Просмотры на Пхукете: как спланировать поездку и что смотреть

Покупатели, которые прилетают на остров, выбирают за несколько дней. Те, кто перебирает подборки из дома, чаще не выбирают вовсе: переносят поездку, просят новый список, переносят снова. Дело не в характере. Часть свойств квартиры фотография не передает никак, и пока вы их не проверили, решение не складывается.

Ниже маршрут поездки, проверки на месте и вопросы, с которыми идут к застройщику. Документы и депозит в статью не входят: о них написан отдельный большой разбор. Порядок простой – сначала приехать и посмотреть, потом собирать бумаги, и только затем платить.

Сколько объектов помещается в один день

Три-четыре объекта за день – предел, если смотреть внимательно. Пятый вы не запомните. К вечеру планировки перемешиваются, и наутро вы сравниваете уже не квартиры, а фотографии в телефоне, то есть возвращаетесь ровно к тому, от чего улетели.

• Дорога между комплексами. Проекты стоят в стороне от главной трассы, и переезды набегают быстрее, чем кажется по карте.
• Ожидание. Менеджер застройщика приезжает к назначенному времени, а не к вашему.
• Подъем на нужный этаж. На стройке это каска, лестница и согласие прораба.
• Шоурум. В модельной квартире вы проведете больше времени, чем планировали.
• Прогулка до пляжа и обратно. Без нее просмотр неполный, и время на нее закладывают отдельно.
• Разговор. Вопросы по графику платежей и расходам занимают не меньше, чем сам осмотр.

Отсюда считается вся поездка: два-три района, три-четыре объекта в день, день на район. Получается два-три полных дня на острове, не считая дня прилета. День прилета в счет не идет: после перелета вы смотрите невнимательно.

Сложите маршрут по карте, а не по подборке

Пхукет вытянут с севера на юг, главных дорог по нему немного. Переезд с одного конца острова на другой стоит дорого по времени, особенно в высокий сезон, когда к Патонгу и Чалонгу добавляется туристический поток. Поэтому список сортируют по географии, а не по цене и не по симпатии.

Держите в одном дне один участок побережья. Районы западного побережья (Лаян, Банг Тао, Черн Талай, Сурин, Камала) стоят друг за другом вдоль одной дороги, и переезды между ними короткие. На юг (Чалонг, Раваи, Най Харн) закладывайте отдельный день. Три района у аэропорта на севере (Май Кхао, Най Янг, Най Тон) удобно смотреть в день прилета или отъезда.

Таблица – образец, а не расписание. Если вас интересует только западное побережье, трех дней не нужно: хватит двух, зато вы увидите один и тот же комплекс утром и вечером. Разница бывает решающей.

В каталоге по Пхукету 571 объект в 189 жилых комплексах. Увезти домой весь список невозможно, поэтому подборку собирают до вылета: район, бюджет, спальни, срок сдачи. Ниже несколько объектов, по ним видно, из чего складывается маршрут.

Laguna Beach Residences Seashore

фото по запросу

Цена по запросу

Банг Тао · 3 сп. · 131 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: Laguna Beach Residences Seashore, Банг Тао, 3 сп., 131 м²

Рендер застройщика

Цена по запросу

SO Origin Residences Bangtao

Банг Тао · 2 сп. · 60 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: SO Origin Residences Bangtao, Банг Тао, 2 сп., 60 м²

Цена по запросу

The Title Coralina Kamala

Камала · 3 сп. · 128 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: The Title Coralina Kamala, Камала, 3 сп., 128 м²

AYANA Commons

фото по запросу

Цена по запросу

Банг Тао · 1 сп. · 32 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: AYANA Commons, Банг Тао, 1 сп., 32 м²

Цена по запросу

Canvaz Palette Cherngtalay

Банг Тао · 2 сп. · 62 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: Canvaz Palette Cherngtalay, Банг Тао, 2 сп., 62 м²

Рендер застройщика

Цена по запросу

Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

Банг Тао · 3 сп. · 131 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences, Банг Тао, 3 сп., 131 м²

Что видно только на месте

Фотография честно показывает геометрию: площадь, планировку, отделку. Остальное, с чем вам жить каждый день, в кадр не попадает.

Звук

Выйдите на балкон и постойте молча пару минут. Слышно дорогу? Слышно стройку по соседству, и что там строят – дом, отель, торговый центр? Бассейн под окнами вечером звучит иначе, чем на кадрах с дрона: в семейных комплексах он не затихает до темноты. На севере острова добавляются самолеты, над Май Кхао они заходят на посадку прямо над пляжем. Слышимость на соседних участках отличается сильно, поэтому проверяйте именно тот корпус, который покупаете, а не тот, что ближе к офису продаж.

Вода и дорога до пляжа

Дойдите до воды пешком и засеките время по телефону. В объявлениях пишут «пять минут до пляжа», и это почти всегда время на машине или расстояние по прямой на карте, а не по тротуару, под солнцем, с подъемом на обратном пути. У воды смотрите на цвет и запах: после дождя на некоторых участках берега виден сток. С мая по октябрь на западном побережье работает юго-западный муссон, море становится неспокойным, и спасатели поднимают красные флаги. Красный флаг означает, что купаться нельзя.

