate, die Sie selbst nutzen möchten, sind meist die einträglichsten für die Vermietung. Und die Wohnung, die sich am leichtesten vermieten lässt, ist selten die, in der Sie selbst leben wollen. Hier lesen Sie, woran die Entscheidung tatsächlich hängt und was Sie vor der Reservierung fragen sollten.
Das Jahr hat zwei ungleiche Hälften
Phukets Hochsaison fällt in die Wintermonate, die Nebensaison in die Regenzeit. Mietpreise und Auslastung unterscheiden sich erheblich. Entscheidend ist deshalb nicht nur, wie viele Monate Sie selbst bleiben, sondern welche.
- Die Hochsaison selbst nutzen. Das ist die häufigste und teuerste Wahl: Sie belegen die Monate, auf denen die Jahreseinnahmen beruhen.
- Die Nebensaison selbst nutzen. Die Einnahmen leiden kaum, aber Sie kommen in der Regenzeit. Entscheiden Sie ehrlich, ob das für Sie passt.
- Die Hochsaison aufteilen. Einen Teil nutzen Sie selbst, den anderen geben Sie zur Vermietung frei. Darauf läuft es bei den meisten Käufern hinaus.
Ihre Antwort beeinflusst sowohl die Lage als auch die Wahl der Wohnung. Klären Sie sie deshalb vor den Besichtigungen, nicht erst danach.
Wie sich die Auswahl der Wohnung verändert
Die Lage muss auch Ihren Mietern gefallen
Für sich selbst suchen Sie meist Ruhe, während Sie für die Vermietung genügend Gäste brauchen. Beides lässt sich nicht vollständig vereinen. Welchen Kompromiss Sie eingehen möchten, sollte deshalb schon vor den Besichtigungen feststehen.
- An touristischen Stränden funktionieren kurze Aufenthalte mit hohen Saisonmieten. Außerhalb der Saison fallen die Einnahmen dort besonders stark.
- In Wohngebieten mit ausländischen Bewohnern und Familien verläuft das Jahr gleichmäßiger, bei niedrigeren Mieten und einer anderen Zielgruppe.
- Im Inselinneren ist der Quadratmeter günstiger. Die Kurzzeitvermietung läuft dort schwächer, weil man für den Weg zum Strand ein Auto braucht.
Genau nach diesen Kriterien vergleicht ein eigener Ratgeber die Gebiete: Fußweg zum Strand, Zusammensetzung des Angebots und jeweiliger Medianpreis.
Größe: gut vermietbar heißt nicht gut bewohnbar
Studios und Wohnungen mit einem Schlafzimmer finden schneller Mieter und stehen seltener leer, weil die Nachfrage am breitesten ist. Zwei oder drei Monate am Stück in einem Studio zu leben, mit Partner und Laptop, ist allerdings etwas anderes als eine Woche Urlaub. Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern vermietet sich langsamer, macht den eigenen Aufenthalt aber nicht zur Geduldsprobe.
Der Median des Quadratmeterpreises im Katalog liegt bei 130 Tsd. THB/m². Unterschiede zwischen Wohnungstypen lassen sich am Quadratmeterpreis leichter erkennen als am Gesamtpreis. Setzen Sie den Vergleich dort an.
Verwaltung: Wer empfängt die Gäste, wenn Sie weg sind?
Sie können die Wohnung vom Ausland aus selbst vermieten. Doch jede Anreise bedeutet Reinigung, Schlüssel, Übergabe und vielleicht eine Nachricht um drei Uhr morgens Ihrer Ortszeit. Deshalb kommt bei diesem Modell fast immer eine Verwaltung oder das eigene Hotelprogramm des Projekts ins Spiel. Das gewählte Modell bestimmt, wie viele Nächte Sie pro Jahr in Ihrer eigenen Wohnung verbringen dürfen.
Ein eigener Ratgeber erklärt die Verwaltungsmodelle, die Aufteilung der Einnahmen und die Abzüge, bevor das Geld bei Ihnen ankommt. Dort geht es auch um den Unterschied zwischen garantierter Rendite und Vermietungspool.
