Häufige Fragen zu Immobilien in Thailand

Nein. Nach thailändischem Recht dürfen Ausländer kein Volleigentum (Freehold) an Grundstücken erwerben. Daran ändern weder ein Visum noch eine Heirat oder ein Investitionsprogramm etwas. Ein Gebäude hingegen können Ausländer uneingeschränkt besitzen: Eine Villa lässt sich auf Ihren Namen eintragen, während Sie das Grundstück darunter pachten, üblicherweise für 30 Jahre mit vertraglich vereinbarten Verlängerungsbedingungen. Diese Form heißt Leasehold (langfristige Pacht). Eine weitere Möglichkeit ist eine Eigentumswohnung in einer registrierten Condominium-Anlage, in der ausländisches Volleigentum innerhalb einer Quote zulässig ist. Unser Ratgeber zum Immobilienkauf in Thailand als Ausländer erläutert beide Modelle.

Ja. Dies ist die unkomplizierteste Eigentumsform für Ausländer. Nach dem Condominium Act dürfen Ausländer Wohnungen in einer registrierten Condominium-Anlage im Volleigentum erwerben, sofern ausländischen Eigentümern höchstens 49 % der gesamten verkäuflichen Fläche des Gebäudes gehören. Ist diese Quote ausgeschöpft, werden weitere Wohnungen an Ausländer als Leasehold verkauft. Damit der Erwerb eingetragen werden kann, muss der Kaufbetrag aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen. Unser Ratgeber zum ausländischen Volleigentum erklärt den Ablauf.

Ja, allerdings mit einer wesentlichen Besonderheit: Ihnen gehört das Haus, nicht das Grundstück. Das Gebäude wird uneingeschränkt auf Ihren Namen eingetragen. Die Nutzung des Grundstücks wird durch eine langfristige Pacht gesichert, nach thailändischem Recht für 30 Jahre mit vertraglichen Verlängerungsoptionen, oder durch andere eingetragene Nutzungsrechte. Bauträger auf Phuket verkaufen Villen üblicherweise auf diese Weise; die Abwicklung ist entsprechend eingespielt. Lesen Sie die Verlängerungsklausel genau. Hier unterscheiden sich die Leasehold-Verträge.

Ein Chanote (Nor Sor 4 Jor) ist der thailändische Grundstückstitel mit der höchsten Rechtssicherheit: eine beim Land Office (thailändisches Grundbuchamt) registrierte Urkunde mit per GPS vermessenen, genau festgelegten Grundstücksgrenzen. Dieser Titel gewährt umfassende Eigentumsrechte und ermöglicht eine rechtlich eindeutige Übertragung. Daneben gibt es nachrangige Titel mit weniger genauen Vermessungen und Einschränkungen beim Verkauf oder bei der Bebauung. Ob Sie ein Villengrundstück oder eine Wohnung mit einem Anteil am Grundstück einer Condominium-Anlage erwerben: Zur grundlegenden Prüfung gehört, dass für das betreffende Grundstück ein Chanote vorliegt.

Dieser Vorschlag wird Ihnen begegnen; betrachten Sie ihn mit Vorsicht. Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung darf Grundstücke besitzen. Eine Gesellschaft, deren thailändische Anteilseigner jedoch nur als Strohleute für einen Ausländer auftreten, ist nach thailändischem Recht unzulässig. Das Gesellschaftsmodell ist nur dann tragfähig, wenn dahinter ein tatsächlich tätiges Unternehmen steht. Für den Erwerb eines Wohnhauses ist ein gepachtetes Grundstück mit einer Villa auf Ihren Namen oder eine Eigentumswohnung im Volleigentum die rechtlich klarere Struktur. Diese Modelle bearbeitet das Land Office regelmäßig.

Ja. Ein thailändischer Staatsbürger, der mit einem Ausländer verheiratet ist, kann ein Grundstück allein auf seinen Namen erwerben. Der ausländische Ehepartner unterschreibt beim Land Office eine Erklärung, dass der Kaufbetrag zum persönlichen Vermögen des thailändischen Ehepartners gehört. In der Praxis bedeutet das: Das Grundstück ist kein gemeinsames Ehevermögen, und der ausländische Ehepartner hat darauf keinen Anspruch. Paare ergänzen den Erwerb häufig um eine eingetragene Pacht oder ein Nießbrauchsrecht zugunsten des ausländischen Ehepartners, um dessen Wohnrecht auf dem Grundstück abzusichern.

