Wyjazd na Phuket: jak zaplanować oglądanie nieruchomości

W zapytaniach, które kończą się zakupem, zwykle jest coś, czego brakuje pozostałym: daty. „Przylatuję na Phuket 6 lipca, więc 7 i 8 mam wolne” wystarczy, żeby ułożyć program. Dwa dni, krótka lista, decyzja na miejscu. Kto nie podaje dat, ten rok później zwykle czyta te same broszury.

Ten poradnik dotyczy samego wyjazdu: ile nieruchomości zmieści się w jednym dniu, w jakiej kolejności objeżdżać wyspę, co da się ocenić tylko na miejscu i o co pytać dewelopera twarzą w twarz. Umowy, opłaty rezerwacyjne i weryfikacja tytułu własności to temat osobnego poradnika. Najpierw oglądasz, potem podpisujesz.

Wyślij daty, zanim cokolwiek zarezerwujesz

Ułożenie programu oglądania zajmuje kilka dni. Biura sprzedaży mają własne godziny pracy, niektóre lokale można pokazać tylko w obecności kierownika budowy, a gotowe budynki dewelopera stoją zwykle w innym rejonie niż jego obecna budowa. Daty wyślij od razu po kupnie biletów, a najlepiej jeszcze przed zakupem, póki da się przesunąć dzień.

• daty przylotu i wylotu oraz to, które dni pomiędzy są naprawdę wolne
• budżet we własnej walucie i to, czy płacisz gotówką, w ratach, czy łączysz oba sposoby
• jeden albo dwa rejony zamiast całej wyspy; jeśli ich jeszcze nie znasz, napisz, czemu ma służyć nieruchomość: do mieszkania, pod wynajem czy jedno i drugie
• liczbę sypialni, minimalną powierzchnię i jedną rzecz, z której nie zrezygnujesz: widok na morze, plaża w zasięgu spaceru, gotowy budynek
• czy chcesz zobaczyć gotowy budynek tego samego dewelopera; zapytaj wprost, bo rzadko ktoś proponuje to sam

Trzy, cztery nieruchomości dziennie, a nie osiem

Cztery to górna granica, jeśli oglądasz uważnie. Przy piątej rzuty zaczynają się mieszać, a następnego ranka znów porównujesz zdjęcia w telefonie. A przecież przylot miał właśnie z tym skończyć. W jeden dzień da się dobrze obejrzeć jeden rejon albo źle dwa sąsiednie.

• Dojazdy. Inwestycje stoją z dala od głównej drogi, a przejazdy sumują się szybciej, niż sugeruje mapa.
• Czekanie. Przedstawiciel dewelopera trzyma się umówionej godziny i do twojego planu się nie dostosuje.
• Wejście na właściwe piętro: kask, schody i zgoda kierownika budowy.
• Apartament pokazowy. Spędzisz w nim więcej czasu, niż planujesz.
• Spacer na plażę i z powrotem. Bez niego oglądanie jest niepełne, więc zarezerwuj na to osobny czas.
• Rozmowa. Harmonogram płatności i koszty utrzymania zajmują tyle samo czasu co obejście lokalu.

Z tego wynika cały rachunek: dwa albo trzy rejony, trzy albo cztery nieruchomości dziennie, jeden rejon na dzień. Daje to dwa, trzy pełne dni na wyspie, nie licząc dnia przylotu.

Trasę układaj według mapy

Phuket ciągnie się z północy na południe i ma niewiele dróg przelotowych. Przejazd na drugi koniec wyspy zajmuje sporo czasu, a w wysokim sezonie dojazdy do Patongu i Chalongu trwają jeszcze dłużej. Krótką listę najpierw posortuj według geografii, a dopiero potem według ceny.

To wzór, a nie rozkład jazdy. Jeśli interesuje cię tylko zachodnie wybrzeże, dwa dni dadzą więcej niż trzy: tę samą inwestycję zobaczysz rano i jeszcze raz o szóstej wieczorem, a wieczorem to zupełnie inne miejsce.

Nasz katalog z Phuketu obejmuje 189 inwestycji, a w nich 571 ofert. Tego nikt nie obejrzy w jeden wyjazd, więc krótką listę układa się przed wylotem: rejon, budżet, liczba sypialni, termin oddania. Kilka ofert poniżej.

