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Cómo comprar vivienda en Tailandia siendo extranjero: propiedad, proceso y gastos
Los extranjeros pueden comprar vivienda en Tailandia, pero la ley distingue dos situaciones. Los apartamentos de condominios registrados pueden adquirirse en plena propiedad a nombre propio, siempre que los extranjeros no superen el 49 % de la superficie vendible del edificio. Una persona extranjera no puede poseer directamente terreno; por eso la fórmula habitual para la mayoría de las villas es un arrendamiento de 30 años registrado en la Oficina de Tierras (Land Office). Esta guía explica ambas vías, los pasos de compra, el justificante FET para fondos del extranjero y los gastos reales de la operación.
Qué puede poseer legalmente un extranjero
La Ley de Condominios permite a una persona extranjera adquirir la plena propiedad de un apartamento y registrarla a su nombre en la Oficina de Tierras. El límite es la cuota extranjera: en cada edificio no se puede superar el 49 % de la superficie conjunta de las viviendas. La cuota pertenece al edificio, no al comprador. Una misma vivienda puede estar disponible en freehold hoy y quedar solo en leasehold si otras transmisiones a extranjeros consumen antes el margen disponible.
Qué preguntar antes de reservar
Antes de pagar la reserva, pide a la promotora o a la entidad jurídica que administra el edificio una confirmación escrita de la cuota restante. En proyectos nuevos dirigidos a extranjeros se gestiona de forma planificada; en edificios antiguos de zonas populares puede estar casi agotada. Los apartamentos en freehold dentro de la cuota suelen costar más que otros idénticos en leasehold del mismo edificio. Conviene comprobar esa diferencia, no darla por supuesta.
Villas en leasehold: qué significan realmente 30 años
Los extranjeros no pueden poseer terreno en Tailandia. Una villa sin derechos sobre el suelo es una edificación en parcela ajena. La fórmula habitual es el leasehold: un arrendamiento de hasta 30 años inscrito sobre el título del terreno en la Oficina de Tierras. El registro es esencial: un arrendamiento de más de tres años que no se registra solo puede exigirse durante los tres primeros.
Cómo leer un contrato 30+30+30
Los contratos suelen añadir dos opciones de renovación de 30 años, anunciadas como «30+30+30». Son promesas contractuales del propietario actual del suelo, no derechos de propiedad. La legislación tailandesa solo registra los primeros 30 años; cada renovación depende de que el arrendador o su sucesor respete la opción. Una estructura más clara separa edificio y terreno: el extranjero puede tener la casa en plena propiedad y arrendar solo la parcela. Aún se ofrece comprar mediante una sociedad tailandesa con socios nominales, pero es ilegal. Que un agente lo proponga sin reservas es motivo para revisar el resto de su asesoramiento.
El proceso de compra, paso a paso
Comprar a una promotora sigue una secuencia habitual. La segunda mano y el leasehold añaden comprobaciones, pero mantienen ese esquema. No hace falta residir en Tailandia y buena parte del proceso se puede realizar a distancia mediante poder.
Los pasos
- Reserva: un formulario y una señal retiran la vivienda de la venta y fijan el precio.
- Revisión previa: un abogado comprueba el título del terreno —chanote—, la licencia de la promotora, el permiso de construcción, las cargas del suelo y, para condominios, la cuota extranjera disponible por escrito.
- Contrato de compraventa: se firma unas semanas después de reservar y establece pagos, reparto de gastos de transmisión y penalizaciones de ambas partes.
- Pago: los fondos llegan del extranjero en divisa, según se explica en el apartado FET. En obra nueva se paga por fases ligadas a la construcción.
- Registro: la propiedad o el arrendamiento se inscribe en la Oficina de Tierras local, donde se abonan tasas e impuestos ese día.
- Entrega: en obra nueva se realiza una inspección de defectos antes del último pago; después llegan las llaves, los cambios de suministros y el alta ante la entidad administradora.
