Nemovitost a vízum v Thajsku: co vám koupě skutečně dá

Koupí bytu nebo vily v Thajsku nezískáte vízum, povolení k pobytu ani občanství. Vlastnictví nemovitosti a právo pobývat v zemi upravují různé předpisy a zlaté vízum za koupi nemovitosti Thajsko nemá. Opačné tvrzení, že nemovitost s vízy nemá nic společného, ale také neplatí. Platná pravidla na několika místech thajskou nemovitost uznávají jako investici, nebo ji přijímají jako podpůrný doklad.

Stručně: tři role nemovitosti

• uznatelná investice pro vízum Long-Term Resident, kde je thajská nemovitost výslovně mezi přijímanými aktivy
• důvod k ročnímu prodloužení pobytu podle investičního ustanovení imigračních pravidel: hranice je 10 mil. THB a od října 2025 existuje i cesta za 3 mil. THB
• podpůrný doklad tam, kde konzulát chce doložit dlouhodobé ubytování nebo adresu

Ani v jedné z těchto rolí nemovitost sama nestačí. Každá cesta přidává buď finanční podmínky, nebo samostatné potvrzení od ministerstva. Co přesně která vyžaduje, rozebereme postupně.

Vízum LTR: nemovitost se započítává přímo

Vízum Long-Term Resident (LTR) nevydává imigrační úřad, ale Rada pro investice (Board of Investment, BOI). Povolení k pobytu platí pět let a prodlužuje se o dalších pět. Nemovitost hraje roli ve dvou ze čtyř kategorií.

Wealthy Global Citizen: majetek po celém světě nejméně 1 mil. USD včetně investic v Thajsku a nejméně 500 000 USD investovaných v Thajsku. Započítávají se thajské státní dluhopisy se splatností pět a více let, přímé investice do firem i thajské nemovitosti. Podle aktualizace kritérií z roku 2025 už tato kategorie osobní příjem nevyžaduje.

Wealthy Pensioner: věk nad 50 let. Při pasivním příjmu 80 000 USD ročně se investice nevyžaduje. Při příjmu od 40 000 USD je navíc potřeba investovat 250 000 USD, a to do stejných nástrojů včetně nemovitostí.

• zdravotní pojištění v Thajsku s krytím nejméně 50 000 USD na dobu alespoň deseti měsíců, nebo thajské sociální pojištění, nebo vklad na dvanáct měsíců: 100 000 USD za hlavního žadatele a 25 000 USD za každou závislou osobu
• závislé osoby: manžel nebo manželka, děti do 20 let a podle aktualizace z roku 2025 také rodiče a další osoby, které žadatel ze zákona vyživuje; omezení jejich počtu padlo
• hlášení jednou ročně místo každých devadesát dní a opakovaný návrat do země bez zvláštního povolení
• poplatek za vydání v centru TIESC je 50 000 THB za osobu; kontrola dokumentů trvá dvacet pracovních dní a vízum je nutné vyzvednout do šedesáti dnů od schválení

Seznam BOI uvádí nemovitost, ale neříká, v jaké formě vlastnictví. Podle právníků, kteří s programem pracují, se počítá i registrovaný dlouhodobý pronájem (leasehold), pokud mu ke dni podání žádosti zbývá nejméně deset let. Jak to platí ve vašem případě, si u BOI ověřte ještě před koupí.

Investice musí existovat už ke dni podání žádosti a patřit žadateli. Podmínky se kontrolují i potom: kdo nemovitost prodá a spadne pod hranici, nárok ztrácí. Po pěti letech se kritéria posuzují znovu na dalších pět.

Investiční prodloužení: hranice 10 mil. THB

Samostatný důvod k ročnímu prodloužení pobytu obsahuje nařízení Imigračního úřadu (Immigration Bureau) č. 327/2557, bod 2.5. Povolení se vydává vždy nejvýše na rok a obnovuje se každoročně.

