Freehold-Wohnungen auf Phuket: Eigentum für Ausländer

Ja – ausländische Staatsangehörige können eine Eigentumswohnung auf Phuket im eigenen Namen erwerben, mit einem eingetragenen Eigentumstitel beim Land Office (thailändisches Grundbuchamt). Der thailändische Condominium Act erlaubt Ausländern Volleigentum (Freehold) an einzelnen Wohnungen unter zwei Bedingungen: In einem Gebäude dürfen ausländische Eigentümer zusammen höchstens 49 % der gesamten Wohnungsfläche halten, und das Kaufgeld muss aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand kommen, mit Nachweis der empfangenden Bank. Keine thailändische Gesellschaft, keine Treuhandkonstruktion mit einem vorgeschobenen Eigentümer, keine Pacht: Foreign Freehold bedeutet unmittelbares, unbefristetes und vererbbares Eigentum. Dieser Ratgeber erklärt die Quote, den erforderlichen Zahlungsweg und die aktuellen Zahlen.

Was Foreign Freehold nach thailändischem Recht bedeutet

Ausländische Staatsangehörige dürfen nach thailändischem Recht kein Land besitzen. Damit scheidet der direkte Erwerb einer Villa samt Grundstück in den meisten Fällen aus. Für Eigentumswohnungen gibt es eine bewusst geschaffene Ausnahme. Nach dem Condominium Act von 1979 wird ein eingetragenes Condominium in Einheiten mit jeweils eigenem Eigentumstitel aufgeteilt. Zu jeder Einheit gehören ein ungeteilter Anteil am Gemeinschaftseigentum und ein Stimmrecht in der rechtsfähigen Eigentümergemeinschaft. Wer als Ausländer die Voraussetzungen für Freehold erfüllt, wird persönlich in den Titel eingetragen – im selben Dokument und Register und mit denselben Verfügungsrechten wie ein thailändischer Eigentümer.

Welche Rechte Freehold gibt

• Unbefristetes Eigentum: Freehold hat kein Ablaufdatum und muss nicht verlängert werden
• Eingetragener Titel: Ihr Name steht beim Land Office im Eigentumstitel der Einheit
• Volles Verfügungsrecht: Sie können die Einheit verkaufen, vermieten oder vererben
• Anteil am Gemeinschaftseigentum und Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft

So funktioniert die Ausländerquote von 49 %

Die Quote bemisst sich nach Fläche, nicht nach der Zahl der Wohnungen: Ausländer dürfen zusammen bis zu 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten eines Gebäudes besitzen. Der Bauträger und die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft führen darüber Buch. Bei der Übertragung verlangt das Land Office eine schriftliche Bestätigung, dass der Erwerb innerhalb der Quote liegt. In Projekten mit vielen internationalen Käufern ist die Freehold-Quote häufig zuerst ausverkauft. Manche Bauträger setzen dafür andere Preise an als für Wohnungen mit Leasehold (langfristiger Pacht). Für die Praxis heißt das: Lassen Sie sich vor einer Anzahlung schriftlich bestätigen, dass für genau Ihre Einheit noch Freehold-Quote verfügbar ist. Auf diese Bestätigung sollte der Kaufvertrag Bezug nehmen.

Wenn die Quote ausgeschöpft ist

Ist die Quote eines Gebäudes ausgeschöpft, werden die übrigen Einheiten Ausländern als Leasehold angeboten. Diese rechnerische Grenze ist kein Mangel des Projekts, verändert aber das Recht, das Sie erwerben. Deshalb lohnt es sich, die beiden Formen nüchtern miteinander zu vergleichen.

Freehold und Leasehold: die tatsächlichen Unterschiede

Wann Leasehold dennoch sinnvoll sein kann

Leasehold hat berechtigte Anwendungsfälle und ist in manchen Gebäuden der einzige verfügbare Weg. Ist die Quote aber noch offen und lässt sich das Geld regelkonform überweisen, bietet Freehold das stärkere Recht. Deshalb prüfen wir bei jeder Einheit in unserem Katalog frühzeitig die verfügbare Quote.

Kann man die Differenz zahlen und auf Freehold wechseln?

