Рендер застройщикаЦена по запросу
Жить часть года и сдавать остальное: как устроен такой сценарий на Пхукете
«Приезжать на два-три месяца, остальное время сдавать» – запрос, который приходит почти одинаковыми словами от покупателей из разных стран. Кто-то называет это второй квартирой, кто-то инвестицией с правом пожить, кто-то пишет короче: хочу, чтобы она сама себя оплачивала.
Арифметически сценарий выглядит простым, на практике в нем две ловушки. Месяцы, которые вы забираете себе, обычно самые дорогие в аренде. А квартира, которую легко сдать, не всегда та, в которой захочется жить самому. Ниже разобрано, из чего складывается выбор и что стоит спросить до брони.
Год делится на две части, и они не равны
Высокий сезон на Пхукете приходится на зимние месяцы, низкий – на сезон дождей. Ставка и загрузка в эти периоды отличаются заметно, поэтому вопрос «сколько месяцев я живу сам» на деле звучит иначе: какие именно месяцы.
- Жить в высокий сезон. Самый частый выбор и самый дорогой: вы забираете месяцы, на которых держится годовой доход.
- Жить в низкий сезон. Доход почти не страдает, но приезжать придется в дожди. Проверьте честно, устраивает ли вас такой обмен.
- Делить пополам. Часть высокого сезона себе, часть программе. Компромисс, к которому чаще всего и приходят.
Ответ на этот вопрос меняет и район, и сам объект, поэтому называть его лучше до того, как начали смотреть варианты, а не после.
Что меняется в выборе объекта
Район выбирает арендатор, а не только вы
Для себя обычно хочется тише, для аренды – ближе к людям. Развести это полностью не получится, но понимать размен нужно до просмотра.
- Туристические пляжи дают короткую аренду и высокую ставку в сезон, а вне сезона проседают сильнее остальных.
- Районы, где живут экспаты и семьи, дают ровную загрузку круглый год, но ставка ниже и гости другие.
- Внутренние районы дешевле по цене метра, и короткая аренда там работает хуже: до моря надо ехать.
Разбор районов по этим осям вынесен в отдельный гид: там таблица с расстоянием до пляжа, составом предложения и медианной ценой по каждому району.
Метраж: то, что легко сдается, не всегда удобно для жизни
Студия и однокомнатная сдаются проще и простаивают меньше: спрос на них самый широкий. Жить в студии два-три месяца подряд, особенно вдвоем и с работой из дома, заметно тяжелее, чем неделю в отпуске. Двухкомнатная сдается медленнее, зато в ней можно жить, не считая дни до отъезда.
Медиана цены метра по каталогу – 130 тыс. THB/м², и разница между типами видна именно на метре, а не на полной цене: к сравнению удобнее подходить с этой стороны.
Управление: кто пускает гостей, пока вас нет
Сдавать из другой страны самому можно, но каждый заезд означает уборку, встречу, ключи и ответ на сообщение ночью по вашему времени. Поэтому в этом сценарии почти всегда появляется управляющая компания или отельная программа проекта, и от выбора модели зависит, сколько дней в году вы имеете право занимать собственную квартиру.
Модели управления, доли раздела дохода и то, что вычитается до денег на руки, разобраны в отдельном гиде. Там же сказано, чем гарантированный доход отличается от арендного пула.
Сколько дней в году вы сами
Ключевой пункт договора для этого сценария, и он почти никогда не звучит на первой встрече. В отельных программах право личного проживания ограничено числом дней и часто разведено по сезонам: столько-то дней в низкий сезон, меньше в высокий, а пиковые даты закрыты совсем. В арендном пуле правила мягче, но доход делится иначе.
Спрашивайте это число до брони и просите показать его в тексте договора, а не в презентации. Сценарий «живу и сдаю» целиком держится на нем.
Деньги: что значит «само себя оплачивает»
Фраза звучит в переписке постоянно и означает у всех разное. Для одних – что аренда покрывает содержание квартиры. Для других – что она покрывает и содержание, и платежи по рассрочке. Разница между этими двумя пониманиями огромна, и проверяется она счетом, а не обещанием.
Посчитайте по своей квартире: сначала доход за те месяцы, которые вы отдаете программе, потом расходы на содержание за все двенадцать. Оба калькулятора ниже работают на живых данных каталога, а не на примере из буклета.
Калькулятор доходности аренды
| Всего вложено | 8 000 000 THB |
| Валовый доход в год | 450 000 THB |
| Доход после введенных расходов | 315 000 THB |
| Валовая доходность на вложения | 5.6% |
| Доходность после расходов | 3.9% |
| Простая окупаемость | 25.4 лет |
Доходность считается от цены покупки плюс оформления и обустройства. Эти расходы по умолчанию равны нулю: внесите свой бюджет. В постоянные расходы включите обслуживание дома, страховку и резерв на ремонт; не дублируйте их в процентах. Налоги и кредит автоматически не учитываются. Простая окупаемость предполагает неизменный доход, без перепродажи и роста цены. Расчет не является прогнозом.