• vízum Non-Immigrant a doklad o převodu nejméně 10 mil. THB do Thajska
• koupě bytu v kondominiu, nebo jeho pronájem nejméně na tři roky, v hodnotě alespoň 10 mil. THB
• nebo termínovaný vklad nejméně 10 mil. THB v bance registrované v Thajsku, v níž mají Thajci víc než polovinu podílu
• nebo státní dluhopisy či dluhopisy státních podniků za nejméně 10 mil. THB
• nebo kombinace uvedeného v součtu nejméně 10 mil. THB

Ve stejném bodě stojí i částka 3 mil. THB a často se cituje, jako by stále platila. Text je ale jednoznačný: žadatel musel přicestovat do Thajska před 1. říjnem 2006 a od té doby mít na tomto investičním základě nepřetržitě povolený pobyt. Kupující, který na trh přichází dnes, na tento pododstavec nedosáhne.

Nová cesta za 3 mil. THB: co o ní víme

V říjnu 2025 vyšla nařízení Imigračního úřadu č. 237/2568 a 238/2568. První upravuje změnu kategorie víza a prvních devadesát dní, druhé roční prodloužení. Hranici pro nemovitost snižují na 3 mil. THB, a to v kategorii Non-Immigrant B z investičních důvodů.

• dokončený byt v kondominiu za 3 000 000 THB a víc, zapsaný na jméno žadatele, s dokladem, že peníze přišly ze zahraničí
• nebo zapsaný dlouhodobý pronájem v celkové hodnotě od 3 060 000 THB
• nebo nájem bydlení od 85 000 THB měsíčně s doloženými platbami
• nejdřív devadesát dní, potom žádost o roční prodloužení; pracovat na tomto základě nelze
• pamatuje se i na rodinu: manžel nebo manželka, děti do 20 let, rodiče od 50 let

Rozhodující podmínka se netýká peněz. Hranice 3 mil. THB platí jen spolu s potvrzujícím dopisem Ministerstva cestovního ruchu a sportu, který se vyřizuje přes autorizovaného provozovatele dlouhodobých pobytů. Bez dopisu musí úředník použít běžnou hranici 10 mil. THB a žádost neprojde bez ohledu na hodnotu nemovitosti.

Teď část, o které prodávající obvykle mlčí. Pravidla pro tento důvod už byla přepsána. Nařízení č. 145/2569 a 146/2569 z 24. června 2026 upravují tutéž investici do nemovitostí ve výši nejméně 3 mil. THB a 22. července se provinční imigrační úřady sešly na videokonferenci, aby sjednotily výklad, jak je uplatňovat. Uvádí to oznámení imigračního úřadu provincie Tak. Thajské advokátní kanceláře v polovině roku 2026 popisují tuto cestu jako pilotní: postupy se neustálily, úřady v různých provinciích čtou pravidla různě a nejméně jedna kancelář ji výslovně nezařazuje mezi doporučené možnosti. Liší se i podrobnosti. Některé zdroje vyžadují, aby převod vlastnictví proběhl po 1. říjnu 2020, jiné takovou podmínku neuvádějí.

Praktický závěr je jednoduchý. Částka 3 mil. THB leží v dolní polovině trhu. Phuketská čísla z našeho katalogu: 571 nabídek, ceny od 2,1 mil. THB, medián 10,2 mil. THB. Vybírat byt kvůli vízu, když se pravidla během roku dvakrát přepíšou, bychom ale neradili. Postupujte obráceně: vyberte nemovitost, kterou chcete kvůli ní samotné, a teprve potom ověřte, zda ke dni podání žádosti splňuje podmínky.

Vízum DTV: byt není důvod, ale může být doklad

Destination Thailand Visa (DTV) je určené pro lidi, kteří pracují na dálku, a pro freelancery, pro zájemce o kurzy thajského boxu muay thai nebo thajské kuchyně, pro ty, kdo přijíždějí na léčbu, a pro rodinu držitele. Platí pět let s neomezeným počtem vstupů, na jeden vstup až 180 dní a k tomu jedno prodloužení. Finanční podmínkou je zůstatek na účtu nejméně 500 000 THB.

Kvůli DTV nemovitost kupovat nemusíte a vlastnictví bytu na něj nárok nezakládá. Sadu dokladů ale neurčuje jedno centrální pravidlo, nýbrž konkrétní zastupitelský úřad. Kontrolní seznam jednoho thajského úřadu například chce doklad o delším pobytu v Thajsku (stačí smlouva k bytu v kondominiu), výpisy z účtu za tři měsíce a dokumenty zaměstnavatele ověřené velvyslanectvím země, kde firma sídlí. Jiný konzulát chce mnohem méně. Vlastní bydlení tedy někdy vyřeší otázku adresy a jindy není potřeba vůbec.