Oft ja – sofern im Gebäude noch Ausländerquote frei ist und der Verkäufer genau diese Einheit zu Freehold-Bedingungen abgeben möchte. Sie zahlen dabei nicht einfach für eine Erweiterung Ihres bestehenden Rechts. Freehold und Leasehold werden in unterschiedlichen Verfahren eingetragen; der Wechsel ist daher ein neues Geschäft und keine bloße Aufzahlung. Entscheidend ist der Zeitpunkt. Solange die Pacht noch nicht eingetragen ist, lässt sich die Änderung mit dem Vertrieb vereinbaren. Danach müssen die Pacht gelöscht, das Eigentum übertragen und die Eintragungskosten erneut bezahlt werden.

Bei einem Neubau teilt der Bauträger die Einheiten vorab in Freehold- und Leasehold-Kontingente auf. Verschiebungen sind nur möglich, solange noch Bestand vorhanden ist. Beim Wiederverkauf muss der Verkäufer ein übertragbares Recht an der Einheit halten. Freie Quote muss am Tag der Eintragung bestehen, nicht nur an dem Tag, an dem Sie danach gefragt haben. Wenn Sie später verkaufen möchten, klären Sie Freehold vor der Anzahlung: Für unbefristetes Eigentum gibt es mehr Käufer als für die Restlaufzeit einer fremden Pacht, und diese Restlaufzeit wird jedes Jahr kürzer. Halten Sie die gewählte Eigentums- oder Nutzungsform im Reservierungsvertrag fest – ebenso die Folgen, falls die Quote am Übertragungstag ausgeschöpft sein sollte.

Warum die Freehold-Wohnung mehr kostet als die Leasehold-Wohnung nebenan

Der Freehold-Aufpreis ist keine Steuer. Die thailändische Übertragungsgebühr ändert sich nicht mit der Staatsangehörigkeit des Käufers, und es gibt keinen gesonderten Ausländersatz, der den Wohnungspreis erhöht. Der Verkäufer berechnet den Aufpreis für ein knappes Kontingent, das auf 49 % der Fläche des Gebäudes begrenzt ist. Deshalb kann der Unterschied in einem Projekt gering ausfallen und auf der anderen Straßenseite überraschen.

Woraus sich der Aufpreis zusammensetzt

• Knappheit. Die Freehold-Quote ist flächenmäßig begrenzt und lässt sich nicht vergrößern. In Gebäuden, die sich gut an internationale Käufer verkaufen, ist sie zuerst ausgeschöpft
• Unterschiedliche Eintragungskosten. Eigentumsübertragung und Eintragung einer Pacht haben unterschiedliche Bemessungsgrundlagen. Die Aufteilung zwischen den Parteien wird vertraglich vereinbart. Die Sätze finden Sie in unserem Ratgeber zu Steuern und Kaufkosten in Thailand
• Der Zahlungsweg. Freehold erfordert eine eingehende Fremdwährungsüberweisung und ein FET-Formular. Damit sind Wechselkursmarge, Bankgebühren und Zeitaufwand verbunden. Für Leasehold besteht diese Anforderung nicht
• Gebäude und Verkaufsphase. Die Quote wird für jedes eingetragene Gebäude gesondert geführt. Deshalb können zwei Türme desselben Projekts unterschiedliche Aufpreise haben. Auch innerhalb eines Turms kann der Aufpreis beim Verkaufsstart anders ausfallen als bei einem Verkaufsstand von 80 %
• Wiederverkauf. Ein unbefristeter Eigentumstitel spricht einen größeren Käuferkreis an als eine bereits teilweise abgelaufene Pacht. Verkäufer berücksichtigen diesen Unterschied von Anfang an im Preis

Die Frage nach dem prozentualen Aufpreis beantworten wir deshalb für eine konkrete Einheit, nicht pauschal für den Markt. Wir fordern beim Bauträger eine Preisliste an, in der Freehold- und Leasehold-Preis derselben Einheit nebeneinanderstehen. Die Differenz nennen wir als Betrag und als Anteil am Preis, mit dem Gültigkeitsdatum der Liste. Einen belastbaren Durchschnitt für die ganze Insel gibt es nicht: Innerhalb desselben Gebäudes werden die beiden Kontingente nach unterschiedlichen Regeln verkauft. Daraus wird auch durch Rechnen mit Katalogdaten kein verlässlicher Prozentsatz. Nennen Sie uns das Projekt, das Sie in Betracht ziehen, und wir senden Ihnen beide Preise.

