Vermietung auf Phuket: Verwaltung, Anteile und Nettoertrag

Die meisten Käufer beschreiben denselben Plan: ein paar Monate im Jahr selbst wohnen und die übrige Zeit vermieten. Entscheidend ist dabei selten das Gebiet, sondern wer den Buchungskalender füllt und was anschließend auf Ihrem Konto bleibt. Die Verwaltung ist der am wenigsten sichtbare Teil des Kaufs: Der Preis steht vorn in der Broschüre, die Programmbedingungen in einem Anhang, der erst nach der Anzahlung kommt. Im Folgenden erklären wir die drei auf Phuket üblichen Modelle, die Aufteilung der Einnahmen, die Finanzierung garantierter Mieten und alle Abzüge zwischen dem Bruttoerlös und dem Geld, über das Sie am Ende verfügen. Unser Katalog umfasst 571 Angebote, verteilt auf 189 Wohnanlagen, doch die meisten Bauträger veröffentlichen überhaupt keine Zahlen zur Verwaltung.

Drei Wege, eine Wohnung zu vermieten

Die Modelle unterscheiden sich in einem Punkt: wer die Übernachtungen verkauft und wer die Kosten zwischen zwei Gästen trägt. Alles Weitere ergibt sich daraus.

Hotelbetreiber: kaufen und sich um nichts kümmern

Das Gebäude verfügt über eine Hotellizenz, die Wohnungen sind als Zimmer registriert. Der Betreiber vermarktet Ihre Wohnung über eigene Kanäle, Buchungsplattformen und Firmenkunden, empfängt die Gäste, kümmert sich um Defekte und legt Ihnen Abrechnungen vor. Sie halten die Ausstattung auf dem Standard der Marke und tragen Ihren Anteil an den Betriebskosten. Der Anteil des Betreibers ist bei diesem Modell am höchsten, weil er Personal und Vertriebskanäle auch in der Nebensaison vorhalten muss. Dafür erhalten Sie etwas, das die anderen Modelle nicht bieten können: vergleichbare Zahlen der Nachbarwohnungen im selben Gebäude.

Vermietungspool: ein gemeinsamer Topf, verteilt nach Formel

Die Einnahmen aller teilnehmenden Wohnungen fließen in einen gemeinsamen Topf und werden nach einer festgelegten Formel verteilt: nach Fläche, nach Kaufpreis oder zu gleichen Teilen. Ihre Auszahlung richtet sich nach dem Ergebnis des Pools, nicht nach dem Ihrer eigenen Wohnung. Damit entfällt für den Betreiber der Anreiz, zuerst die Wohnungen mit Meerblick zu vermieten und das dunkle Studio im zweiten Stock zuletzt. Der Preis dafür ist unmittelbar sichtbar: Eine gut gebuchte Wohnung trägt die schwächeren mit.

• Die Verteilungsformel und sämtliche Abzüge, die vorher vorgenommen werden.
• Die Zahl der Wohnungen im Pool und ob ohne Zustimmung der Eigentümer weitere aufgenommen werden können.
• Der Ausstieg: Kündigungsfrist, mögliche Vertragsstrafe und Umgang mit bereits angenommenen Buchungen.

Selbst vermieten

Sie erstellen das Inserat, machen die Fotos, legen die Preise im Kalender fest und beantworten Nachrichten. Einen Betreiberanteil gibt es nicht, dafür fallen Plattformgebühren an, und Sie investieren Ihre eigene Zeit. Zu diesem Weg passen Langzeitmieten über sechs oder zwölf Monate: ein Vertrag, ein Einzug, eine planbare Zahlung und keine Reinigung nach jedem Gästewechsel.

Bei tageweiser Vermietung wird die Lizenz entscheidend. Der Hotel Act B.E. 2547 (2004) nimmt Unterkünfte aus, die monatsweise oder länger vermietet werden; kürzere Aufenthalte gelten als Hotelbetrieb, und wer ihn ohne Lizenz führt, riskiert eine Geldstrafe und bis zu einem Jahr Haft. In einer Eigentumswohnanlage kommen die Hausordnung und die Haltung der rechtsfähigen Eigentümergemeinschaft hinzu. In einem als Hotel registrierten Gebäude hält deshalb der Betreiber die Lizenz, während in einem gewöhnlichen Wohngebäude der rechtmäßige Vermietungsweg erst bei einem Monat beginnt.