Důchodová víza

Žadatelé od 50 let mohou využít víza Non-Immigrant O a O-A. Finanční podmínkou je 800 000 THB na účtu, nebo příjem 65 000 THB měsíčně, případně povolená kombinace obojího. U víza O-A vyžadují oficiální pokyny ještě zdravotní pojištění s krytím nejméně 3 mil. THB nebo 100 000 USD na pojistný rok po celou dobu pobytu. Tento požadavek platí od 1. října 2021.

Hodnota bytu, který žadatel vlastní, nic z toho nenahradí a vůbec se nezapočítává.

Thailand Privilege: dlouhý pobyt bez koupě

Placený státní členský program, který žádnou nemovitost nevyžaduje. Úrovně k září 2026: Bronze 650 000 THB na pět let, Gold 900 000 THB na pět, Platinum 1 500 000 THB na deset, Diamond 2 500 000 THB na patnáct, Reserve 5 000 000 THB na dvacet let.

• vydává se vízum PE (Privilege Entry), které se řadí mezi turistická víza
• pobyt až rok na jeden vstup; hlášení každých devadesát dní zůstává
• členství nedává právo pracovat a není trvalým pobytem

Trvalý pobyt a občanství

Trvalý pobyt je samostatný status s vlastním řízením a s kvótou, kterou vláda stanoví pro každé kolo. Zveřejněné podmínky zahrnují status Non-Immigrant a nejméně tři po sobě jdoucí roky pobytu na ročních prodlouženích před podáním žádosti. Žadatel pak musí spadat do jedné ze stanovených kategorií. Koupě bytu tuto cestu nezkracuje a sama k ní nevede. Občanství za koupi nemovitosti Thajsko neuděluje.

Srovnání cest k dlouhodobému pobytu

Daně: hranice 180 dní

Vízový status a daňová rezidence jsou dvě různé věci. Rezidence se odvíjí od počtu dní strávených v zemi a typ víza na ní nic nemění. Paragraf 41 thajského daňového zákoníku (Revenue Code) to říká přímo: kdo v Thajsku v daném zdaňovacím roce pobývá jednorázově nebo v součtu 180 dní či déle, je považován za thajského rezidenta. Tedy „180 a více“, ne „více než 180“.

U zahraničních příjmů to není tak jednoduché jako „stanete se rezidentem, platíte ze všeho“. Thajský finanční úřad (Revenue Department) váže povinnost na rok, kdy příjem vznikl, na rezidenci v tomto roce a na převod příjmu do Thajska. K tomu přistupují smlouvy o zamezení dvojího zdanění a zápočet daně zaplacené v zahraničí. Svůj případ proberte s daňovým poradcem, článek ho nevyřeší.

LTR má vlastní daňové úlevy a každá z nich platí pro někoho jiného. Sazba 17 % platí pro kategorii Highly-Skilled Professionals, osvobození zahraničních příjmů patří ostatním kategoriím programu. Kdo je zaměňuje, dojde ke špatnému výsledku.

Na co se zeptat před koupí

• jaký status vám sedí sám o sobě, bez ohledu na koupi: věk, příjem, povaha práce
• pokud míříte na LTR, zda BOI potvrdí, že se vaše nemovitost a forma vlastnictví započítají do investice
• pokud zvažujete investiční důvod, pod kterou hranici váš případ spadá a kdo zajistí dopis ministerstva
• jak peníze dorazí do Thajska: doklady o převodu měny jsou potřeba k zápisu plného vlastnictví (freehold) i pro investiční důvod
• kolik dní v roce v zemi skutečně strávíte a zda dosáhnete hranice 180 dní

Meze tohoto článku

Jsme realitní agentura, ne imigrační poradci: žádosti nepodáváme a nikoho před imigračním úřadem nezastupujeme. Pravidla se v této oblasti během roku změnila třikrát a požadavky se liší nejen mezi programy, ale i mezi konzuláty a provinčními úřady. Vše výše jsme ověřili podle zdrojů pod článkem ke dni kontroly. Před podáním žádosti si přečtěte stránku úřadu, kde budete žádat, a poraďte se s právníkem, který se na víza specializuje.