Вид и то, что может его закрыть

Вид смотрят с вашего этажа, а не с крыши и не из соседнего корпуса. На стройке просите поднять вас на тот уровень, который вы покупаете, или хотя бы на ближайший доступный. Потом развернитесь и оцените пустые участки вокруг: забор со щитом, расчищенная земля, вбитые сваи. Каждый такой признак означает, что вид отсюда временный. Спросите застройщика, что разрешено строить на соседнем участке, и не принимайте на слово ответ «там будет парк».

Как дом живет в обычный день

Приезжайте в сданный комплекс во второй половине дня, без сопровождения. Посмотрите, пускает ли охрана постороннего и как она это делает. Загляните в лифт, на парковку и к мусорным площадкам: качество управления видно там быстрее, чем в лобби. Вечером посчитайте свет в окнах соседних комплексов. Так понятно, живут в районе круглый год или дом заполняется только в сезон.

Шоурум красивый, дом настоящий

Модельная квартира собрана под фотографию. Мебель в ней бывает уменьшенного размера, краска свежая, а двери и фурнитура часто не те, что пойдут в серию. Просите показать не только шоурум, но и сданный дом того же застройщика, желательно тот, который стоит уже несколько лет.

Разочарование после визита звучит почти одинаково: на картинке мило, а вживую впечатление другое. Услышать эту фразу от себя лучше до депозита, чем после.

• Сданный дом того же застройщика, а не только текущую стройку.
• Квартиру той же планировки, в которой уже живут. Следы эксплуатации видно за минуту.
• Общие зоны через несколько лет после сдачи: бассейн, спортзал, лестницы, технический этаж.
• Отделку без мебели. Мебель закрывает кривые стыки и неровные углы.
• Список того, что входит в цену, на месте и письменно: мебельный пакет (furniture package), кондиционеры, кухня, парковочное место.

Тест-проживание: несколько дней в том же доме

Снять квартиру в выбранном комплексе на несколько дней и пожить – самая честная проверка из существующих. Покупатели придумывают ее сами: находят посуточный вариант в том же доме или у того же застройщика и въезжают. За три дня выясняется то, чего не покажет ни один просмотр.

• Во сколько вас будит шум и какой именно.
• Хватает ли напора воды утром, когда дом просыпается.
• Как работает кондиционер и не течет ли он.
• Сколько идти до магазина, аптеки и приличного кофе.
• Кто соседи: семьи, посуточные гости, долгосрочные арендаторы.
• Как пахнет в санузле и в общем коридоре.

У такой проверки есть побочный эффект: часть комплексов после нее отпадает. Результат нормальный и недорогой, особенно по сравнению с той же мыслью через год после покупки.

Когда ехать

С мая по октябрь на Пхукете стоит юго-западный муссон. Дождь в эти месяцы обычно идет час-два днем или ранним вечером, а не сутками, но море на западе острова неспокойное, и на пляжах поднимают красные флаги.

• Высокий сезон: видно район на полной загрузке – сколько людей на пляже, где невозможно припарковаться, как работают кафе и рынки. Перелет и жилье в это время дороже.
• Низкий сезон: видно дороги после ливня, реальную заполняемость комплексов и состояние моря. Часть пляжных заведений закрыта, и район кажется пустее, чем он есть в среднем за год.

Если поездка одна, берите сухие месяцы: квартира должна работать именно тогда, и увидеть ее в это время важнее. Если поездок две, вторую ставьте на дождливый месяц и смотрите, как уходит вода с дорог и не стоит ли она у въезда в комплекс.

С чем идти к застройщику

Встреча в офисе продаж идет быстрее, когда вопросы записаны заранее. Менеджер отвечает на то, о чем спросили; чего не спросили, того в презентации не будет.

• График платежей по вашему корпусу: какие доли, к каким датам, что происходит при просрочке у обеих сторон.
• Что входит в цену: мебель, техника, кондиционеры, парковочное место.
• Иностранная квота: свободна ли она на выбранную квартиру и чем это подтверждается. Речь про фрихолд (freehold), то есть про долю площадей, доступную иностранцам в кондоминиуме.
• Срок сдачи по договору и что эта компания уже сдала на острове.
• Ежемесячные расходы: обслуживание, фонд на капитальный ремонт (sinking fund), электричество по счетчику или по тарифу застройщика.
• Аренда: разрешена ли посуточная сдача в этом доме и кто ею занимается.
• Прайс со свободными квартирами на день встречи, а не буклет.

Ответы записывайте сразу. После трех дней и шести комплексов вы не вспомните, кто обещал кондиционеры в цене, а кто нет. Фотографируйте не только виды, но и таблички с номерами корпусов: иначе кадры в телефоне не различаются.

Как добраться и как передвигаться

На остров попадают тремя путями: самолетом в аэропорт на севере, по земле через мост Сарасин и морем, через паромные причалы и марины. Большинство покупателей прилетает, и тогда северные районы оказываются ближе всего к терминалу.

По острову ездят на такси через приложение, на арендованной машине или с водителем. Что бы вы ни выбрали, закладывайте дорогу в план дня отдельной строкой: переезд между соседними районами западного побережья короткий, а поездка с севера на юг и обратно занимает заметную часть дня.

Если приехать пока не получается

Видео хуже собственных глаз, но лучше рендера. Мы снимаем проекты сами во время выездов: ход стройки, шоурумы, виды с этажей, без монтажа под продажу. Просмотры с сопровождением, включая шоурумы и стройплощадки, тоже наша работа. Напишите даты заранее, и к приезду подборка будет короткой и собранной по географии, а не длиной в весь каталог.

Где проверить сведения