Как иностранцу купить недвижимость в Таиланде: права, этапы сделки и расходы покупателя

Иностранец может купить квартиру в тайском кондоминиуме в полную собственность. Такую форму называют фрихолд (freehold): владение бессрочное, с записью в земельном реестре, а закон отводит иностранцам до 49% жилой площади каждого здания. Землю во фрихолд иностранцу не оформят. Дом при этом остается полностью его: виллу берут в лизхолд (leasehold), зарегистрированную аренду на 30 лет с продлениями, которые прописывают в договоре. Сделка почти везде идет по одной схеме: бронирование, договор, перевод денег из-за рубежа со справкой о вводе валюты в Таиланд (FET), регистрация в Land Office. Разбираем по шагам: процесс, расходы покупателя и пункты договора, которые читают до подписи.

Кто может купить и в какой форме

Таиланд не делит покупателей по гражданству, виза или вид на жительство для сделки не нужны. Ограничение проходит по типу объекта и по форме права.

Три формата владения

• Квартира в кондоминиуме, фрихолд (freehold). Единственный формат, в котором иностранец становится полным собственником с записью в земельном реестре. Действует кондо-квота: иностранцам суммарно может принадлежать не более 49% жилой площади здания. В востребованных проектах иностранная доля заканчивается раньше тайской, поэтому квоту проверяем до внесения депозита.
• Виллы и земля. Землю иностранец во фрихолд оформить не сможет, а дом остается полностью его: строение регистрируют на покупателя отдельно от участка. Землю под домом берут в лизхолд: аренда на 30 лет, зарегистрированная в Land Office, с продлениями, прописанными в договоре.
• Тайская компания. Схема существует: иностранцу принадлежит до 49% долей, землей владеет компания. В новых реалиях она усложнилась: идут проверки и борьба с номиналами, и за компанией должны стоять настоящие тайские учредители с реальным участием в деле. Мы к такой схеме не призываем. Если вы все же идете этим путем, сделку ведет юрист, от регистрации компании до отчетности.

Фрихолд и лизхолд: в чем разница

Сравнивать их как «хорошее право против плохого» нет смысла. Это два инструмента под разные задачи: фрихолд упирается в квоту и тип объекта, лизхолд зависит от качества договора.

Фрихолд и лизхолд в одной таблице

Если в доме есть свободная иностранная квота, берите фрихолд: собственность бессрочная, квартиру проще продать и можно передать по наследству. Лизхолд закрывает то, что фрихолду недоступно: виллы, землю и квартиры в зданиях с выбранной квотой. Читайте в договоре три пункта: механику продления, права наследников и право переуступки. Юридическую силу имеет только то, что записано в договоре и в реестре.

У лизхолда есть и денежный аргумент. Регистрационный сбор при оформлении аренды ниже, чем сбор при переоформлении собственности, поэтому и порог входа в сделку получается меньше: разницу видно уже на этапе сметы. Оговорка честная: на перепродаже фрихолд ликвиднее, покупателей на бессрочную собственность всегда больше, чем на остаток арендного срока. Считайте оба варианта под конкретный объект вместе с юристом.

Процесс сделки по шагам

• Бронирование. Вы подписываете договор бронирования (reservation agreement) и вносите депозит: объект снимают с продажи, цена фиксируется. Депозит засчитывают в стоимость, но при немотивированном отказе обычно не возвращают, поэтому условия возврата читайте до оплаты.
• Проверка документов (due diligence). Смотрим титул на землю (чаноут, chanote) и обременения, а у застройщика проверяем право на участок, разрешение на строительство и экологическую экспертизу (EIA). На вторичном рынке юриста нанимаем всегда. На первичном проверку упрощает застройщик с историей сданных проектов.
• Договор. Через две–четыре недели после бронирования стороны подписывают договор купли-продажи (SPA) с графиком платежей и спецификацией объекта.
• Перевод денег. Для фрихолда в иностранной квоте деньги приходят в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, с назначением платежа «покупка недвижимости». Банк-получатель выдает справку о вводе валюты в Таиланд (FET, Thor Tor 3). Без нее Land Office не зарегистрирует собственность на иностранца.
• Регистрация в Land Office. Стороны лично или по доверенности регистрируют переход права либо договор аренды и платят сборы. Покупатель забирает титул (title deed) с записью о собственности или зарегистрированный договор аренды.

Две практические детали

Справку FET банк оформляет на переводы от эквивалента 50 тысяч долларов США. Суммы меньше банк подтверждает письмом, и Land Office его принимает. Платеж всегда международный, схему подбираем под вашу юрисдикцию и валюту, а крупные застройщики Пхукета согласовывают порядок оплаты заранее. Решаем этот вопрос до подписания договора, а не после.

Расходы при покупке

Кроме цены объекта покупатель платит регистрационные сборы и налоги. Сумма зависит от оценочной стоимости в Land Office и от того, сколько лет объектом владел продавец. Точный расчет делают под конкретную сделку.