Wenn Sie wie ein Vermieter im Heimatland rechnen

Viele Käufer bringen eine vertraute Rechnung mit: Miete abzüglich Vermittlerhonorar, Gemeinschaftskosten, Leerstand und Instandhaltung, geteilt durch das eingesetzte Kapital. Diese Grundform gilt auch auf Phuket, doch drei Größen verhalten sich hier anders.

• Der Betreiberanteil ist kein gewöhnliches Vermittlerhonorar. Er bezahlt einen laufenden Betrieb und wird auf den Umsatz statt auf den Gewinn berechnet, deshalb ist die Bemessungsgrundlage ebenso wichtig wie der Prozentsatz.
• Leerstand folgt dem Kalender, nicht dem Zufall: Die Nebensaison kommt jedes Jahr, und Übernachtungspreis und verkaufte Nächte gehen gemeinsam zurück.
• Gemeinschaftskosten werden pro Quadratmeter und Monat berechnet und sinken nicht mit der Auslastung. In einem schwachen Jahr fällt gerade dieser Posten ins Gewicht.

Die Bruttorendite teilt eine Jahresmiete durch den gezahlten Kaufpreis. Für die Nettorendite werden zunächst Betreiberanteil, Gemeinschaftskosten, Verbrauchskosten, Reinigung, Möbelrücklage und Steuern abgezogen, und erst dann wird durch die gesamten Erwerbskosten geteilt. Nur dieser zweite Wert lässt sich mit einer vermieteten Wohnung im Heimatland vergleichen.

Einnahmenaufteilung: 70/30, 65/35, 60/40

Die Ausgabe unseres Investitionsratgebers vom 9. September 2026 wertete die Vermietungsbedingungen aus 100 Projektprofilen aus. In 35 davon war eine Aufteilung genannt: am häufigsten 70/30, danach 60/40, seltener 65/35, 75/25 und 80/20, einmal 90/10. Der erste Anteil gehört jeweils dem Eigentümer. Wir geben die Auswertung so wieder, wie sie damals erstellt wurde, und fügen keine Aufteilungen hinzu, die darin nicht vorkamen.

Eine Aufteilung allein sagt wenig aus. 30 % vom Bruttoerlös sind ein anderer Betrag als 30 % nach Abzug von Plattformgebühren, Reinigung und Wäsche. Ein Eigentümer, dessen Wohnung in Spanien nach 65/35 läuft und bei dem das Geld einfach eingeht, beschreibt deshalb ein anderes Modell als ein Verkäufer, der 70/30 anbietet. Vergleichbar sind die Anteile nur bei derselben Bemessungsgrundlage, und die steht im Vertrag, nicht auf der Präsentationsfolie.

Was hinter der Aufteilung steckt

Garantierte Miete: Wer die Zahlungen finanziert

Eine Garantie ist die Verpflichtung einer benannten juristischen Person, unabhängig von der Auslastung für eine bestimmte Dauer einen festgelegten Betrag zu zahlen. In derselben Auswertung nannten 20 Projekte eine Garantie, mit Zusagen zwischen 5 % und 7 % pro Jahr. Eine Laufzeit gaben 13 Programme an, wobei drei Jahre häufiger vorkamen als zwei oder fünf.

Käufer formulieren den Einwand direkt: Warum 7 % zurückzahlen, statt den Betrag gleich als Rabatt abzuziehen – und ist das nicht ein Schneeballsystem? Die Frage ist berechtigt. Das Geld kann aus drei Quellen stammen.

• Aus den Einnahmen der Wohnung selbst. Der Betreiber zahlt aus seinen Erlösen, und die Garantie gleicht schwache Monate aus. Das ist eine Absicherung gegen Leerstand, und eine Absicherung kostet etwas.
• Aus dem Kaufpreis. Der Bauträger schlägt die künftigen Zahlungen auf den Preis auf und gibt Ihnen Ihr eigenes Geld in Raten zurück. Ein Prozentsatz klingt besser als ein Rabatt, bringt Ihnen hier aber nichts.
• Aus neuen Verkäufen. Solange verkauft wird, fließen die Zahlungen; stoppen die Verkäufe, stoppen auch sie. Dann trifft der Vergleich mit einem Schneeballsystem wörtlich zu, und der Käufer hat mit seinem Einwand recht.

