Ko Samui, nebo Phuket: kde koupit nemovitost v Thajsku

Na tuhle otázku existují dvě poctivé odpovědi a která z nich platí pro vás, záleží na tom, co má koupě splnit. Ko Samui je menší a klidnější ostrov: v našem katalogu má 34 nabídek, medián 7,7 mil. THB, všude nízkou zástavbu a jednu okružní silnici místo silniční sítě. Phuket je větší trh: 571 nabídek, medián 10,2 mil. THB, přímé mezinárodní lety, mezinárodní školy a soukromé nemocnice přímo na ostrově. Dál najdete kritéria pro rozhodnutí, aktuální čísla z katalogu pro oba ostrovy a otevřený seznam toho, co o Ko Samui nevíme.

O čem se ve skutečnosti rozhoduje

Kupující oba ostrovy srovnávají podle ceny a nakonec se rozhodnou podle něčeho jiného. Skutečná dělicí čára vede jinde: kupujete místo k životu, nebo pozici na trhu? Na první otázku dává silnější odpověď Ko Samui. Je menší, klidnější a za pár dní ho poznáte. Na druhou odpovídá líp Phuket: víc nabídky, víc transakcí, víc kupujících, kteří přijdou po vás. Obhájit se dá obojí.

Ko Samui se hodí, když

• Záleží vám na klidu a nízké zástavbě. Bytové věže na ostrově nejsou, takže vám nikdo nepostaví nic nového do výhledu.
• Kupujete dům pro sebe: medián ceny vily je na Ko Samui 8,4 mil. THB, Phuket má 29,0 mil. THB.
• Počítáte cenu za metr čtvereční: Ko Samui 88 tis. THB/m², Phuket 130 tis. THB/m².
• Chcete ostrov, na kterém se rychle zorientujete: lokality z katalogu leží na jediné okružní silnici podél pobřeží.
• Trochu odříznutý ostrov je pro vás výhoda, ne problém – méně příletů, méně letů a v únoru méně lidí na pláži.

Phuket se hodí, když

• Potřebujete výběr: Phuket má 571 nabídek a 189 projektů, Ko Samui 34. To je zhruba 17krát větší nabídka.
• Počítáte s pozdějším prodejem. Větší trh dává víc srovnatelných prodejů, takže cenu snáz obhájíte.
• Stěhujete se s dětmi: školy a soukromé nemocnice jsou přímo na ostrově a nemusíte za nimi létat.
• Plné vlastnictví pro cizince je pro vás nutná podmínka: Phuket má v katalogu 418 bytů, Ko Samui jen 9 a tamní kondominia stojí skoro všechna v Bophut.
• Budete často létat. Phuket přijímá přímé mezinárodní lety, většina spojení na Ko Samui vede přes Bangkok.

Co na Ko Samui v katalogu opravdu máme

Katalog pro Ko Samui je malý a převažují v něm vily: 34 nabídek a 16 projektů, z toho 24 vil a 9 bytů. Ceny začínají na 3,0 mil. THB, medián je 7,7 mil. THB a horní hranice 30 mil. THB. Nabídka se soustředí na severovýchodě, na straně ostrova u letiště, a na jihovýchodním pobřeží v Lamai.

Čísla berte orientačně, indexem trhu nejsou: u tak malého vzorku jeden nový projekt viditelně posune medián. Termín dokončení nemá v našem katalogu vyplněný každý projekt na Ko Samui, proto si ho vyžádáme od developera spolu s přímým ceníkem. Každá lokalita má vlastního průvodce – Bophut, Plai Laem, Lamai, Chaweng a Choeng Mon – a přehled ostrova je srovnává vedle sebe.

Peníze: cena za metr, medián a vily

Oba mediány jsou si blíž, než většina kupujících čeká: Ko Samui 7,7 mil. THB, Phuket 10,2 mil. THB, rozdíl +33,6 %. Sbližuje je skladba nabídky – Ko Samui prodává hlavně vily, Phuket hlavně byty. Cena za metr čtvereční ostrovy odděluje mnohem ostřeji: 88 tis. THB/m² proti 130 tis. THB/m². A srovnání, na kterém nejvíc záleží každému, kdo kupuje dům, je medián ceny vily: Ko Samui 8,4 mil. THB, Phuket 29,0 mil. THB.