Laguna Beach Residences Seashore

zdjęcia na zapytanie

Cena na zapytanie

Bang Tao · sypialnie: 3 · 131 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, sypialnie: 3, 131 m²

Wizualizacja dewelopera

Cena na zapytanie

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · sypialnie: 2 · 60 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, sypialnie: 2, 60 m²

Cena na zapytanie

The Title Coralina Kamala

Kamala · sypialnie: 3 · 128 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: The Title Coralina Kamala, Kamala, sypialnie: 3, 128 m²

AYANA Commons

zdjęcia na zapytanie

Cena na zapytanie

Bang Tao · sypialnie: 1 · 32 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: AYANA Commons, Bang Tao, sypialnie: 1, 32 m²

Cena na zapytanie

Canvaz Palette Cherngtalay

Bang Tao · sypialnie: 2 · 62 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Canvaz Palette Cherngtalay, Bang Tao, sypialnie: 2, 62 m²

Wizualizacja dewelopera

Cena na zapytanie

Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

Bang Tao · sypialnie: 3 · 131 m²W budowieDostępność do potwierdzenia

Zapisz: Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences, Bang Tao, sypialnie: 3, 131 m²

Co da się sprawdzić tylko na miejscu

Zdjęcia uczciwie pokazują geometrię: powierzchnię, układ, wykończenie. Wszystko, z czym naprawdę przyjdzie ci żyć, zostaje poza kadrem.

Hałas

Stań na balkonie i przez dwie minuty nic nie mów. Słychać drogę? Budowę obok, a jeśli tak, to co tam powstaje: mieszkania czy hotel? Basen pod oknem o siódmej wieczorem brzmi inaczej niż na ujęciu z drona. Na północy wyspy dochodzą samoloty: podejście do lądowania prowadzi prosto nad plażą Mai Khao. Sprawdzaj ten budynek, w którym kupujesz. Ten najbliżej biura sprzedaży niewiele ci powie.

Woda i droga na plażę

Dojdź do morza pieszo i zmierz czas w telefonie. „Pięć minut do plaży” to prawie zawsze czas jazdy samochodem albo linia prosta na mapie. Chodnika w pełnym słońcu i podejścia pod górę w drodze powrotnej nikt w to nie wlicza. Przy wodzie sprawdź kolor i zapach: po deszczu na niektórych odcinkach brzegu widać spływy. Od maja do października zachodnie wybrzeże jest pod wpływem monsunu południowo-zachodniego, ratownicy wywieszają czerwone flagi, a czerwona flaga oznacza zakaz kąpieli.

Widok i to, co może go zasłonić

Widok oceniaj ze swojego piętra, a nie z dachu i nie z sąsiedniego budynku. Na budowie poproś, żeby zaprowadzono cię na poziom, który kupujesz, albo na najbliższy, na którym jest bezpiecznie. Potem odwróć się i przyjrzyj się pustym działkom wokół: płoty z banerami, oczyszczony teren, wbite pale. Każdy z tych znaków oznacza, że widok jest tymczasowy. Zapytaj, co wolno zbudować obok, i nie przyjmuj odpowiedzi „tu będzie park”.

Wysokość nad morzem i droga ewakuacji

Kupujący z USA i Australii często w jednej wiadomości zadają dwa przeciwstawne pytania: jak blisko jest plaża i jak wysoko nad morzem stoi budynek. Na oba odpowiada się pieszo. Idź za znakami trasy ewakuacyjnej i zobacz, dokąd prowadzą. Zwróć uwagę, gdzie teren zaczyna się wznosić, a gdzie droga dojazdowa opada. Inwestycja może być kilka minut od piasku i zarazem stać wyraźnie wyżej. Takie połączenie warto potwierdzić na piechotę.

Jak budynek działa na co dzień

Przyjedź do gotowej inwestycji po południu, bez zapowiedzi. Zobacz, co ochrona robi z obcą osobą. Zajrzyj do windy, na parking i do wiaty śmietnikowej: jakość zarządzania widać tam dużo wcześniej niż w lobby. Wieczorem policz oświetlone okna wokół. Po nich poznasz, czy ludzie mieszkają tu cały rok, czy tylko w sezonie.

Apartament pokazowy a gotowy budynek

Apartament pokazowy urządza się pod zdjęcia. Meble bywają pomniejszone, farba jest świeża, a drzwi i okucia nie zawsze są tymi, które trafią do lokali na sprzedaż. Poproś o pokazanie budynku, który ten sam deweloper oddał kilka lat temu, i przejdź się po nim.

• oprócz obecnej budowy także gotowy budynek tego samego dewelopera
• zamieszkany apartament o tym samym układzie: ślady użytkowania widać w minutę
• części wspólne kilka lat po oddaniu: basen, siłownia, klatki schodowe, piętro techniczne
• wykończenie bez mebli, bo meble zasłaniają krzywe łączenia i nierówne narożniki
• lista tego, co wchodzi w cenę, na piśmie i tego samego dnia: pakiet wyposażenia, klimatyzacja, kuchnia, miejsce parkingowe

Wynajmij lokal w budynku przed zakupem

Najuczciwszy test, jaki istnieje, to wynająć lokal w inwestycji na kilka dni i po prostu w nim pomieszkać. Kupujący wpadają na to sami: znajdują najem krótkoterminowy w tym samym budynku albo w sąsiedniej inwestycji tego dewelopera i się wprowadzają. Trzy dni odpowiadają na pytania, na które nie odpowie żadne oglądanie.