Der Test ist einfach: Verlangen Sie für dieselbe Wohnung zwei Preise, mit und ohne Programm. Die Differenz ist der Preis der Garantie. Wird überhaupt kein Alternativpreis angeboten, gehen Sie davon aus, dass die späteren Zahlungen bereits im Angebotspreis enthalten sind.

Was Sie im Garantievertrag prüfen sollten

• Wer unterschreibt: der Bauträger oder eine Programmgesellschaft, die möglicherweise kein Vermögen hält.
• Worauf sich der Prozentsatz bezieht: auf den Wohnungspreis, den Preis einschließlich Möbeln oder sämtliche Vertragszahlungen.
• Was abgezogen wird, bevor das Geld Sie erreicht: Gemeinschaftskosten, Verbrauchskosten und Steuern.
• Was am Tag nach Ablauf der Garantie geschieht: Vermietungspool, freie Vermietung oder gar nichts.
• Wie dasselbe Programm in bereits fertiggestellten Projekten dieses Bauträgers lief und ob weiterhin gezahlt wird.

Eine Garantie ist deshalb nicht grundsätzlich schlecht. Sie verlagert das Leerstandsrisiko für einen bestimmten Zeitraum auf den Bauträger, und für diese Übernahme zu bezahlen, ist normal. Problematisch ist nicht die Garantie selbst, sondern ein Preis, den Sie nicht in Erfahrung bringen können.

Welche Abzüge vor der Auszahlung kommen

Käufer bringen es auf eine Frage: Ist das netto für mich, und ist alles andere schon bezahlt? Die ehrliche Antwort lautet meist nein, denn der Betreiberanteil deckt nur die Arbeit des Betreibers selbst und sonst nichts.

Steuern beim Erwerb erläutert unser Ratgeber zu Steuern und Kaufkosten in Thailand. Für die Vermietung sind drei Zahlen entscheidend. Mieteinnahmen einer Privatperson aus thailändischen Immobilien unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif bis 35 %, nach Abzug belegter Kosten oder eines Pauschalabzugs von 30 % bei Gebäudevermietung. Ist der Eigentümer nicht in Thailand steuerlich ansässig, behält der Zahlende 15 % an der Quelle ein. Dieser Einbehalt wird bei der thailändischen Steuererklärung angerechnet.

Tragen Sie Provisionen als Umsatzanteil ein, Gemeinschaftskosten, Versicherung und Möbelrücklage dagegen als Jahresbeträge. Ziehen Sie nichts doppelt ab: Deckt das Betreiberhonorar die Reinigung ab, bekommt sie keinen eigenen Kostenposten. Steuern berechnet der Rechner nicht, das Ergebnis ist also eine Rendite vor Steuern.

Saison, Auslastung und warum das Jahr der Maßstab ist

Phukets Hochsaison läuft von November bis April, die Nebensaison von Mai bis Oktober unter dem Südwestmonsun. In der Nebensaison sinken beide Größen zugleich: der Übernachtungspreis und die Zahl der verkauften Nächte. Da sich der Jahreserlös aus zwölf unterschiedlichen Monaten zusammensetzt, darf man den Februarpreis nicht mit 365 multiplizieren – genau darin liegt der häufigste Rechenfehler in Verkaufspräsentationen.

Wir haben keine eigene Auslastungsstatistik für Phuket und geben keinen Marktdurchschnitt als Prognose für Ihre Wohnung aus. Wir fragen den Betreiber nach der Auslastung des konkreten Gebäudes und zeigen Ihnen die Abrechnungen statt einer Präsentationsfolie. Den Jahresverlauf können Sie selbst prüfen: Das Ministerium für Tourismus und Sport veröffentlicht Monatszahlen, die unten verlinkt sind.