Wie viele Nächte im Jahr Ihnen bleiben
Das ist die wichtigste Klausel für diesen Plan. Im ersten Gespräch wird sie trotzdem fast nie angesprochen. Hotelprogramme begrenzen die Aufenthalte der Eigentümer auf eine bestimmte Zahl von Nächten, meist nach Saison aufgeteilt: mehr in der Nebensaison, weniger in der Hochsaison, besonders gefragte Termine ganz ausgeschlossen. Vermietungspools lassen bei der Eigennutzung mehr Spielraum, dafür fällt die Aufteilung der Einnahmen strenger aus.
Fragen Sie vor der Reservierung nach der Zahl der Nächte und lassen Sie sich die entsprechende Klausel im Vertrag zeigen. Die Angabe in einer Präsentation reicht nicht aus, denn auf dieser Regelung beruht Ihr ganzer Plan aus Eigennutzung und Vermietung.
Was „sich selbst tragen“ finanziell bedeutet
Die Formulierung fällt ständig, meint aber je nach Käufer etwas anderes. Während die Miete für manche nur die laufenden Kosten decken soll, erwarten andere, davon zusätzlich die Kaufraten zu bezahlen. Zwischen diesen Vorstellungen liegt viel Geld, und nur eine Rechnung zeigt, was tatsächlich möglich ist.
Rechnen Sie mit Ihrer konkreten Wohnung: zuerst die Einnahmen aus den Monaten, die Sie zur Vermietung freigeben, dann die laufenden Kosten für alle zwölf Monate. Beide Rechner unten verwenden aktuelle Katalogdaten statt eines Beispiels aus dem Prospekt.
Mietrenditerechner
| Gesamtinvestition | 8.000.000 THB |
| Bruttoeinnahmen pro Jahr | 450.000 THB |
| Einnahmen nach Abzug der eingegebenen Kosten | 315.000 THB |
| Bruttorendite auf die Gesamtinvestition | 5,6 % |
| Rendite nach Abzug der eingegebenen Kosten | 3,9 % |
| Einfache Amortisationsdauer | 25,4 Jahre |
Die Rendite bezieht sich auf den Kaufpreis zuzüglich Erwerbs- und Einrichtungskosten. Zusatzkosten sind zunächst mit null angesetzt; tragen Sie Ihr eigenes Budget ein. Berücksichtigen Sie Gemeinschaftskosten, Versicherung und eine Reparaturrücklage bei den festen Kosten und nicht nochmals als prozentualen Abzug. Steuern und Finanzierung werden nicht automatisch berechnet. Die einfache Amortisation setzt gleichbleibende Einnahmen voraus, ohne Wiederverkaufserlös oder Wertsteigerung. Sie ist keine Prognose.
Ziehen Sie dabei die Monate der Eigennutzung ab. Die Rendite für ein volles Mietjahr zu berechnen und dann vier Monate selbst in der Wohnung zu leben, ist der häufigste Fehler bei diesem Modell.
Rechner für laufende Kosten
| Gemeinschaftskosten: 35 m² × 60 THB | 2.100 THB/Monat |
| Strom | 1.500 THB/Monat |
| Wasser | 150 THB/Monat |
| Internet | 600 THB/Monat |
| Summe pro Monat | 4.350 THB |
| Grundstücks- und Gebäudesteuer pro Jahr | 1.000 THB |
| Summe pro Jahr | 53.200 THB≈ 1,1 % des Kaufpreises pro Jahr |
Die voreingestellten Werte beziehen sich auf eine Wohnung mit einem Schlafzimmer, 35 m² Fläche und einem Kaufpreis von 5 Mio. THB sowie Gemeinschaftskosten von 60 THB pro m²/Monat – dem Median der Projektangaben in unserem Katalog (Datensätze: 135; unteres Quartil: 40, oberes: 80). Strom und Wasser werden innerhalb einer Wohnanlage von der Verwaltung weiterberechnet. Es gibt daher keinen einheitlichen Tarif für alle Gebäude; tragen Sie die Werte aus Ihrem Vertrag ein. Der Steuersatz hängt von Nutzung und amtlichem Schätzwert ab. Befreiungen werden nicht automatisch angewendet. Nicht enthalten sind Versicherung, Reparaturen, Müllabfuhr, Vermietungsverwaltung und einmalige Kaufkosten. Letztere finden Sie im Kaufkostenrechner.
Was Sie vor der Reservierung fragen sollten
- Wie viele Nächte darf ich pro Jahr selbst bleiben, und wie verteilen sie sich auf die Jahreszeiten?
- Was geschieht am Jahresende mit ungenutzten Nächten?