90-jährige Pachtverträge und die Hotellizenz des Projekts

In Condominiums können ausländische Käufer Eigentum ohne Ablaufdatum erwerben. Solange Quote verfügbar ist, stellt sich die Frage nach 90 Jahren daher gar nicht. Die Konstruktion 30+30+30 tritt dort auf, wo Freehold nicht angeboten wird: Die Quote ist ausgeschöpft, das Gebäude ist nicht als Condominium eingetragen oder es geht um eine Villa mit Grundstück. Das thailändische Recht begrenzt eine eingetragene Pacht an unbeweglichem Vermögen auf dreißig Jahre. Jede Verlängerung beginnt mit ihrer Gewährung, nicht rückwirkend am ersten Tag des ursprünglichen Vertrags. Aus drei aufeinanderfolgenden Laufzeiten ergibt sich die Zahl neunzig.

Was im Register steht und was nur im Vertrag

• Das Land Office trägt die ersten dreißig Jahre ein. Die beiden Verlängerungen stehen als Zusagen des Verpächters im Vertrag. Sie lassen sich nicht im Voraus ins Register eintragen; eine Verlängerung wird erst bei ihrem Wirksamwerden eingetragen
• Eine eingetragene Pacht bleibt bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen. Das Gesetz überträgt die Rechte und Pflichten des Verpächters auf den Erwerber. Der Vertrag verschwindet also nicht mit dem Verkäufer
• Eine nicht eingetragene Pacht schützt nur drei Jahre, unabhängig vom Vertragstext. Eine längere, nie eingetragene Laufzeit ist nur für drei Jahre durchsetzbar. Die Eintragung ist deshalb ein wesentlicher Teil des Geschäfts und keine bloße Formalität
• Die Verlängerungsklausel ist die Schwachstelle. Thailändische Gerichte haben automatische Verlängerungen, die lediglich die ursprünglichen Bedingungen wiederholen, in den letzten Jahren strenger ausgelegt. Wortlaut, Preis jeder Verlängerung und das Verfahren ihrer Gewährung gehören daher in die Hände Ihres Anwalts, nicht nur an den Verkaufstisch
• Erben übernehmen die Stellung des Pächters, nicht das Eigentum. Prüfen Sie, ob Rechtsnachfolge und Übertragung ausdrücklich im Vertrag geregelt sind

Was eine Hotellizenz tatsächlich ermöglicht

Eine Hotellizenz gehört zum Betrieb des Projekts, nicht zu Ihrem Eigentumstitel. Der thailändische Hotel Act behandelt die entgeltliche vorübergehende Beherbergung als Hotelbetrieb und verlangt dafür eine Lizenz. Vermietungen auf Monatsbasis oder länger fallen dagegen nicht unter dieses Gesetz. Die Lizenz beantwortet somit genau eine Frage: Darf das Gebäude rechtmäßig Gäste für wenige Nächte aufnehmen? Sie verlängert keine Pacht und macht aus Leasehold kein Eigentum. Lizenzinhaber ist das Unternehmen, das die Unterkunft betreibt, nicht der einzelne Käufer.

Fragen Sie konkret nach: Ist die Lizenz heute bereits erteilt? Auf welche Gesellschaft lautet sie? Wenn das Projekt noch im Bau ist: Wie weit ist der Antrag, und was geschieht mit dem Vermietungsprogramm, falls er abgelehnt wird? Ein mündliches „Die Lizenz kommt noch“ wird nicht von selbst zum Vertragsbestandteil. Weitere Fragen vor der Anzahlung finden Sie im Ratgeber zur Prüfung einer Wohnung auf Phuket vor der Reservierung.

Zahlung aus dem Ausland: FET-Formular und Nachweis des Geldwegs

Für die Eintragung des ausländischen Volleigentums (Foreign Freehold) zählt nicht nur die Höhe des Kaufbetrags, sondern auch der Zahlungsweg nach Thailand. Das Geld muss aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen und erst in Thailand in THB gewechselt werden. Die empfangende thailändische Bank dokumentiert den Eingang mit einem Foreign Exchange Transaction Form (FET). Diesen Nachweis verlangt das Land Office, bevor es eine Eigentumswohnung auf den Namen eines Ausländers einträgt.