Freehold bedeutet zeitlich unbefristetes Volleigentum, das auf Ihren Namen eingetragen ist. Ausländern steht es bei Wohnungen in Condominium-Anlagen innerhalb der Quote von 49 % offen. Leasehold ist ein eingetragenes Nutzungsrecht für eine feste Laufzeit, in Thailand 30 Jahre. Verlängerungen werden vertraglich vereinbart und sind nicht gesetzlich garantiert. Leasehold-Wohnungen kosten häufig weniger als vergleichbare Wohnungen im Volleigentum. Welche Form zu Ihnen passt, hängt von der geplanten Haltedauer und einem späteren Weiterverkauf ab. Unser Ratgeber zum ausländischen Volleigentum stellt die Vor- und Nachteile gegenüber.

Ein einmaliger Beitrag, der bei der Eigentumsübertragung in die Instandhaltungsrücklage des Gebäudes eingezahlt wird. Daraus werden größere Reparaturen während der Nutzungsdauer bezahlt, etwa am Dach, an Aufzügen, Pools oder an der Fassade. Davon getrennt ist die monatliche Gebühr für die Verwaltung und den Betrieb der Gemeinschaftsflächen, die die laufenden Kosten deckt. Beide Beträge werden je Quadratmeter festgelegt und unterscheiden sich je nach Projekt. Der Bauträger nennt sie vor Vertragsabschluss. Sie gehören ebenso wie die Übertragungsgebühr in Ihre Gesamtkostenrechnung.

Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des amtlichen Schätzwerts der Immobilie. Sie wird beim Land Office fällig, wenn das Eigentum eingetragen wird. Wer sie trägt, also Käufer, Verkäufer oder beide in einem vereinbarten Verhältnis, ergibt sich aus dem Vertrag und nicht aus dem Gesetz. Prüfen Sie daher den Kaufvertrag. Auf Verkäuferseite können weitere Abgaben anfallen, abhängig davon, wie lange der Verkäufer die Immobilie gehalten hat. Unser Steuerratgeber und der zugehörige Kostenrechner schlüsseln die gesamten Erwerbsnebenkosten auf.

Der rechtliche Begriff ist enger als der alltägliche Sprachgebrauch. Ein Condominium ist ein nach dem Condominium Act registriertes Gebäude mit eigenen Eigentumstiteln für die einzelnen Wohnungen, einer juristischen Person für die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen und der für ausländische Käufer entscheidenden Freehold-Quote von 49 %. Viele Projekte auf Phuket, die als Wohnungen oder Residences vermarktet werden, sind keine registrierten Condominiums. Wohnungen in solchen Gebäuden können nur als Leasehold gehalten werden, unabhängig von den Aussagen der Broschüre. Lassen Sie sich daher als Erstes die Condominium-Eintragung vorlegen.

In der Praxis kaum. Thailändische Banken vergeben nur selten Kredite an Personen ohne Wohnsitz im Land. Die wenigen verfügbaren Programme haben hohe Zinsen und restriktive Bedingungen, die für die meisten Käufer nicht passen. Ausländische Käufer auf Phuket finanzieren den Erwerb überwiegend mit Eigenmitteln aus dem Ausland oder über Ratenpläne des Bauträgers während der Bauzeit. Falls Sie auf Fremdkapital angewiesen sind, sollten Sie die Finanzierung im Heimatland gegen dortige Vermögenswerte organisieren, statt auf einen Kredit in Thailand zu setzen.

Auf Phuket bieten die meisten Bauträger während der Bauzeit zinslose Ratenzahlungen an: eine Reservierungszahlung, eine Zahlung bei Vertragsabschluss, weitere Raten nach Baufortschritt und den Restbetrag bei der Eigentumsübertragung. Die Höhe der ersten Zahlung und der Zahlungsplan unterscheiden sich von Projekt zu Projekt; einen einheitlichen Marktstandard gibt es nicht. Finanziert wird damit nur die Bauzeit. Es handelt sich nicht um ein Hypothekendarlehen, denn der Restbetrag ist bei Fertigstellung fällig. Unser Ratgeber zu Ratenplänen erklärt die Unterschiede und die Punkte, die Sie im Zahlungsplan prüfen sollten.