• co cię budzi i o której godzinie
• czy rano utrzymuje się ciśnienie wody
• czy klimatyzacja działa i czy z niej nie kapie
• jak daleko naprawdę jest do sklepu, apteki i przyzwoitej kawy
• kim są sąsiedzi: rodziny, goście na doby, najemcy długoterminowi
• jak pachnie w łazience i na korytarzu

Trzeba liczyć się z jednym skutkiem ubocznym: po takim teście część inwestycji wypada z listy. Taki wynik kosztuje niewiele w porównaniu z tym samym wnioskiem wyciągniętym rok po oddaniu budynku.

Kiedy przyjechać na Phuket

Od maja do października nad Phuketem stoi monsun południowo-zachodni. Rzadko leje cały dzień: deszcz zwykle pada godzinę lub dwie po południu albo wczesnym wieczorem. Morze przy zachodnim wybrzeżu robi się jednak niespokojne i na plażach pojawiają się czerwone flagi.

• Wysoki sezon: wyspa przy pełnym obłożeniu. Widać, jak tłoczno robi się na plaży, gdzie nie da się zaparkować i które restauracje są otwarte. Loty i hotele są droższe.
• Niski sezon: drogi po ulewie, rzeczywiste obłożenie okolicznych budynków, stan morza. Część punktów przy plaży nie działa, więc rejon wydaje się bardziej pusty niż średnio w ciągu roku.

Jeśli przyjeżdżasz raz, wybierz suche miesiące, bo właśnie w tym sezonie nieruchomość ma zarabiać. Jeśli dwa razy, drugi wyjazd zaplanuj na deszczowy miesiąc i sprawdź, jak odpływa woda.

Z czym iść na spotkanie z deweloperem

Spotkanie w biurze sprzedaży idzie szybciej, gdy pytania są spisane. Handlowcy odpowiadają na to, o co ich zapytasz, a o czym nikt nie zapyta, tego w prezentacji nie będzie.

• harmonogram płatności dla twojego budynku: raty, terminy i kary umowne za opóźnienie po każdej ze stron
• co wchodzi w cenę: pakiet wyposażenia, sprzęt AGD, klimatyzacja, miejsce parkingowe
• limit dla cudzoziemców: czy wybrany lokal można jeszcze kupić na pełną własność (freehold) i czym to jest potwierdzone
• termin oddania zapisany w umowie i to, co ta firma już oddała na Phukecie
• koszty miesięczne: opłata za części wspólne, fundusz remontowy (sinking fund) i sposób rozliczania prądu
• wynajem: czy w tym budynku wolno wynajmować na doby i kto się tym zajmuje
• aktualna lista wolnych lokali na dzień spotkania, a nie broszura

Zapisuj odpowiedzi na bieżąco. Po trzech dniach i sześciu inwestycjach nie będziesz pamiętać, kto wliczał klimatyzację w cenę. Fotografuj nie tylko widoki, ale też tabliczki z numerami budynków, bo inaczej zdjęć w telefonie nie da się potem odróżnić.

Jak dotrzeć na Phuket i jak się poruszać

Na wyspę można dolecieć samolotem na lotnisko na północy, dojechać drogą przez most Sarasin albo dopłynąć do przystani promowych i marin. Większość kupujących przylatuje, więc najbliżej terminalu mają rejony północne. Po wyspie jeździ się taksówkami zamawianymi przez aplikację, wynajętym samochodem albo autem z kierowcą. Cokolwiek wybierzesz, wpisz dojazdy do planu jako osobną pozycję. Przejazdy między sąsiednimi rejonami zachodniego wybrzeża są krótkie, a kurs z północy na południe i z powrotem zajmuje dużą część dnia.

Jeśli nie możesz jeszcze przylecieć

Film jest gorszy niż własne oczy, ale lepszy niż wizualizacja. Inwestycje filmujemy sami podczas wizyt na miejscu: postęp budowy, apartamenty pokazowe, widoki z pięter, bez montażu. Oglądanie z naszym udziałem, także apartamentów pokazowych i placów budowy, to część naszej pracy. Wyślij daty wcześniej, a lista, która będzie na ciebie czekać, okaże się krótka i ułożona według geografii.

Gdzie to sprawdzić