Was Sie bei einer genannten Auslastungsquote fragen sollten

• Worauf sie sich bezieht: auf dieses Gebäude oder auf einen Inseldurchschnitt.
• Welcher Zeitraum erfasst ist und wie viele Wohnungen eingeflossen sind.
• Die Aufschlüsselung nach Monaten: Ein Jahresmittel verdeckt sowohl Tiefpunkt als auch Spitze.
• Übernachtungspreise getrennt für Hoch- und Nebensaison.
• Eine Abrechnung der tatsächlich an Eigentümer ausgezahlten Beträge für mindestens ein vollständiges Jahr.
• Wer die Zahlen erstellt hat: Betreiber, Bauträger oder Vertrieb – drei unterschiedliche Interessenlagen.

Wie viele Nächte Sie selbst dort wohnen dürfen

Siebzehn Projekte derselben Auswertung nannten ein Kontingent für die Eigennutzung, dreizehn davon 30 Nächte im Jahr, die übrigen 15 oder 45. Ein Kontingent von 30 Nächten entspricht etwa acht Prozent des Jahres, kostet aber mehr als acht Prozent des Erlöses, denn eine Februarnacht ist mehr wert als eine Juninacht, und Eigentümer möchten im Winter kommen.

• Ob Ihre Nächte in der Hochsaison liegen dürfen oder ob das Programm diese ausschließt.
• Ob eine Nacht in der Hochsaison als eine oder als mehrere Nächte des Kontingents zählt.
• Welche Vorlaufzeit nötig ist und ob ungenutzte Nächte ins nächste Jahr übertragen werden.
• Wer nach Ihrem Aufenthalt Reinigung und Wäsche bezahlt.
• Ob Familie oder Freunde Ihr Kontingent nutzen dürfen, wenn Sie selbst nicht anwesend sind.

Wie wir ein Programm vor der Anzahlung prüfen

Wir verlangen vom Bauträger den vollständigen Verwaltungsvertrag statt einer Zusammenfassungsfolie, dazu die Liste der Abzüge und die Betreiberabrechnungen vergleichbarer Wohnungen. Die Sätze der Gemeinschaftskosten und der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage gehören zur Preisauskunft. Ein unabhängiger Anwalt liest die Unterlagen, bevor eine Anzahlung fließt. Nachfolgend finden Sie aktuelle Angebote auf Phuket.

Laguna Beach Residences Seashore

Fotos auf Anfrage

Preis auf Anfrage

Bang Tao · 3 Schlafzimmer · 131 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

Merken: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, 3 Schlafzimmer, 131 m²

Visualisierung des Bauträgers

Preis auf Anfrage

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · 2 Schlafzimmer · 60 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

Merken: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, 2 Schlafzimmer, 60 m²

Visualisierung des Bauträgers

Preis auf Anfrage

VIBE Residence

Karon · 2 Schlafzimmer · 54 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

Merken: VIBE Residence, Karon, 2 Schlafzimmer, 54 m²

AYANA Commons

Fotos auf Anfrage

Preis auf Anfrage

Bang Tao · 1 Schlafzimmer · 32 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

Merken: AYANA Commons, Bang Tao, 1 Schlafzimmer, 32 m²

Preis auf Anfrage

Canvaz Palette Cherngtalay

Bang Tao · 2 Schlafzimmer · 62 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

Merken: Canvaz Palette Cherngtalay, Bang Tao, 2 Schlafzimmer, 62 m²

Visualisierung des Bauträgers

Preis auf Anfrage

Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences

Bang Tao · 3 Schlafzimmer · 131 m²Im BauVerfügbarkeit noch zu bestätigen

Merken: Laguna Lakelands Waterside Lakeview Residences, Bang Tao, 3 Schlafzimmer, 131 m²

Quellen und Grenzen

Die genannten Steuersätze sind ein Ausgangspunkt, keine Beurteilung Ihrer persönlichen Situation. Programmbedingungen stammen aus einer Auswertung von Projektprofilen und können sich inzwischen geändert haben; fordern Sie deshalb beim Bauträger die aktuelle Fassung an. Auslastungsquoten und Übernachtungspreise fehlen bewusst: Wir haben sie nicht selbst erhoben, und ein fremder Marktdurchschnitt sagt nichts über Ihre Wohnung aus.