Überweisen Sie den Kaufbetrag aus dem Ausland in Fremdwährung. Die empfangende thailändische Bank rechnet ihn in THB um. Im Verwendungszweck muss der Kauf der konkreten Wohnung angegeben sein. Die Bank stellt anschließend einen Nachweis über den Zahlungseingang aus dem Ausland aus. Diesen benötigt das Land Office, bevor es das ausländische Volleigentum an einer Condominium-Wohnung einträgt. Bewahren Sie sämtliche Überweisungsunterlagen auf. Dieselben Nachweise helfen später dabei, den Verkaufserlös wieder ins Ausland zu überweisen.

Ja. Die Reservierung, die Vertragsunterzeichnung, die Überweisung aus dem Ausland und die Eintragung der Eigentumsübertragung lassen sich über eine Vollmacht aus der Ferne abwickeln. Dafür benötigen Sie kein thailändisches Visum; Eigentum und Aufenthaltsstatus sind voneinander unabhängig. Was Ihnen beim Kauf aus der Ferne fehlt, ist die eigene Besichtigung: die Qualität der Ausführung, die Geräuschkulisse und die tatsächliche Entfernung zum Strand. Auch deshalb filmen wir die Projekte vor Ort. Unser Kaufratgeber beschreibt die einzelnen Schritte eines Fernkaufs.

Beim Kauf fallen die Übertragungsgebühr von 2 % des amtlichen Schätzwerts und bei einer neuen Wohnung der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage sowie vorausbezahlte Gemeinschaftskosten an. Hinzu kommen Steuern auf Verkäuferseite, die mitunter in die Preisverhandlungen einbezogen werden. Laufend gilt die jährliche thailändische Grundstücks- und Gebäudesteuer. Für Eigentümer von Wohnimmobilien ist die Belastung allerdings geringer, als es die meisten Eigentümer aus westlichen Ländern gewohnt sind. Im Steuerratgeber finden Sie einen Rechner, der die gesamten Kosten für Ihre Preisklasse einzeln ausweist.

Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Anwalt nicht. Beim unkomplizierten Kauf einer neuen Eigentumswohnung von einem etablierten Bauträger verzichten viele Käufer darauf. Eine unabhängige Prüfung lohnt sich besonders bei komplexeren Strukturen: bei Leasehold-Villen, bei denen die Verlängerung und der Fortbestand des Pachtvertrags entscheidend sind; bei Bestandsimmobilien, deren Eigentumstitel und Belastungen Sie prüfen lassen müssen; und bei jeder Gesellschaftskonstruktion. Planen Sie die juristische Prüfung so ein, wie Sie andernorts ein Baugutachten einplanen würden: überschaubare Kosten angesichts eines möglichen Schadens, der um ein Vielfaches höher liegt.

Beim Kauf direkt vom Bauträger trägt dieser die Maklerprovision. Sie zahlen daher denselben Preis wie in seinem eigenen Verkaufsbüro; unsere Arbeit verteuert die Immobilie nicht. Separat bezahlen Sie nur Leistungen, die Sie selbst beauftragen, etwa einen Anwalt für die Transaktion, beglaubigte Übersetzungen oder eine Vollmacht für den Fernkauf. Die Kostenaufstellung für das konkrete Projekt erhalten Sie von uns vor Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung, nicht erst bei der Übergabe.

Vergleichen Sie die Orte an der Westküste und im Süden danach, wie Sie Ihren Alltag gestalten möchten. Unser Katalog umfasst 186 Angebote in Bang Tao mit einem Medianpreis von 12,3 Mio. THB, 53 Angebote in Rawai mit 8,0 Mio. THB, 18 Angebote in Nai Harn mit 11,0 Mio. THB und 42 Angebote in Kamala mit 11,3 Mio. THB. Die Gebietsratgeber beschreiben die jeweiligen Lebensbedingungen. Aus der Anzahl der Immobilienangebote lässt sich nicht ablesen, wie groß die ausländische Wohngemeinschaft vor Ort ist.

Ja. Phuket ist die thailändische Insel mit der umfassendsten Infrastruktur: internationale Schulen, private Krankenhäuser, ein internationaler Flughafen und ein Einzelhandel, der sich ebenso an Einwohner wie an Touristen richtet. Auf die trockenere Hauptsaison, ungefähr von November bis April, folgt die Regenzeit. Dann wird das Meer an der Westküste rauer, doch der Alltag geht weiter. Rawai und Bang Tao, die wichtigsten Orte für ganzjähriges Wohnen, funktionieren als Wohnviertel und nicht nur als Ferienorte.