Из чего складываются расходы

• Регистрационный сбор при переоформлении (transfer fee), 2% от оценочной стоимости. Платят его при регистрации перехода права. На первичном рынке застройщик часто делит сбор с покупателем пополам, и это распределение фиксируют в договоре.
• Гербовый сбор (stamp duty) 0,5% или специальный налог при быстрой перепродаже (specific business tax) 3,3%. Применяют что-то одно, и обычно платит продавец: SBT действует, если он владел объектом меньше пяти лет.
• Удерживаемый налог продавца (withholding tax): 1% для компаний, для физического лица расчет идет по прогрессивной шкале, с оглядкой на оценочную стоимость и срок владения.
• Регистрация лизхолда: 1,1% от суммы договора аренды, регистрационный и гербовый сборы вместе, вместо сбора за переоформление.
• Разовые платежи застройщику: взнос в фонд капитального ремонта (sinking fund) и аванс за обслуживание общих зон (CAM fee). Ставки считают за квадратный метр и прописывают в договоре.

Отдельно заложите в бюджет работу юриста и доверенность, если покупаете дистанционно. На первичном рынке расходы сверх цены обычно укладываются в единицы процентов от стоимости объекта. Смету по конкретному комплексу запрашивайте до подписания договора, а не при передаче ключей.

Рассрочка от застройщиков

Ипотеку в тайском банке иностранцу почти не дают. Поэтому первичный рынок держится на беспроцентной рассрочке застройщика на время стройки. Механика типовая: первый взнос при подписании договора, промежуточные платежи по этапам готовности, финальный платеж при передаче. У строящихся проектов срок рассрочки равен сроку стройки. Часть застройщиков продолжает график и после передачи ключей (post-handover), но объект при этом дорожает.

График платежей как предмет переговоров

График платежей обсуждают так же, как цену. Торг имеет смысл вести от свежих данных: в каталоге aperwind стоят прямые цены застройщиков с датой обновления, а не прайс-листы годовой давности.

На что смотреть в договоре

• График платежей и ответственность сторон: неустойка за просрочку прописана для обеих сторон, включая компенсацию покупателю за задержку строительства и порядок расторжения при существенной задержке.
• Срок завершения и передачи: конкретная дата, а не «ориентировочный квартал».
• Комплектация: что входит в цену (отделка, мебельный пакет, техника, счетчики) и в каком приложении к договору лежит спецификация.
• Форма права: в договоре на квартиру прямо написано, фрихолд в иностранной квоте это или лизхолд. Замена одного на другое меняет и цену, и объем прав.
• Условия лизхолда: механика продления, права наследников, право сдачи в аренду и переуступки, судьба договора при смене собственника земли.
• Сборы и эксплуатация: кто платит регистрационный сбор и налоги при регистрации, каковы взнос в фонд капитального ремонта и плата за общие зоны, как их пересматривают.

Роль агента и ориентиры по ценам Пхукета

На первичном рынке Таиланда комиссию агента платит застройщик: покупатель отдает ту же сумму, что и в отделе продаж напрямую. Агент не «ищет квартиру», а собирает рынок в одну картину: сравнивает квоты, графики платежей и репутацию застройщиков, проверяет документы и доводит сделку до регистрации в Land Office. Aperwind ведет сделки на русском и английском и снимает проекты на выездах. Собственные видео стоят рядом с материалами застройщиков, источник подписан у каждой галереи.

Ориентиры по районам Пхукета

Данные каталога aperwind на 16 октября 2026, раздел продажи. Сейчас в каталоге 418 апартаментов и 148 вилл, а медианная цена метра в Банг Тао держится около 140 тыс. THB/м². У каждого района свои страницы: общий каталог, подборки вилл и апартаментов, карточки жилых комплексов. Кроме Пхукета в каталоге есть Самуи (34), Бангкок (39) и Паттайя (2).

Рендер застройщика

Цена по запросу

Sunny Moon, build 3

Най Харн · 2 сп. · 100 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: Sunny Moon, build 3, Най Харн, 2 сп., 100 м²

Laguna Beach Residences Seashore

фото по запросу

Цена по запросу

Банг Тао · 3 сп. · 131 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: Laguna Beach Residences Seashore, Банг Тао, 3 сп., 131 м²

Рендер застройщика

Цена по запросу

SO Origin Residences Bangtao

Банг Тао · 2 сп. · 60 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: SO Origin Residences Bangtao, Банг Тао, 2 сп., 60 м²

The City Phuket Phase 2, Building C

фото по запросу

Цена по запросу

Кату · 2 сп. · 79 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: The City Phuket Phase 2, Building C, Кату, 2 сп., 79 м²

Рендер застройщика

Цена по запросу

VIBE Residence

Карон · 2 сп. · 54 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: VIBE Residence, Карон, 2 сп., 54 м²

Съемка с выезда · 31 января 2025

Цена по запросу

Sunny Moon

Най Харн · студия · 37 м²СтроитсяНаличие уточняется

Отложить: Sunny Moon, Най Харн, студия, 37 м²