- Wer zahlt Reinigung und Vorbereitung der Wohnung vor meiner eigenen Anreise?
- Kann ich das Programm vorzeitig verlassen, und zu welchen Bedingungen?
- Was umfasst das Möbelpaket, und ist es für die Teilnahme am Programm verpflichtend?
- Wie werden die Einnahmen in einem Monat berechnet, in dem meine Wohnung überhaupt nicht vermietet war?
Passende Angebote im Katalog
Für Phuket enthält der Katalog 571 Angebote, davon 418 Wohnungen und 148 Villen. Der Medianpreis liegt bei 10,2 Mio. THB, der Einstieg beginnt bei 2,1 Mio. THB. Für die Verbindung von Eigennutzung und Vermietung wählen Käufer am häufigsten Wohnungen mit einem oder zwei Schlafzimmern in Projekten mit eigenem Vermietungsprogramm, weshalb sich dort ein guter Ausgangspunkt für die Suche findet.
Visualisierung des BauträgersLaguna Beach Residences Seashore
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SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
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VIBE Residence
Besichtigung vor Ort · 31. Januar 2025Preis auf Anfrage
Sunny Moon
Häufige Fragen
Darf ich meine Wohnung selbst nutzen, wenn sie in einem Vermietungsprogramm ist?
Ja, aber der Vertrag begrenzt die Zahl der Nächte. Hotelprogramme teilen die Eigennutzung meist nach Saison auf: mehr Nächte in der Nebensaison, weniger in der Hochsaison, besonders gefragte Termine ausgeschlossen. Vermietungspools bieten mehr Spielraum bei Aufenthalten, teilen die Einnahmen dafür anders auf. Prüfen Sie vor der Reservierung im Vertrag die Zahl der Nächte und die Regeln zur Übertragung ungenutzter Nächte.
Wie viele Monate im Jahr wird eine Wohnung auf Phuket tatsächlich vermietet?
Eine Zahl für die ganze Insel gibt es nicht. Die Auslastung hängt von Lage, Vermietungsart und Betreiber ab. An touristischen Stränden sind die Saisonmieten hoch und fallen danach stark. Wohngebiete mit ausländischen Bewohnern und Familien bringen gleichmäßigere Einnahmen auf niedrigerem Mietniveau. Fragen Sie den Bauträger oder die Verwaltung nach Auslastungsberichten der Vorjahre für genau dieses Projekt, statt mit einem Inseldurchschnitt zu rechnen.
Sollte ich selbst vermieten oder eine Verwaltung beauftragen?
Bei eigener Vermietung bleiben Ihnen die gesamten Einnahmen. Dafür müssen Anreisen, Reinigung, Schlüssel und Gästefragen organisiert werden. Vom Ausland aus geht das nur mit jemandem vor Ort, dessen Zeit ebenfalls Geld kostet. Eine Verwaltung erhält einen Anteil und übernimmt den Betrieb. Eigentümer, die einen Teil des Jahres selbst dort wohnen, wählen meist diese zweite Lösung.
Brauche ich ein Visum, wenn ich einige Monate im Jahr auf Phuket lebe?
Für einen Aufenthalt über die visumfreie Zeit hinaus brauchen Sie ein Visum. Ein Immobilienkauf allein begründet keinen Visumanspruch. Die verfügbaren Wege einschließlich der Investitionsschwelle erklärt der Ratgeber zu Visa und Immobilien.
Kann sich die Wohnung wirklich selbst tragen?
Das hängt davon ab, was Sie darunter verstehen. Die laufenden Kosten aus Mieteinnahmen zu decken, ist erreichbar. Daraus auch die Kaufraten zu bezahlen und zugleich einen Teil der Hochsaison selbst zu nutzen, geht selten auf. Das muss für die konkrete Wohnung durchgerechnet werden. Die Rechner in diesem Ratgeber verwenden aktuelle Katalogdaten.
Studio oder Wohnung mit zwei Schlafzimmern?
Ein Studio vermietet sich leichter und steht seltener leer. Zwei oder drei Monate am Stück darin zu leben, kann aber anstrengend werden. Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern vermietet sich langsamer, macht den eigenen Aufenthalt jedoch nicht zur Belastungsprobe. Wenn Sie selbst mehr als zwei Monate bleiben möchten, lohnt sich ein getrenntes Schlafzimmer meist trotz langsamerer Vermietung.
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