Wenn Ihr Zeitplan es zulässt, ja. Ein Monat in einem Ort Ihrer engeren Auswahl sagt Ihnen mehr als jeder Ratgeber. Schon Orte, die nur fünfzehn Minuten auseinanderliegen, unterscheiden sich stark bei Lärm, Verkehr und Nachbarschaft: Bang Tao ist anders als Rawai. Zunächst zu mieten kostet vergleichsweise wenig und schützt vor einem der teuersten Fehlkäufe: der richtigen Wohnung am falschen Ort. Wenn Sie aus der Ferne eine noch nicht fertiggestellte Immobilie kaufen, besichtigt unser Team auf Wunsch die Lage für Sie. Die Gebietsratgeber bieten einen ersten Überblick.

Nein. Dieses Missverständnis sollte vor allen weiteren Fragen geklärt sein. Eine Eigentumsurkunde ist kein Aufenthaltsdokument: Das Land Office registriert Ihr Eigentum, das Immigration Bureau entscheidet über Ihre Aufenthaltsdauer, und das Visum beantragen Sie unabhängig vom Kauf. Ein Ausländer kann eine Condominium-Wohnung im Volleigentum besitzen und trotzdem mit einem touristischen Einreisestempel einreisen. Ein abgelaufenes Visum ändert nichts am Eigentumstitel. Thailand bietet verschiedene Möglichkeiten für längere Aufenthalte: für ortsunabhängiges Arbeiten, für den Ruhestand und für erhebliche Investitionen. Die folgenden drei Antworten erläutern diese Wege.

Das Destination Thailand Visa, kurz DTV, richtet sich an Menschen, die online für Arbeitgeber und Kunden außerhalb Thailands arbeiten. Es steht auch Personen offen, die für Trainingsangebote, thailändische Kochkurse, Muay Thai oder medizinische Behandlungen einreisen. Die Königlich Thailändische Botschaft in London nennt eine Gültigkeit von fünf Jahren mit mehrfacher Einreise, jeweils 180 Tagen Aufenthalt und einer einmaligen Verlängerung um bis zu 180 Tage. Für den Antrag ist ein Kontoauszug mit einem Guthaben von mindestens 500.000 THB vorzulegen. Die erforderlichen Nachweise unterscheiden sich je nach Auslandsvertretung. Lesen Sie daher die Checkliste genau der Botschaft oder des Konsulats, bei dem Sie den Antrag stellen werden.

Das Non-Immigrant-O-Visum für den Ruhestand steht Personen ab 50 Jahren offen. Die Checkliste des Außenministeriums verlangt ein Bankguthaben im Gegenwert von 800.000 THB oder ein monatliches Einkommen im Gegenwert von 65.000 THB sowie eine Krankenversicherung, ein ärztliches Attest und ein Führungszeugnis. Das Visum wird für 90 Tage erteilt und nach der Einreise beim Immigration Bureau in einen einjährigen Aufenthalt umgewandelt. Der Besitz einer Eigentumswohnung ersetzt diese finanziellen Nachweise nicht und verringert auch die erforderlichen Beträge nicht.

Bei einem Programm ja, allerdings als Vermögensnachweis und nicht als Mindestkaufpreis. Das Long-Term-Resident-Visum (LTR) wird vom Board of Investment betreut, gilt zunächst für fünf Jahre und kann um weitere fünf Jahre verlängert werden. Es hat vier Kategorien; in zwei davon können thailändische Immobilien angerechnet werden. Ein „Wealthy Global Citizen“ benötigt mindestens 1 Mio. $ Vermögen und mindestens 500.000 $, die auf den eigenen Namen in Thailand investiert sind: in Staatsanleihen, direkte Beteiligungen an thailändischen Unternehmen oder Immobilien, auch in beliebiger Kombination. Ein „Wealthy Pensioner“, dessen passives Einkommen in den unteren Einkommensbereich dieser Kategorie fällt, muss zusätzlich 250.000 $ in eine oder mehrere Anlagen aus derselben Liste investieren. In beiden Fällen muss die Investition bei Antragstellung bereits bestehen. Wird Ihnen ein anderer Kaufpreis genannt, ab dem ein Immobilienkauf angeblich zu einem Langzeitaufenthalt berechtigt, fragen Sie nach der entsprechenden Einwanderungsbestimmung und prüfen Sie diese bei einer thailändischen Botschaft.

