Самуи или Пхукет: где покупать недвижимость в Таиланде

У вопроса «Самуи или Пхукет» два честных ответа. Какой из них ваш, решает задача покупки, а не рейтинг островов. Самуи меньше и спокойнее: 34 объекта в каталоге, медиана 7,7 млн THB, малоэтажная застройка, кольцевая дорога вместо магистралей. Пхукет крупнее как рынок: 571 объект, медиана 10,2 млн THB, аэропорт с прямыми зарубежными рейсами, международные школы и частные госпитали. Ниже – критерии выбора, живые числа по обоим островам и честный список того, чего мы про Самуи не знаем.

Где проходит развилка

Острова обычно сравнивают по цене, но расходятся покупатели не из-за нее. Развилка проходит по другому вопросу: вы покупаете место для собственной жизни или позицию на рынке. На Самуи сильнее сторона уклада – тише, компактнее, остров осваивается за несколько дней. На Пхукете сильнее сторона рынка – больше предложения, больше сделок, больше покупателей, которые придут после вас. Обе позиции рабочие.

Самуи закрывает задачу, если

• Вам важна тишина и малоэтажность: жилых башен на острове нет, и вид с участка не закроет соседний корпус.
• Вы берете дом для себя: медианная вилла Самуи – 8,4 млн THB против 29,0 млн THB на Пхукете.
• Вы считаете цену метра: по каталогу Самуи это 88 тыс. THB/м², по Пхукету – 130 тыс. THB/м².
• Вам нужен остров, который осваивается целиком: районы каталога связаны одной кольцевой дорогой.
• Остров вам знаком по отдыху, и покупка продолжает привычку ездить именно сюда.

Пхукет закрывает задачу, если

• Вам нужен выбор: 571 объект в 189 жилых комплексах против 34 объектов на Самуи, разница в 17 раз.
• Вы планируете перепродажу: на крупном рынке больше сопоставимых сделок, а значит, цену проще подтвердить.
• Переезжаете семьей: школы и частные госпитали работают на острове, а не через перелет.
• Вам нужна квартира во фрихолд (freehold): на Пхукете 418 апартаментов, на Самуи всего 9, и кондо-формат острова сосредоточен в Бопхуте.
• Вы летаете часто: Пхукет принимает прямые зарубежные рейсы, на Самуи маршруты идут в основном через Бангкок.

Что у нас есть на Самуи

Каталог по Самуи небольшой и смещен в виллы: 34 объекта в 16 жилых комплексах, из них 24 виллы и 9 апартаментов. Стартовая цена 3,0 млн THB, медиана 7,7 млн THB, верхняя граница 30 млн THB. Предложение держится на северо-востоке, на стороне аэропорта: Бопхут, Плай Лаем, Чавенг Ной. На юго-восточном побережье работает Ламай.

Выборка короткая, и один новый проект заметно сдвинет медиану – читайте эти числа как ориентир, а не как индекс рынка. Срок сдачи по островным проектам в каталоге заполнен не всегда: запрашиваем его у застройщика вместе с прямым прайсом. Профили районов разобраны в гидах по Бопхуту, Плай Лаему, Ламаю, Чавенгу и Чоенг Мону, общая логика острова – в обзоре районов Самуи.

Деньги: метр, медиана и вилла

Медианы двух каталогов стоят близко: 7,7 млн THB на Самуи против 10,2 млн THB на Пхукете, разница +33,6%. Сблизил их состав предложения – на Самуи преобладают виллы, на Пхукете апартаменты. Цена метра разводит острова сильнее: 88 тыс. THB/м² против 130 тыс. THB/м². Третий разрез важнее всего тем, кто берет дом: медианная вилла Самуи стоит 8,4 млн THB, медианная вилла Пхукета – 29,0 млн THB.

Честная оговорка к этим цифрам. Стартовая цена вилльного сегмента на Самуи не ниже пхукетской: самая доступная вилла острова в каталоге стоит 5,5 млн THB, на Пхукете такая же строка начинается с 4,2 млн THB. Ниже на Самуи не порог, а типичный ценник.

Масштаб рынка Пхукета

Пхукет дает выбор другого порядка: 571 объект в 189 жилых комплексах, из них 418 апартаментов и 148 вилл, стартовая цена 2,1 млн THB. Разброс внутри острова большой. Раваи с медианой 8,0 млн THB держит доступную часть, Банг Тао с медианой 12,3 млн THB – верхнюю. Для владельца отсюда два следствия: под конкретный бюджет находится несколько сопоставимых вариантов, а при перепродаже цену подтверждают соседние сделки, а не одна-две.

Логистика: воздух, земля и море

Аэропорт Самуи принадлежит Bangkok Airways: перевозчик владеет им и сам эксплуатирует, вместе с аэропортами Сукхотая и Трата. Маршрутная сеть от этого узкая. Большинство рейсов идет через Бангкок, отдельные зарубежные направления тоже есть, но выбор перевозчика и тарифа ограничен. Морская опция рабочая: паромы с материкового пирса Донсак в провинции Сурат-Тхани ходят на остров в течение дня и берут машины на борт, этим направлением заняты сразу два оператора. Пхукет устроен иначе: международным аэропортом управляет государственная Airports of Thailand, он принимает прямые рейсы из-за рубежа, а с материком остров связан мостом Сарасин, то есть до него можно доехать.