K tomu jedna výhrada, protože míří opačným směrem. Vstupní cena vil na Ko Samui nižší není: nejdostupnější vila ostrova v našem katalogu stojí 5,5 mil. THB, zatímco Phuket má vily už od 4,2 mil. THB. Na Ko Samui je nižší typická cena, ne spodní hranice.

Velikost phuketského trhu

Phuket nabízí výběr jiného řádu: 571 nabídek a 189 projektů, z toho 418 bytů a 148 vil, ceny od 2,1 mil. THB. Lokality se od sebe výrazně liší. Na levnějším konci je Rawai s mediánem 8,0 mil. THB, na horním konci Bang Tao s 12,3 mil. THB. Pro majitele z toho plynou dvě věci: pro daný rozpočet obvykle existuje několik srovnatelných možností a při prodeji se cena může opřít o řadu sousedních transakcí místo jedné nebo dvou.

Doprava: letecky, po silnici a po moři

Letiště na Ko Samui patří společnosti Bangkok Airways. Dopravce ho vlastní a provozuje spolu se svými letišti Sukhothai a Trat a toto vlastnictví určuje síť linek: kapacita je malá, většina spojení vede přes Bangkok, mezinárodních linek je jen několik a výběr dopravců i tarifů je úzký. Funguje i cesta po moři – trajekty pro auta jezdí během celého dne z pevninského přístavu Don Sak v provincii Surat Thani a na stejné trase působí dva dopravci. U Phuketu je to naopak: jeho mezinárodní letiště provozuje státní společnost Airports of Thailand, přijímá přímé lety ze zahraničí a na pevninu vede most Sarasin, takže se na ostrov dá dojet i autem.

• U domu, který užíváte sami, váží dostupnost méně: pár cest ročně, všechny plánované dopředu.
• U krátkodobého pronájmu váží víc: přestup v Bangkoku odfiltruje část spontánní poptávky.
• Tentýž fakt se dá číst oběma směry. Malá letecká kapacita drží Ko Samui bez davů a zároveň ztěžuje zaplnění kalendáře pronájmu.
• Na Ko Samui si můžete trajektem přivézt vlastní auto, místo abyste si ho po příjezdu půjčovali, a trasa přes Surat Thani zůstává k dispozici, když ceny nebo časy letů nevyhovují.

Proč na Ko Samui nejsou výškové budovy

Ko Samui se staví nízko a není to otázka vkusu ani poptávky. Ostrov leží spolu s Ko Phangan a Ko Tao ve vyhlášené oblasti ochrany životního prostředí provincie Surat Thani: oznámení ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí vyšlo v thajském úředním věstníku (Royal Gazette) 21. května 2025, platí pět let a výstavbě tam určuje zvláštní režim. Výškové limity v metrech v tomto textu neuvádíme. Vyplývají z několika předpisů, které se navzájem překrývají, a závisí na vzdálenosti od pobřeží, nadmořské výšce a sklonu pozemku, takže čísla pro konkrétní pozemek ověří právník transakce podle aktuálního znění.

Pro kupujícího to má důsledky oběma směry. Jako kondominium je na ostrově zapsáno málo domů, a tím se zužuje výběr bytů, které může cizinec koupit v plném vlastnictví v mezích kvóty 49 % prodejné plochy domu. Na oplátku zůstává hustota zástavby taková, jaká je, a výhled, který si koupíte, vám zůstane.

Sezóny pronájmu se nepřekrývají

Každý z ostrovů žije podle jiného kalendáře. Ko Samui leží u východního pobřeží poloostrova, Phuket u západního, takže monzuny k nim přicházejí v různých částech roku. Majiteli jedné nemovitosti to prostě dává jinou hlavní sezónu. Kdo má nemovitost na každém z ostrovů, zjistí, že se mu vrcholy sezón nepotkají. Výnosová čísla nezveřejňujeme pro žádný z ostrovů: výnos závisí na projektu, smlouvě o správě a sezóně, proto ho počítáme pro každou nemovitost zvlášť z vyúčtování provozovatele.