Nein. Wir sind eine Immobilienagentur; Einwanderungsangelegenheiten gehören nicht zu unseren Leistungen. Unsere Arbeit reicht von der Vorauswahl und den Besichtigungen über die rechtliche Erwerbsstruktur, die Grundstücksunterlagen und eine vollständige Kostenaufstellung vor der Anzahlung bis zum Vertrag, zur Auslandsüberweisung und zur Eintragung des Eigentums. Visa werden bei thailändischen Botschaften oder Konsulaten im Ausland beantragt und beim Immigration Bureau verlängert. Die Bedingungen legen diese Behörden fest und ändern sie auch. Prüfen Sie sie zum Zeitpunkt Ihres Antrags, nicht nur beim Immobilienkauf. Ein Angebot, das Immobilie und Visum als Paket verkauft, verdient entsprechende Skepsis.

In unserem Katalog beginnen die Preise bei 2,1 Mio. THB für kompakte Wohnungen in Projekten im Bau. Der Median aller 571 Angebote auf Phuket liegt bei 10,2 Mio. THB. Die Lage erklärt einen großen Teil der Preisunterschiede: In Rawai beträgt der Median 8,0 Mio. THB, in Bang Tao 12,3 Mio. THB. Der Preisratgeber schlüsselt die Werte weiter nach Ort und Bauphase auf. Es handelt sich um direkte Bauträgerpreise mit Standangabe, nicht um Angebotspreise aus Wiederverkaufsportalen. Zwischen beiden können erhebliche Unterschiede bestehen.

Unser Katalog für Phuket enthält 148 Villen mit veröffentlichten Angebotspreisen von 4,2 Mio. THB bis 280 Mio. THB und einem Median von 29,0 Mio. THB. Die Einstiegspreise für Villen unterscheiden sich je nach Ort: 4,3 Mio. THB in Thalang, 8,9 Mio. THB in Rawai und 11,2 Mio. THB in Bang Tao. Der Ratgeber zu Villenpreisen verwendet dieselben Katalogzahlen.

Dafür spricht, dass viele Projekte im Bau Käufern eine echte Auswahl bieten und die Ratenpläne der Bauträger während der Bauzeit zinsfrei sind. Zur Vorsicht mahnen Leasehold-Verträge, die genau gelesen werden müssen, und Mieteinnahmen, die niemand seriös garantieren kann. Unser Kaufratgeber für 2026 wägt beide Seiten ausführlich ab. Entscheidend ist Ihr Zweck: Für ein eigenes Zuhause, eine Ferienwohnung und eine Renditeanlage fällt die Antwort auf die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt jeweils anders aus.

Niemand kann Ihnen eine feste Rendite versprechen. Wer es dennoch tut, sollte Sie misstrauisch machen. Die Rendite hängt vom Ort, der Saisonlänge, der Qualität der Verwaltung und der Vermietungsform ab. Für kurzfristige tageweise Vermietung ist formell eine Hotellizenz erforderlich, die viele Gebäude nicht besitzen. Langfristige Vermietung ist einfacher und benötigt keine Lizenz. Berechnen Sie Ihr eigenes Szenario mit dem Renditerechner in unserem Investitionsratgeber, statt eine garantierte Rendite aus einer Verkaufsbroschüre zur Grundlage Ihrer Entscheidung zu machen.

Phuket ist für ausländische Käufer der größte und vielfältigste dieser drei Märkte: mit den meisten Projekten, der breitesten Villenauswahl und einem internationalen Flughafen mit direkten Langstreckenverbindungen. Samui bietet mehr Abgeschiedenheit, hat aber einen kleineren Markt, auf dem sich die Auswahl schnell verengt. Pattaya ist ein städtischer Immobilienmarkt auf dem Festland, nur eine kurze Autofahrt von Bangkok entfernt und mit einer deutlich anderen Käuferschaft. Unsere Vergleiche Samui–Phuket und Phuket–Pattaya stellen Preise, Eigentumsformen und Wiederverkaufsmöglichkeiten gegenüber.