• Для собственного дома логистика весит меньше: вы летите несколько раз в год и планируете дорогу заранее.
• Для короткой аренды весит больше: пересадка отсекает часть спонтанных гостей.
• Машину на Самуи можно привезти паромом с материка, а не только арендовать на месте.
• Дорога через Сурат-Тхани – запасной маршрут на случай, когда прямой перелет на остров не складывается по цене или расписанию.

Высота застройки: почему на Самуи нет башен

Самуи застроен малоэтажно, жилых башен на острове нет. Дело не в спросе, а в режиме территории. Самуи вместе с Панганом и Тао входит в природоохранную зону провинции Сурат-Тхани: постановление министерства природных ресурсов и окружающей среды опубликовано в «Ратчакитча» 21 мая 2025 года, действует пять лет и вводит для этих территорий особый режим хозяйственной деятельности и застройки. Метровые пороги мы в текст не выносим: ограничения складываются из нескольких документов и зависят от удаления от берега, высоты над уровнем моря и уклона участка, поэтому по вашему участку их сверяет юрист сделки по действующей редакции.

Для покупателя следствие двойное. Кондоминиумов на острове мало, значит, уже и выбор квартир во фрихолд в пределах квоты 49% площади здания. При этом вид с участка не закроет новая башня, а плотность застройки остается той же, ради которой на остров и приезжают.

Аренда и сезон

Календари загрузки у островов не совпадают: Самуи стоит на восточном побережье страны, Пхукет на западном, и муссоны приходят к ним в разное время. Владельцу одного объекта это дает просто другой график высокого сезона. Владельцу двух на разных островах – несовпадающие пики. Конкретных процентов доходности мы не публикуем ни по одному острову: цифра зависит от проекта, договора с управляющим и сезона, поэтому считаем ее по выбранному объекту на статистике оператора.

Право одинаково на обоих островах

Тайский закон острова не разделяет. Иностранец оформляет квартиру в кондоминиуме во фрихолд (freehold) в пределах квоты 49% площади здания. Землю под виллой во фрихолд оформить нельзя, стандартная схема – лизхолд (leasehold), зарегистрированная аренда на 30 лет, продления прописываются в договоре. При регистрации перехода права вы платите регистрационный сбор при переоформлении (transfer fee) 2% от оценочной стоимости, а деньги из-за рубежа заводите со справкой о вводе валюты в Таиланд (FET, Thor Tor 3) – она же понадобится при выводе средств. Разница между островами не в праве, а в том, к чему право применяется: на Пхукете больше зданий, зарегистрированных как кондоминиум, поэтому шире и выбор квартир во фрихолд.

Сравнительная таблица

Кому какой остров

• Дом для собственной жизни, тишина и малоэтажность – Самуи. Медианная вилла 8,4 млн THB, а метр дешевле пхукетского: 88 тыс. THB/м² против 130 тыс. THB/м².
• Минимальный бюджет – Пхукет. Стартовая цена 2,1 млн THB против 3,0 млн THB на Самуи, и на одну и ту же сумму вариантов больше.
• Квартира во фрихолд как обязательное условие – Пхукет: 418 апартаментов против 9 на Самуи, выбор зданий с иностранной квотой шире.
• Переезд семьей с детьми – Пхукет: школы и госпитали работают на острове.
• Аренда как основная задача – смотрите оба острова, но считайте дорогу гостя. На Пхукете год ровнее, на Самуи пик короче.
• Вторая покупка после Пхукета – Самуи. Другой уклад и другой ценник метра, при более узком круге покупателей на выходе.
• Перепродажа в коротком горизонте – Пхукет. На выборке Самуи сопоставимых сделок меньше, и справедливую цену труднее подтвердить.

С чего начать

Начните с того острова, который знаете хуже: сравнивают обычно знакомое с незнакомым, и перевес почти всегда получает знакомое. Районы Самуи разобраны в обзоре островных районов и в гидах по Бопхуту, Плай Лаему и Ламаю. Пхукет – в обзоре районов Пхукета и гидах по Банг Тао, Раваи и Най Харну. Порядок сделки, от бронирования до регистрации перехода права, описан в гиде «Как купить недвижимость в Таиланде». Сопровождаем на русском и английском.

Источники

Рендер застройщика

Цена по запросу

Sunny Moon, build 3

Най Харн · 2 сп. · 100 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: Sunny Moon, build 3, Най Харн, 2 сп., 100 м²

Laguna Beach Residences Seashore

фото по запросу

Цена по запросу

Банг Тао · 3 сп. · 131 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: Laguna Beach Residences Seashore, Банг Тао, 3 сп., 131 м²

Рендер застройщика

Цена по запросу

SO Origin Residences Bangtao

Банг Тао · 2 сп. · 60 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: SO Origin Residences Bangtao, Банг Тао, 2 сп., 60 м²

The City Phuket Phase 2, Building C

фото по запросу

Цена по запросу

Кату · 2 сп. · 79 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: The City Phuket Phase 2, Building C, Кату, 2 сп., 79 м²

Рендер застройщика

Цена по запросу

VIBE Residence

Карон · 2 сп. · 54 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: VIBE Residence, Карон, 2 сп., 54 м²

Съемка с выезда · 31 января 2025

Цена по запросу

Sunny Moon

Най Харн · студия · 37 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: Sunny Moon, Най Харн, студия, 37 м²