El formulario FET: justificar el dinero del extranjero
Para registrar un apartamento en freehold, el comprador extranjero debe acreditar que el dinero entró en Tailandia en divisa. El banco receptor lo convierte a baht y emite un Foreign Exchange Transaction —FET— para importes equivalentes a 50.000 USD o más. Las transferencias menores se documentan con un justificante de abono y una carta bancaria, también admitidos por la Oficina de Tierras.
Tres detalles que evitan problemas con el FET
El nombre del ordenante debe coincidir con el del comprador en el contrato. El concepto debe indicar la compra del apartamento y, a ser posible, el proyecto y la vivienda. El dinero debe llegar en divisa y convertirse en Tailandia: enviarlo ya en baht impide obtener esa documentación por la vía prevista. El FET también respalda la futura repatriación del importe de la venta.
Tasa de transmisión e impuestos en la Oficina de Tierras
Los gastos se calculan sobre el valor oficial de tasación o el precio declarado y se pagan al registrar. El reparto entre las partes es contractual: en segunda mano es habitual compartir la tasa de transmisión del 2 %, mientras que los impuestos del vendedor suelen corresponderle a él, aunque no automáticamente. Fija el reparto en la compraventa, antes de llegar a la oficina.
Tipos y supuestos de aplicación
| Concepto | Tipo | Cuándo se aplica |
|---|---|---|
| Tasa de transmisión | 2 % del valor de tasación | En cada transmisión de propiedad registrada |
| Impuesto específico sobre actividades empresariales | 3,3 % | El vendedor ha tenido la propiedad menos de 5 años; cubre la mayoría de las ventas de promotoras |
| Impuesto de timbre | 0,5 % | Solo cuando no se aplica el impuesto específico sobre actividades empresariales |
| Retención del impuesto sobre la renta | 1 % para vendedores societarios; escala progresiva para particulares | Se cobra en la Oficina de Tierras al transmitir |
| Registro del arrendamiento | 1 % de tasa de registro + 0,1 % de timbre sobre la renta total | Al registrar un leasehold de 30 años |
Registro del leasehold
El coste de registro de un leasehold se calcula sobre la renta total del plazo. Prevé aparte el sinking fund, la aportación única al fondo de reserva de una vivienda nueva, y la cuota mensual de mantenimiento. Ambos se calculan por metro cuadrado y figuran en el contrato.
Quién paga la comisión de agencia
En obra nueva, la promotora paga la comisión del agente. Comprar a través de una agencia cuesta lo mismo que acudir a la oficina de ventas de la promotora. Solo debes presupuestar aparte los servicios que encargues: abogado, traducciones certificadas y, para una compra a distancia, el poder.
Compra sobre plano: pagos y señales de alerta
La mayoría de los proyectos nuevos de Phuket se venden con pagos por fases: reserva, importe a la firma, hitos de obra y saldo a la transmisión. El reparto suele ser más negociable de lo que parece en las listas comerciales, especialmente la parte que se deja para el final. Es un acuerdo con la promotora, no crédito bancario: no hay intereses, pero tampoco protección de un tercero salvo que el proyecto utilice escrow, que en Tailandia sigue siendo poco habitual.
Antes de firmar, revisa el contrato con esta lista:
Señales de alerta en el contrato
- Falta de confirmación escrita de la cuota extranjera restante para un apartamento en freehold.
- Renovación del arrendamiento «garantizada» verbalmente o en folletos, pero ausente del contrato que puede registrarse.
- Pagos que se adelantan a los hitos de construcción.
- Penalizaciones desequilibradas: el comprador pierde todo lo abonado si incumple, mientras que la promotora compensa un retraso con un importe simbólico.
- Fondo de reserva y cuotas comunes sin importe, o modificables solo por la promotora.
- Programas de alquiler garantizado incorporados al precio sin un operador con cuentas auditadas que los respalde.
- En obra nueva, falta de permiso de construcción o aprobación ambiental.
Phuket en cifras: por dónde empezar
El catálogo de aperwind contiene actualmente 571 inmuebles en venta en Phuket a precios directos de promotoras, con 418 apartamentos y 148 villas, desde 2,1 M THB y una mediana de 10,2 M THB. La demanda se concentra en la costa oeste: Bang Tao reúne 186 inmuebles, con una mediana por metro cuadrado de aproximadamente 140 mil THB/m².