Právo platí na obou ostrovech stejně

Thajský zákon mezi ostrovy nerozlišuje. Zahraniční kupující může mít byt v kondominiu v plném vlastnictví (freehold) v mezích kvóty 49 % prodejné plochy domu. Pozemek pod vilou cizinec v plném vlastnictví mít nemůže; standardní cestou je dlouhodobý pronájem (leasehold), tedy registrovaný pronájem na 30 let s prodlouženími sepsanými ve smlouvě. Při zápisu zaplatíte poplatek za převod vlastnictví (transfer fee) ve výši 2 % z úřední odhadní ceny. Peníze ze zahraničí by měly přijít s potvrzením o převodu měny (FET), které se vám bude hodit i později, až budete peníze z prodeje převádět ven. Rozdíl mezi ostrovy není právní, ale strukturální: Phuket má prostě víc domů zapsaných jako kondominium, takže cesta k plnému vlastnictví nabízí víc možností.

Ko Samui a Phuket vedle sebe

Verdikt podle typu kupujícího

• Dům k bydlení, klid, nízká zástavba: Ko Samui. Medián vily 8,4 mil. THB a levnější metr čtvereční: 88 tis. THB/m² proti 130 tis. THB/m².
• Nejmenší rozpočet: Phuket. Ceny začínají na 2,1 mil. THB, na Ko Samui až na 3,0 mil. THB, a za stejnou částku je víc možností.
• Plné vlastnictví pro cizince jako nutná podmínka: Phuket. V katalogu 418 bytů, na Ko Samui 9, a širší výběr domů s volnou kvótou.
• Stěhování s dětmi: Phuket, protože školy a nemocnice jsou přímo na ostrově.
• Příjem z pronájmu jako hlavní cíl: dívejte se na oba ostrovy, ale započítejte cestu hosta. Phuket má vyrovnanější rok, Ko Samui kratší vrchol sezóny.
• Druhá nemovitost v Thajsku po Phuketu: Ko Samui. Jiný rytmus a jiná cena za metr, zato užší okruh kupujících, až budete prodávat.
• Prodej v krátkém horizontu: Phuket. Při tak malém vzorku, jaký má Ko Samui, je méně srovnatelných prodejů a férovou cenu je těžší doložit.

Kde začít

Začněte ostrovem, který znáte méně. Srovnává se vždycky známé s neznámým a známé skoro vždycky vyhraje už jen díky pocitu. Ko Samui pokrývá přehled ostrova a samostatní průvodci po Bophut, Plai Laem a Lamai; Phuket má vlastní přehled lokalit a průvodce po Bang Tao, Rawai a Nai Harn. Právní kroky od rezervace po zápis vlastnictví popisuje průvodce koupí nemovitosti v Thajsku. Transakce vedeme v angličtině a ruštině.

Zdroje

Vizualizace developera

Cena na dotaz

Sunny Moon, build 3

Nai Harn · 2 ložn. · 100 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Sunny Moon, build 3, Nai Harn, 2 ložn., 100 m²

Laguna Beach Residences Seashore

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Bang Tao · 3 ložn. · 131 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Laguna Beach Residences Seashore, Bang Tao, 3 ložn., 131 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

SO Origin Residences Bangtao

Bang Tao · 2 ložn. · 60 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: SO Origin Residences Bangtao, Bang Tao, 2 ložn., 60 m²

The City Phuket Phase 2, Building C

fotografie na vyžádání

Cena na dotaz

Kathu · 2 ložn. · 79 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: The City Phuket Phase 2, Building C, Kathu, 2 ložn., 79 m²

Vizualizace developera

Cena na dotaz

VIBE Residence

Karon · 2 ložn. · 54 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: VIBE Residence, Karon, 2 ložn., 54 m²

Foceno na místě · 31. ledna 2025

Cena na dotaz

Sunny Moon

Nai Harn · studio · 37 m²Ve výstavběDostupnost ověřujeme

Uložit: Sunny Moon, Nai Harn, studio, 37 m²