So läuft die Überweisung richtig

• Überweisen Sie in Fremdwährung. Im Verwendungszweck müssen der Wohnungskauf und der Käufer genannt werden
• Die thailändische Bank wechselt das Geld in THB und stellt das FET-Formular oder eine Bankbestätigung über den Zahlungseingang aus
• Legen Sie das FET am Übertragungstag beim Land Office vor
• Bewahren Sie das FET dauerhaft auf. Es dient später als Grundlage, wenn Sie den Verkaufserlös ins Ausland zurückführen möchten

Den vollständigen Ablauf von Reservierung, Vertragsprüfung, Ratenzahlungen und Eintragung beschreibt unser Ratgeber zum Immobilienkauf auf Phuket.

Was Freehold-Wohnungen auf Phuket 2026 kosten

Aperwind führt die Preislisten der Bauträger mit ihrem Veröffentlichungsdatum und ergänzt sie durch eigene Besichtigungsvideos. Im September 2026 umfasst der Phuket-Katalog 571 aktive Angebote. Darunter sind 418 Wohnungen und Condominiums sowie 148 Villen, verteilt auf 189 Projekte. Die Einstiegspreise für Eigentumswohnungen beginnen bei 2,1 Mio. THB; der Median der Angebotspreise für die gesamte Insel liegt bei 10,2 Mio. THB.

Preise nach Lage

Was die Preisunterschiede zeigen

Die Unterschiede sind aufschlussreich: Bang Tao und die Strandlagen an der Westküste liegen preislich über Rawai im Süden der Insel. Unsere Gebietsratgeber unter /areas/phuket erläutern Angebot und Käuferprofil der einzelnen Lagen. Der Ratgeber zu Immobilienpreisen auf Phuket verfolgt die Entwicklung der Medianpreise. Für noch nicht fertiggestellte Einheiten bieten viele Bauträger Ratenpläne bis zur Schlüsselübergabe an. Die Pläne sind projektspezifisch; statt pauschaler Zahlen senden wir Ihnen auf Anfrage die aktuellen Bedingungen.

The City Phuket Phase 2, Building C

Fotos auf Anfrage

Preis auf Anfrage

Kathu · 2 Schlafzimmer · 79 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

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Visualisierung des Bauträgers

Preis auf Anfrage

VIBE Residence

Karon · 2 Schlafzimmer · 54 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

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Visualisierung des Bauträgers

10,1 Mio. THBerste Rate 40 %: 4,0 Mio. THB

Abov Patong Residence (EX The Forest Patong Residence)

Patong · 1 Schlafzimmer · 29 m² · 346.897 THB/m²Im Bau

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Visualisierung des Bauträgers

2,5 Mio. THB

Dcondo Cove

Kathu · 1 Schlafzimmer · 24 m² · 104.833 THB/m²Im Bau

Merken: Dcondo Cove, Kathu, 1 Schlafzimmer, 24 m²

2,4 Mio. THB

DCondo Reef

Kathu · 1 Schlafzimmer · 28 m² · 86.714 THB/m²Fertiggestellt

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6,1 Mio. THB

Ever Prime Residences

Karon · 1 Schlafzimmer · 49 m² · 124.454 THB/m²Im Bau

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Am Übertragungstag: Gebühren, Abgaben und Dokumente

Das Eigentum wird beim Land Office auf Phuket übertragen. Der wichtigste Kostenposten ist die Übertragungsgebühr: 2 % des amtlichen Schätzwerts, der meist unter dem vertraglichen Kaufpreis liegt. Wer die Gebühr trägt, ist verhandelbar und sollte im Kaufvertrag festgelegt werden. Bei Wiederverkäufen können weitere Abgaben hinzukommen, abhängig vom Status des Verkäufers und seiner Besitzdauer. Sie werden für das konkrete Geschäft berechnet. Verlangen Sie deshalb vor der Unterschrift eine schriftliche Kostenaufstellung, statt sich auf Faustregeln zu verlassen.

Dokumente für den Übertragungstag

• Reisepass des Käufers
• FET-Formular als Nachweis des Zahlungseingangs aus dem Ausland in Fremdwährung
• Bestätigung der verfügbaren Ausländerquote durch die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft
• Bei Wiederverkäufen: Bescheinigung, dass keine Gemeinschaftskosten offen sind

Wenn der Bauträger nicht liefert: Ihr Geld und Ihre Wohnung

Keine Konstruktion schützt Käufer vollständig vor einem Baustillstand, weder in Thailand noch anderswo. Wer im Verkauf das Gegenteil verspricht, verkauft vor allem dieses Versprechen. Die engere Frage vieler Käufer – kann der Bauträger mir die Wohnung wieder wegnehmen, wenn sein Unternehmen insolvent wird? – hat dagegen eine klare Antwort. Sie hängt an einem einzigen Datum: dem Tag, an dem die Übertragung beim Land Office eingetragen wird.