Las zonas, comparadas
| Zona | Anuncios | Rango de precios, THB | Mediana, THB |
|---|---|---|---|
| Bang Tao | 186 | 3,1–92,9 millones | 12,3 millones |
| Rawai | 53 | 3,6–98,5 millones | 8,0 millones |
| Kamala | 42 | 4,0–179,0 millones | 11,3 millones |
| Nai Harn | 18 | 4,3–28,8 millones | 11,0 millones |
Datos del catálogo ·
Cada página de zona de aperwind —Bang Tao, villas y apartamentos de Rawai, obra nueva de Kamala y Nai Harn— muestra el precio directo de la promotora y su última actualización. Incluye materiales identificados por fuente y nuestros vídeos de visita. Fuera de Phuket, el catálogo cubre Samui (34 inmuebles), Bangkok (39) y Pattaya (2).
Imagen digital de la promotoraLaguna Beach Residences Seashore
fotos a peticiónPrecio a consultar
Imagen digital de la promotoraPrecio a consultar
SO Origin Residences Bangtao
The City Phuket Phase 2, Building C
fotos a peticiónPrecio a consultar
Imagen digital de la promotoraPrecio a consultar
VIBE Residence
Visita al proyecto · 31 de enero de 2025Precio a consultar
Sunny Moon
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar vivienda en Tailandia a su nombre?
Sí. Puede registrar a su nombre la plena propiedad de un apartamento, siempre que los extranjeros no superen el 49 % de la superficie conjunta de viviendas del edificio. El terreno y la mayoría de las villas se mantienen, en cambio, mediante un arrendamiento de 30 años registrado en la Oficina de Tierras.
¿Puede un extranjero poseer terreno en Tailandia?
No se permite la propiedad directa del suelo por personas extranjeras. Las villas suelen combinar un arrendamiento registrado de 30 años sobre el terreno con, en algunos casos, la plena propiedad separada del edificio. Poseer suelo mediante una sociedad tailandesa con socios nominales es ilegal y debe evitarse.
¿Qué es el FET y cuándo lo necesito?
El Foreign Exchange Transaction es un documento bancario tailandés que confirma la entrada en divisa de los fondos de compra. Se emite para transferencias equivalentes a 50.000 USD o más. Sirve para registrar un apartamento en freehold extranjero y respalda la posterior repatriación del dinero de la venta.
¿Se puede renovar un arrendamiento de 30 años en Tailandia?
Solo se registran los primeros 30 años. Las opciones posteriores son promesas contractuales cuyo cumplimiento depende del propietario del terreno o su sucesor. Son habituales en contratos de villas, pero no constituyen derechos de propiedad. El precio debe reflejarlo y un abogado debe revisar el mecanismo antes de firmar.
¿Qué paga el comprador al transmitir la propiedad?
La tasa es del 2 % del valor de tasación y el contrato determina su reparto; es frecuente dividirla a partes iguales. Los impuestos del vendedor —SBT del 3,3 % o timbre del 0,5 %, más retención— suelen corresponderle a él, pero hay que confirmarlo en la compraventa.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Tailandia?
La financiación bancaria para extranjeros no residentes es limitada y rara vez competitiva. En la práctica, la mayoría utiliza fondos propios transferidos del extranjero o pagos aplazados de la promotora en obra nueva, repartidos durante la construcción sin intervención bancaria.
¿Qué presupuesto necesito para comprar en Phuket?
El catálogo de aperwind empieza en 2,1 M THB, con una mediana de 10,2 M THB para 571 inmuebles. Entre las referencias de zona están 8,0 M THB en Rawai y 11,0 M THB en Nai Harn. En Bang Tao, la mediana de apartamentos por metro cuadrado ronda 140 mil THB/m².
¿Te quedan dudas sobre la compra?
Responderemos a tus preguntas y te enviaremos una selección de inmuebles ajustada a tu presupuesto.