Вычтите из полученного дохода месяцы, которые забираете себе. Считать доходность по полному году, а потом жить в квартире четыре месяца – самая частая ошибка в этом сценарии.
Калькулятор стоимости владения
| Обслуживание: 35 м² × 60 THB | 2 100 THB/мес |
| Электричество | 1 500 THB/мес |
| Вода | 150 THB/мес |
| Интернет | 600 THB/мес |
| Итого в месяц | 4 350 THB |
| Налог на землю и строения, за год | 1 000 THB |
| Итого за год | 53 200 THB≈ 1,1% цены объекта в год |
По умолчанию подставлены однокомнатная квартира 35 м² за 5 млн THB и обслуживание 60 THB/м² в месяц – медиана по 135 паспортам нашего каталога (нижняя четверть 40, верхняя 80). Тарифы на свет и воду в кондоминиумах перевыставляет управляющая компания, поэтому единого числа для всех домов нет: поставьте свои из договора. Ставка налога зависит от назначения и оценочной стоимости, льготы автоматически не учитываются. Расчет не включает страховку, ремонт, вывоз мусора, комиссию управляющей компании за сдачу в аренду и разовые взносы при покупке – последние считает калькулятор расходов при покупке.
Что спросить до брони
- Сколько дней в году я могу жить сам и как они разделены по сезонам.
- Что происходит с этими днями, если я не использовал их в этом году.
- Кто платит за уборку и подготовку квартиры к моему приезду.
- Можно ли выйти из программы досрочно и на каких условиях.
- Что входит в мебельный пакет и обязателен ли он для участия в программе.
- Как считается доход в месяцы, когда квартира не сдавалась ни дня.
Что в каталоге подходит под такой сценарий
В каталоге 571 объект на Пхукете, из них 418 апартаментов и 148 вилл. Медианная цена – 10,2 млн THB, самый доступный лот – от 2,1 млн THB. Под сценарий «живу и сдаю» чаще берут однокомнатные и двухкомнатные квартиры в проектах с собственной программой аренды, поэтому начинать удобнее с них.
Рендер застройщикаLaguna Beach Residences Seashore
фото по запросуЦена по запросу
Рендер застройщикаЦена по запросу
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
фото по запросуЦена по запросу
Рендер застройщикаЦена по запросу
VIBE Residence
Съемка с выезда · 31 января 2025Цена по запросу
Sunny Moon
Частые вопросы
Можно ли жить в своей квартире, если она в арендной программе?
Да, но число дней ограничено договором. В отельных программах право личного проживания обычно разделено по сезонам: больше дней в низкий сезон, меньше в высокий, пиковые даты закрыты. В арендном пуле ограничения мягче, но доход делится иначе. Число дней и правила их переноса надо смотреть в тексте договора до брони.
Сколько месяцев в году реально сдается квартира на Пхукете?
Одной цифры на остров нет: загрузка зависит от района, типа аренды и того, кто ей занимается. Туристические пляжи дают высокую ставку в сезон и проседают вне его, районы с экспатами и семьями дают более ровный год при меньшей ставке. Просите у застройщика или управляющей компании отчет по загрузке за прошлые годы по конкретному проекту, а не среднюю цифру по Пхукету.
Что выгоднее: сдавать самому или через управляющую компанию?
Самостоятельная сдача оставляет весь доход вам, но требует присутствия: заезды, уборка, ключи, связь с гостями. Из другой страны это работает только с помощником на месте, и его работа тоже стоит денег. Управляющая компания берет долю, взамен закрывая операционную часть. В сценарии, где вы сами живете в квартире часть года, чаще выбирают второе.
Нужна ли виза, если я живу на Пхукете несколько месяцев в году?
Для пребывания дольше безвизового срока нужна виза, и покупка недвижимости сама по себе ее не дает. Подходящие основания, включая порог по сумме инвестиции, разобраны в отдельном гиде о визах и недвижимости.
Квартира правда может сама себя оплачивать?
Зависит от того, что вкладывать в эти слова. Покрыть содержание арендой – задача выполнимая. Покрыть арендой и содержание, и платежи по рассрочке, и при этом самому жить в квартире часть высокого сезона – сочетание, которое сходится редко, и проверять его надо счетом по конкретному лоту. Калькуляторы в этом гиде считают на живых данных каталога.
Студия или двухкомнатная под такой сценарий?
Студия сдается проще и простаивает меньше, но жить в ней два-три месяца подряд тяжело. Двухкомнатная сдается медленнее, зато не превращает ваш собственный приезд в испытание. Если месяцев личного проживания больше двух, обычно выбирают квартиру с отдельной спальней.
Остались вопросы по покупке?
Ответим на вопросы по теме и пришлем подборку объектов под ваш бюджет.