Vor und nach der Eintragung: zwei unterschiedliche Rechtspositionen

Daraus folgt eine praktische Regel: Je näher eine Zahlung am Eintragungstermin liegt, desto besser ist sie abgesichert. Wer den ganzen Kaufpreis frühzeitig zahlt, um einen Rabatt zu erhalten, übernimmt das Baurisiko. Treuhandkonten sind in Thailand freiwillig, und die meisten Wohnprojekte nutzen sie nicht; das Geld geht direkt an den Bauträger. Unser Ratgeber zur Ratenzahlung beim Bauträger auf Phuket erklärt den Aufbau solcher Pläne und die Vertragsklauseln, die Sie vor der Unterschrift lesen sollten.

Welche Rechte Wohnungskäufer bereits gesetzlich haben

• Vorgeschriebene Vertragsform. Der Kaufvertrag eines Bauträgers für eine Eigentumswohnung muss dem Standard des Innenministeriums entsprechen. Klauseln, die diesem Standard widersprechen oder den Käufer benachteiligen, sind unwirksam
• Werbung gehört zum Vertrag. Broschüren, Visualisierungen und Verkaufsschreiben gelten als Teil des Kaufvertrags. Widersprechen sich Werbung und Vertrag, wird die Abweichung zugunsten des Käufers ausgelegt. Bewahren Sie deshalb alles auf, was Sie erhalten haben, einschließlich Ausstattungsbeschreibung und Grundriss
• Eine eingetragene Pacht besteht beim Verkauf des Grundstücks fort. Das ist entscheidend, wenn nur Leasehold angeboten wird
• Ein eingetragener Eigentumstitel ist verbindlich. Sobald die Einheit auf Ihren Namen eingetragen ist, gehört sie nicht mehr zum Vermögen des Bauträgers. Dessen Gläubiger können darauf nicht zugreifen

Was Sie vor einer Anzahlung prüfen sollten

• Wer verkauft: die im Vertrag genannte juristische Person, ihr Eintrag im DBD-Unternehmensregister und ihr Verhältnis zur Marke in der Broschüre. Häufig handelt es sich nicht um dasselbe Unternehmen
• Bisherige Fertigstellungen: bereits übergebene Bauphasen auf der Insel, die Sie besichtigen können, und die Einhaltung früherer Übergabetermine
• Grundstück und Belastungen: Ist das Projektgrundstück mit einer Bankhypothek belastet, und wer sorgt vor der Eintragung dafür, dass Ihre Einheit daraus entlassen wird?
• Genehmigungen für genau Ihr Gebäude und Ihre Bauphase, nicht nur für das Nachbargebäude; außerdem die Umweltverträglichkeitsprüfung, sofern sie für das Projekt erforderlich ist
• Verzögerungsklauseln: Vertragsstrafe des Bauträgers, Zeitpunkt eines möglichen Rücktritts und Rückzahlung bereits geleisteter Raten
• Wohin das Geld geht: das benannte Empfängerkonto, die Bindung der Raten an nachgewiesene Baufortschritte sowie ein mögliches Treuhandkonto oder eine Bankgarantie
• Ein Vertragsmuster, bevor Sie etwas bezahlen. Wer es erst nach der Anzahlung zeigen möchte, hat Ihnen damit bereits etwas Wichtiges mitgeteilt

Keiner dieser Punkte ist für sich allein eine Garantie. Zusammen verlagern sie die Entscheidung vom Vertrauen in eine Marke zur Prüfung von Unterlagen. Diesen Teil eines Kaufs vor Fertigstellung können Käufer tatsächlich selbst kontrollieren.

Wo Sie anfangen können

Der nächste praktische Schritt ist ein Blick ins Angebot. Die Neubauübersicht unter /complexes/phuket führt den gesamten Bestand (189 Projekte) mit datierten Bauträgerpreislisten auf. Unser Team begleitet Käufe auf Russisch und Englisch von der Reservierung bis zur Eintragung.

Quellen

Die folgenden Links führen zu Gesetzestexten und staatlichen Diensten. Sie erklären die Abläufe, entscheiden aber keinen Einzelfall. Ob eine Regel auf Ihren Vertrag anwendbar ist, bestätigt der damit beauftragte Anwalt.